Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:82

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn này tập trung phân tích, đánh giá thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2014 - 2018. Kết quả nghiên cứu của luận văn làm cơ sở đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị cũng như các địa phương khác có điều kiện tương tự.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ HẢI QUỲNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ HẢI QUỲNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN THỊ HẢI HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, luận văn thạc sĩ: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực được chỉ rõ nguồn trích dẫn. Kết quả nghiên cứu này chưa được công bố trong bất kỳ tài liệu luận văn nào từ trước đến nay. Ngày tháng năm 2019 Học viên Võ Hải Quỳnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Sau một thời gian học tập nghiên cứu và triển khai đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị” đến nay tôi đã hoàn thành xong luận văn thạc sĩ. Để hoàn thành được luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo - TS. Nguyễn Thị Hải người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian triển khai đề tài nghiên cứu. Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban Giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban Chủ nhiệm khoa Tài Nguyên đất và Môi trường nông nghiệp cùng tập thể các Thầy/Cô giáo trong khoa đã tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo và cán bộ nhân viên của Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn. Một lần nữa tôi xin chân thành cám ơn! Ngày tháng năm 2019 Học viên Võ Hải Quỳnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Luận văn này tập trung phân tích, đánh giá thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2014 - 2018. Kết quả nghiên cứu của luận văn làm cơ sở đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị cũng như các địa phương khác có điều kiện tương tự. Trong quá trình thực hiện, nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm phương pháp điều tra số liệu thứ cấp, phương pháp điều tra số liệu sơ cấp và phương pháp phân tích xử lý số liệu bằng phần mềm Microsoft Office Excel. Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy: (i) Tính đến 31/12/2018, trên địa bàn tỉnh Quảng Trị có 3257 tổ chức kinh tế đang hoạt động với ba loại quy mô là quy mô vừa, quy mô nhỏ và quy mô siêu nhỏ; (ii) Trong giai đoạn 2014 - 2018, tỉnh Quảng Trị đã chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được 214 tổ chức kinh tế với ba loại hình là Doanh nghiệp tư nhân, Công ty TNHH và Công ty cổ phần; (iii) Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế được thực hiện ở tất cả các năm trong giai đoạn 2014 - 2018 nhưng chỉ thực hiện cho ba loại tài sản gồm: Nhà ở + Công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng rồng và vườn cây lâu năm; (iv) Tất cả các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh Quảng Trị đều có các tổ chức kinh tế được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng với số lượng không đồng đều. Trong đó, phần lớn các tổ chức được chứng nhận phân bố ở thành phố Đông Hà và huyện Hướng Hóa; (v) Hầu hết cán bộ chuyên môn và các tổ chức kinh tế chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đều đánh giá tốt về thời gian thực hiện thủ tục cũng sự thuận lợi của quy trình thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, qua nghiên cứu này đề tài đã đề xuất được 04 nhóm giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ vii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................viii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ .................................................................................. ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI`........................................................................... 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2 2.1. MỤC TIÊU CHUNG ............................................................................................ 2 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ ............................................................................................ 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3 1.1.1. Tài sản và quyền sở hữu tài sản .......................................................................... 3 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất................................................................................................................................ 5 1.1.3. Tổ chức kinh tế .................................................................................................. 6 1.1.4. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .............................................. 8 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN........................................................................................... 14 1.2.1. Tình hình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới ...................................................................................................................... 14 1.2.2. Tình hình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế tại Việt Nam........................................................................................................... 17 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............... 18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 20 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 20 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 20 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 20 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 20 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................................. 20 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp .................................................... 21 2.3.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ................................................................. 22 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH QUẢNG TRỊ ......... 23 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 23 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................. 27 3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2017 CỦA TỈNH QUẢNG TRỊ ............. 30 3.3. THỰC TRẠNG VỀ CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG TRỊ ............................................................................................................................ 33 3.4. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG TRỊ GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 ................................................................................... 36 3.4.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ................................................................................... 36 3.4.2. Quy trình thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ............................................................................................................... 39 3.4.3. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2014 – 2018 ............................................................................................ 48 3.4.4. Kết quả chứng nhận theo loại tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế ............................................................................................................................... 52 3.4.5. Các thuận lợi và khó khăn trong việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị........................................ 53 3.4.6. Ý kiến của các bên liên quan về công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị ............................................... 55 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.5. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG TRỊ ....................................................................... 58 3.5.1. Cơ sở để đề xuất giải pháp ............................................................................... 58 3.5.2. Nội dung chi tiết của các giải pháp ................................................................... 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 60 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 60 2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................................... 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 62 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 64 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BCH Ban chấp hành CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VP ĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Quảng Trị năm 2017 ....................................... 30 Bảng 3.2. Số liệu đánh giá tình hình phát triển doanh nghiệp năm 2017..................... 35 Bảng 3.3. Các văn bản pháp lý được áp dụng để chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2014 – 2018 ......................... 37 Bảng 3.4. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các loại hình tổ chức kinh tế trong giai đoạn 2014 – 2018............................................................... 48 Bảng 3.5. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị theo từng năm trong giai đoạn 2014 – 2018 ........ 50 Bảng 3.6. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2014 - 2018 tính theo đơn vị hành chính cấp huyện ......................................................................................................... 51 Bảng 3.7. Kết quả chứng nhận theo loại tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế trong giai đoạn 2014 - 2018 ....................................................................................... 52 Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ........ 56 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của các tổ chức kinh tế thực hiện đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ......................................................................... 57 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Vị trí vùng nghiên cứu................................................................................ 24 Hình 3.2: Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị .................................................................................. 39 Hình 3.3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khác. ......................... 45 Biểu đồ 3.1. Số lượng các loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ........ 34 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI` Theo khoản 27, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài [7]. Kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phụ thuộc cao vào xuất khẩu thô và đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nền kinh tế ngày một phát triển kéo theo sự phát triển của các tổ chức kinh tế. Trong quá trình sản xuất kinh doanh, các tổ chức kinh tế được sử dụng đất dưới nhiều hình thức, được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vậy có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, trong thực tế không phải tổ chức kinh tế nào cũng đủ điều kiện để các cơ quan có chức năng, thẩm quyền có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quảng Trị là tỉnh nằm ở miền Trung của Việt Nam, do nằm ở giao điểm của trục giao thông Bắc - Nam (Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đường sắt Bắc - Nam) và trục hành lang kinh tế Đông - Tây nên tỉnh Quảng Trị có điều kiện thuận lợi để mở rộng giao lưu hợp tác, phát triển kinh tế - xã hội. Để hoàn thành mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 - 2020, tỉnh Quảng Trị đang đẩy mạnh tái cơ cấu nền kinh tế theo hướng nâng cao chất lượng tăng trưởng, phát triển dựa trên tri thức, đổi mới sáng tạo khoa học và công nghệ. Một trong những nguyên tắc phát triển nền kinh tế của tỉnh là xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, lấy doanh nghiệp là đối tượng phục vụ. Trên cơ sở đó, tỉnh đã tổ chức thực hiện những quy định của pháp luật liên quan đến doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, trong đó có công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác này còn nhiều bất cập, thiếu tính thống nhất, việc xác định nguồn gốc tài sản trên đất của các tổ chức kinh tế còn gặp nhiều khó khăn...Thực trạng này đã làm cho các tổ chức kinh tế gặp khó khăn trong việc vay vốn để sản xuất kinh doanh đồng thời làm giảm khả năng giải ngân của các tổ chức tín dụng cũng như làm ảnh hưởng tới công tác quản lý của các cơ quan liên quan. Xuất phát từ các vấn đề trên, nhằm đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các giải pháp để thực hiện tốt việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị, tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị” 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Đánh giá được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đó đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này cho tỉnh Quảng Trị. 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ - Đánh giá được kết quả thực hiện; những thuận lợi, khó khăn; các tồn tại, hạn chế cũng như nguyên nhân của các tồn tại và hạn chế trong công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị. - Đề xuất được một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại Quảng Trị. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về chứng nhận quyền sở hữu tài sản nói chung và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế nói riêng. - Những kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên ngành Quản lý đất đai và những người quan tâm đến lĩnh vực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Trị hiểu rõ và nắm bắt cụ thể hơn về quy trình và các văn bản pháp lý có liên quan đến chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, các tổ chức kinh tế sẽ thuận tiện hơn trong việc thực hiện công tác này. - Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1. Tài sản và quyền sở hữu tài sản 1.1.1.1. Khái niệm và phân loại tài sản a. Khái niệm tài sản Theo từ điển tiếng Việt, tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó. Theo quy định tại Điều 105, Luật Dân sự năm 2015, khái niệm tài sản được hiểu như sau: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản [8]. b. Phân loại tài sản Theo quy định tài Điều 107, Luật Dân sự năm 2015, tài sản được phân thành hai loại là động sản và bất động sản. Trong đó: - Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật qui định. - Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này, nên việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Dựa vào cách hiểu phổ biến rằng bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài, người ta coi tài sản là bất động sản khi chúng có các điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con người; được kiểm chứng bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể đo lường bằng giá trị nhất định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; tồn tại lâu dài. Với quan niệm này, bất động sản được phân chia thành những nhóm: + Đất đai: Đất không di dời được hoặc di dời không đáng kể; đất đai đã được xác định chủ quyền; đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể; các công trình xây dựng công nghiệp, công trình giao thông, công trình thương mại - du lịch - dịch vụ được xây dựng gắn liền với đất đai; các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo, các di sản văn hóa vật thể, các công trình bảo tồn quốc gia,... không coi là bất động sản hoặc coi là bất động sản đặc biệt); các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình. + Các tài sản khác gắn liền với đất: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây); một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định. Thông thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và công trình xây dựng phải do chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các bất động sản và động sản này là cùng một chủ sở hữu. Tuy nhiên, có những trường hợp động sản và bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường hợp cho thuê nhà, thuê khoán công trình xây dựng mà người thuê gắn các “động sản” của mình vào bất động sản đang thuê. Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản. Những tài sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng sản đã khai thác, cây đã bị đốn khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch,…[8]. 1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu tài sản Theo quy định tại Điều 158, Luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Trong đó: Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng gồm người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản. Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay không có căn cứ, có thể chia chiếm hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu hoàn toàn có toàn quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài sản theo ý chí của mình. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải dựa trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.Việc định đoạt tài sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với vật, hoặc bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn vào công ty…)[8]. 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1.1.2.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm [7]. 1.1.2.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Do vậy, GCNQSDĐ có vai trò rất quan trọng, cụ thể: - GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định các quyền của người sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng cũng như các tài sản gắn liền với đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - GCNQSDĐ là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động về đất đai. - GCNQSDĐ giúp người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về khi bị nhà nước thu hồi đất. - GCNQSDĐ là căn cứ để xử lý vi phạm về đất đai. - Thông qua GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc chuyển nhượng và các giao dịch liên quan đến đất đai trên thị trường. Bên cạnh đó, nhà nước có thể thu đúng, thu đủ các khoản thu tài chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật - GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mở rộng khả năng vay vốn và yên tâm đầu tư trên mảnh đất đang sử dụng. 1.1.3. Tổ chức kinh tế 1.1.3.1. Khái niệm tổ chức kinh tế Theo quy định tại Điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Tổ chức kinh tế gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh [11]. 1.1.3.2. Phân loại tổ chức kinh tế Theo Luật Doanh nghiệp năm 2014, tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư. Cụ thể: - Doanh nghiệp tư nhân: Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. - Công ty Cổ phần: Là doanh nghiệp trong đó vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần. Những người nắm giữ cổ phiếu gọi là cổ đông; Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có quyền phát PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 hành chứng khoán ra công chúng theo qui định của pháp luật về chứng khoán, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. - Công ty trách nhiệm hữu hạn: Bao gồm Công ty Trách nhiệm hữu hạn có 2 thành viên trở lên và Công ty trách nhiệm hữu hạn có một thành viên. Công ty trách nhiệm hữu hạn có 2 thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã cam kết góp vào doanh nghiệp. Thành viên có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng thành viên không vượt quá 50. Công ty TNHH loại này không được phát hành cổ phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Công ty TNHH Một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở hữu. Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn điều lệ của doanh nghiệp. Chủ sở hữu công ty có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần vốn điều lệ của công ty cho tổ chức, cho các cá nhân khác, không được quyền phát hành cổ phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. - Công ty hợp danh: Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngoài các thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn. Trong công ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản lý các hoạt động hàng ngày của công ty. Công ty hợp danh không có tư cách pháp nhân và không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn. Trên thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao. - Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã . - Liên hiệp hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 04 hợp tác xã tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đáp ứng nhu cầu chung của hợp tác xã thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý liên hiệp hợp tác xã. Khi hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã phát triển đến trình độ cao hơn thì sẽ hình thành các doanh nghiệp của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; doanh nghiệp của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã hoạt động theo Luật doanh nghiệp [10]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 1.1.4. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.1.4.1. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính và GCNQSDĐ các thông tin liên quan đến tài sản gắn liền với thửa đất được đăng ký chứng nhận. Đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là hoạt động bắt buộc đối với các chủ sử dụng đất mà được thực hiện theo nhu cầu của chủ sử dụng đất. Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có các vai trò quan trọng như sau: - Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp chủ sử dụng đất khẳng định quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với các tài sản gắn liền với đất. - Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp chủ sử dụng đất đảm bảo được bồi thường các tài sản trên đất một cách chính xác khi nhà nước thu hồi đất. - Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ giúp mở rộng khả năng vay vốn cho chủ sử dụng đất. - Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà công trình xây dựng muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì phải có chứng nhận quyền sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vây, việc chứng nhận quyền sở hữu đã giúp cho nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất có đủ điểu kiện để được phép tham gia vào thị trường bất động sản. 1.1.4.2. Quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất a) Trình tự thực hiện: Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo 5 bước. Cụ thể như sau: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh thực hiện các công việc như sau: - Lập hoặc kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ. - Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định. Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc. - Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có). - Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp đổi Giấy chứng nhận. Bước 4: Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: - Kiểm tra hồ sơ và ký giấy chứng nhận. - Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh thực hiện các công việc sau: - Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính. - Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận. - Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai [16]. b) Cách thức thực hiện: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; Quốc lộ 1, phường Đông Giang, thành phố Đông Hà. c) Thành phần, số lượng hồ sơ: * Thành phần hồ sơ: Trường hợp chứ ng nhậ n bổ sung quy ền s ở hữ u tài sả n g ắ n liền với đấ t là nhà ở: 1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; 2. Bản đồ thửa đất - 05 bản (nếu có); PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma