Tiểu luận: Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Chia sẻ: Sdgvfcxg Sdgvfcxg | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:33

Thêm vào BST

Báo xấu

191
lượt xem 28
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung đề tài Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam trình bày khái quát chung về tài sản đảm bảo và quy trình nhận tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Tồn tại các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA NGÂN HÀNG NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỀ TÀI: CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM GVHD: PGS T.S Trầm Thị Xuân Hương Nhóm 6 – NH Đêm 1 – K22 1) Trần Thị Mỹ Chi 2) Nguyễn Thành Luân 3) Lê Thị Hà Thanh 4) Nguyễn Thị Thúy Nga TP.HCM - 2014
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VÀ QUY TRÌNH NHẬN TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 1.1. Cơ sở pháp lý - Nghị định NĐ163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo. - Nghị định NĐ 11/2012/ NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về Sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định NĐ 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo. - Nghị định NĐ 83/2010/ NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2. Các vấn đề chung về tài sản đảm bảo 1.2.1. Khái niệm Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dung để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. 1.2.2. Điều kiện của tài sản đảm bảo - Tài sản là sở hữu hợp pháp của người cầm cố/ thế chấp. - Tài sản được phép giao dịch - Tài sản không bị tranh chấp - Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng - Phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.2.3. Các biện pháp đảm bảo bằng tài sản 1.2.3.1. Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay:
Cầm cố tài sản là việc người đi vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ. Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dung tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì: một tài sản có thể thế chấp trên nhiều khoản vay tại một ngân hàng và một tài sản được thế chấp cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau nhưng phải đăng ký qua giao dịch bảo đảm. - Đối tượng – TS thế chấp, cầm cố: + Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất. + Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải. + Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, công trái. + Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn. 1.2.3.2. Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba:
Bảo lãnh là việc một cá nhân hay một đơn vị đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn để người này đi vay một số tiền nhất định tại ngân hàng. Nếu đến hạn người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn vị hoặc cá nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay. - Phương pháp bảo lãnh:  Bảo lãnh bằng tài sản.  Ký quỹ bảo lãnh.  Bảo lãnh bằng năng lực chi trả.  Bảo lãnh bằng uy tín. - Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản (gọi là bên bảo lãnh) để bảo lãnh cho khách hàng vay. Bên bảo lãnh phải có các điều kiện sau:  Có năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân; có năng lực pháp luật dân sự và hành vi đối với cá nhân.  Có khả năng về vốn và tài sản. 1.2.3.3. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay: Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị của tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng. Được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:  Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống.  Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.  Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.
- Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay:  Đối với khách hàng vay: + Có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng. + Có khả năng tài chính và các nguồn thu nhập hợp pháp. + Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ; hoặc có dự án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật. + Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án. + Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án. + Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiếu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.  Đối với tài sản hình thành từ vốn vay: + Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay. + Phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản. + Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp. + Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn vay vốn. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư. 1.2.4. Xử lý tài sản đảm bảo 1.2.4.1. Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. - Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. - Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định. 1.2.4.2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật. - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này. - Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác. - Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm. 1.2.4.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận - Bán tài sản bảo đảm.
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. - Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. - Phương thức khác do các bên thoả thuận. 1.3. Quy trình tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam Hồ sơ Thẩm Định giá Công Quản lý Xử lý tài đảm bảo định tài tài sản chứng và tài sản sản đảm tiền vay sản đảm đảm bảo đăng ký đảm bảo bảo bảo giao dịch đảm bảo 1.3.1. Thẩm định TSĐB, bên bảo đảm, bên bảo lãnh: a. Thẩm định tài sản bảo đảm: - TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất scuar bê bảo đảm. - TSBĐ là tài sản được phép giao dịch. - TSBĐ không có tranh chấp. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố. - Tài sản có tính thanh khoản cao. b. Thẩm định bên bảo đảm: - Trường hợp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay: + Thẩm định tính chính xác các thong tin trong hồ sơ đảm bảo tiềm vay nếu có sai lệch thì yêu cầu giải trình ngay. + Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay. - Trường hợp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay:
+ Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi. + Có tài sản hợp pháp + Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố c. Thẩm định bên bảo lãnh: - Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luạt - Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín, năng lực tài chính tại thời điểm bảo lãnh 1.3.2. Định giá TSBĐ và mức cho vay so với giá trị TSBĐ: TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm hoặc được ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay. Phương thức định giá: - Tự định giá. - Thuê tư vấn định giá/ thẩm định giá. Mức cho vay một số trường hợp cụ thể (ví dụ): - Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu: không quá 80% mệnh giá của hối phiếu. - Đối với vận đơn: không quá 70% mức định giá. - Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quí: không quá 80% giá trị định giá. - Đối với kim khí quý không phải là vàng , bạc, đá quí: không quá 70% giá trị định giá. - Đối với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán: không quá 50% giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiểu. - Đối với cổ phiếu đã niêm yết trên thị trường chứng khoán: tối đa 60% giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiểu. - Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại: không quá 70% giá trị định giá.
- Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở công trình xây dựng trên đất: không quá 70% giá trị định giá. 1.3.3. Đăng kí giao dịch bảo đảm: - Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm: + Thế chấp quyền sử dụng đất. + Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. + Thế chấp tàu bay, tàu biển. + Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghãi vụ - Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm: + Sở/ Phòng Tài nguyên- Môi Trường (Văn phòng đăng ký QSD Đất) + Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. + Cục Hàng Không Việt Nam + Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia. + Trung tâm giao dịch chứng khoán
CHƯƠNG 2: CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 2.1 . Tài sản đảm bảo là bất động sản 2.1.1 Thẩm định Trong bối cảnh các ngân hàng đang cạnh tranh rất khóc liệt như hiện nay thì các ngân hàng không những cạnh tranh về giá mà điều quan trọng còn phải cạnh tranh về dịch vụ. Trong bối cảnh áp lực doanh số, dư nợ như hiện nay thì liệu các ngân hàng còn có thẩm định đúng quy trình, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Tình trạng sở hữu của tài sản đảm bảo: có thuộc sở hữu của chính chủ tài sản cần thế chấp hay không, giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản là thật hay giả? Đối với căn hộ thì có đang được xây dựng đúng với giấy phép hay không? Nếu dự án xây không đúng với hồ sơ xin phép thì có thể không được thi công tiếp trong khi ngân hàng đã giải ngân cho vay theo tiến độ dự án. Ví dụ: nếu ngân hàng đã cho vay để mua căn hộ theo tiến độ dự án nhưng cho chủ đầu tư xây dựng không đúng như hồ sơ đã xin phép đầu từ buộc phải ngừng thi công thì ngân hàng sẽ gặp vô vàng khó khan khi xử lý thu hồi nợ. Thông tin quy hoạch giải tỏa, tranh chấp: hiện nay các thủ tục này khi cần xác nhận tại các cơ quan Nhà nước như Phòng quản lý đô thị Quận, Huyện hay UBND phường xã thường mất rất nhiều thời gian. Thêm vào đó các quy hoạch vùng, khu vực gần tài sản đảm bảo rất phức tạp. Ví dụ, Ông A đang xem xét mua một căn nhà, căn nhà này đã có thông tin xác nhận quy hoạch là không nằm trung khu vực quy hoạch nên ông A không nghi ngờ về việc quy hoạch và
ông A đang chuẩn bị đặt cọc thì vô tình có bạn là Trưởng phòng quản lý đô thị Quận báo là căn nhà liền kề căn nhà ông định mua bị quy hoạch làm đường dây tải điện cao thế. Trong trường hợp này ta thấy, khi xin được xác nhận quy hoạch đã khó nhưng vẫn chưa đảm bảo vì khi gần đường dây điện cao thế sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cư dân. Năng lực tài chính của chủ đầu tư trong các trường hợp nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tình hình tài chính của chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án có đúng tiến độ hay không hoặc nếu năng lực chủ đầu yếu không có khả năng thực hiện tiếp phải chuyển nhượng hoặc nếu chủ đầu tư vay nợ ngân hàng và sử dụng chính dự án đang thực hiện để đảm bảo cho khoản vay của ngân hàng thì khi không trả được nợ vay ngân hàng sẽ tiến hành xử lý nợ. 2.1.2 Định giá - Việc định giá tài sản thường được bộ phận trực thuộc ngân hàng hoặc thuê công ty thẩm định giá độc lập định giá nhưng năng lực bộ phận định giá có hạn hoặc đi kèm với lợi ích buộc bộ phận định giá phải định giá theo giá được yêu cầu từ khách hàng. Ví dụ như nếu cán bộ tín dụng tự định giá thì thường tìm cách định giá đủ để cho vay theo yêu cầu của khách hàng hoặc nếu thuê công ty thẩm định giá độc lập thì vì áp lực doanh số, thông đồng với khách hàng vẫn có thể định giá cao hơn theo yêu cầu của khách hàng. Đối với các đơn vị thẩm định giá độc lập thì xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời cũng đã có Thẩm định viên về giá có hành vi thông đồng với khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch với giá trị thị trường của nó, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên liên quan tham gia
thị trường. Ngoài ra các công ty thẩm định giá còn định giá cao hơn giá thị trường theo yêu cầu của khách hàng để thu hút khách hàng. - Có sự chủ quan, cảm tính trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo, không có sự thống nhất trong cách thức định giá đối với các bất động sản. Ví dụ như Bất động sản của Công ty A đang thương lượng để mua tọa lạc mặt tiền đường Hồng Bàng với diện tích là 5.000m2 với giá là 100 triệu đồng/m3 để làm trung tâm nhà hàng tiệc cưới, giá thị trường cùng thời điểm trên đường Hồng Bàng của các bất động sản thông thường là 70-80 triệu đồng/ m2. Khi Công ty A đề nghị vay vốn thì bộ phận định giá của ngân hàng chỉ định giá với giá là 60 triệu đồng/m2 với lý luận là khu đất của Công ty A với diện tích lớn, thanh khoản kém. Ví dụ khác cho thấy sự khó khan trong việc xác định giá trị tài sản như sau: căn nhà của Ông A trong hẻm 4m thuộc khu vực nội thành tại TP.HCM, căn nhà thuộc sở hữu hợp pháp của ông A, không thuộc diện quy hoạch giải tỏa, tọa lạc trong khu vực dân cư đông đúc, được thiết kế để ở nhưng khi đi thẩm định thực tế thì thấy nhà không ai ở từ lâu, hỏi thăm hàng xóm thì mọi người cho biết là căn nhà này có ma và không ai dám ở trong tòa nhà này từ hơn 10 năm nay. - Đối với tài sản hình thành trong tương lai: Hiện nay, trừ quyền sử dụng đất, còn nhà ở và các bất động sản khác, tuy đã hiện hữu từ nhiều năm, nhưng vẫn có thể được xác định là tài sản hình thành trong tương lai. Đặc biệt là ngay cả tài sản chưa hề hình thành trên thực tế vẫn được coi là tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ. Trong trường hợp tài sản chưa hình thành thì khi định giá để cho vay thì nhiều trường hợp vẫn phải định giá bằng với giá trị khi đã hình thành để đủ đảm bảo cho khoản vay. - Ngoài ra còn có một số vướng mắc liên quan đến hoạt động định giá của các tổ chức thẩm định giá độc lập như sau:
+ Môi trường pháp lý về thẩm định giá, cụ thể là Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và một số Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau - đặc biệt là những qui định về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định giá bất động sản của Luật kinh doanh bất động sản. + Tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ tư vấn do đó cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan. + Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp. Việc quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp, của Thẩm định viên về giá vẫn còn có những bất cập nhất định nên hiện tượng “cho thuê” thẻ Thẩm định viên về giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá đã xảy ra. + Các chế tài để xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá khi xảy ra những vi phạm chưa được thiết kế chặt chẽ do đó còn rất lúng túng trong thực tế xử lý các trường hợp như không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các qui định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp,… 2.1.3 Thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: có sự thế chấp chồng chéo, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng,
còn khách hàng, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền trả tiền mua căn hộ.Trong báo cáo gửi đến Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2013, Nhóm Công tác các ngân hàng (BWG) cho rằng, đăng ký, xử lý tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấp là căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng là một phần quan trọng trong hoạt động của ngành ngân hàng. Một lượng lớn tài sản được thế chấp tại ngân hàng trong các giao dịch tín dụng là căn hộ/nhà ở với quyền sở hữu thành lập sau. Xác định trình tự quyền ưu tiên, xử lý tài sản thế chấp là một dự án tổng thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư bất động sản, cũng như tài sản thế chấp là căn hộ/nhà ở cụ thể do cá nhân mua. Trên thực tế, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, còn khách hàng, sau khi ký hợp đồng mua căn hộ thuộc công trình trên, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua căn hộ. Điều này dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trong trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản thế chấp.Quy định cần làm rõ trình tự ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và ngân hàng của cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn. - Thế chấp tại các TCTD: Theo Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy địnhNhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một TCTD, mà không được thế chấp tại nhiều TCTD. Chỉ được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, “nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ” (đồng nghĩa với việc không được thế chấp để bảo đảm một phần nghĩa vụ). Không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác ngoài TCTD. - Về thế chấp quyền sử dụng đất: Bất động sản trên đất và đất là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp một thứ, tài sản kia không thế chấp, vô cùng khó khăn trong xử lý, đặc biệt là trường hợp thế chấp ở các nơi khác nhau. Khác với một tài sản thế chấp nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì
hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau. Một trường hợp khác là nhận thế chấp tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm, trường hợp này quyền sử dụng đất không được thế chấp, ngân hàng chỉ nhận thế chấp tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất thì sẽ khó khăn trong việc xử lý tài sản trên đất. - Về tài sản bảo đảm của hộ gia đình: Tài sản bảo đảm của hộ gia đình theo quy định phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, việc xác định thế nào là thành viên của hộ gia đình là điều rất khó khăn, vì hoàn toàn không có cơ sở pháp lý. Nguy cơ hợp đồng thế chấp (đã được công chứng và đăng ký thế chấp) bị vô hiệu là rất lớn - Về uỷ quyền giao dịch bảo đảm: Nhiều người, trong đó có một số thẩm phán cho rằng, chỉ chấp nhận hợp đồng uỷ quyền giao dịch bảo đảm tại ngân hàng để vay vốn cho chính người uỷ quyền, chứ không được phép uỷ quyền cầm cố, thế chấp để vay vốn cho người được uỷ quyền hay cho người khác. - Về một người đồng thời ký hợp đồng bảo đảm với 2 tư cách: Việc một người đồng thời ký với 2 tư cách (bên bảo đảm và bên vay vốn) trong hợp đồng bảo đảm là trường hợp khá phổ biến. Chẳn hạn chủ tịch hoặc giám đốc một công ty, là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp mang tài sản cá nhân của mình để cầm cố, thế chấp bảo đảm cho khoản vay của công ty là một việc làm hoàn toàn hợp pháp, chính đáng. Hợp đồng bảo đảm được ký giữa 2 bên, chủ sở hữu tài sản là cá nhân với ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của công ty thì là hoàn toàn bình thường. Nếu hợp đồng bảo đảm được ký giữa 3 bên, tức là đưa thêm công ty với tư cách là bên vay vốn vào, thì càng đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và chắc chắn hơn. Tuy nhiên, nó lại dẫn đến hậu quả pháp lý nặng nề, đã có bản án tuyên vô hiệu giao dịch bảo đảm trong trường hợp này. Và hàng vạn hợp đồng bảo đảm khác luôn nơm nớp như cá nằm trên thớt trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Khoản 5, Điều 144, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Đây là quy định cần thiết và hợp lý trong các giao dịch dân sự nói chung để tránh tình trạng lợi dụng trục lợi hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia quan hệ dân sự nói chung. Do chưa có “quy định khác” là thế nào, nên điều cấm này đã bị hiểu một cách quá máy móc đối với giao dịch bảo đảm vay vốn ngân hàng. - Về các thủ tục bắt buộc trong thế chấp bất động sản: Việc đồng thời phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm gây phức tạp, tốn kém không cần thiết. Nếu như pháp luật thực sự muốn bảo vệ người ngay thật, không dung túng cho các hành vi gian lận, lừa đảo, thì chỉ cần quy định bên nào thực sự đã công chứng hợp đồng thế chấp trước là có quyền ưu tiên. Nhưng pháp luật đã gây nhiễu loạn, vô tình tiếp tay cho những kẻ giao dịch lật lọng, bội ước, thậm chí phạm tội bằng quy định bắt buộc phải công chứng, nhưng lại vô giá trị pháp lý. Giao dịch công chứng sau dù có bất hợp pháp, phủ nhận, cướp đoạt giao dịch công chứng hợp pháp, tự nguyện trước đó, nhưng nếu như nhanh tay đăng ký được thế chấp trước, thì lại trở thành hợp pháp và lại được quyền ưu tiên hơn. Đúng ra, điều này chỉ được chấp nhận duy nhất trong một trường hợp, đó là khi người nhận thế chấp trước cho phép tiếp tục được thế chấp cho người khác (sẵn sàng chia sẻ hay hy sinh vì lợi ích của người nhận thế chấp sau). Công chứng và đăng ký thế chấp chỉ thực sự có ý nghĩa pháp lý, nếu như có giao dịch khác trùng lặp, dẫn đến xung đột quyền lợi và nghĩa vụ. Tuy nhiên trên thực tế xét xử, dù tài sản thế chấp chỉ liên quan đến một chủ nợ và một con nợ, không hề xuất hiện người thứ ba, nhưng nếu hợp đồng thế chấp không công chứng thì sẽ bị vô hiệu và không đăng ký thế chấp thì cũng bị vô hiệu. Bắt buộc phải làm, cùng nhau thoả thuận loại trừ mọi giao dịch khác, nhưng lại bị quy định về quyền ưu tiên đăng ký thế chấp vô hiệu hoá. Không thế chấp
nhận 2-3 thứ thủ tục pháp lý bắt buộc, nhưng rồi lại xung đột nhau, nhất là trường hợp bên này công chứng đúng nhưng đăng ký thế chấp sai và bên kia thì đăng ký đúng, nhưng lại công chứng sai. Theo quy định hiện hành, việc thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất bắt buộc đồng thời phải công chứng và đăng ký thế chấp, ngoài ra phải bàn giao bản chính giấy chứng nhận bất động sản. 2.1.4 Quản lý tài sản đảm bảo Đối với bất động sản đã hình thành ngân hàng giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhưng trong trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai (chủ yếu là căn hộ) ngân hàng chỉ giữ hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ, còn giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải chờ rất lâu. Trong trường hợp này nếu chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng để vay vốn đầu tư dự án đó thì phải giải chấp rồi mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho các khách hàng mua nhà. Nếu khách hàng không trả được nợ ngân hàng thì không cấp giấy chứng nhận được cho khách hàng và khi đó sẽ rất khó khan cho việc xử lý nợ nếu khách hàng vay không trả được nợ. 2.1.5 Xử lý tài sản đảm bảo a. Quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định để thực hiện nghĩa vụ. Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho
bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ như sau: + Khi bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật; + Người nhận quyền sử dụng đất theo các phương thức xử lý tài sản nói trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai 2003 trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, căn cứ vào các quy định nói trên, trường hợp khách hàng vay vốn tại các ngân hàng thương mại có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, hết thời hạn tín dụng, khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, các ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản thế chấp theo một trong các phương thức sau đây: + Theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, trường hợp thỏa thuận về tài sản thế chấp là một điều khoản trong hợp đồng tín dụng thì xử lý theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận bao gồm: bán tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ và các phương thức khác do các bên thoả thuận.
Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng, bên nhận thế chấp có quyền: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác để thu hồi nợ; hoặc + Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất; hoặc + Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật. b. Một số khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại. Tuy pháp luật trao việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm cho các bên quyết định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nhưng trong hầu hết các trường hợp, khi có hành vi vi phạm xảy ra - bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn, bên có tài sản thế chấp không dễ dàng hợp tác với ngân hàng để xử lý tài sản thế chấp nên việc định giá và chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải phụ thuộc nhiều vào ý chí của chủ sở hữu, gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xử lý (ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm). Một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp mà pháp luật quy định là bán đấu giá tài sản nhưng trên thực tế, hoạt động xử lý tài sản thế chấp rất cần sự hỗ trợ từ chính các quy định và sự hoạt động chuyên nghiệp của tổ chức đấu giá và tổ chức định giá bán tài sản. Tuy nhiên, hoạt động định giá ở nước ta hiện nay chưa mang tính phổ biến và chuyên nghiệp nên việc xác định giá bán tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn, thậm chí phát sinh nhiều tranh chấp, ảnh hưởng đến tiến độ xử lý tài sản thế chấp. Quy trình tố tụng hiện hành cũng dẫn đến khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tiếp cận tài sản thế chấp và giải quyết các tranh chấp liên quan
đến tài sản thế chấp. Dù nhiều trường hợp, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được các bên ký kết theo đúng quy định của pháp luật (hợp đồng được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm), nhưng khi phát sinh tranh chấp thì Tòa án vẫn phải giải quyết theo một quy trình tố tụng chung nên dẫn đến hệ quả là tài sản không đủ để thanh toán nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa án do giá trị bị giảm, bị hư hỏng, bị tẩu tán. Mặc dù pháp luật cho phép bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo giao dịch bảo đảm đã giao kết nhưng khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, việc định giá và chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp vẫn phải phụ thuộc nhiều vào ý chí của chủ sở hữu, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp trong quá trình xử lý. Ngoài ra, kết quả xử lý tài sản bảo đảm vẫn còn phụ thuộc vào cách thức giải quyết của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản khi bên nhận bảo đảm thực hiện thủ tục sang tên, trước bạ đối với tài sản bảo đảm. Nguyên nhân của tình trạng này là do quy định của pháp luật hiện hành trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, cụ thể: - Về phương thức xử lý tài sản thế chấp: Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các phương thức khác nhau như Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp bán…trường hợp không thực hiện được theo thỏa thuận thì Ngân hàng được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định tại Điều 61: khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải bán đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP là mâu thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai dẫn đến hạn chế các quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, Luật Đất