Mục tiêu: Trang bị cho SV những kiến thức căn bản về nghiệp vụ Thẩm định giá trị tài sản phục vụ các mục tiêu Mua bán, Thuê mướn, Báo cáo tài chính, Kiểm toán, Thuế, Bảo hiểm, Cầm cố, Đầu tư….
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ
- TÀI LIỆU
NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ
- 10/28/2010
NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH
GIÁ
TS. NGUYỄN THỊ BÍCH LOAN
Mục tiêu, phương pháp nghiên cứu
môn học
• Mục tiêu: Trang bị cho SV những kiến thức căn
bản về nghiệp vụ Thẩm định giá trị tài sản phục
nghi Th đị giá tr tài ph
vụ các mục tiêu Mua bán, Thuê mướn, Báo cáo
tài chính, Kiểm toán, Thuế, Bảo hiểm, Cầm cố,
Đầu tư….
• Phương pháp nghiên cứu môn học: Với sự
hướng dẫn của GV, SV đọc giáo trình, TLTK,
Làm bài
Làm bài tập lớn theo chủ đề,Thảo luận trên lớp.
theo ch đề lu trên
Giải bài tập tình huống
1
- 10/28/2010
Kiểm tra, đánh giá
• Bài tập 10%:
• Bài tập 20%:
• Kiểm tra cuối kỳ 70%:
NỘI DUNG MÔN HỌC
• Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá
• Chương 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá
Tiêu chu th đị giá
• Chương 3. Cơ sở thẩm định giá
• Chương 4. Các nguyên tắc thẩm định giá
• Chương 5. Ứng dụng toán tài chính trong
thẩm định giá.
• Chương 6. Các phương pháp thẩm định giá
• Chương 7. Quy trình thẩm định giá
• Chương 8. Báo cáo thẩm định giá
2
- 10/28/2010
Chương 1. Tổng quan về thẩm
định giá
• 1.1. Một số khái niệm
• 1.2. Thẩm định giá
• 1.3. Quy tắc hành nghề thẩm định giá
• 1.4. Thực trạng ngành nghề thẩm định giá
Việt Nam
• 1.5. Một số tổ chức thẩm định giá chuyên
nghiệp trên thế giới
1.1. Một số khái niệm
• 1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài sản
• 1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập
• 1.1.3 Giá trị
• 1.1.4 Quan hệ cung cầu
• 1.1.5 Một số khái niệm khác
3
- 10/28/2010
1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài
sản
• Khái niệm Tài sản
• Phân loại Tài sản
• Quyền sở hữu tài sản
Khái niệm Tài sản
• Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm
tất cả các quyền, quyền lợi, lợi nhuận có
liên quan đến quyền sở hữu, trong đó bao
gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ
sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi
ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.(Theo
IVSC)
4
- 10/28/2010
Phân loại Tài sản
• Phân loại theo hình thái biểu hiện
• Phân loại theo khả năng di dời
• Phân loại theo đặc điểm luân chuyển
Phân loại theo hình thái biểu hiện
• Tài sản hữu hình: Là những tài sản hữu
hì
hình, mang thuộc tính vật chất, có thể
th tí th
nhìn thấy, sờ thấy được như máy móc
thiết bị, nhà xưởng đồ đạc, dụng cụ….
• Tài sản vô hình: Không có hình thái vật
ch th
chất, thường có đặc tính là tạo ra quyền
có đặ tính là ra quy
lợi và ưu thế, lợi ích kinh tế cho người sở
hữu nó.
5
- 10/28/2010
Phân loại theo khả năng di dời
• Bất động sản: Bất động sản bao gồm đất
đai tự nhiên và những gì con người tạo
nên gắn liền với đất.
Quyền tài sản BĐS
• Động sản: là những tài sản không phải
bất động sản, thường có đặc tính di
độ th có đặ tính di
chuyển được
Quyền Tài sản động sản
Phân loại theo đặc điểm luân
chuyển
• Tài sản cố định: Bao gồm BĐS, nhà
xưởng thiết bị và những TS sử dụng lâu
thi TS lâ
dài khác
• Tài sản lưu động: TS không nằm trong
chu kỳ sử dụng lâu dài của DN (Hàng
trong kho, đầ
trong kho, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong
ng ti trong
NH…)
6
- 10/28/2010
1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập
• Giá cả
• Chi phí
• Thu nhập
Giá cả
• Khái niệm: Là số tiền được yêu cầu, được
đưa ra hoặc được trả cho một tài sản nào
tài
đó.
• Đặc điểm: Là sự ước tính bằng tiền của
giá trị, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn
giá tr th tr
giá trị thị trường của tài sản
tài
7
- 10/28/2010
Chi phí
• Khái niệm: Là những phí tổn(tính bằng tiền)
ph
phải bỏ ra để tạo ra một tài sản
ra để ra tài
• Đặc điểm: Chi phí có thể được sử dụng như 1
thước đo để đo lường giá trị tài sản.
• Điểm khác biệt căn bản giữa chi phí và giá trị:
Chi phí được xác định bởi gía trị lao động và
nguyên
nguyên vật liệu đã chi ra, còn giá trị hiện tại thì
li chi ra còn giá tr hi thì
được xác định bởi các quyền và lợi ích phát sinh
trong tương lai của tài sản.
Thu nhập
• Thu nhập: Là các khoản nhận được từ
việc sở hữu và sử dụng, vận hành tài sản
hà tài
• Đặc điểm: Là một trong những chỉ tiêu
quan trọng để ước định giá trị của tài sản
8
- 10/28/2010
1.1.3 Giá trị
• Khái niệm gía trị
• Các loại giá trị
• Ý nghĩa của giá trị
• Các đặc tính của giá trị
• Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
Khái niệm gía trị
• Giá trị là một ước định mức giá có khả
năng nhiều nhất sẽ được thanh tóan cho
th tó
một tài sản được mua bán tại một thời
điểm nhất định
• Đặc điểm: Giá trị là một phạm trù trừu
tượng, chỉ có thể ước lượng chứ không
ch có th ướ ch không
thể tính toán chính xác
9
- 10/28/2010
Các loại giá trị
Giá trị thực Giá trị thiệt hại
Giá trị sổ sách Giá trị tiềm năng
Giá trị trao đổi Giá trị tái sản xuất
Giá trị tiềm năng Giá trị tiền mặt
Giá trị đầu tư Giá trị bán
Giá trị cầm cố Giá trị thu hồi
Giá trị thanh lý Giá trị tính thuế
Giá trị sử dụng Giá trị bảo đảm
Ý nghĩa của giá trị
• Có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính
cốt lõi của Khoa học Thẩm định giá
lõi Kh Th đị
• Ý nghĩa chủ quan: Tùy thuộc vào sự
đánh giá cá nhân, mục đích sử dụng
• Ý nghĩa kinh tế: Là sự công nhận của thị
tr
trường về giá trị tài sản, là cơ sở của sự
giá tr tài là
trao đổi và giao dịch.
10
- 10/28/2010
Các đặc tính của giá trị
• Tính hữu ích
• Tính khan hiếm
• Tính yêu cầu (sức mua)
• Có thể chuyển giao
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị của tài sản
• Yếu tố chính trị
• Yếu tố xã hội
• Yếu tố kinh tế
• Yếu tố vật chất
• Tình trạng pháp lý
• Các yếu tố khác
11
- 10/28/2010
1.1.4 Quan hệ cung cầu
• Mối quan hệ giữa cung và cầu: Cung và
cầu cân bằng ở bất cứ một thời điểm cụ
th
thể nào với một mức giá nào đó.
• Tác động qua lại giữa quan hệ cung cầu
và giá cả:Nếu các điều kiện khác không
thay đổ
thay đổi, ở một thời điểm nào đó, nhu cầu
th nào nhu
tăng hoặc cung giảm sẽ làm giá cả tăng
lên và ngược lại
1.1.5 Một số khái niệm khác
• Tính hữu ích (Hữu dụng): Tính hữu ích của tài
sản là đại lượng được đo lường bằng những
là đ ạ đượ nh
tiêu chí cụ thể đối với mỗi loại tài sản tùy thuộc
vào hoàn cảnh và môi trường sử dụng tài sản
đó. Tính hữu ích có vai trò quan trọng trong quá
trình thẩm định giá tài sản
• Khấu hao tích tụ: Khác với khấu hao tích lũy
hao tích Khác kh hao tích
dùng trong kế toán, khấu hao tích tụ dùng trong
TĐG bao gồm toàn bộ những hao mòn vật chất,
sự lạc hậu về tính năng kỹ thuật hoặc kinh tế.
12
- 10/28/2010
1.2. Thẩm định giá
• 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá
• 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá
• 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá
• 1.2.4 Quy trình thẩm định giá
1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá
• Theo Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định
giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị
iá là
của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ
quốc tế
13
- 10/28/2010
1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá
• Mục đích của chính quyền: Báo cáo tài chính,
thu mua cưỡng bức, đánh thuế
• Mục đích thuê mướn
• Mục đích bảo hiểm (giá trị khôi phục và giá trị
bồi thường)
• Mục đích báo cáo tài chính
• Mục đích đầu tư
• Mục đích cầm cố
• Mục đích cổ phần hóa
• Mua bán sáp nhập doanh nghiệp
1.2.4 Các phương pháp thẩm định
giá
• Phương pháp so sánh
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp lợi nhuận
14
- 10/28/2010
1.2.5 Quy trình thẩm định giá
• Xác định vấn đề
• Lập kế hoạch thẩm định giá
• Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
• Phân tích tài liệu
• Xác định giá trị tài sản
• Báo cáo Thẩm định giá.
Xác định vấn đề
• Là khâu quan trọng, bao gồm các công
vi sau:
việc sau:
- Nhận biết về tài sản
- Xác định mục tiêu TĐG
- Xác định phương pháp TĐG và tài liệu
cần thiết cho việc định giá
- Xác định ngày có hiệu lực của việc TĐG
- Thỏa thuận với khách hàng về mức phí
và thời gian thực hiện
15
- 10/28/2010
Lập kế hoạch thẩm định giá:
• Xác định các yếu tố cung cầu, chức năng, đặc
tính, các quyền của tài sản, đặc điểm của thị
trường
• Xác định các tài liệu cần thiết và nguồn cung
cấp tài liệu
• Thiết kế chương trình nghiên cứu
• Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
• Xác định đề cương báo cáo TĐG
đị đề báo cáo
• Xác định hình thức trình bày báo cáo
• Xác định lịch trình cụ thể
Khảo sát hiện trường
• Đối với BĐS: vị trí thực tế, pháp lý, chi tiết
BĐS
• Đối với Máy móc thiết bị: tính năng kỹ
thuật, quy mô, đặc điểm, độ mới cũ…
• Đối với doanh nghiệp: Quy mô, ngành
ngh ho độ
nghề hoạt động, thực trạng kinh doanh,
th tr kinh doanh
tình hình tài chính….
16
- 10/28/2010
Thu thập tài liệu
- Lựa chọn nguồn tài liệu
- Kiểm chứng thông tin
Phân tích tài liệu
• Phân tích thị trường
• Phân tích tài sản
• Phân tích so sánh
• Phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất
17
- 10/28/2010
Xác định giá trị tài sản
• Lựa chọn phương pháp TĐG phù hợp
• Có thể áp dụng 1 hoặc nhiều phương
pháp
• Xác định giá trị tài sản
Báo cáo thẩm định giá
• Tài sản thẩm định giá
• Khách hàng yêu cầu thẩm định giá
hàng yêu th đị giá
• Mục đích thẩm định giá
• Thời điểm thẩm định giá
• Cơ sở giá trị của thẩm định giá
• Căn cứ thẩm định giá
• Mô tả đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của tài sản
th
thẩm định giá
đị
• Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá
• Kết quả thẩm định giá
18
- 10/28/2010
Bài tập lớn
• Lựa chọn một tài sản
• Xác định mục tiêu TĐG
• Lập kế hoạch TĐG
1.3. Quy tắc hành nghề thẩm định
giá
• 1.3.1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
• 1.3.2 Tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá
19
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
