Luận văn Thạc sĩ Quản lý xây dựng: Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

39
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tính toán và quản lý chi phí giai đoạn chuẩn bị dự án đối với các dự án do Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 4 thực hiện; áp dụng cho dự án Công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3), phường 3, quận 4, Tp.Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý xây dựng: Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

LỜI CAM ĐOAN Họ và tên học viên: Phan Thị Liễu Châu Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng. Đề tài nghiên cứu: Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông tin, tài liệu trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào trước đây. Tác giả Phan Thị Liễu Châu i
LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, Quý thầy cô trường Đại học Thủy Lợi đã tạo điều kiện học tập thuận lợi cho tác giả học tập và nghiên cứu trong suốt 2 năm học tập tại trường; Tác giả cảm ơn chân thành đến PGS.TS Đồng Kim Hạnh và TS. Võ Công Hoang đã tận tình quan tâm, giúp đỡ, hướng dẫn tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu tốt nghiệp chương trình thạc sĩ tại trường; Tác giả cảm ơn đến Bố Mẹ luôn quan tâm động viên trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu; Xin gửi lời cảm ơn đến Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 cùng toàn thể các anh chị tại Ban đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài. Do thời gian thực tập và kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những sai sót, kính mong sự góp ý của quý thầy cô, đồng nghiệp, bạn bè để luận văn được hoàn thiện; Xin kính chúc quý thầy cô, quý anh chị nhiều sức khỏe, thành công trong cuộc sống. TP.Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 3 năm 2019. Học viên thực hiện Phan Thị Liễu Châu ii
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................................ vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................... vii PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1 2. Mục đích của đề tài ................................................................................................... 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 2 4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 2 5. Ý nghĩa lý thuyết, ý nghĩa thực tế ................................................................................... 2 6. Các kết quả đạt được ....................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................................... 4 1.1 Sự cần thiết của giai đoạn công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong xây dựng ..................................................................................................................... 4 1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam ...................... 5 1.3 Phương pháp xác định giá đất ..................................................................................... 14 1.4 Tái định cư ................................................................................................................... 16 iii
1.5 Vai trò của quản lý chi phí trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............ 18 1.6 Các vấn đề thường xảy ra trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............. 19 1.7 Tổng quan những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ............................... 20 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN THỰC HIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ ...................................................................... 25 2.1 Các văn bản pháp quy về quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........... 25 2.1.1 Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành quy định về quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................ 25 2.1.2. Các văn bản thuộc lĩnh vực quản lý chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ở TPHCM: .................................................................................................................................. 26 2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................... 26 2.2.1 Xét theo phạm vi và mức độ ảnh hưởng ......................................................................... 26 2.2.2. Xét theo các giai đoạn quản lý dự án ............................................................................ 28 2.3 Cách xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................. 30 2.4. Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng ............................................................. 36 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ ............................................................................. 44 3.1 Tổ chức quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở quận 4, Tp.Hồ Chí Minh44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội tại Quận 4: .................................................... 44 3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ....................................................................... 47 3.1.3 Giới thiệu chung về Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4. ....................... 48 3.1.4 Giới thiệu một số Dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư do Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận 4 thực hiện: ............................................................................................... 52 iv
3.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án ở quận 4, Tp. Hồ Chí Minh ........................................................................................................... 57 3.2.1 Quy trình tổ chức quản lý chi phí Dự án: ................................................................ 57 3.2.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4. 58 3.2.3Những hạn chế và nguyên nhân ................................................................................ 59 3.3 Đề xuất một số giải pháp giúp tăng cường công tác quản lý chi phí của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4 tại Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng Công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3). ..................................................................................... 67 3.3.1 Mục đích ................................................................................................................... 67 3.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tác định cư của Dự án xây dựng công viên Hồ Khánh Hội (GĐ 3) ............................................................................................................. 68 3.3.3 Xác định vấn đề cần giải quyết: ................................................................................................. 69 3.3.4 Bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho các cán bộ QLDA ......................................................... 72 3.3.5Hoàn thiện công tác quản lý chi phí ............................................................................................ 73 3.3.6Giải pháp quản lý thời gian ......................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................... 82 v
DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Các căn nhà xuống cấp thuộc các dự án chỉnh trang đô thị tại quận 4, thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................................................. 6 Hình 1.2 Mặt bằng sau khi khi được giải phóng chuẩn bị thực hiện dự án ...................... 14 Hình 1.3 Khu tái định cư đã được bố trí cho người dân có nhu cầu ................................ 18 Hình 2.1 sơ đồ các vị trí quy hoạch ở Quận 4, Tp.HCM .................................................. 37 Hình 2.2 Giải phóng mặt bằng ở Quận 4 .......................................................................... 38 Hình 2.3 Đo đạc và kiểm đếm tài sản................................................................................ 39 Hình 2.4 Lấy ý kiến người dân .......................................................................................... 40 Hình 2.5 Chi trả tiền bồi thường cho người dân ............................................................... 41 Hình 2.6 Cưỡng chế........................................................................................................... 42 Hình 3.1 Bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2018, Quận 4 .............................................. 44 Hình 3.2 Quy hoạch của công viên Hồ Khánh Hội. .......................................................... 55 Hình 3.3 Giải quyết khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng ................................. 67 Hình 3.4 Lãnh đạo Quận 4 và các cán bộ của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận khảo sát tại Cồn viên Hồ Khánh Hội. ............................................................................... 71 Hình 3.5 Biểu đồ GANTT .................................................................................................. 76 vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 Quận 4 ................................................... 47 Bảng 3.2 Các dự án tiêu biểu tại Quận 4 ............................................................................. 52 Bảng 3.3 Dự toán mức chi phí bồi thường của dự án Công viên Hồ Khánh Hội (gđ3) ... 55 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải TMĐT Tổng mức đầu tư ĐTXD Đầu tư xây dựng Ths Thạc sĩ UBND Ủy ban nhân dân MTTQVN Mặt trận Tổ quốc Việt Nam BTGPMB Bồi thường, giải phóng mặt bằng NN & PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn vii
viii
ix
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận 4, Tp. Hồ Chí Minh là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để làm giảm những vấn đề nêu trên, Quận 4 đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội của quận 4, TP. Hồ Chí Minh. Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế xã hội của quận 4, Tp. Hồ Chí Minh một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai. Theo thống kê của các cơ quan, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng, cụ thể là về chi phí đền bù chưa thỏa đáng và các chi phí phát sinh trong việc tính toán của giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các chính sách này cũng vẫn còn có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng. Các dự án tại quận 4, Tp. Hồ Chí Minh hiện nay đều vướng phải rất nhiều khó khăn trong giai đoạn đầu này, đòi hỏi cần nghiên cứu, tính toán về chi phí và định mức chi phí đền bù thỏa đáng. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết nêu trên, đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh” được tác giả chọn để nghiên cứu. 1
2. Mục đích của đề tài Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tính toán và quản lý chi phí giai đoạn chuẩn bị dự án đối với các dự án do Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 4 thực hiện; áp dụng cho dự án Công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3), phường 3, quận 4, Tp.Hồ Chí Minh. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Công tác quản lý chi phí, tính toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư của các dự án trên địa bàn quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. Phạm vi nghiên cứu: Quản lý chi phí giải phóng mặt bằng đối với dự án Công viên Hồ Khánh Hội (giai đoạn 3), phường 3, quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. 4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu Cách tiếp cận: Đánh giá thực trạng về công tác quản lý chi phí các dự án do Ban phụ trách. Tìm hiểu quá trình thực hiện tính toán và quản lý chi phí của giai đoạn chuẩn bị dự án đối với các công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách, quản lý chi phí mà UBND quận 4, Tp. Hồ Chí Minh đang áp dụng; Đề xuất hướng hoàn thiện hệ thống chính sách, cách tính toán và quản lý chi phí trên cơ sở phù hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành. 5. Ý nghĩa lý thuyết, ý nghĩa thực tế 5.1 Ý nghiã khoa học của đề tài Hệ thống hóa và phân tích một số vấn đề lý luận có liên quan đến tính hiệu quả trong công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi xây dựng các công trình hạ tầng. Dựa trên các cơ sở lý luận khoa học đó luận văn đề ra các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. 2
5.2 Ý nghiã thực tiễn của đề tài Thông qua kết quả nghiên cứu, phân tích, đánh giá và các giải pháp đề xuất của đề tài chỉ ra được những mặt đã làm được và những mặt còn tồn tại, hạn chế chưa làm được cần được khắc phục trong công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. 6. Các kết quả đạt được Tổng quan về công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. Đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn đọng khi thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đề xuất các giải pháp về nhân sự, thời gian thực hiện và đề xuất chính sách phù hợp để đảm bảo tiến độ cho dự án xây dựng và cả an sinh xax hội cho người dân thuộc khu vực bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án. Xây dựng mô hình tổ chức quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoa học và hiệu quả tại Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh. Tạo quy chế quản lý, cơ chế giám sát và chế tài cụ thể giữa Nhà đầu tư và cơ quan Nhà nước trong quản lý chi phí theo hướng minh bạch, thống nhất và chịu trách nhiệm. 3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 1.1 Sự cần thiết của giai đoạn công tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong xây dựng Trong tiến trình đổi mới, phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam, nhu cầu về đầu tư và xây dựng là rất lớn. Như vậy, đầu tư xây dựng là một trong những nhân tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội. Với vị trí và tầm quan trọng của lĩnh vực đầu tư xây dựng đối với nền kinh tế quốc dân thì vai trò quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này là hết sức to lớn. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập thì vấn đề này càng mang tính cấp bách và cần thiết hơn bao giờ hết. Hiện nay hàng năm Nhà nước bố trí nguồn vốn ngân sách khá lớn dùng để chi trả cho đầu tư xây dựng, bên cạnh nguồn vốn ngân sách Nhà nước còn có những nguồn vốn được huy động như vốn đầu tư nước ngoài (ODA), vốn vay từ Ngân hàng Thế giới (WB) nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại tạo nền móng cho phát triển kinh tế, đồng thời khuyến khích các tổ chức, các nhà đầu tư tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng thì thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là một công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án thu hồi đất). Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác. Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên nó có những thuộc tính, đặc trưng của bất động sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất động sản để thấy rõ các đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến giá của nó. 4
Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế để đưa ra những giải pháp khắc phục và kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa phương. 1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 1.2.1 Các trường hợp thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp như: Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốctừ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự 5
nguyện trả lại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; Hình 1.1 Các căn nhà xuống cấp thuộc các dự án chỉnh trang đô thịtại quận 4, thành phố Hồ Chí Minh Hoặc các trường hợp như đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 (mười tám) tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. Về việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước có các quy định như: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông 6
nghiệp, cơ quan nhànước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi,thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại. Đối với việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật Đất đai. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. 1.2.2 Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi; Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi ; Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ; Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, cụ thể: người được sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm 7
đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp; người được sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở). Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng nhà ở, hoặc bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa đất khác của người có đất thu bị hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất. Diện tích đất được bồi thường là diện tích đất được xác định trên thực địa thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất. 1.2.3 Tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà, công trình xây dựng đơn chiếc; nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong một khuôn viên đất (gọi chung là nhà, công trình) và cây trồng, vật nuôi trong mặt nước trên đất. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường. 1. Nhà, công trình xây dựng trên đất a. Quy định về bồi thường Nhà ở công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của 8
nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo mức: Mức bồi thường = Giá trị còn lạixKhoản tiền hỗ trợ % giá trị còn lại. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệphần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương do Bộ Xây dựng ban hành. Khoản tiền cộng thêm tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng phải bảo đảm mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trịxây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Việc phá, dỡ nhà, công trình xây dựng làm ảnh hưởng đến công trình khác mà những công trình này không thể sử dụng được theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu hoặc phải phá dỡ thì được bồi thường. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trịcông trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ. Riêng đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng nữa thì không được bồi thường. Đối với công trình kết cấu hạ tầng mà không còn sử dụng được, hoặc thực tế không sử dụng, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường. Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường, thì được bồi thường; nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường, nhưng tại thời điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có 9
thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường quy định. Nhà, công trình khác được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc thì không được bồi thường; trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trường hợp. Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cải tạo, sửa chữa, nâng cấp được coi là hợp pháp là các trường hợp được cơ quan ra quyết định phân nhà hoặc cơ quan quản lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương cho phép. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư, diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê. Nếu có nhà tái định cư để bố trí nhưng người đang sử dụng nhà ởthuộc sở hữu nhà nước không thuê thì không được hỗ trợ bằng tiền. 10