Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

47
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên nhằm góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng quyền sử dụng đất góp phần bổ sung để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, chính sách liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng quyền sử dụng đất tại huyện Phú Hòa, cũng như trên địa bàn tỉnh Phú Yên.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ NGUYỄN THỊ NHẤT SƠN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ HÒA, TỈNH PHÚ YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ -2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ NGUYỄN THỊ NHẤT SƠN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ HÒA, TỈNH PHÚ YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.TRẦN THANH ĐỨC HUẾ -2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng bản thân tôi. Tất cả các số liệu trong đề tài nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên Nguyễn Thị Nhất Sơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài này, ngoài sự cố gắng hết mình trong quá trình học tập và nghiên cứu, tôi luôn nhận được sự quan tâm quý báu của gia đình, thầy cô và bạn bè. Trước hết, tôi xin gởi lời cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và các thầy cô giáo đã truyền đạt những kinh nghiệm, kiến thức vô cùng quý báu cho tôi. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Trần Thanh Đức, người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và luôn tạo điều kiện để cho tôi hoàn thành được luận văn này. Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: UBND huyện Phú Hòa, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Chi cục thống kê huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện đã luôn tạo điều kiện thuận lợi để cho tôi trong việc thu thập số liệu phục vụ cho đề tài và đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn. Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên nội dung đề tài không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn của các thầy cô giáo và các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn. Huế, ngày tháng năm 2018 Học viên Nguyễn Thị Nhất Sơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Phú Hòa giai đoạn 2014 đến năm 2017 ................................................................................................................. 25 Bảng 3.2. Thống kê diện tích một số loại cây trồng của huyện Phú Hòa ................... 26 Bảng 3.3. Tăng trưởng ngành sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp bình quân huyện Phú Hòa giai đoạn 2014-2017 .......................................................................... 27 Bảng 3.4. Giá trị tăng trưởng ngành Sản xuất Công nghiệp – TTCN huyện Phú Hòa giai đoạn 2014-2017 ................................................................................. 27 Bảng 3.5. Tăng trưởng ngành sản xuất thương mại - dịch vụ huyện Phú Hòa giai đoạn 2014-2017................................................................................................. 28 Bảng 3.6. Lũy kế cấp giấy chứng quyền sử dụng đất đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại các xã, thị trấn, huyện Phú Hòa năm 2017................................................. 36 Bảng 3.7. Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nai, tố cáo về lĩnh vực đất đai huyện Phú Hòa giai đoạn 2014-2017 .......................................................................... 38 Bảng 3.8. Hiện trạng diện tích đất đai của huyện Phú Hòa theo đơn vị hành chính năm 2017 .......................................................................................................... 39 Bảng 3.9. Biến động sử dụng đất nông nghiệp của huyện Phú Hòa giai đoạn 2014- 2017 .......................................................................................................... 40 Bảng 3.10. Biến động sử dụng đất đất ở giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 của huyện Phú Hòa.......................................................................................... 45 Bảng 3.11. Tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của huyện Phú Hòa giai đoạn từ năm 2014 - 2017 .......................................................................... 49 Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất ở của huyện Phú Hòa từ năm 2014 đến năm 2017 .......................................................................................................... 56 Bảng 3.13. Bảng thống kế các trường hợp chưa cấp GCNQSDĐ huyện Phú Hòa năm 2017 .......................................................................................................... 59 Bảng 3.14. Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về cấp GCNQSDĐ tại huyện Phú Hòa .................................................................................................... 61 Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại huyện Phú Hòa ..... 62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Vị trí địa lý huyện Phú Hòa....................................................................... 18 Hình 3.2. Cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Phú Hòa năm 2017 . 40 Hình 3.3. Cơ cấu diện tích đất nông nghiệp của huyện Phú Hòa năm 2017 ............... 43 Hình 3.4. Cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp của huyện Phú Hòa năm 2017 ......... 44 Hình 3.5. Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại huyện Phú Hòa ........................................................................................................... 53 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong thời gian qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy vậy hiện nay tình hình cấp giấy trong tỉnh Phú Yên nói chung và tại huyện Phú Hòa nói riêng vẫn gặp nhiều khó khăn, phức tạp, số lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm sau tăng hơn năm trước; Tính chất một số hồ sơ phức tạp, kéo dài anh hưởng đến lòng tin của người dân. Đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên” nhằm góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng quyền sử dụng đất góp phần bổ sung để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, chính sách liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng quyền sử dụng đất tại huyện Phú Hòa, cũng như trên địa bàn tỉnh Phú Yên. Với phương pháp nghiên cứu thu thập số liệu thứ cấp từ các phòng, ban chức năng liên quan;Thu thập số liệu sơ cấp bằng các bảng hỏi điều tra phỏng vấn hộ dân; Phân tích, thống kê và xử lý số liệu;.... từ đó đánh giá đúng thực tế khách quan trong việc quản lý nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai của huyện Phú Hòa giai đoạn từ 2014 - 2017 đã được quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên một đơn vị diện tích, đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của địa phương. Công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Hòa giai đoạn từ năm 2014 - 2017 đã đảm bảo pháp lý và đạt kết quả khá cao. Tỷ lệ cấp giấy đạt trên 96,5%. Vẫn còn một số hạn chế, bất cập và tồn tại trong việc lãnh đạo, điều hành và thực hiện công tác này, dẫn đến một số vụ việc giải quyết chậm, hiệu quả giải quyết chưa đạt yêu cầu; Việc thi hành một số quy định của cấp trên về công tác này còn một số vướng mắc, khó khăn… Kết quả nghiên cứu đã đưa ra được các giải pháp về tăng cường năng lực quản lý hành chính nhà nước; đổi mới và thực hiện tốt các chính sách pháp luật đất đai; giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chính xác, nhanh gọn từ cơ sở; phát huy sức mạnh tổng hợp từ cấp xã đến cấp huyện để nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Hòa trong thời gian tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT ATGT An toàn giao thông ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC Hồ sơ địa chính TDTT Thể dục thể thao QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VLXD Vật liệu xây dựng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 3 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................... 4 1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................ 4 1.1.1.1. Khái niệm:................................................................................................. 4 1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai ................. 5 1.1.2. Đăng ký đất đai ............................................................................................... 5 1.1.2.1. Khái niệm .................................................................................................. 5 1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai.............................................................. 5 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................... 6 1.1.3.1. Khái niệm ................................................................................................. 6 1.1.3.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 6 1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 11 1.2.1. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................................................................... 11 1.2.2. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nước ta.12 1.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài .......................................... 13 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 15 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 15 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 15 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 15 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1.2.1. Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại huyện Phú Hòa................ 15 2.1.2.2. Thời gian nghiên cứu: Các số liệu nghiên cứu được thu thập từ năm 2014 đến tháng 12 năm 2017. ............................................................................................. 15 2.1.2.3. Thời gian thực hiện đề tài: đề tài được thực hiện từ tháng 6/2017 đến tháng 02 năm 2018. ............................................................................................................. 15 2.2. Nội dung nghiên cứu:.......................................................................................... 15 2.3. Phương pháp nghiên cứu:.................................................................................... 15 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ................................................ 15 2.3.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp: .......................................................................... 15 2.3.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp: ............................................................................ 15 2.3.2. Phương pháp so sánh …. ................................................................................ 16 2.3.3. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu: ........................................... 16 2.3.4. Phương pháp thống kê số liệu ........................................................................ 16 2.3.5. Phương pháp minh họa bằng bản đồ và hình ảnh ............................................ 16 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 17 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên ............................................................................... 17 3.1.1. Điều kiện tự nhiên: ........................................................................................ 17 3.1.1.1. Vị trí địa lý: ............................................................................................. 17 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .................................................................................... 18 3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn .................................................................................... 19 3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên .............................................................................. 20 3.1.1.5. Thực trạng môi trường............................................................................. 23 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................. 25 3.1.2.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế ...................................................................... 25 3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ................................................... 25 3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.................................................... 28 3.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và nông thôn ................................................................ 29 3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................................................. 29 3.1.3.1. Giao thông................................................................................................................... 29 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.1.3.2. Hệ thống thủy lợi, đê kè ......................................................................... 29 3.1.3.3. Giáo dục, đào tạo .................................................................................... 30 3.1.3.4. Y tế ........................................................................................................ 30 3.1.3.5. Văn hóa - thể thao .................................................................................. 31 3.1.3.6. Năng lượng ............................................................................................ 31 3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Phú Hòa ………………33 3.2.1. Khái quát chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Hòa………....33 3.2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức triển khai thực hiện các văn bản…………………………………………………….33 3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính………………………………………………………….. ……….33 3.2.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất………………………….34 3.2.1.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…………………..34 3.2.1.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…………………………………………………….35 3.2.1.6. Thống kê, kiểm kê đất đai…………………………………………..36 3.2.1.7. Quản lý tài chính về đất đai .................................................................................. 37 3.2.1.8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sả………………………………………………………………………………………….37 3.2.1.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất...... 37 3.2.1.10. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ........................................................................................................... 38 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động về sử dụng đất ở................................... 39 3.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................ 39 3.2.2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ..................................................................... 43 3.2.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng: .......................................................................... 44 3.2.3. Phân tích biến động về sử dụng đất ở: ........................................................... 44 3.3. Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất ở tại huyện Phú Hòa giai đoạn 2014-2017 ......................................................................................................... 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii 3.3.1. Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Hòa..................................................................................................... 46 3.3.2. Số lượng và trình độ chuyên môn của viên chức, người lao động hiện tại............. 47 3.3.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện giai đoạn 2014-2017 ............... 47 3.3.3.1. Tình hình chung ...................................................................................... 47 3.3.3.2. Quy trình thực hiện................................................................................ 47 3.3.3.3. Kết quả đạt được ..................................................................................... 49 3.3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất ở tại huyện Phú Hòa. .................................................... 50 3.3.4.1. Tình hình chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa ..................... 50 3.3.4.2.Quy trình thực hiện cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay.............................................................................. 50 3.3.4.3. Kết quả đạt được ..................................................................................... 56 3.3.4.4. Thống kê các trường hợp tồn đọng, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất ở chuyển sang năm 2018........................................................................ 59 3.3.5. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa ...... 60 3.3.6. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ. ........................................................................................ 61 3.3.6.1. Thông tin về thời điểm hộ dân đăng ký đất đai ........................................ 61 3.3.6.2. Thông tin về quy trình, thủ tục và thời gian giải quyết ............................. 61 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất ở tại huyện Phú Hòa ....................................................................................... 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 67 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 67 KIẾN NGHỊ .............................................................................................................. 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................... 70 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 73 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Trước hết ta phải khẳng định, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, nó không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần thiết hàng đầu của môi trường sản xuất và hoạt động đời sống. Ở nước ta, người dân sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp, nên giá trị đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng đối với đời sống xã hội, sự phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh đóng vai trò quan trọng trong nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội. Đối với nước ta hiện nay trong điều kiện hòa nhập kinh tế quốc tế thì sức ép về dân số phát triển, tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, thương mại và dịch vụ. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên nóng bỏng nhưng quỹ đất thì có hạn. Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, khai thác, bảo vệ và cải tạo đất đai để đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển và nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển bền vững đất nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để xác định mối quan hệ pháp luật giữa người sử dụng đất và Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đòi hỏi phải có sự thống nhất từ cấp Trung ương đến cấp tỉnh, huyện và xã, chúng ta phải sử dụng hợp lý, sáng tạo, tiết kiệm đem lại hiệu quả kinh tế cao nhưng vẫn bảo vệ được đất đai, bảo vệ môi trường, ổn định tình hình chính trị, giữ vững quốc phòng, an ninh là điều luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Trong những năm qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai 2013 và các văn bản thi hành Luật liên quan, huyện đã quan tâm, tổ chức phối hợp với các ngành có liên quan từ cấp Tỉnh đến cấp xã để tổ chức triển khai thực hiện trên địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất và cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ) từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích cực góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là sau khi được cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Phú Hòa là 01 huyện nằm ở phía Tây của tỉnh Phú Yên, có 08 xã và 01 thị trấn, với tổng diện tích tự nhiên là 25.875,80 ha, dân số 1.068 triệu người. Trong những năm gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của huyện đang từng ngày phát triển, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp thiết. Người dân xem đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp....Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Song hiện nay công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Huyện Phú Hòa thực tế hiện nay đối với đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, tuy được củng cố kiện toàn về biên chế, nhưng thiếu về số lượng chưa đảm bảo yêu cầu, thiếu ổn định, trình độ chuyên môn còn hạn chế, nhất là cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn thường xuyên thay đổi, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tự thủ tục hành chính rườm rà, công dân khó tiếp cận, hiệu quả thấp, dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cho công dân chậm so với quy định; công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai còn hạn chế nên người dân chưa nắm rõ các quy định về pháp luật đất đai của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt mục tiêu đề ra; tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn kịp thời, công tác quản lý đất đai còn buông lỏng ở một số địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thể Phân tích, làm rõ được những ưu điểm và hạn chế của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên giai đoạn 2014-2017. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong thời gian tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1) Ý nghĩa khoa học Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên. 2) Ý nghĩa thực tiễn Đề tài giúp cho tỉnh Phú Yên nói chung và huyện Phú Hòa nói riêng đánh giá lại công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó có biện pháp chấn chỉnh kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai 1.1.1.1. Khái niệm: Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề ra, đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ chức, quyền uy và thông tin [8]. Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch sử dụng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ trung ương đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng không đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thoái hóa [8]. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; Khoản 1, Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”. Điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22, Luật đất đai năm 2013 bao gồm: (1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó, (2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, (4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi; (7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (8)Thống kê, kiểm kê đất đai, (9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 (10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; (11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (12) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; (13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; (14) Giải quyết tranh chấp về đất đai giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai và (15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai... [19]. 1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là toàn bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng biển đến từng chủ sử dụng đất. Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau: Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng. Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước. Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất. Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống. Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ cơ sở đến trung ương [14]. 1.1.2. Đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái niệm Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai. Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện. Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập [8]. Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải triển khai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [17]. 1.1.3.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất. Phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó. *Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2017 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận; e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [3]. 1.1.3.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ khi có xảy ra tranh chấp. b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thông tin như là: vị trí, diện tích, hạng đất. c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính. Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định được ranh giới giữa các huyện, thành phố và giữa các xã, thị trấn trong huyện. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao. Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ. Đồng thời, cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp…[3]. 1.1.3.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma