Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2014-2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018. Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2014-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN ĐỨC NHUẬN Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Thị Thu Hiền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các Thầy, Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm nghiên cứu và học tập tại trường. Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K25B đã tạo điều kiện để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung nghiên cứu này được hoàn thiện. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2019 Học viên Phạm Thị Thu Hiền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa .......................................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................ 5 1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 7 1.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......... 7 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 13 1.2.1. Luật........................................................................................................ 13 1.2.2. Các văn bản dưới Luật .......................................................................... 13 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ............................ 15 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam .................................................. 19 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................................... 23 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 23 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 23 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái. .................................................... 23 2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018 ................................................ 23 2.3.3. Nghiên cứu một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 ............ 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........................................................ 24 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 24 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 24 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................... 25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 26 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .......................................................... 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........ 26 3.1.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .................................................................................................... 34 3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 -2018 ....................................................................................... 38 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018 ................................................ 38 3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ......................................... 50 3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân ....................................................................... 50 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân Thị xã Nghĩa Lộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 53 3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................... 56 3.3.4. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng ..................................... 60 3.3.5. Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn .................................. 60 3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn năm 2014-2018 ...................... 62 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên: .................................................................. 62 3.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: .................................................................... 63 3.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thửa đất. ...................................... 63 3.4.4. Các yếu tố xã hội: .................................................................................. 64 3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho tại thị xã Nghĩa Lộ................................................................................................ 65 3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật .................................. 65 3.5.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính .................................................... 66 3.5.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................... 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 68 1. Kết luận ....................................................................................................... 68 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 70 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................ 11 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 2018 .................... 37 3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 -2018 ................................................................................................................ 38 Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018 ............................................................................................................... 42 Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 - 2018 ............................................................................................................... 46 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 - 2018 ............................................................................................................... 49 Bảng 3.5. Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho ................................... 52 QSDĐ theo các xã, phường giai đoạn 2014-2018 .................................................... 52 Bảng 3.6. Sự hiểu biết của người dân Thị xã Nghĩa Lộ về hình thức ............................. 53 chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................................ 53 Bảng 3.7. Sự hiểu biết người dân Thị xã Nghĩa Lộ về hình thức .............................. 55 tặng cho quyền sử dụng đất ....................................................................................... 55 Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018.................................................................................................................. 57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam .............................. 19 Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ............................ 27 Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thị xã Thị xã Nghĩa Lộ năm 2018 ........................... 36 Hình 3.4. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 43 Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018................................................................... 47 Hình 3.6. Sơ đồ tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài nguyên và môi trường CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá ĐVT : Đơn vị tính QLNN : Quản lý nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất SHNN : Sở hữa nhà nước SHTN : Sở hữa tư nhân SXNN : Sản xuất nông nghiệp TBCN : Tư bản chủ nghĩa TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XD : Xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thị xã Nghĩa Lộ có diện tích tự nhiên là 29,96 km2 nằm ở phía Tây tỉnh Yên Bái, cách trung tâm tỉnh lỵ 84km theo quốc lộ 32. Phía Bắc, phía Đông, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 phía Nam giáp huyện Văn Chấn, phía tây giáp huyện Trạm Tấu của tỉnh. Tuy nằm sâu trong nội địa nhưng thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với thành phố Yên Bái và các huyện lân cận. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thị xã Nghĩa Lộ phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác 2 quản lý và sử dụng đất của thị xã còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Chính vì vậy việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2014-2018" là cần thiết trong thời điểm hiện nay, giúp trả lời cho các câu hỏi: Thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển ra sao? để từ đó đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thị xã Nghĩa Lộ. - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018 - Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 - Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn. 3. Ý nghĩa - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần quản lý và thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. [5] - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. [8] 1.1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.[20] c. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. e. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 1.1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 1.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. * Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:[5] Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. [12] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể: [5] - Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. - Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.[7] - Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. [9] - Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. - Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.[13] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn