Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:114

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai nhằm đề xuất được những giải pháp phát huy có hiệu quả việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện, các số liệu sơ cấp, các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác, các thông tin trích dẫn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Xin trân trọng cảm ơn. Huế, ngày 05 tháng 3 năm 2018 Học viên Trần Thị Hà
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với kinh nghiệm trong quá trình công tác thực tiễn và sự nỗ lực cố gắng của bản thân. Đạt được kết quả này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Huế, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và các thầy cô giáo đã tận tình, hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như thực hiện đề tài này. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc chân thành nhất đến thầy giáo, PGS. TS. Dương Viết Tình, người đã trực tiếp hướng dẫn, dành nhiều tâm huyết, thời gian để chỉ dẫn, định hướng, động viên, khích lệ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến Ban lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai; UBND phường Trảng Dài; phường Tân Phong; cán bộ Chi Cục Thuế, Chi Cục Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hoà đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện luận văn cũng như trong quá trình công tác. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân luôn đứng bên cạnh tôi động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này. Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng do điều kiện thời gian thực hiện đề tài và kiến thức của bản thân còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi những khiếm khuyết, thiếu sót. Kính mong quý thầy giáo, cô giáo, các đồng nghiệp và bạn bè góp ý, chỉ dẫn thêm để đề tài được hoàn thiện hơn và có những đóng góp thiết thực đối với địa bàn nghiên cứu. Huế, ngày 05 tháng 3 năm 2018 Học viên Trần Thị Hà
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Đề tài “Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai” được triển khai nghiên cứu nhằm đánh giá thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai, đồng thời đề xuất những giải pháp phát huy hiệu quả việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Biên Hòa. Bằng phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp từ các ban ngành liên quan đến tài chính đất đai, kết hợp với phương pháp điều tra số liệu sơ cấp (sử dụng bảng hỏi để điều tra), luận văn đã tổng hợp, phân tích và rút ra một số kết quả chính như sau: Nguồn thu từ tài chính đất đai đóng một vai trò hết sức quan trọng trong cơ cấu nguồn thu của địa phương và không ngừng tăng lên qua các năm, chiếm tỷ trọng từ 10% đến 19% tổng thu ngân sách giai đoạn 2011-2017. Trong đó: (1) Thu từ tiền sử dụng đất có tỷ trọng lớn nhất, chiếm từ 34,1% đến 50,9% trong các khoản thu từ đất đai, việc tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất chủ yếu dựa vào nguồn thu chuyển mục đích sử dụng đất. (2) Thu từ tiền thuê đất có chiều hướng gia tăng trong giai đoạn 2011-2017, mặc dù nguồn thu này không lớn so với các nguồn thu khác. (3) Nguồn thu thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không lớn. (4) Thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất khá lớn và tăng dần, chiếm từ 26,25% đến 34,42% tổng thu từ đất đai. Năm 2017 nguồn thu này tăng 39,2 lần so với đầu kỳ năm 2011. (5) Các khoản thu từ lệ phí trước bạ nhà đất và lệ phí cấp GCN chiếm tỷ trọng nhỏ chỉ từ 6,91% đến 9,15% trong tổng các nguồn thu từ đất đai. Như vậy chứng tỏ rằng thị trường bất động sản trong những năm trở lại đây khá nóng và nhộn nhịp hơn các năm trước rất nhiều. Bên cạnh những kết quả đạt được, đề tài đã xác định được 03 nhóm tồn tại, hạn chế của thành phố Biên Hòa trong khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn, đó là: (1) Chính sách tài chính về đất đai: Chính sách về khai thác nguồn thu từ đất chưa phát huy hết hiệu quả. (2) Công tác quản lý sử và dụng đất đai ở địa phương: Công tác quy hoạch đất đai và quy hoạch đô thị còn hạn chế; Công tác định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập; Thị trường nhà đất chưa phát huy hết hiệu quả; Hoạt động đầu cơ đất đai, giao dịch ngầm về đất đai còn xảy ra phổ biến; Thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều bất cập; Công tác thu hồi, đền bù và giải phóng mặt bằng còn vướng mắc, hạn chế; Công tác thanh tra, kiểm tra về đất đai còn hạn chế, yếu kém. (3) Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai còn hạn chế Đề tài đề xuất 03 nhóm giải pháp nhằm khắc phục: (1) Tổ chức thực hiện đồng bộ chính sách tài chính đất đai: Kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai sớm ban hành cơ chế
iv phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai, nhằm tăng tính chủ động của thành phố trong việc ban hành các chính sách về ưu đãi, thu hút đầu tư về đất đai; Thắt chặt chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất, chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, ghi nợ nghĩa vụ tài chính; Cần xem xét đề xuất Luật hóa thành quy định bắt buộc khi thực hiện thu hồi đất để xây dựng các dự án làm mới hoặc mở rộng đường giao thông. (2) Tăng cường công tác quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai: Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch kiến trúc đô thị; Tổ chức thực hiện hiệu quả công tác định giá, đấu giá đất; Đẩy mạnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường nhà đất; Tăng cường công tác thanh kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai; Làm tốt công tác cải cách hành chính, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai; Giải quyết tốt công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và chỉnh trang đô thị. (3) Đẩy mạnh công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai: Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành tốt chủ trương, chính sách về đất đai; Đa dạng hóa hình thức tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành pháp luật về đất đai: Qua phương tiện truyền thanh, truyền hình; họp cụm dân cư; Pa nô, áp phích, tờ rơi.
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................................. viii DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .......................................................... 2 2.1 Mục đích ................................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .............................................................. 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 4 1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn thu tài chính từ đất đai ............................................ 4 1.1.2. Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai ........................................................ 5 1.1.3. Đặc điểm của nguồn thu tài chính từ đất đai ....................................................... 6 1.1.4. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai .......................... 7 1.1.5. Các chính sách tài chính về đất đai ................................................................... 11 1.1.6. Vai trò của nguồn thu tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội ...... 13 1.1.7. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính từ đất đai ............................. 14 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 15 1.2.1. Thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở một số quốc gia trên thế giới và ở nước ta ............................................................................................................... 15
vi 1.2.2. Các kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................... 23 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 26 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 26 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 26 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 26 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 26 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................... 26 2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ............................. 27 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 29 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 35 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa ..... 39 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI ..................................................................................................... 41 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hòa .............................. 41 3.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hoà ................................... 43 3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ..................................................................... 45 3.2.4. Những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục .................................. 48 3.3. TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THANH PHỐ BIÊN HOÀ........................................................................ 49 3.3.1. Kết quả khai thác nguồn thu ngân sách của địa phương giai đoạn 2011 – 2017 49 3.3.2. Kết quả khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai giai đoạn 2011 – 2017 ........... 52 3.3.3. Những tồn tại, hạn chế trong khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hòa ................................................................................................... 73 3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA .. 81 3.4.1. Tổ chức thực hiện đồng bộ chính sách tài chính đất đai .................................... 81 3.4.2. Tăng cường công tác quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai ............... 82
vii 3.4.3. Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai .................................... 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 87 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 87 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 89 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 92
viii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BĐS Bất động sản 2 ĐCĐĐ Đầu cơ đất đai 3 DTTN Diện tích tự nhiên 4 GCN Giấy chứng nhận 5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 GDP Tổng sản phẩm trong nước 7 GPMB Giải phóng mặt bằng 8 HĐND Hội đồng nhân dân 9 KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất 10 KT-XH Kinh tế - xã hội 11 NN Nông nghiệp 12 NSNN Ngân sách nhà nước 13 PNN Phi nông nghiệp 14 QH Quy hoạch 15 QL Quốc lộ 16 QSDĐ Quyền sử dụng đất 17 SDĐ Sử dụng đất 18 SXKD Sản xuất hinh doanh 19 TBCN Tư bản chủ nghĩa 20 TNCN Thu nhập cá nhân 21 TNDN Thu nhập doanh nghiệp 22 TTĐ Tiền thuê đất 23 UBND Uỷ ban nhân dân 24 XHCN Xã hội chủ nghĩa
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nước .................................... 16 Bảng 1.2. Các phương pháp xác định giá đất của một số nước ................................... 17 Bảng 3.1. Diện tích theo đơn vị hành chính................................................................ 32 Bảng 3.2. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 của Thành phố Biên Hòa.................................................................................................................... 36 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất qua các năm ........................................................... 44 Bảng 3.4. Tình hình khai thác nguồn thu ngân sách trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2011-2017 .................................................................................................. 50 Bảng 3.5. Tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2011-2017................................................................................... 53 Bảng 3.6. Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2017................................... 56 Bảng 3.7. Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2017 ...................................... 58 Bảng 3.8. Tình hình thu thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2017................................................................................................................ 60 Bảng 3.9. Tổng hợp số thu thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chi tiết 30 xã, phường của thành phố Biên Hòa .......................................................................... 61 giai đoạn 2011 - 2017 ................................................................................................ 61 Bảng 3.10. Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2011-2017............ 64 Bảng 3.11. Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 - 2017........................................................................................................................... 67 Bảng 3.12. Tình hình thu lệ phí trước bạ và lệ phí cấp GCN giai đoạn 2011 - 2017 ... 70
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu - thành phố Biên Hòa ................................. 29 Hình 3.2. Sơ đồ các đơn vị hành chính - thành phố Biên Hòa ...................................... 31 Hình 3.3. Cơ cấu các nhóm đất thành phố Biên Hòa.................................................... 34 Hình 3.4. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Biên Hòa..................................... 37 Hình 3.5. Hiện trạng sử dụng đất qua các năm ............................................................ 45 Hình 3.6. Các khoản thu từ đất đai so với tổng thu ngân sách của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2011-2017 ................................................................................................... 51 Hình 3.7. Tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai giai đoạn 2011-2017 ....... 55 Hình 3.8. Tình hình thu tiền sử dụng đất của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2011-201757 Hình 3.9. Tình hình thu từ tiền thuê đất của TP Biên Hòa giai đoạn 2011-2017 ........... 59 Hình 3.10. Tình hình thu thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của TP Biên Hòa giai đoạn 2011-2017............................................................................................ 60 Hình 3.11. Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp của TP. Biên Hòa giai đoạn 2011-2017 .................................................................................................................. 65 Hình 3.12. Tình hình thu từ thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân của TP. Biên Hòa giai đoạn 2011-2017............................................................................................ 68 Hình 3.13. Tình hình thu lệ phí trước bạ và lệ phí cấp GCN của TP. Biên Hòa ............ 71 giai đoạn 2011-2017 ................................................................................................... 71
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quan trọng, có ý nghĩa to lớn trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Những năm qua, Việt Nam đã tăng cường khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai, phục vụ công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định tài chính về đất đai và giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Đây chính là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước và các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề tài chính đất đai và giá đất, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định quy định chi tiết và các bộ, ngành Trung ương cũng đã có các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản này cũng đã được thường xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổ sung kịp thời để đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất ngày càng theo hướng đơn giản, thuận tiện, công khai, minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với các đối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán, ổn định chưa cao và chưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai thực hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai với 15 nội dung, và để thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước ban hành, tổ chức thực hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỗi chính sách đất đai sau khi ban hành, thực hiện ít nhiều đều có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài nguyên quý giá này, trong đó chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng mang tính quyết định. Biên Hòa là thành phố công nghiệp và là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, nằm ở khu vực Đông Nam Bộ, Việt Nam. Thành phố Biên Hòa là đô thị loại I, là đầu mối giao thông lớn trong vùng kinh tế phía Nam, hiện là thành phố trực thuộc tỉnh có dân số đông nhất cả nước với hơn 1 triệu người, có dòng sông Đồng Nai chảy qua, cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 30 km, cách thành phố Vũng Tàu 90 km.
2 Thành phố Biên Hòa nằm ở phía tây tỉnh Đồng Nai, phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu, phía Nam giáp huyện Long Thành, phía Đông giáp huyện Trảng Bom, phía Tây giáp Thị xã Tân Uyên, thị xã Dĩ An tỉnh Bình Dương và Quận 9 -Thành phố Hồ Chí Minh. Tỉnh Đồng Nai định hướng để nâng cấp Biên Hòa và xây dựng những đô thị vệ tinh xung quanh, nằm ở các huyện Trảng Bom, Long Thành, Vĩnh Cửu và Nhơn Trạch, là một trong những nơi có khả năng thu hút đầu tư, có triển vọng phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao, đóng vai trò khá quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Do nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các biến động, thay đổi trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng đang bắt đầu diễn ra một cách phức tạp. Do đó, cần phải có những chính sách về quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng nguồn lực tài chính từ đất đai. Để tìm hiểu, phân tích, đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính về đất đai ảnh hưởng đến thu ngân sách trên địa bàn thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 - 2017, và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm thực hiện quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ trong thời gian tới, nâng cao hiệu quả thu ngân sách bền vững từ đất đai trên địa bàn, tôi chọn đề tài “Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai” để nghiên cứu. 2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung Đánh giá được thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai nhằm đề xuất được những giải pháp phát huy có hiệu quả việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà - Phân tích được những thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy hiệu quả việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài đóng góp cơ sở khoa học để làm rõ những vấn đề liên quan đến nguồn thu tài chính từ đất đai, phân tích những quy định của pháp luật trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền, lợi ích giữa nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất; đề xuất sửa đổi bổ sung để hoàn thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai.
3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá được thực trạng khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hoà. Từ đó, rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định đúng, nâng cao hiệu quả huy động nguồn thu tài chính từ đất đai, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.
4 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn thu tài chính từ đất đai Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị...), chính nhờ vậy mà đất đai trở nên có giá trị [3]. Dưới góc độ tự nhiên, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên nên không thể có giá trị; dưới góc độ kinh tế mà đặc biệt là kinh tế thị trường, đất đai là nguồn thu đầu vào để sản xuất hàng hóa nên đất đai phải có giá phù hợp với quy luật giá trị của thị trường [29]. Do đó, việc khai thác giá trị này trong một điều kiện, quy định cụ thể sẽ đem lại lợi ích to lớn cho một quốc gia, một vùng hay một địa phương, tạo nên một nguồn thu to lớn phục vụ cho nhiệm vụ phát triển KT-XH, quốc phòng an ninh. Với phạm vi của đề tài, cần làm rõ các phạm trù về nguồn thu và nguồn thu tài chính. Nói đến nguồn thu là nói đến một hệ thống những yếu tố của tự nhiên hay xã hội nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội loài người [15]. Tùy thuộc vào trình độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận về nguồn lực cũng khác nhau. Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thì nguồn lực có thể được phân chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn thu tài chính, nguồn lực khoa học kỹ thuật.... Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành và phân phối quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội [13]. Theo Phạm Ngọc Dũng và Đinh Xuân Hạng: Nguồn thu tài chính được hiểu là các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh tế có thể huy động để hình thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển KT- XH của đất nước. Khi nói tới nguồn thu tài chính, người ta quan tâm nó có xuất xứ từ đâu, thuộc sở hữu của ai [11]. Nguồn thu tài chính hiểu một cách khái quát nhất là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ KT-XH trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội. Nguồn thu tài chính được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau, nó tùy thuộc vào nguồn gốc hình thành và các chủ thể thực hiện.
5 Trong lịch sử phát triển của loài người, cùng với sự hình thành và phát triển của các hình thái KT-XH khác nhau, việc thực thi và sử dụng các nguồn thu khác nhau nhằm mục đích phát triển KT-XH tùy thuộc vào từng thời kỳ và giai đoạn lịch sử, nhưng tựu chung, nguồn lực tài nguyên luôn có một vai trò hết sức quan trọng, là tiền đề, cơ sở để phát triển các nguồn lực khác, các giá trị khác, nhất là đối với đặc thù của nền kinh tế thị trường [16]. Trong tổng thể các nguồn thu tài nguyên thì nguồn thu từ đất đai chiếm một vai trò rất quan trọng và mức độ ảnh hưởng của nguồn lực từ đất đai phụ thuộc vào trình độ phát triển KT-XH của từng quốc gia, lãnh thổ [17]. Lịch sử phát triển của loài người đã làm thay đổi căn bản các phương thức sử dụng, khai thác nguồn lực từ đất đai. Từ vị thế đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong sản xuất nông nghiệp thì đất đai ngày càng được nhìn nhận ở những vị trí, vai trò khác nhau, nhất là vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng. Đất đai xuất hiện như là một loại hàng hóa đặc biệt, được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển [3]. Đất đai là một nguồn thu kinh tế cơ bản và quyết định của hoạt động kinh tế, vì vậy đất đai cũng như các nguồn lực kinh tế khác phải mang các quan hệ kinh tế, đồng thời vận động theo những quy luật và cơ chế kinh tế thích ứng [14]. Tài chính và nguồn thu tài chính phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể trong xã hội mà đặc trưng là biểu hiện của quan hệ phân phối, tuy nhiên, bản chất của sự phân phối là phân phối giá trị, do đó, nó chỉ xuất hiện trong điều kiện nền kinh tế thị trường vì nền kinh tế thị trường mới có khả năng biến đổi nguồn lực này trở thành hàng hóa. Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn thu tài chính được hình thành từ nguồn thu đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó. Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn thu tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu một cách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản). 1.1.2. Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền kinh tế thị trường thì chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn thu tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy.
6 Về bản chất, nguồn thu tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai trong một điều kiện cụ thể. Như vậy, về bản chất, nguồn thu tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai, đó là quan hệ phát sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch. Trong từng giai đoạn lịch sử xã hội khác nhau thì cơ chế lợi ích và quan hệ đất đai của chế độ xã hội đó quyết định [4]. Trong nền kinh tế thị trường phát triển, nguồn thu tài chính từ đất đai phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai, nếu là chế độ sở hữu đất đai tư nhân, nguồn thu đất đai chỉ được phục vụ cho một số ít bộ phận xã hội. Ngược lại, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ cho lợi ích đa số, tức là lợi ích chung cho toàn xã hội Trong giai đoạn hiện nay, tùy thuộc vào chế độ xã hội của mỗi nước mà quan hệ đất đai được quy định khác nhau. Ở các nước TBCN, đất đai thuộc sở hữu tư nhân là chủ yếu nên nguồn thu tài chính từ đất đai cũng vì thế khác biệt so với hình thức đất đai sở hữu của toàn dân như ở nước ta hiện nay [5]. Mặc dù có sự khác biệt cơ bản về chế độ phân phối giá trị, tuy nhiên, nguồn thu tài chính từ đất đai luôn luôn được tập trung khai thác và huy động ngày càng cao và triệt để, nhất là đối với nền kinh tế thị trường nhằm phục vụ lợi ích của chủ thể sở hữu về đất đai. 1.1.3. Đặc điểm của nguồn thu tài chính từ đất đai Không giống với các nguồn thu tài chính khác, nguồn thu tài chính từ đất đai có những đặc điểm riêng, đó là: - Nguồn thu tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai. Muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn thu tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô.
7 Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó [14]. - Nguồn thu tài chính từ đất đai chỉ xuất hiện khi xuất hiện và hình thành trong cơ chế kinh tế thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, của cải mang hình thái hàng hóa và sự vận động của kinh tế chính là sự vận động của giá trị. Trên cơ sở phân tích khái niệm và bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai, có thể thấy, nguồn thu tài chính từ đất đai biểu hiện dưới hình thái phân phối giá trị (thực chất là thông qua dưới dạng tiền tệ), mà phát triển cơ chế phân phối hàng hóa thông qua giá trị (tiền tệ) chỉ được đáp ứng và vận hành trong nền kinh tế thị trường. Còn ở nền kinh tế tự cung tự cấp, việc phân phối sản phẩm chủ yếu với mục đích thỏa mãn nhu cầu sử dụng trong một chừng mực nhất định. Sự phân công lao động và chuyên môn hóa chưa cao nên quan hệ giá trị hàng hóa chưa được phát triển. Vì thế nguồn lực tài chính từ đất đai cũng không thể phát triển. - Quan hệ sở hữu đất đai quyết định đến nguồn thu tài chính từ đất đai Cấp độ sở hữu hay quyền sở hữu tài sản, đa quyền và đa thực thể nắm quyền phải được phân tích trong bối cảnh của xã hội được nghiên cứu vì cấp độ sở hữu và các loại quyền có thể khác nhau giữa xã hội này và xã hội khác; giữa loại nguồn lực này với loại nguồn lực khác. Trong nền kinh tế thị trường, để xác lập giá trị hàng hóa thì yếu tố quan trọng là phải xác định chế độ sở hữu hàng hóa. Việc thiết lập cơ chế sở hữu là điều kiện bắt buộc để hình thành và phát triển các quyền và lợi ích có liên quan, giúp cho chủ sở hữu khai thác một cách triệt để lợi ích của hàng hóa [14]. Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai cũng không nằm ngoài yếu tố về chủ sở hữu. Khi xác lập chủ sở hữu về đất đai, nó quyết định đến việc nguồn thu tài chính từ đất đai được huy động và sử dụng như thế nào, phục vụ lợi ích cho ai. 1.1.4. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai khác nhau. Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác định những quỹ tiền tệ hay các nguồn thu tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát triển của các chủ thể quản lý. Chủ nghĩa Mác – Lênin chỉ rõ, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, C.Mác và Ăngghen thấy rằng, cùng với sự phát triển của KT-XH, quá trình tập trung dân cư, sự xuất hiện của máy móc…. Làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành một
8 quy luật khách quan, tất yếu. V.I.Lênin đã xây dựng học thuyết “về vô sản quốc hữu hóa đất đai” như sau: “Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu Nhà nước, quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai...”[4]. Có thể thấy rằng, luận điểm của các nhà kinh điển là cơ sở quan trọng để giai cấp vô sản thực hiện các giải pháp quản lý của mình để huy động được các nguồn thu tài chính từ đất đai thông qua sự chuyển hóa từ lợi ích của một nhóm chủ thể (sở hữu tư nhân về đất đai) sang hình thức huy động nguồn thu tài chính từ đất đai cho số đông chủ thể (sở hữu toàn dân). Điều này làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH của quốc gia đó. Trong giai đoạn hiện nay, chúng ta đang đứng trước xu hướng toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại một cách sâu rộng, đất đai càng có một vị thế hết sức quan trọng. Đảng và Nhà nước ta khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước...”. Vì vậy, việc khai thác tốt nguồn thu nội tại của đất nước là một nhu cầu tất yếu khách quan, trong đó, việc khai thác tốt nguồn thu tài chính từ đất đai là yêu cầu cấp bách hiện nay. Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện được nguồn thu tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ đất của nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả. Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình thức khái thác nguồn thu tài chính từ đất đai cụ thể là [28]: 1) Thu từ tiền sử dụng đất: + Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. + Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao. + Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác nguồn thu tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước;
9 mặt khác, là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá thị trường, đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn. 2) Thu từ tiền cho thuê đất: Là việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng. Đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất QSDĐ có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế. 3) Thu từ thuế sử dụng đất: Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là: + Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước (NSNN), nhất là ngân sách địa phương; + Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư, khai hoang, cải tạo đất, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước; + Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD), giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;
10 + Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội. Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất. + Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội. Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn thu thu được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên quan đến quan hệ đất đai,...người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế giá trị đất là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp không sử dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế nhà đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn. Chủ đất sử dụng đất không hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đất đai. Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp. 4) Thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất. 5) Thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất: Các nguồn thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, lệ phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí đấu giá quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai, phí giao dịch bảo đảm về đất đai; phí và lệ phí trước bạ do giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất