Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

69
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn tập trung làm rõ mối liên hệ giữa phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng và phát triển du lịch ở Hạ Long. Các yếu tố như liên kết vùng, lợi ích công cộng, cơ sở vật chất hạ tầng, tiện ích nội khu… có tác động cụ thể như thế nào đối với phát triển hệ thống bất động sản và du lịch tại Hạ Long, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ THÚC ĐẨY HÌNH THỨC DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG-NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP TẠI HẠ LONG Ngành: Quản trị kinh doanh TRẦN MAI LIÊN Hà Nội - 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ THÚC ĐẨY HÌNH THỨC DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG-NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP TẠI HẠ LONG Ngành: Quản trị Kinh Doanh Mã số: 8340101 Họ và tên học viên: Trần Mai Liên Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lệ Hằng Hà Nội - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả được trình bày trong luận văn là do bản thân trực tiếp tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu, dưới sự giúp đỡ của người hướng dẫn – TS. Nguyễn Lệ Hằng, phòng kinh doanh của tập đoàn Sun Group, các đại lý F1 của Tập đoàn Sun Group. Nội dung được trình bày do tác giả tự tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu, không sao chép. Nếu có sai sót và vi phạm, tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ. Học viên thực hiện
ii LỜI CẢM ƠN Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Lệ Hằng – người đã trực tiếp hướng dẫn, đưa ra những nhận xét, đánh giá, và ý kiến đóng góp cho tác giả trong quá trình hoàn thành luận văn. Đồng thời tác giả cũng xin chân thành cảm ơn phòng kinh doanh dự án của Tập đoàn Sun Group, công ty bất động sản là F1 của Sun Group đã cũng cấp tài liệu, thông tin, và tạo điều kiện để tác giả có thể hoàn thành Luận văn này. Tuy nhiên trong khuôn khổ luận văn, do những hạn chế về hiểu biết, kinh nghiệm, cũng như phạm vi, tài liệu nghiên cứu… chắc chắn bài viết không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được những đánh giá, ý kiến đóng góp từ Hội đồng, để luận văn được hoàn thiện hơn. Học viên thực hiện
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH ............................................................................ vii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ......................................... viii LỜI NÓI ĐẦU ...........................................................................................................1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG ...........................................................................6 1.1. Các khái niệm cơ bản về du lịch ....................................................................6 1.1.1. Định nghĩa về du lịch ................................................................................6 1.1.2. Du lịch nghỉ dưỡng ...................................................................................9 1.1.3. Phân loại du lịch nghỉ dưỡng ...................................................................9 1.1.4. Các nhân tố tác động đến phát triển du lịch nghỉ dưỡng ......................12 1.1.5 Chiến lược phát triển du lịch nghỉ dưỡng...............................................17 1.2. Các khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng ...............................................19 1.2.1. Khái niệm bất động sản ...........................................................................19 1.2.2. Khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng ..................................................22 1.2.3. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ................................................22 1.2.4. Giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại .......................................24 1.2.5 Các chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ..............................26 1.3. Mối quan hệ giữa phát triển hệ thống phân phối bất động sản nghỉ dưỡng và phát triển du lịch.................................................................................28 1.3.1. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch .............................28 1.3.2. Tác động của du lịch đối với bất động sản nghỉ dưỡng ........................30 1.3.3. Các xu hướng ảnh hưởng đến dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng ........37 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI HẠ LONG THÔNG QUA VIỆC PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP.................39 2.1. Tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long ...................................................39
iv 2.1.1. Ví trí địa lí ................................................................................................39 2.1.2. Các nguồn lực phát triển du lịch ............................................................41 2.1.3. Thực trạng phát triển ..............................................................................43 2.1.4. Lợi ích kinh tế ..........................................................................................45 2.2. Hệ thống phân phối bất động sản của tập đoàn Sun Group ....................47 2.2.1. Giới thiệu về tập đoàn Sun Group ..........................................................47 2.2.2. Hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group..............................51 2.2.3. Các giá trị mang lại từ hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng ..................57 2.3.4 Chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group .................................................................................................................59 2.3. Tác động qua lại giữa phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch tại Hạ Long ....................................................................................................61 2.3.1. Điều kiện thuận lợi cho sự phát triển chung .........................................61 2.3.2. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch .............................66 2.3.3. Tác động ngược chiều của du lịch đến phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng .........................................................................................................69 2.4. Đánh giá việc thúc đẩy du lịch thông qua việc phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long. .....................................................................76 2.4.1. Thành công ..............................................................................................76 2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ........................................................................80 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT THÚC ĐẨY DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG TẠI HẠ LONG ........................................................................................................82 3.1. Tổng kết kinh nghiệm phát triển du lịch tại Hạ Long ..............................82 3.1.1. Tận dụng lợi thế ......................................................................................82 3.1.2. Xây dựng theo hình thức hệ sinh thái ....................................................82 3.1.3. Đa dạng hóa sản phẩm............................................................................82 3.1.4. Đầu tư cơ sở hạ tầng ...............................................................................83 3.2. Bài học rút ra cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng .83 3.2.1. Phối hợp chiến lược quy hoạch điểm đến và phát triển sản phẩm .......84
v 3.2.2. Đa dạng hóa thị trường và sản phẩm .....................................................85 3.2.3. Tăng cường nguồn nhân lực ngành du lịch ..........................................86 3.2.4. Quản lý luồng khách ...............................................................................86 3.2.5. Nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, dịch vụ và hạ tầng ............................87 3.2.6. Bảo tồn tài sản văn hóa và môi trường ..................................................88 3.3. Một số kiến nghị, đề xuất. ............................................................................88 KẾT LUẬN ..............................................................................................................93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................95
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải tiếng Anh Diễn giải tiếng Việt BĐS Bất động sản BOT Build–Operate–Transfer Xây dựng- Vận hành –Chuyển giao CNTT Công nghệ thông tin ĐNA Đông Nam Á EIA Enomic Integration Agreement Thỏa thuận hội nhập kinh tế FTA Free Trade Agreement Hiệp định thương mại tự do HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế -Xã hội LHQ Liên hợp quốc NXB Nhà xuất bản TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh SAM Social accounting matrix Ma trận hạch toán xã hội TAB Tourism Advisory Board Ủy ban tư vấn du lịch TCTK Tổng cục thống kê TSA Tourism Satellite Account Tài khoản vệ tinh du lịch UBND Ủy ban nhân dân WDI World Development Indicators Chỉ số phát triển thế giới WEF World Economic Forum Diễn đàn kinh tế thế giới WTO World Tourist Organization Tổ chức du lịch thế giới WTTC World Travel and Tourism Council Hội đồng du lịch và Lữ hành thế giới
vii DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH BẢNG Bảng 1.1: Các chỉ tiêu của Chính phủ cho ngành du lịch Việt Nam ..................14 Bảng 1.2: Cảm nhận của du khách quốc tế về trải nghiệm tại Việt Nam ..........18 Bảng 1.3: Cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước 2015-2018 .....................................33 Bảng 2.1: Dự báo lãi lỗ kinh doanh căn E4-28 .....................................................58 Bảng 2.2: Tổng hợp doanh số bán hàng của các dự án BĐS nghỉ dưỡng ..........76 Bảng 2.3: Thống kê lượng khách tới Quảng Ninh ...............................................77 HÌNH Hình 1.1: Xu hướng về lượt khách du lịch trong nước và quốc tế ở Việt Nam.15 Hình 1.2: Du khách tới Việt Nam theo các nước và khu vực (2018) ..................15 Hình 1.3: Những điểm đến phổ biến của du khách quốc tế tại Việt Nam .........16 Hình 1.4: Hạn chế về hạ tầng liên quan đến du lịch ............................................17 Hình 1.5: So sánh nguồn cung Shophouse/ Villa ven biển 2019 .........................36 Hình 2.1: Lượng khách du lịch đến Quảng Ninh (2014-2018) ............................65
viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Luận văn nghiên cứu đề tài: “Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long.” Kết cấu Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Luận văn đã nghiên cứu một số lý luận cơ bản về du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng. Từ đó rút ra được các nhân tố tác động đến phát triển du lịch, cũng như phân tích các giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại. Đồng thời luận văn cũng phân tích mối quan hệ giữa phát triển du lịch và hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng. Chương 2: Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế tại Hạ Long. Luận văn đi từ tổng quan nền kinh tế Việt Nam hiện nay, từ đó phân tích tác động của kinh tế đến du lịch. Sau đó luận văn phân tích tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long: từ vị trí, những điều kiện thuận lợi cho phát triển du lịch tại Hạ Long, và các lợi ích kinh tế mang lại từ du lịch. Luận văn cũng tổng hợp dữ liệu về hệ thống phân phối bất động sản của tập đoàn Sun Group, các điểm mạnh của tập đoàn, các giá trị mang lại từ hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng. Trên cơ sở đó, luận văn tiến hành phân tích kĩ tác động qua lại của phát triển hệ thống bất động sản và du lịch, từ đó cho thấy rõ được sự bổ trợ lẫn nhau của 2 ngành này. Luận văn cũng tổng kết đánh giá kinh nghiệm của Sun Group tại Hạ Long để rút ra bài học cho chương 3. Chương 3: Luận văn tổng kết kinh nghiệm và đưa ra giải pháp. Đầu tiên là tổng kết tình hình phát triển du lịch Việt Nam để thấy được những thách thức phát triển du lịch bền vững nói chung. Sau đó, luận văn đi vào tổng kết kinh nghiệm phát triển du lịch tại Hạ Long, từ đó rút ra bài học cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Cuối cùng, Luận văn trình bày một số đề xuất, kiến nghị của tác giả với các cơ quan ban ngành.
1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Du lịch đang được coi là ngành mũi nhọn hiện nay tại nhiều quốc gia trên thế giới. Đây được coi là ngành công nghiệp “không khói”, mang lại lợi nhuận cao. Việt Nam là quốc gia có những lợi thế rất lớn để phát triển du lịch như: đường bờ biển dài 3.260 km, với 125 bãi tắm biển, trong đó hầu hết là các bãi tắm rất đẹp và thuận lợi cho khai thác du lịch mà không phải quốc gia nào cũng có như: Trà Cổ, Hạ Long, Lăng Cô, Ðà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…Về di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh dnước ta có 85 di tích được xếp hạng di tích quốc gia đặc biệt, 3.329 di tích xếp hạng di tích quốc gia và 9.857 di tích cấp tỉnh. Đến nay, Việt Nam có 8 di sản vật thể và danh thắng được công nhận Di sản thế giới, đó là: quần thể di tích Cố đô Huế, Vịnh Hạ Long, khu di tích Thánh địa Mỹ Sơn, khu phố cổ Hội An, vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng, khu trung tâm Hoàng thành Thăng Long, thành nhà Hồ, khu danh thắng Tràng An…Việt Nam có một kho tàng di sản văn hóa phi vật thể lớn với 191 di sản thuộc cả 7 loại hình di sản văn hóa phi vật thể của các dân tộc sinh sống trên mọi miền đất nước được đưa vào danh mục di sản văn hóa phi vật thể quốc gia. Việt Nam đã và đang trải qua giai đoạn bùng phát về du lịch trong suốt thập kỷ qua, trở thành một trong những điểm đến mới nổi hàng đầu ở Đông Nam Á. Quốc gia đã thành công trong việc tận dụng giao lưu du lịch trong khu vực và trên toàn cầu để chiếm lĩnh thị phần từ các đối thủ cạnh tranh ở Đông Nam Á, đạt tăng trưởng kỷ lục cả về lượt khách quốc tế và trong nước trong ba năm qua. Số lượt khách nước ngoài đến với Việt Nam mỗi năm đạt trên 15 triệu, so với chỉ 4 triệu ở thập kỷ trước. Bên cạnh đó là khoảng 80 triệu lượt khách du lịch trong nước, con số tăng gấp bốn lần trong 10 năm qua. Chi tiêu của du khách dẫn đến tăng việc làm, tăng thu nhập cho doanh nghiệp và người lao động trong ngành du lịch ở Việt Nam, bao gồm cả ở các địa phương và các nhóm dân số tương đối nghèo. Đến năm 2017, ngành du lịch trực tiếp đóng góp đến 8% GDP của Việt Nam (chưa kể đóng góp bổ sung nhờ hiệu ứng lan tỏa gián tiếp) và là nguồn xuất khẩu dịch vụ đơn lẻ lớn nhất của quốc gia. Với xu hướng sử
2 dụng nhiều lao động trẻ và có kỹ năng thấp ở nông thôn, ngành du lịch cũng đem lại tác động lan tỏa mạnh về giảm nghèo ở Việt Nam. Trong quá trình đó, ngành còn có thể tạo điều kiện tái phân phối thu nhập từ các địa phương giàu tới địa phương nghèo ở Việt Nam. Chính vì vậy, duy trì tăng trưởng của ngành này được Chính phủ coi là ưu tiên chiến lược và là yếu tố quan trọng đóng góp vào công cuộc phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam. Tuy nhiên nếu chỉ tận dụng các điều kiện tự nhiên vốn có thì chưa đủ, cần có những sự đầu tư nâng cấp để thu hút nhiều khách du lịch hơn. Các vấn đề tiếp theo cần quan tâm để thúc đẩy phát triển du lịch tại một địa điểm là: lưu trú của khách du lịch, các hoạt động văn hóa vui chơi tại điểm du lịch, ẩm thực và cách dịch vụ khác đi kèm trong thời gian khách lưu trú. Nói cách khác, khi mà điểm du lịch càng có nhiều thứ hấp dẫn, níu chân được khách du lịch, tạo được cảm giác mới mẻ khám phá, đi kèm dịch vụ tốt, thì nơi đó sẽ thành công. Vì nguồn thu của du lịch đến từ chi tiêu của khách di lịch. Để phát triển hệ thống lưu trú cho khách du lịch, rất nhiều Tập đoàn lớn đã và đang phát triển trong ngành này phải kể đến như: Sun Group, Vin Group, Capital House, BIM Group… Đây là các tập đoàn có kinh doanh lĩnh vực bất động sản, xây dựng và phân phối hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ lưu trú cho khách du lịch. Các hình thức lưu trú có nhiều phân khúc đa dạng: từ bình dân tới cao cấp, phục vụ nhu cầu của khách hàng. Không chỉ xây dựng các nhà nghỉ, khách sạn đơn thuần, các tập đoàn bất động sản còn phát triển các khu lưu trú theo hình thức quần thể nghỉ dưỡng, kết hợp các hoạt động vui chơi giải trí. Tiêu biểu như Sun Hạ Long, với bốn hạng mục lớn: Sun World Complex, Sun Plaza Grand World, Sun Premier Village, Sun Grand City. Các phân khu được xây dựng theo cấu trúc quần thể phối kết hợp, gồm hệ thống khách sạn, shophouse, khu vui chơi giải trí, công viên nước, khu phố cổ, khu ẩm thực, quảng trường… phục vụ khách du lịch. Do đó có thể nói rằng hệ thống bất động sản nghĩ dưỡng là một đòn bẩy thúc đẩy phát triển du lịch lại Hạ Long. Xuất phát từ tính cấp thiết này, tác giả lựa chọn đề tài: “Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu
3 kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long.” Với mong muốn làm nổi bật được tầm quan trọng của bất động sản nghỉ dưỡng tác động tới du lịch, từ đó thấy được mối quan hệ hữu cơ giữa phát triển du lịch và phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. 2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu Hiện nay có khá nhiều công trình nghiên cứu về phát triển du lịch nói chung như: Đề tài: “Nghiên cứu và vận dụng kinh nghiệm phát triển du lịch của một số nước có ngành du lịch phát triển vào Du lịch Việt Nam” – đề tài nghiên cứu cấp Bộ của tác Phạm Quang Hưng (2005). Mục tiêu là nghiên cứu kinh nghiệm phát triển du lịch của một số nước (có những đặc điểm tương đồng với Việt Nam) để vận dụng phát triển du lịch Việt Nam. Đề tài: “Nghiên cứu xây dựng sản phẩm du lịch biển đảo vùng du lịch Bắc Bộ” (2005) của tác giả Nguyễn Thu Hạnh. Mục tiêu nghiên cứu để đề xuất xây dựng sản phẩm du lịch biển đảo đặc thù của từng điểm du lịch tại vùng du lịch Bắc Bộ. Đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền quảng bá du lịch Việt Nam tại một số thị trường du lịch quốc tế trọng điểm” (2005) của tác giả Đỗ Thanh Hoa. Mục tiêu là đề xuất các giải pháp và lộ trình hợp lý nhằm đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền quảng bá du lịch Việt Nam tại một số thị trường du lịch quốc tế trọng điểm. Trên đây là các công trình nghiên cứu cấp Bộ bàn về phát triển du lịch. Ngoài ra còn một số tác giả khác cũng nghiên cứu cụ thể hơn về vấn đề phát triển du lịch tại Hạ Long nói riêng cũng như Quảng Ninh nói chung. Luận văn: “Phát triển du lịch theo hướng bền vững ở Quảng Ninh” (2011) của tác giả Vương Minh Hoài. Luận văn đề cập đến những giải phát nhằm phát triển du lịch nói chung ở Quảng Ninh theo hướng bền vững. Luận văn: “Phát triển du lịch Yên Tử theo hướng bền vững” (2013) của tác giả Nguyễn Anh Tuấn. Tác giả làm rõ vấn đề phát triển du lịch tâm linh ở Yên Tử, hướng đến sự bền vững.
4 Luận văn: “Nghiên cứu phát triển du lịch văn hóa tại tỉnh Quảng Ninh” (2015) của tác giả Đồng Thị Huệ. Tác giả đề cập đến vấn đề phát triển du lịch văn hóa, khai thác yếu tố bản sắc văn hoá dân tộc với sự tham gia của cộng đồng nhằm bảo tồn và phát huy các giá trị văn hoá truyền thống. Đề tài: “Phát triển du lịch sinh thái tại đảo Cô Tô, Quảng Ninh theo hướng bền vững” (2018) của tác giả Trần Vinh Tiến. Nghiên cứu tập trung làm rõ tình hình phát triển du lịch tại Cô Tô, các thế mạnh về điều kiện tự nhiên để phát triển du lịch sinh thái. Như vậy có thể thấy vẫn chưa có nhiều đề tài nghiên cứu về phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long thông qua thúc đẩy hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng. Vì vậy đây là cơ sở để tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài này. 3. Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ mối liên hệ giữa phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng và phát triển du lịch ở Hạ Long. Các yếu tố như liên kết vùng, lợi ích công cộng, cơ sở vật chất hạ tầng, tiện ích nội khu… có tác động cụ thể như thế nào đối với phát triển hệ thống bất động sản và du lịch tại Hạ Long, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tiến hành nghiên cứu việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long, thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group. Phạm vi nghiên cứu Luận văn có phạm vi nghiên cứu tại Hạ Long, tập trung vào các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group đang xây dựng và phân phối tại Hạ Long. Từ đó phân tích tác động của nó ảnh hưởng đến du lịch nghỉ dưỡng Hạ Long từ 2010- 2019. 5. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong khóa luận bao gồm:  Phương pháp nghiên cứu thực địa.
5  Phương pháp thu thập và xử lý thông tin.  Phương pháp tổng hợp, so sánh và phân tích thông tin. 6. Kết cấu của luận văn Luận văn được kết cấu bao gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng. Chương 2: Phân tích tình hình phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long thông qua việc phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group Chương 3: Một số đề xuất thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long Tác giả xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Lệ Hằng, người đã trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành đề tài nghiên cứu này. Hà Nội, tháng 06 năm 2020 Người thực hiện Trần Mai Liên
6 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 1.1. Các khái niệm cơ bản về du lịch 1.1.1. Định nghĩa về du lịch Du lịch đã trở thành một hoạt động kinh tế xã hội phổ biến toàn cầu do mang lại hiệu quả cao. Do hoàn cảnh khác nhau, dưới mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau, mỗi người có một cách hiểu về du lịch khác nhau. Do vậy nhiều định nghĩa khác nhau về du lịch. Du lịch theo tiếng Hi Lạp gọi là “Tonos” có nghĩa là đi một vòng; hay “Tour” trong tiếng Pháp, là đi vòng quanh, cuộc dạo chơi; “Tourism” (theo tiếng Anh) xuất hiện khoảng năm 1800 và được sử dụng phổ biến ngày nay. “Du lịch là sự chinh phục không gian của những người đến một địa điểm, mà ở đó họ không có chỗ cư trú thường xuyên.” (Glusman, 1930)1 “Du lịch là tập hợp của các mối quan hệ và các hiện tượng phát sinh trong các cuộc hành trình và lưu trú của những người ngoài địa phương, nếu việc lưu trú đó không thành cư trú thuờng xuyên và không liên quan đến hoạt động kiếm lời.” (Đề cương giảng dạy chung về du lịch, Hunzikiker và Krapf, 1942). Tổ chức du lịch thế giới (UNWTO) định nghĩa “Du lịch nói chung, theo nghĩa vượt ra ngoài nhận thức chung về du lịch là chỉ giới hạn trong hoạt động nghỉ lễ, vì mọi người đi du lịch và ở trong những nơi ngoài môi trường thông thường của họ không quá một năm liên tiếp để giải trí và không ít hơn 24 giờ, với mục đích kinh doanh và các mục đích khác." (Collection of tourism expenditure statistic, UNWTO, 1995). Tại hội nghị lần thứ 27 (1993) Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourist Organization), đã đưa ra khái niệm du lịch như sau: “Du lịch là hoạt động về chuyến đi đến một nơi khác với môi trường sống thường xuyên (usual environment) cùa con người và ở lại đó để tham quan nghỉ ngơi, vui chơi giải trí hay các mục đích khác ngoài các hoạt động để có thù lao ở nơi đến với thời gian liên tục ít hơn một năm". 1 Trích từ Địa lý du lịch Việt Nam, tr.6.
7 Tại hội nghị LHQ về du lịch họp tại Roma - Italia (21/8 – 5/9/1963), các chuyên gia đưa ra định nghĩa về du lịch: “Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồn từ các cuộc hành trình và lưu trú của cá nhân hay tập thể ở bên ngoài nơi ở thường xuyên cuả họ hay ngoài nước họ với mục đích hoà bình. Nơi họ đến lưu trú không phải là nơi làm việc của họ.” Theo I.I Pirojnik "Du lịch là một dạng hoạt động của dân cư trong thời gian rỗi liên quan với sự di chuyển và lưu trú tạm thời bên ngoài nơi cư trú thường xuyên nhằm nghỉ ngơi, chữa bệnh, phát triển thể chất và tinh thần, nâng cao trình độ nhận thức - văn hoá hoặc thể thao kèm theo việc tiêu thụ những giá trị về tự nhiên, kinh te và văn hoá". (Cơ sở địa lý du lịch và dịch vụ tham quan, I.I Pirojnik, 1985.) Luật Du lịch Việt Nam 2017, tại Điều 3, Khoản 1 đã đưa ra khái niệm như sau: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”. Nhìn từ góc độ kinh tế, du lịch là một ngành kinh tế, dịch vụ, có nhiệm vụ phục vụ cho nhu cầu tham quan giải trí nghỉ ngơi, có hoặc không kết hợp với các hoạt động chữa bệnh, thể thao, nghiên cứu khoa học và các nhu cầu khác. Như vậy, du lịch là một ngành kinh tế độc đáo phức tạp, có tính đặc thù, mang nội dung văn hoá sâu sắc và tính xã hội cao. Các loại hình du lịch Hoạt động du lịch có thể phân chia theo các nhóm khác nhau tuỳ thuộc tiêu chí. Dựa vào mục đích chuyến đi:  Du lịch tham quan  Du lịch giải trí  Du lịch nghỉ dưỡng  Du lịch khám phá  Du lịch thể thao
8  Du lịch lễ hội  Du lịch tôn giáo  Du lịch nghiên cứu (học tập)  Du lịch hội nghị  Du lịch thể thao kết hợp  Du lịch chữa bệnh  Du lịch thăm thân  Du lịch kinh doanh Dựa vào môi trường tài nguyên:  Du lịch thiên nhiên  Du lịch văn hoá Dựa vào đặc điểm địa lý của điểm du lịch:  Du lịch miền biển  Du lịch núi  Du lịch đô thị  Du lịch thôn quê Dựa vào lãnh thổ hoạt động:  Du lịch quốc tế  Du lịch nội địa Dựa vào loại hình lưu trú:  Khách sạn  Nhà trọ thanh niên  Camping  Bungaloue  Làng du lịch Dựa vào phương tiện giao thông:  Du lịch xe đạp  Du lịch ô tô  Du lịch bằng tàu hoả  Du lịch bằng tàu thuỷ
9  Du lịch máy bay Dựa vào độ dài chuyến đi:  Du lịch ngắn ngày  Du lịch dài ngày Dựa vào lứa tuổi du lịch:  Du lịch thiếu niên  Du lịch thanh niên  Du lịch trung niên  Du lịch người cao tuổi Dựa vào phương thức hợp đồng:  Du lịch trọn gói  Du lịch từng phần Dựa vào hình thức tổ chức:  Du lịch tập thể  Du lịch cá thể  Du lịch gia đình 1.1.2. Du lịch nghỉ dưỡng Du lịch nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con người phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi, những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống. khu nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con người phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi, những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống hàng ngày, tại Việt Nam loại hình du lịch nghỉ dưỡng đang trong giai đoạn phát triển và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. 1.1.3. Phân loại du lịch nghỉ dưỡng Căn cứ vào nhu cầu đi du lịch của du khách. Du lịch chữa bệnh: mục đích chính của chuyến đi là để phòng ngừa hoặc chữa trị một căn bệnh nào đó về thể xác hoặc tinh thần. Do vậy địa diểm đến thường là các khu an dưỡng, biệt thự… nơi có nguồn nước khoáng, thảo mộc, hoặc bùn cát có giá trị chữa bệnh. Khí hậu trong lành, khung cảnh thiên nhiên tươi đẹp. Du khách đi
10 du lịch có nhu cầu điều trị các loại bệnh về thể xác và tinh thần, nhằm mục đích phục hồi sức khỏe. Các phương pháp hay được sử dụng như: chữa bệnh bằng y học cổ truyền, châm cứu, mát-xa. Hoặc chữa bệnh bằng đi leo núi, đi bộ, tắm bùn khoáng, nước nóng… Các loại hình du lịch nghỉ dưỡng này có tính thời vụ và thời gian lưu trú dài (theo liệu trình chữa bệnh) nên đòi hỏi phải có cơ sở phục vụ tốt. Du lịch nghỉ ngơi, kết hợp với tham quan giải trí: đây là loại hình du lịch phát sinh do nhu cầu thư giãn để hồi phục sức khỏe thể chất cũng như tinh thần sau những ngày làm việc căng thẳng, mệt nhọc. Với đời sống xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu vui chơi giải trí ngày càng đa dạng. Do vậy ngoài thời gian tham quan, nghỉ ngơi cần phải có các chương trình, các địa điểm vui chơi, giải trí cho du khách. Du lịch nghỉ ngơi kết hợp các hoạt động thể thao: đây là loại hình du lịch ra đời nhằm đáp ứng lòng ham mê hoạt động thể thao của du khách, không hẳn là tham gia thi đấu mà mục đích là nâng cao sức khỏe. Căn cứ vào đặc điểm địa lý của điểm du lịch Du lịch nghỉ dưỡng biển: là loại hình gắn liền với biển, cùng các hoạt động như tắm biển, thể thao, lướt ván… Loại hình du lịch này có tính mùa vụ rất rõ nên nó thường diễn ra vào mùa nóng, biển đẹp. Du lịch nghỉ dưỡng núi: là loại hình gắn liền với cảnh quan hùng vĩ và khí hậu trong lành của núi rừng. Đây là loại hình du lịch có thể phát triển quanh năm. Du lịch thôn quê: là loại hình du lịch gắn với những đồng quê có cảnh quan yên bình, không gian thoáng đãng, trong lành. Nó có sức hấp dẫn đặc biệt với khách từ đô thị, nhất là các thành phố lớn. Họ muốn tìm một không gian để thay đổi nhịp độ, thư thái, nghỉ ngơi. Các nguyên tắc tạo nên sản phẩm du lịch chất lượng: - Sản phẩm du lịch phải phù hợp với nhu cầu khách du lịch Một trong những “nguyên nhân” tạo nên tính phong phú và phức tạp của du lịch chính là nhu cầu của khách du lịch thường xuyên thay đổi. Do đó, để phát triển kinh tế du lịch cũng như thu được lợi nhuận mong muốn, các sản phẩm du lịch phải phù hợp với nhu cầu của du khách. Để làm được điều đó các công ty, doanh nghiệp