Luận văn Thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Ảnh hưởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn "Ảnh hưởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hà Nội" nhằm xác định các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản; Đề xuất một số khuyến nghị cho nhà đầu tư thị trường bất động sản thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đưa ra quyết định sử dụng vốn vay được hiệu quả.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Ảnh hưởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ ẢNH HƢỞNG CÁC YẾU TỐ TÂM LÝ LÊN MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGÀNH: Tài chính – Ngân hàng NGUYỄN THỊ HÒA Hà Nội, 2022 1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ ẢNH HƢỞNG CÁC YẾU TỐ TÂM LÝ LÊN MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 8340201 Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Hòa Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thủy Hà Nội, 2022 2
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn “Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội” là trung thực, chƣa đƣợc công bố trong các nghiên cứu khác. Đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, đƣợc thực hiện theo sự hƣớng dẫn và định hƣớng của TS. Nguyễn Thu Thủy. Nếu có bất kỳ sự sao chép nào, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính pháp lý của luận văn thạc sĩ này. Tác giả Nguyễn Thị Hòa 3
LỜI CẢM ƠN Trƣớc khi đi vào nội dung chính của Luận văn, tác giả muốn gửi lời cảm ơn và thể hiện sự biết ơn đến những Quý Thầy, Cô, gia đình và bạn bè, đây là những ngƣời đã hỗ trợ tôi rất nhiều cả về kiến thức và tinh thần trong suốt quá trình theo học và thực hiện Luận văn. Trƣớc tiên, tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS. Nguyễn Thu Thuỷ, cô đã là ngƣời dẫn đƣờng hết sức nhiệt tình và tận tâm trong quá trình hƣớng dẫn. Trong quá trình đƣợc cô hƣớng dẫn, tôi đã học đƣợc thêm rất nhiều những kiến thức quý giá và đƣợc động viên, tiếp sức vả về tinh thần để hoàn thành đƣợc luận văn thạc sĩ của mình. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy, Cô khoa Tài Chính Ngân Hàng đã truyền đạt kiến thức và giảng dạy hết sức nhiệt tình. Xin cảm ơn Khoa Đào tạo Sau Đại học - Trƣờng Đại học Ngoại Thƣơng đã đồng hành giúp đỡ trong thời gian tác giả học tập tại trƣờng. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Tác giả Nguyễn Thị Hòa 4
MỤC LỤC MỤC LỤC .................................................................................................................. 5 DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. 9 DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... 9 TÓM TẮT LUẬN VĂN ........................................................................................... 10 MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ................................................ 11 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 11 2. Mục tiêu, nhiệm vụ và phƣơng pháp nghiên cứu ................................... 13 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 14 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................... 15 5. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................. 16 6. Kết cấu của luận văn............................................................................... 16 CHƢƠNG I. CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ TÂM LÝ NHÀ ĐẦU TƢ VÀ MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ ......................................................................... 17 1.1. Tổng quan chung về tâm lý nhà đầu tƣ .................................................. 17 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về yếu tố tâm lý ............................................... 17 1.1.2. Các nhân tố tác động đến yếu tố tâm lý................................................. 17 1.1. Một số lý thuyết giải thích yếu tố tâm lý của các nhà đầu tƣ ................. 20 1.2. Lý thuyết về mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ ........................... 22 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm vốn vay trong đầu tƣ ........................................ 22 1.2.2. Vai trò của việc sử dụng vốn vay trong đầu tƣ ...................................... 23 5
CHƢƠNG II. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG YẾU TỐ TÂM LÝ TỚI MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ VÀ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................... 24 2.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu............................................................. 24 2.1.1. Nghiên cứu nƣớc ngoài.......................................................................... 24 2.1.2. Nghiên cứu tại Việt Nam............................................................................ 25 2.2. Giới thiệu thị trƣờng bất động sản.......................................................... 26 2.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản ........................................................ 26 2.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản.......................................................... 27 2.2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội ......................................................................................................... 28 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 36 3.1. Quy trình thực hiện nghiên cứu: ............................................................. 36 3.2. Xây dựng mô hình nghiên cứu ............................................................... 38 3.2.1. Những xu hƣớng hành vi ........................................................................ 38 3.2.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất ................................................................... 42 3.3. Định nghĩa các biến ................................................................................ 43 3.3.1. Biến phụ thuộc: ...................................................................................... 43 3.3.2. Biến độc lập: .......................................................................................... 43 3.4. Thiết kế nghiên cứu ................................................................................ 45 3.4.1. Thiết kế và lựa chọn thang đo nghiên cứu ............................................. 45 3.4.2. Thiết kế bảng hỏi ................................................................................... 45 3.5. Phƣơng pháp chọn mẫu và thu thập dữ liệu ........................................... 49 3.5.1. Cỡ mẫu và phƣơng pháp chọn mẫu ....................................................... 49 6
3.5.2. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu ................................................................ 50 3.6. Phƣơng pháp phân tích số liệu ............................................................... 50 3.6.1. Thống kê mô tả mẫu .............................................................................. 50 3.6.2. Kiểm định độ tin cậy thang đo............................................................... 51 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 56 4.1. Kết quả thống kê mô tả mẫu .......................................................................... 56 4.1.1. Kết quả thống kê nhân khẩu học ................................................................ 56 4.1.2. Kết quả thống kê kinh nghiệm đầu tƣ và lịch sử vay vốn .......................... 57 4.2. Kết quả kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha ............................................ 60 4.3. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................... 62 4.4. Kết quả phân tích tƣơng quan Pearson .......................................................... 66 4.5. Kết quả phân tích hồi quy đa biến ................................................................. 67 4.5.1. Xác định biến đại diện cho các nhóm biến tiềm ẩn .................................... 67 4.5.2. Kết quả chạy mô hình hồi quy tuyến tính đa biến ...................................... 68 4.5.3. Phân tích kết quả hồi quy đa biến và đánh giá mức độ ảnh hƣởng các nhân tố lên biến phụ thuộc ................................................................................................... 70 4.6. Kiểm định Independent T-test và One-way Anova ....................................... 73 4.7. Tổng hợp kết quả nghiên cứu ........................................................................ 75 CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH ....................... 77 5.1. Đề xuất giải pháp và hàm ý chính sách .................................................. 77 5.1.1. Một số gợi ý tham khảo cho các nhà đầu tƣ bất động sản ..................... 77 5.1.2. Một số giải pháp đề xuất và hàm ý chính sách cho những nhà hoạch định chính sách ........................................................................................................... 78 5.2. Hạn chế của đề tài nghiên cứu................................................................ 82 7
5.3. Hƣớng nghiên cứu tiếp theo ................................................................... 83 KẾT LUẬN............................................................................................................... 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................. 86 PHỤ LỤC 1 .............................................................................................................. 88 PHỤ LỤC 2 .............................................................................................................. 90 8
DANH MỤC BẢNG Bảng 3.4.2.1: Các biến quan sát trong mô hình nghiên cứu ..................................... 46 Bảng 3.6.2.1: Quy tắc chấp nhận hệ số Cronbach’s Alpha ...................................... 51 Bảng 4.1.1.1: Thống kê đặc điểm ngƣời tham gia khảo sát ..................................... 56 Bảng 4.1.2.1: Mối quan hệ giữa độ tuổi và kinh nghiệm của nhà đầu tƣ ................. 57 Bảng 4.1.2.2: Mối quan hệ giữa giới tính, kinh nghiệm đầu tƣ và lịch sử vay vốn . 58 Bảng 4.2.1: Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha .................................................... 60 Bảng 4.3.1: Kiểm định KMO và Bartlett's đối với các biến ..................................... 62 Bảng 4.3.2: Kiểm định phƣơng sai trích của các yếu tố ........................................... 63 Bảng 4.3.3: Kết quả xoay các nhân tố EFA .............................................................. 64 Bảng 4.4.1: Kiểm định tƣơng quan Pearson giữa biến phụ thuộc và biến độc lập... 66 Bảng 4.5.2.1: Tóm tắt mô hình ................................................................................. 68 Bảng 4.5.2.2: Phân tích phƣơng sai .......................................................................... 68 Bảng 4.5.2.3: Hệ số hồi quy...................................................................................... 69 Bảng 4.5.3.1: Kết quả kiểm định giả thuyết ............................................................. 72 Bảng 4.6.1: Đánh giá sự khác biệt theo trong ý định sử dụng dịch vụ nhà chia sẻ .. 73 Bảng 4.7.1: Hệ số hồi quy chuẩn hóa ....................................................................... 75 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1.2.1: Phân cấp nhu cầu theo A. Maslow ..................................................... 18 Hình 2.2.4.1: Số lƣợng căn hộ mở bán mới thị trƣờng Chung cƣ Hà Nội ............... 31 Hình 2.2.4.2: Hoạt động thị trƣờng Văn phòng Hà Nội ........................................... 32 Hình 2.2.4.3: Hoạt động thị trƣờng Bán lẻ Hà Nội .................................................. 34 Hình 3.1.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu ............................................................. 36 Hình 3.2.2.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất ............................................................... 43 Hình 3.6.2.2: Quy trình phân tích kiểm định One-way ANOVA ............................. 55 9
TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển tốt, quá trình hội nhập và toàn cầu hóa cũng nhƣ những phát triển về mặt kinh tế xã hội, nhiều ngành nghề đã nổi lên và phát triển đòi hỏi những nghiên cứu kỹ lƣỡng hơn. Tác giả lựa chọn thị trƣờng Bất động sản để nghiên cứu do đây là thị trƣờng lớn, có ảnh hƣởng quan trọng tới không chỉ nền kinh tế mà còn có thể tạo nên các tác động tới cuộc sống của ngƣời dân. Luận văn này nhằm đánh giá Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Việc đánh giá các yếu tố tâm lý có ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến quyết định của các nhà đầu tƣ cá nhân đã đƣợc thực hiện qua nhiều nghiên cứu khác nhau, đặc biệt, tại thị trƣờng có nhiều điểm tƣơng đồng là thị trƣờng chứng khoán, yếu tố này rất đƣợc quan tâm đánh giá. Tuy nhiên các nghiên cứu này tại thị trƣờng bất động sản vẫn còn rất ít. Tác giả tiến hành xây dựng bảng khảo sát và thu thập dữ liệu, các dữ liệu thu thập đƣợc sau khi đƣợc làm sạch , kiểm định độ tin cậy và kiểm tra mức độ phù hợp sẽ đƣợc phân tích hồi quy đa biến để lƣợng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố trong mô hình. Kết quả khảo sát từ 295 nhà đầu tƣ cá nhân tại thành phố Hà Nội đã xác định đƣợc 5 yếu tố tâm lý có thể gây ảnh hƣởng đến mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản bao gồm (1) Tâm lý bầy đàn, (2) Tâm lý do NEO quyết định, (3) Tâm lý lạc quan quá mức, (4) Tâm lý tự tin quá mức và (5) Tâm lý do tính đại diện của nhà đầu tƣ. Cuối cùng, nghiên cứu đã kết luận, đƣa ra một số gợi ý cho các nhà đầu tƣ và trình bày hàm ý chính sách cho các nhà hoạch định chính sách để có thể tránh các bẫy tâm lý và có chính sách phù hợp. Dù còn những hạn chế và thiếu sót nhất định, nhƣng luận văn đã tìm đƣợc những kết quả có ý nghĩa thống kê có thể áp dụng vào quá trình đầu tƣ của các cá nhân và quá trình ra quyết định của các nhà hoạch định chính sách. Cuối luận văn, tác giả có đƣa ra một số những đề xuất và hàm ý chính sách nhằm nâng cao tính thực tiễn của đề tài. 10
MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Tính cấp thiết của đề tài Sự ra đời của Luật Đất đai, 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng quyền và nhận quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất, theo cách hiểu của ngƣời dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp dƣới danh nghĩa mua nhà; nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và việc công khai mua bán mở ra cơ hội cho các nhà đầu tƣ cá nhân có khả năng tài chính đầu tƣ bất động sản. Thị trƣờng BĐS Việt Nam vẫn chƣa ổn định và đang trong quá trình phát triển dẫn tới những lên xuống trong giá cả thị trƣờng. Điều này không chỉ gây ảnh hƣởng nghiêm trọng đến các nhà đầu tƣ cá nhân mà còn tạo ảnh hƣởng tới các ngành khác và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó có cả những nhà đầu tƣ tƣ nhân không chuyên nghiệp. Các nhà đầu tƣ không có kinh nghiệm, hiểu biết thị trƣờng kém, kỳ vọng quá lớn, lạc quan về lợi nhuận trong tƣơng lai và giao dịch hàng loạt đều dẫn đến giảm hiệu quả đầu tƣ và thậm chí thua lỗ. Hậu quả của những tâm lý này càng đƣợc nhấn mạnh và nâng cao tầm ảnh hƣởng do thị thị trƣờng đã trải qua một chu kỳ kinh doanh với sự bùng nổ giá nhà và bong bóng BĐS trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2003 và từ năm 2006 đến năm 2008, điều này xảy ra cũng là do tâm lý nhà đầu tƣ chƣa có sự vững vàng (Nguyễn Thị Hải, 2007) Theo phân tích trong Báo cáo thị trƣờng BĐS Q1 của Savills Việt Nam, 2022 thị trƣờng bất động sản Hà Nội có nhiều dấu hiệu lạc quan về sự phục hồi và triển vọng tăng trƣởng. Đối với thị trƣờng nhà ở, nguồn cung trong tƣơng lai chủ yếu đến từ các dự án ở các quận lân cận và ngoại ô. Chỉ liên quan đến thị trƣờng nhà ở, khu vực ngoại ô đóng góp 30% vào nguồn cung vào năm 2021. Thị trƣờng biệt thự, nhà liền kề đƣợc cung cấp từ các khu vực xa trung tâm, trung tâm là Tỉnh Dân Hƣơng, tiếp đến là Tỉnh Hoài Đức, mang lại giao thông thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối gia tăng. Dự án ngoại thành và trung tâm. Trở lại làm việc sau một thời gian dài bị cách ly có thể dẫn đến nhu cầu văn phòng tăng lên và hoạt động cho thuê phục hồi. Hai yếu tố chính sẽ cải thiện điều kiện làm việc. Một mặt, điều này là do sự mở rộng kinh doanh của các khách 11
thuê lớn và các thƣơng hiệu quốc tế. Thứ hai là sự gia tăng chi tiêu hàng ngày của ngƣời dân. Bất động sản tại Hà Nội đƣợc các chuyên gia bất động sản nhận định trong năm 2022, thị trƣờng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức nhƣ: Những cơn sốt đất “ảo” theo quy hoạch gây nhiễu loạn thị trƣờng; áp lực tăng giá trƣớc áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng, đầu vào tăng; nguồn cung các phân khúc thị trƣờng khan hiếm. Tại Hội nghị BĐS Việt Nam, một số chuyên gia đánh giá trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, ảnh hƣởng đến nền kinh tế, nhƣng giá BĐS tại Hà Nội của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện tăng 16%, đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự tại Hà Nội đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%. Qua khảo sát, có 92% ngƣời đầu tƣ đƣợc hỏi sẽ tiếp tục đầu tƣ BĐS trong năm 2022, 77% mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua BĐS trong tƣơng lai (VRES, 2021). Trải qua biến cố dịch bệnh Covid-19, một số nhà đầu tƣ đang có động thái rút bớt vốn trong giao dịch chứng khoán để phân bổ vào các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao. Nhà đầu tƣ trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lƣớt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo nhƣ trƣớc đây. Ở các thị trƣờng có nhiều điểm tƣơng đồng nhƣ chứng khoán hay vàng, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng mức độ sử dụng tín dụng bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ, và đây là mối quan hệ hai chiều. Một ví dụ cụ thể là nếu thị trƣờng đang có những dấu hiệu tăng trƣởng, các nhà đầu tƣ sẽ có xu hƣớng cảm thấy lạc quan, tin tƣởng, thậm chí là chạy theo số đông tạo thành tâm lý bầy đàn, mất đi chính kiến. Ảnh hƣởng đến việc tăng đòn bẩy để tăng lợi nhuận của nhà đầu tƣ. Khi những chỉ số đi xuống, rủi ro mất tiền và đầu tƣ thất bại lớn, chịu áp lực tín dụng lớn và tinh thần bầy đàn, nhà đầu tƣ có thể bán nhanh, thậm chí chịu lỗ bằng mọi giá để duy trì vốn.. (Đoàn Nhật Minh, 2011). Trong thị trƣờng BĐS Hà Nội, mối quan hệ giữa tâm lý NĐT lên mức độ sử dụng vốn vay nhƣ thế nào cần có nghiên cứu làm rõ. Do đó, tác giả chọn đề tài “Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản 12
thành phố Hà Nội” để nghiên cứu góp phần việc kiểm định cơ sở thuyết về tài chính hành vi và là một cơ sở tham khảo cho NĐT khi đầu tƣ kinh doanh trên lĩnh vực đầu tƣ TTBĐS tại thành phố Hà Nội. 2. Mục tiêu, nhiệm vụ và phƣơng pháp nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản. Mục tiêu cụ thể Để đạt đƣợc mục tiêu tổng quát trên, đề tài nghiên cứu này đƣợc thực hiện nhằm giải quyết những mục tiêu cụ thể sau đây: + Xác định các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản. + Đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. + Đề xuất một số khuyến nghị cho nhà đầu tƣ thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng nhiều các phƣơng pháp nghiên cứu và ứng dụng, cụ thể là những phƣơng pháp dƣới đây. - Tổng thuật tài liệu - Phƣơng pháp nghiên cứu tại bàn - Phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy Phƣơng pháp luận đƣợc sử dụng là kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lƣợng. Nghiên cứu định tính sẽ đƣợc diễn ra trƣớc nhằm giúp tác giả có đƣợc thông tin và cái nhìn toàn cảnh về vấn đề nghiên cứu cũng nhƣ xây dựng đƣợc mô 13
hình phù hợp. Trong khi đó, phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng diễn ra với cỡ mẫu lớn nhằm kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: Thu thập thông tin từ các nghiên cứu trƣớc, thực hiện phỏng vấn sơ bộ nhằm bổ sung cho mô hình, điều chỉnh thang đo của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: Thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và kiểm định mô hình cụ thể nhƣ sau: - Dữ liệu thu thập đƣợc thống kê và xử lý bằng phần mềm SPSS. - Mô hình sử dụng thang đo Likert 5 bậc. - Đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha. - Phân tích nhân tố khám phá EFA nhằm loại bỏ bớt các biến đo lƣờng không đạt yêu cầu. - Kiểm định các giả thuyết của mô hình và độ phù hợp tổng thể của mô hình trƣớc và sau khi phân tích hồi quy. - Phân tích hồi quy đa biến để xác định yếu tố nào của tâm lý ảnh hƣởng đến mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội và yếu tố nào có ảnh hƣởng quan trọng nhất. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu là tác động của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. - Đối tƣợng khảo sát là các nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu 14
Về không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại thị trƣờng Bất Động Sản trên địa bàn thành phố Hà Nội. Về thời gian: Dữ liệu nghiên cứu đƣợc thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 03/2022 đến tháng 06/2022. Về nội dung: Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học của luận văn là nghiên cứu đóng góp và bổ sung vào cơ sở thuyết về tài chính hành vi cũng nhƣ thang đo các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS. Từ đó, tạo tiền đề cho các hƣớng nghiên cứu trong tƣơng lai. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn là kết quả nghiên cứu sẽ gợi ý tham khảo cho các nhà đầu tƣ thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả. Tại Việt Nam, việc sử dụng bất động sản vào mục đích ngoài mục đích là nhà ở không phải điều xa lạ, từ khi nền kinh tế phát triển và dân số tăng cộng với việc quản lý chặt chẽ hơn của nhà nƣớc thì BĐS đã trở thành một trong những tài sản có giá trị nhất mà một cá nhân hay gia đình có thể sở hữu. Là một thị trƣờng lâu đời và quan trọng nhƣ vậy nhƣng có thể thấy tính ổn định của thị trƣờng này là rất thấp, thị trƣờng đã không ít lần chứng kiến những giai đoạn tăng trƣởng nhanh chóng hay sụt giảm nghiêm trọng, các NĐT cũng thƣờng xuyên rơi vào những bong bóng BĐS. Điều này khó có thể sử dụng những kiến thức tài chính đơn thuần để tìm hiểu, giải thích và xây dựng chính sách do đây là thị trƣờng không hoàn hảo, các nhà đầu tƣ phần lớn là nhà đầu tƣ cá nhân không có nhiều kiến thức và kinh nghiệm, dễ bị dính vào những bẫy tâm lý; thông tin của thị trƣờng cũng dễ bị làm nhiễu loạn bởi những đối tƣợng cò đất hay những đối tƣợng bất chính. Những yếu tố có thể ảnh hƣởng đến việc ra quyết định và đã đƣợc nghiên cứu kỹ trong các nghiên cứu về tài chính hành vi là các yếu tố tâm lý. Vì lý do này, tác giả chọn 15
đề tài “Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội” để làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. Tác giả sẽ xem xét tâm lý bầy đàn, tâm lý do NEO quyết định, tâm lý lạc quan quá mức và tâm lý do tính đại diện của nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Đây là một đề tài nghiên cứu sử dụng nghiên cứu định lƣợng với cỡ mẫu là khoảng 250 nhà đầu tƣ cá nhân. Mục đích của nghiên cứu là đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý đến việc ra quyết định. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, tác giả đƣa ra một số khuyến nghị đối với các nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Các nghiên cứu tiếp theo cần mở rộng theo hƣớng kiểm định sự tác động của các yếu tố tâm lý tới hành vi của nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS. 5. Câu hỏi nghiên cứu Để cụ thể hóa những mục tiêu nghiên cứu trên cần trả lời câu hỏi nghiên cứu sau: a. Có những yếu tố tâm lý nào ảnh hƣởng lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội? b. Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội nhƣ thế nào? c. Một số gợi ý tham khảo nào cho nhà đầu tƣ thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả? 6. Kết cấu của luận văn Nội dung của luận văn đƣợc trình bày thành 5 chƣơng chính: Chƣơng 1: Cơ sở lý thuyết và thực tiễn Chƣơng 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chƣơng 5: Đề xuất giải pháp và hàm ý chính sách 16
CHƢƠNG I. CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ TÂM LÝ NHÀ ĐẦU TƢ VÀ MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ 1.1. Tổng quan chung về tâm lý nhà đầu tƣ 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về yếu tố tâm lý Trong cuộc sống hàng ngày, ngƣời ta thƣờng hiểu tâm lý là sự hiểu biết về ý chí, nhu cầu, sở thích hay hành vi của mình đối với một sự việc, hiện tƣợng. Trên thực tế, tâm lý không chỉ là ý muốn, nhu cầu, thị hiếu, hành vi của con ngƣời mà còn bao gồm vô số hiện tƣợng khác. Tâm lý con ngƣời luôn gắn liền với hoạt động đó. Mọi hoạt động của con ngƣời, từ đơn giản nhất đến phức tạp nhất đều là hoạt động tâm lý. Thuật ngữ "tâm lý học" trong khoa học rất rộng. Có nghĩa là, tất cả các hiện tƣợng tinh thần xảy ra trong tâm trí con ngƣời, có liên quan và điều khiển mọi hoạt động và hành vi của con ngƣời. Theo cách hiểu này, tâm lý con ngƣời là ý thức, trí tuệ, tình cảm, cảm xúc, ý chí, nhân cách, ý thức và tự nhận thức, nhu cầu con ngƣời, kỹ năng và động cơ, hành vi, sở thích và khả năng sáng tạo, tiềm năng việc làm của họ. thái độ và giá trị xã hội. 1.1.2. Các nhân tố tác động đến yếu tố tâm lý Quyết định mua hàng của ngƣời tiêu dùng chịu ảnh hƣởng của bốn yếu tố tâm lý chính: động cơ, nhận thức, kiến thức, niềm tin và thái độ. Tác giả xem xét vai trò của từng yếu tố này trong quá trình hoạt động của ngƣời tiêu dùng. Đầu tiên là động cơ. Một ngƣời có thể có nhiều nhu cầu tại bất kỳ thời điểm nào trong cuộc sống. Mọi nhu cầu chỉ đƣợc thúc đẩy khi nó đƣợc nâng lên đến mức đủ mạnh. Động cơ thúc đẩy là một nhu cầu cấp thiết, từ đó tiếp tục thúc đẩy hành vi của con ngƣời tìm kiếm sự thỏa mãn nhu cầu của họ. Các nhà tâm lý học đã phát triển nhiều lý thuyết về động cơ của con ngƣời. Tác giả phân tích rằng lý thuyết phổ biến nhất là lý thuyết về động lực của Maslow. Abraham Maslow đã tìm cách giải thích tại sao mọi ngƣời lại bị thúc đẩy bởi những nhu cầu khác nhau vào những thời điểm khác nhau. Tại sao một ngƣời muốn dành rất nhiều thời gian và công sức cho sự an toàn cá nhân và ngƣời kia muốn đƣợc tôn trọng? Câu trả lời của ông là nhu cầu của con ngƣời đƣợc sắp xếp theo 17
thứ bậc từ khẩn cấp nhất đến ít cấp bách nhất. Hệ thống phân cấp mong muốn của Maslow đƣợc thể hiện trong hình bên dƣới. Hình 1.1.2.1: Phân cấp nhu cầu theo A. Maslow Nguồn: (Maslow & Lewis, 1987) Theo thứ tự quan trọng, các nhu cầu là nhu cầu sinh lý, nhu cầu an toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu về lòng tự trọng và nhu cầu hoàn thiện bản thân. Trƣớc tiên, mọi ngƣời cố gắng đáp ứng những nhu cầu quan trọng nhất của họ. Khi một ngƣời thành công trong việc đáp ứng một nhu cầu quan trọng, nhu cầu đó không còn là động lực của hiện tại nữa và ngƣời đó đƣợc thúc đẩy để đáp ứng nhu cầu quan trọng tiếp theo. Ví dụ, một ngƣời đói (nhu cầu sinh lý) không quan tâm đến những gì đang xảy ra trong lĩnh vực công nghệ thông tin (nhu cầu về xã hội) hoặc những ngƣời xung quanh nhìn thấy và tôn trọng (nhu cầu an ninh) anh ta hay không. Nhƣng một khi tất cả các nhu cầu đƣợc đáp ứng, các nhu cầu quan trọng tiếp theo sẽ xuất hiện. Lý thuyết của A. Maslow giúp các nhà nghiên cứu hiểu đƣợc các sản phẩm khác nhau phù hợp với nhu cầu, mục tiêu và cuộc sống của ngƣời tiêu dùng và nhà đầu tƣ tiềm năng nhƣ thế nào. 18
Thứ hai là nhận thức. Một ngƣời có động cơ sẵn sàng hành động, và hành vi đó bằng cách nào đó bị ảnh hƣởng bởi nhận thức về tình huống. Theo Berelson & Steiner (1964) định nghĩa nhận thức là "quá trình lựa chọn, tổ chức và giải thích thông tin mà một cá nhân nhận đƣợc để tạo ra một thế giới quan có ý nghĩa." Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào đặc điểm cá nhân của một ngƣời, hành động của các yếu tố ảnh hƣởng, mà còn phụ thuộc vào mối quan hệ giữa các yếu tố này với môi trƣờng xung quanh, và vào các đặc điểm cá nhân của một ngƣời. Thứ ba là kiến thức. Kiến thức đại diện cho những thay đổi hành vi là kết quả của kinh nghiệm. Các nhà lý thuyết tri thức cho rằng tri thức của con ngƣời bắt nguồn từ sự tƣơng tác của các xung động, kích thích, tình huống gợi ý, phản ứng và sự cải tiến. Xung động là một kích thích duy nhất thúc đẩy hành vi. Ngƣời tiêu dùng có thể cảm thấy thôi thúc phải chủ động trong việc vận chuyển. Sự thôi thúc của anh ta đƣợc thúc đẩy khi hƣớng đến một kích thích cụ thể có thể gây ra sự thôi thúc. Ý nghĩa thực tiễn của lý thuyết tri thức đối với các nhà tiếp thị là họ có thể tạo ra nhu cầu đối với sản phẩm của mình bằng cách liên kết chúng với các tác nhân kích thích mạnh mẽ, sử dụng các manh mối, thúc đẩy họ và cung cấp các cải tiến tích cực. Thứ tƣ là niềm tin và thái độ. Niềm tin có đƣợc thông qua các hoạt động và tích lũy kiến thức. Đến lƣợt mình, những điều này lại ảnh hƣởng đến hành vi mua sắm của họ. Niềm tin là những suy nghĩ tích cực của con ngƣời về những điều nhất định. Niềm tin có thể dựa trên kiến thức, quan điểm, niềm tin và có thể bị ảnh hƣởng hoặc không bởi các yếu tố cảm xúc. Tất nhiên, các nhà sản xuất cần phải chú ý đến những gì công chúng nghĩ về một sản phẩm hoặc dịch vụ cụ thể. Những niềm tin này định hình nên hình ảnh của một sản phẩm hoặc thƣơng hiệu, và mọi ngƣời hành động dựa trên niềm tin của họ. Nếu một số niềm tin này là sai và ảnh hƣởng đến việc mua hàng, nhà sản xuất nên khởi động một chiến dịch để sửa chữa những niềm tin đó. Ý kiến mô tả các quyết định tốt hoặc xấu dựa trên nhận thức, cảm xúc và xu hƣớng hành vi của một ngƣời về một đối tƣợng hoặc ý tƣởng. Mọi ngƣời có ý kiến về hầu hết mọi thứ, bao gồm tôn giáo, chính trị, 19
quần áo và thực phẩm. Các ý kiến hƣớng dẫn mọi ngƣời quyết định xem họ thích hay không thích mọi thứ, thích chúng hay từ chối chúng. Điều này cho phép bạn đánh giá sức mạnh ảnh hƣởng đến hành vi của ngƣời tiêu dùng. Sự lựa chọn của con ngƣời là kết quả của sự tƣơng tác phức tạp của các yếu tố văn hóa, xã hội và tâm lý. Yếu tố tâm lý nói riêng luôn là yếu tố rất khó nắm bắt đối với ngƣời tiêu dùng và nhà đầu tƣ. 1.1. Một số lý thuyết giải thích yếu tố tâm lý của các nhà đầu tƣ Hiệu ứng đám đông: đây là một sự thay đổi hoặc một hành động không có chủ đích trƣớc của một cá nhân dƣới sự tác động của nhiều cá nhân khác. Những cá nhân đó không có quan hệ với nhau nhƣng đều hƣớng tới một đặc điểm chung nào đó. Nó có thể mang ý nghĩa tốt hoặc xấu. Các nhà đầu tƣ có thể theo đuổi các chiến lƣợc đầu tƣ mạo hiểm trên thị trƣờng mà không thu thập thông tin đầy đủ chỉ vì nhiều nhà đầu tƣ khác đang làm nhƣ vậy. Tâm lý đám đông xảy ra trên thị trƣờng tài chính khi các nhà đầu tƣ bắt chƣớc hành vi của các nhà đầu tƣ khác hoặc đƣa ra quyết định đầu tƣ dựa trên ý kiến, nhận định hoặc hành vi của ngƣời khác. Ví dụ, các nhà phân tích thị trƣờng tài chính có thể tính đến ý kiến đa số. Điều này tránh nguy cơ tổn hại danh tiếng của họ. Các nhà đầu tƣ có thể bắt chƣớc hành vi đầu tƣ của những ngƣời khác, tin rằng làm nhƣ vậy sẽ làm tăng lợi nhuận của họ. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tƣ bắt chƣớc hành vi của các nhà đầu tƣ khác theo những cách phi lý. Đặc biệt nếu nhà đầu tƣ bị cuốn vào những hành vi phổ biến khi thị trƣờng tài chính đang không phát triển mạnh, họ sẽ hoảng sợ khi khoản đầu tƣ không hoạt động nhƣ mong đợi. Hành vi nhƣ vậy xảy ra khi các nhà đầu tƣ bỏ qua niềm tin cá nhân của họ và phản ứng với ý kiến và cảm xúc của các nhà đầu tƣ khác thông qua các tƣơng tác xã hội. Hiệu ứng đám đông giữa các nhà đầu tƣ là những hành vi tâm lý phổ biến xảy ra do những biến động thƣờng xuyên và xu hƣớng ngắn hạn trên thị trƣờng tài chính (Kabir & Shakur, 2018). Tâm lý do NEO quyết định: Hiệu ứng mỏ neo (Anchoring effect) là một khuynh hƣớng nhận thức, mô tả xu hƣớng thông thƣờng của con ngƣời là phụ thuộc quá nhiều 20