Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh. Phân tích được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án nghiên cứu. Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTỞ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HỒ KIỆT HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Quý PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, trường Đại học Nông Lâm Huế, sự quan tâm giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự giúp đỡ phối hợp của nhân dân địa phương nơi nghiên cứu. Đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất. Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp cũng như các thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế trong suốt thời gian tôi học tập tại trường. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xuyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Chi cục Thống kê, UBND thị trấn Cẩm Xuyên, UBND xã Cẩm Thành, UBND xã Cẩm Nhượng, UBND thị trấn Thiên Cầmcùng các hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nghiên cứu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó! Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Quý PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh” được thực hiện từ tháng 7 năm 2017 đến tháng 02 năm 2018. Quá trình nghiên cứu tôi đã tiến hành điều tra phỏng vấn thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Cẩm Xuyên, đồng thời phỏng vấn cán bộ tổ chứcc đấu giá và người tham gia đấu giá Huyện Cẩm Xuyên với tổng diện tích là 63.646,65 ha, trong đó: Đất nông nghiệp có diện tích 49.959,14 ha chiếm 78,49% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nông nghiệp có diện tích 11.569,92ha, chiếm 18,18% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng là 2.117,59 ha, chiếm 3,33% tổng diện tích đất tự nhiên. Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Cẩm Xuyên được đánh giá là công khai, minh bạch, đúng trình tự thủ tục, đúng quy chế đấu giá, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế. Số liệu điều tra cũng cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực. Ngoài ra công tác đấu giá quyền sử dụng đất đang vẫn còn có một số hạn chế, mức độ chưa hài lòng của người tham gia đấu giá. Công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội và trong trong công tác quản lý và sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH của huyện. Tuy nhiên, trong công tác đấu giá QSDĐ tại huyện vẫn còn tồn tại một số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, các chính sách còn bất cập; chưa đáp ứng được nhu cầu người tham gia đấu giá. Nghiên cứu đã đề xuất 3 nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh gồm: nhóm giải pháp về chính sách của Nhà nước, giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về cơ chế tài chính. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ...................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ........................................ 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai............................................................... 4 1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản.................................................. 5 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................................................. 7 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI ............................................................................. 14 1.2.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới .......................................................... 14 1.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam ...................................... 15 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ..................... 18 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠMVI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 20 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 20 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 20 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20 2.3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên ..................................................................... 20 2.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ởhuyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh ........ 20 2.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh ......................................................................................... 21 2.3.4. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Xuyên ................................................................................................................ 21 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 21 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu............................................................... 21 2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ................................................. 22 2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu ...................................................................... 22 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM XUYÊN ............ 23 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 23 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 25 3.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN ........................................................................... 31 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 31 3.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất ........................................................................ 34 3.2.3. Biến động đất đai huyện Cẩm Xuyên giai đoạn 2013 - 2017 ............................ 36 3.3. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ........................................................................................................ 37 3.3.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .......................................................................... 37 3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên ............................ 38 3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 45 3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ĐÃ ĐẤU GIÁ TRÊN ĐỊA HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ............................ 46 3.4.1. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch chia lô xen dắm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành .............................................................................. 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng ......................................................................................... 50 3.4.3.Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư Tổ 14, thị trấn Cẩm Xuyên ......................................................................................................... 56 3.4.4. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư vùng Trọt Nước, Tổ dân phố Trần Phú ....................................................................................... 60 3.5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN ............................................................. 65 3.5.1. Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân ................................................................................................................... 65 3.5.2. Hiệu quả kinh tế................................................................................................ 71 3.5.3. Hiệu quả xã hội ................................................................................................ 73 3.5.4. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ....................................... 74 3.6. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN.................................................................... 75 3.6.1. Về chính sách của Nhà nước ............................................................................ 75 3.6.2. Giải pháp về Kỹ thuật ...................................................................................... 75 3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................... 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 77 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 77 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 79 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 81 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVHC Đơn vị hành chính GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh ................................................................................................. 26 Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011- 2015 ...................................... 26 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016............................................................... 34 Bảng 3.4. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2013 – 2017............ 36 Bảng 3.5. Khái quát đặc điểm các dự án .................................................................... 38 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạchxen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành ................................................................................................. 49 Bảng 3.7. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành ............................................... 50 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưVùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng......................................................................................................... 53 Bảng 3.9. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng .......................................... 55 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưTổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên ......................................................................................................... 58 Bảng 3.11. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạch tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên............................................................ 60 Bảng 3.12.Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưvùng Trọt Nước, tổ dân phố Trần Phú giai đoạn 1 .................................................................................... 63 Bảng 3.13. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạchdân cư vùng Trọt Nước, thị trấn Thiên Cầm giai đoạn 1 ............................. 64 Bảng 3.14. Ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên ............................................................................................... 65 Bảng 3.15. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên .................................................................................. 69 Bảng 3.16. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá..................... 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh ................................... 24 Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2015 ........................................................... 27 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2016........................................................ 36 Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2013-2016 .................................... 37 Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 45 Hình 3.6. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở xen dặm dân cư Thôn Kênh, xã Cẩm Thành........................................................................................................... 47 Hình 3.7. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng......................................................................................................... 51 Hình 3.8. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án Vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng .................................................................................................. 54 Hình 3.9. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên ................................................................................................................ 56 Hình 3.10. Biểu đồ số lô đất trúng đấu qua các phiên đấu giá QSDĐ tại quy hoạch dân cư tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên ........................................................................ 59 Hình 3.11. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư vùng Trọt nước, tổ dân phố Trần Phú .................................................................................................................... 61 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không thể tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Giữa hai loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất thu một nguồn thu ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi. Do đó, để tạo ra sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. (Điều 113 và 114, luật đất đai 2013) PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của khung giá đất là “không sát giá thị trường” vẫn khó khắc phục được. Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn quá nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không sát với thực tế. Việc quy định giá thấp hơn giá thị trường làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước vì đó là căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền giao đất, thuê đất… Nảy sinh các giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước không kiểm soát được. Trước tình hình đó cần tìm ra giải pháp rút ngắn khoảng cách giá đất thị trường so với giá quy định Nhà nước, và “đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong giải pháp được Nhà nước chọn để thực thi. Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất ở, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường. Huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. MỤC TIÊU TỔNG QUÁT Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện. 2.2. MỤC TIÊUCỤ THỂ - Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh. - Phân tích được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án nghiên cứu. - Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh . PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN Kết quả đề tài sẽ góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội [10]. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế [11] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [3]. 1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [9]. 1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS [12]. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là: - Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước. - Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết. 1.1.2.3. Các hình thức đấu giá Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế. Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử. Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất. Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn [7], [10] ,[13]. 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở tại Việt Nam a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam Trước năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được. Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta. Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau: - Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó. - Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng. Chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất đã được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê) [11]. b. Chủ trương đấu giá đất được hình thành Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. 1.1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:[12]. - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơncác vị trí ở xa trung tâm (cùng trên một mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma