Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm 4 mục tiêu: Nhận dạng tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ chung cư; đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá trị căn hộ; xây dựng mô hình lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng lên giá căn hộ; ứng dụng vào dự báo giá căn hộ.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 3 tháng 10 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Stt Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 Chủ tịch 2 Phản biện 1 3 Phản biện 2 4 Ủy viên 5 Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa. Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. HCM, ngày 17 tháng 3 năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN HOÀNG NGHĨA Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 21/12/1975 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kế toán MSHV: 1341850074 I- Tên đề tài: CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM II- Nhiệm vụ và nội dung: ................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................. III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/3/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/9/2015 V- Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn Nguyễn Hoàng Nghĩa
ii LỜI CÁM ƠN Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ TP.HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình theo học tại trường. Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phan Đình Nguyên, đã hướng dẫn em tận tình và đầy trách nhiệm trong suốt quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp này. Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, bạn bè luôn bên cạnh động viên giúp đỡ tôi trong thời gian qua. Nguyễn Hoàng Nghĩa
iii TÓM TẮT Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15 chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Số mẫu lấy được là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê. Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ: nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích căn hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm 3 nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích bên ngoài chung cư gồm có khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Thành phố, các tiện ích bên ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện… và cấp độ của dự án chung cư. Từ các nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm 1 biến độc lập và 9 biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy bằng phần mềm SPSS 16.0, loại các biến không có ý nghĩa thống kê (sig. >0.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan và xây dựng mô hình hồi quy mẫu. Kết quả phân tích hồi quy có R2 = 0.8354 tức mô hình giải thích được 83,54% sự thay đổi của biến phụ thuộc. Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình. Sử dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập. Kết quả kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.000000 < 0.05, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể. Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có. Vì vậy, khi tiến hành điều tra và xây dựng mô hình, biết các biến có ảnh hưởng đến mô mình nhưng do không có những thông tin định lượng và mã hóa nên không thể đưa vào mô hình.
iv ABSTRACT To assess the influence of these factors on the price of apartments in HCMC, the author has developed a data collection sheet apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate and real out random sampling in 15 apartments in the area of District 2, 7, Binh Thanh and Binh Chanh. The number of samples are 135 and satisfactory statistical analysis. Since then there have been three groups identify and 9 factors affecting the price of apartments: group apartment structural characteristics include factors floor apartment is located, the area apartment and the view from the apartment; utilities group inside the apartment includes 3 factors swimming pool, sports area and downtown shopping; utilities group outside the apartment include distance from apartment to the center city, the utility outside apartment buildings such as schools, hospitals ... and the level of the condominium project. From the influencing factors, the authors build regression model including one independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression using SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.> 0.05), multicollinearity testing, inspection variance change, testing and construction autocorrelation regression model form. Results of regression analysis with R2 = 0.8354 instant the model explains 83.54% change of the dependent variable. In other words 83.54% of the unit price differences apartments can be explained by differences in the independent variables in the model. Use the F statistic to consider the relationship between the dependent variable linear and independent variables. The test results showed that Prob (F- statistic) = 0.000000
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CÁM ƠN .......................................................................................................... ii TÓM TẮT ............................................................................................................... iii ABSTRACT ............................................................................................................ iv MỤC LỤC ................................................................................................................ v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... viii DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ............................ x MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ...................................................................... 2 1.1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................ 2 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2 1.3. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 2 1.4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 3 1.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 3 1.6. Ý nghĩa nghiên cứu ..................................................................................... 3 1.7. Cấu trúc luận văn ....................................................................................... 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................ 5 2.1. Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư ........................................... 5 2.1.1. Định nghĩa ......................................................................................... 5 2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư ......................................... 6 2.1.3. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư ....................................... 7 2.2. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư ............................................. 8 2.2.1. Khái niệm, phân loại .......................................................................... 8 2.2.2. Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ .................................. 9
vi 2.2.3. Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư ......................... 12 2.3. Mô hình hồi quy ......................................................................................... 14 2.3.1. Cơ sở lý luận .................................................................................... 14 2.3.2. Phạm vi áp dụng .............................................................................. 15 2.3.3. Yêu cầu của phương pháp hồi quy ................................................... 15 2.3.4. Quy trình thực hiện .......................................................................... 15 2.3.5. Dạng mô hình hồi quy vận dụng ..................................................... 15 2.3.6. Các giả định của mô hình ................................................................ 16 2.3.7. Sự lựa chọn mô hình ........................................................................ 16 2.3.7.1. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ........................................ 17 2.3.7.2. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi .............................. 17 2.3.7.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ........................................ 18 2.3.8. Một số lưu ý khi thu thập số liệu hồi quy ........................................ 19 CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ................................... 20 3.1. Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại TPHCM ............................... 20 3.1.1. Nguồn cung ..................................................................................... 20 3.1.2. Nguồn cầu ........................................................................................ 20 3.1.3. Tình hình thị trường ........................................................................ 20 3.1.4. Triển vọng thị trường ...................................................................... 21 3.2. Kết quả thu thập dữ liệu ........................................................................... 22 3.3. Quy trình phân tích .................................................................................. 24 3.4. Xây dựng mô hình hồi quy ...................................................................... 25 3.4.1. Biến độc lập ..................................................................................... 26 3.4.2. Biến phụ thuộc ................................................................................. 26 3.5. Thực nghiệm mô hình hồi quy ................................................................ 32 3.5.1. Mô hình lần đầu ............................................................................... 32
vii 3.5.2. Mô hình lần hai ................................................................................ 34 3.5.3. Mô hình lần ba ................................................................................. 35 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 37 4.1. Nhận xét và kiểm định mô hình .............................................................. 37 4.1.1. Nhận xét .......................................................................................... 37 4.1.2. Kiểm định mô hình ........................................................................ 38 4.1.2.1. Kiểm định đa cộng tuyến .......................................................... 38 4.1.2.2. Kiểm định phương sai thay đổi ................................................. 39 4.1.2.3. Kiểm định tự tương quan .......................................................... 40 4.2. Khắc phục mô hình .................................................................................. 41 4.2.1. Khắc phục hiện tượng tự tương quan ............................................... 41 4.2.2. Kiểm định tự tương quan mô hình mới ............................................ 45 4.2.3. Kiểm định phương sai thay đổi mô hình mới ................................... 46 4.2.4. Kiểm định sự phù hợp của mô hình mới ......................................... 47 CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 50 5.1. Nhận xét ..................................................................................................... 50 5.2. Ý nghĩa và hạn chế ................................................................................... 51 5.2.1. Ứng dụng mô hình vào dự đoán giá căn hộ .................................... 51 5.2.2. Hạn chế ............................................................................................ 53 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 56
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản OLS Ước lượng bình phương nhỏ nhất TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh VIF Nhân tử phóng đại phương sai R2 Hệ số tương quan
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình
x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Đồ thị 3.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ quí 2/2015 Đồ thị 3.2: Tình hình thị trường căn hộ quí 2/2015 Đồ thị 3.3: Đồ thị hình cột đơn giá trung bình của các căn hộ khảo sát Hình 3.1: Kết quả hồi quy lần đầu Hình 3.2: Kết quả hồi quy lần hai Hình 3.3: Kết quả hồi quy lần ba Hình 4.1: Kết quả phân tích kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến Hình 4.2: Kết quả kiểm định White Hình 4.3: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG) Hình 4.4: Kết quả hồi quy phần dư U theo U(-1) Hình 4.5: Kết quả tính sai phân Hình 4.6: Kết quả dữ liệu sau khi tính sai phân Hình 4.7: Kết quả hồi quy sau khi lấy sai phân Hình 4.8: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG) mô hình mới Hình 4.9: Kết quả kiểm định White mô hình mới Hình 4.10: Kết quả kiểm định sự phù hợp mô hình
1 MỞ ĐẦU Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời là nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hằng ngày của mỗi người của mỗi hộ gia đình. Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Mỗi người đều có một nhu cầu về nhà ở khác nhau, sự lựa chọn nhằm phụ hợp với các hoạt động như lao động, học tập, vui chơi. Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển như nước ta hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất lại hạn chế, đây là vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại. Một môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát lại yên tĩnh, dịch vụ vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tố thu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình. Nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năng tài chính lại đáp ứng được các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôi nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó. Giá bán lại bị nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng tọa lạc, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức độ khác nhau. Do đó, việc tìm hiểu và nghiên cứu “Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này. Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn.
2 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1. Lý do chọn đề tài Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường của đất đai, nhà cửa và giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Đề tài này sử dụng phương pháp hồi quy đa biến để thể hiện sự ảnh hưởng của các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó. Một điểm mạnh của mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có thể đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản. Bên cạnh đó đề tài cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi thu được tìm ra nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Đề tài này nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở các Quận tại TPHCM (dự kiến: 2, 7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh). Sở dĩ Quận này tập trung , và khoảng cách về chất lượng của các dự án cũng chênh lệch rất lớn. Do vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá sẽ thể hiện càng rõ rệt. Ở phạm vi nghiên cứu , . 1.2. Mục tiêu nghiên cứu  Nhận dạng tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ chung cư  Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá trị căn hộ  Xây dựng mô hình lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng lên giá căn hộ  Ứng dụng vào dự báo giá căn hộ 1.3. Đối tượng nghiên cứu
3 Đề tài tập trung nghiên cứu về giá căn hộ, thị trường giao dịch căn hộ, các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ và ứng dụng mô hình hồi quy để định giá nhanh giá căn hộ tại địa bàn các quận: 2, quận 7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh. 1.4. Phạm vi nghiên cứu  Đề tài sử dụng dữ liệu được thu thập từ các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường kết hợp với khảo sát thực tế các căn hộ chung cư.  Số mẫu dự kiến hơn 150 mẫu căn hộ trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Dữ liệu được thu thập từ tháng 3/2015 đến tháng 6/2015 1.5. Phương pháp nghiên cứu  Phương pháp thu thập, thống kê số liệu điều tra giá căn hộ đã và đang giao dịch tại các chung cư trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh.  Nguồn thu thập số liệu: • Dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn chuyên gia; lập bảng câu hỏi và tiến hành khảo sát thực tế • Dữ liệu thứ cấp: từ sách báo, tạp chí, luận văn, internet,… liên quan đến nội dung nghiên cứu  Phương pháp định lượng bằng mô hình hồi quy thể hiện mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc, từ đó xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại địa bàn khảo sát.  Xử lý số liệu bằng phần mềm thống kê SPSS 16.0 và Eview 6.0  Kiểm định sự phù hợp của mô hình 1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu  Đề tài tập trung xây dựng mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ, đây có thể xem là một phương pháp mang tính khoa học cao và có tính khả thi khi áp dụng vào thực tế định giá hàng loạt căn hộ trên địa bàn khảo sát  Đề tài góp phần giúp người đọc, thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về cách tiếp cận mới trong việc định giá căn hộ và mức độ cần thiết của mô hình
4 vào thực tiễn góp phần rút ngắn thời gian, chi phí cũng như đáp ứng được sự đổi mới của thị trường.  Đề tài thể hiện mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) với các biến độc lập khác, và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoài giá đến giá căn hộ đã được lượng hóa. Điều này giúp cho người mua và các nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh về tình hình căn hộ một cách dễ dàng. Mặt khác giúp chủ đầu tư các dự án cân nhắc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá mạnh hơn sẽ tập trung phát triển chất lượng căn hộ ở mảng đó. Giúp cho các nhà môi giới có thêm kiến thức vững vàng để tư vấn cho khách hàng của mình. 1.7. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các hình và bảng, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục; luận văn được bố cục theo 5 chương như sau: CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ
5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1. Khái quát về chung cư, căn hộ chung cư 2.1.1. Định nghĩa Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: • Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; • Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; • Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây. Dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư. Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trong đó không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì…
6 2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung và các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, thay đổi màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư. Quản lý sử dụng nhà chung cư Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan