Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:135

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sau khi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tìm ra được những khó khăn và vướng mắc và nguyên nhân của vướng mắc trong việc quản lý và sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Đề xuất được một số giải pháp quản lý hiệu quả về sử dụng đất sau khi được cấp giấy chứng nhận của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết quả nghiên cứu và số liệu trong luận văn là trung thực, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thiện luận văn này đều đã được cảm ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc. Huế, ngày 24 tháng 2 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hiền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau Đại học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hữu Ngữ, người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Cục Thống kê Đà Nẵng, Chi cục Quản lý đất đai, Viện Quy hoạch xây dựng Đà Nẵng, Trung tâm xúc tiến đầu tư, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Công ty Cổ phần Tập đoàn Mặt Trời, Công ty Cổ phần Trung Nam, Tập đoàn Vinacapital tại Đà Nẵng đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Huế, ngày 24 tháng 2 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hiền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng” được thực hiện nhằm đánh giá tình hình sử dụng đất của một số doanh nghiệp đầu tư bất động sản sau khi được cấp giấy chứng nhận và đề xuất được một số giải pháp để quản lý hiệu quả công tác này. Đề tài đã sử dụng 4 phương pháp nghiên cứu chính gồm: Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, phương pháp điều tra, khảo sát thực địa, phương pháp phân tích và xử lý số liệu, phương pháp bản đồ. Kết quả nghiên cứu, rút ra một số kết luận sau: Thành phố Đà Nẵng đã khai thác sử dụng một cách có hiệu quả các nguồn lực từ đất đai. Với điều kiện thiên nhiên thuận lợi, cơ sở hạ tầng được chú trọng, cơ chế, chính sách kêu gọi đầu tư thông thoáng và nhất quán đối với các dự án khai thác đất để mở rộng phát triển đô thị trải đều khắp 7 quận, huyện của thành phố, công tác quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, dần dần đi vào nề nếp, pháp luật đất đai đã đi vào cuộc sống xã hội, ý thức của người sử dụng đất từng bước được nâng lên, việc quản lý và sử dụng đất được thực hiện một cách đồng bộ và có hiệu quả. Các dự án đầu tư khai thác, xây dựng và phát triển khu đô thị đều đã được cấp GCNQSDĐ tùy theo tiến độ nộp tiền sử dụng đất, mức độ giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng của dự án được thi công xây dựng. Có một số dự án sau khi được cấp GCNQSDĐ đã được chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ theo quy định và thực hiện phân lô bán nền hoặc xây dựng nhà để bán. Tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án chậm hoặc chưa được triển khai gây bức xúc cho người dân. Chính quyền địa phương cũng đã có nhiều biện pháp xử lý, thu hồi nhưng vấn đề này không hề đơn giản. Quá trình phát triển đô thị ở Đà Nẵng đã và đang bộc lộ một số hạn chế như: chưa chú trọng quy hoạch các điểm dân cư nông thôn, các khu vực sản xuất nông – lâm nghiệp. Việc sử dụng đất bộc lộ tính thiếu cân đối, làm mất dần hoặc biến dạng hệ sinh thái nội và ngoại vùng, gây ra nguy cơ ô nhiễm môi trường, làm ảnh hưởng đến đời sống nhân dân và sự phát triển chung của thành phố Những khó khăn vướng mắc trong quá trình phát triển đô thị về phía Nhà nước là công tác quy hoạch đô thị, nguyên nhân chính là do công tác điều tra, đánh giá hiện trạng sử dụng đất chưa sát thực tế, chưa được nghiên cứu, kiểm soát tốt, quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập. Về phía doanh nghiệp khó khăn về chính sách thuế làm hạn chế đầu tư phát triển mà nguyên nhân chính là liên quan đến giá đất, khó khăn về việc đấu giá và chuyển nhượng dự án bất động sản mà nguyên nhân chủ yếu là do chính sách, thủ tục còn nhiều hạn chế rườm rà chưa phù hợp với tiến độ dự án. Một số quy hoạch đã bị thay đổi, xáo trộn khiến thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại. Đề tài đã đề xuất một số giải pháp để quả của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản trên địa bàn thành phố. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ..................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ x DANH MỤC CÁC HỘP THOẠI ................................................................................ xi MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 4 1.1.1. Các khái niệm cơ bản ......................................................................................... 4 1.1.2. Quản lý Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản ................................. 12 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỂN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 15 1.2.1. Tình hình phát triển tại các đô thị trên thế giới ................................................. 15 1.2.2. Tổng quan về phát triển đô thị Việt Nam .......................................................... 15 1.2.3. Tổng quan về quy hoạch tổng thể của các dự án xây dựng Khu đô thị tại thành phố Đà Nẵng.............................................................................................................. 17 1.2.4. Cơ hội của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng ......................... 19 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.2.5. Thực trạng các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ........................ 21 1.2.6. Hiệu quả đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của một số doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng ................................................................................ 22 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............... 24 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 27 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 27 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 27 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 27 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 27 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................... 27 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 28 2.4.3. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa ........................................................... 28 2.4.4. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ............................................................ 28 2.4.5. Phương pháp bản đồ ......................................................................................... 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 29 3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ....................................................................................................................... 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 31 3.1.3. Thực trạng môi trường ..................................................................................... 34 3.1.4. Thực trạng kinh tế - xã hội ............................................................................... 36 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ......... 42 3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ......................... 42 3.3. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ............................................................. 46 3.3.1. Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................................... 46 3.3.2. Thực trạng về tổ chức thực hiện dự án sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................................................ 47 3.3.3. Thực trạng tổ chức thực hiện của một số dự án đầu tư bất động sản được lựa chọn nghiên cứu......................................................................................................... 54 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4. NHỮNG XUNG ĐỘT VÀ KHÓ KHĂN TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. ĐÀ NẴNG ................... 71 3.4.1. Những xung đột của quá trình mở rộng các dự án khai thác đất để phát triển đô thị .............................................................................................................................. 71 3.4.2. Những khó khăn vướng mắc và nguyên nhân của vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất dụ án bất động sản ................................................................. 75 3.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................ 81 3.5.1. Về phía Nhà nước ............................................................................................ 81 3.5.2. Về phía Doanh nghiệp ...................................................................................... 86 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 89 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 89 2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................................... 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 91 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BĐS Bất động sản CP Cổ phần DL Du lịch DV Dịch vụ GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân ODA Nguồn vốn vay ưu đãi từ nước ngoài QH Quy hoạch QSDĐ Quyền sử dụng đất TM Thương mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TN&MT Tài nguyên và Môi trường TP. Thành phố UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1. Hiện trạng đất đai thành phố Đà Nẵng ....................................................... 32 Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu về hiện trạng và nhịp độ tăng trưởng kinh tế ..................... 36 Bảng 3.3. Cơ cấu kinh tế thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2014 ............................ 37 Bảng 3.4. Phân bố dân cư thành phố Đà Nẵng năm 2014 .......................................... 38 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 1.1. Các dự án đầu tư BĐS tại TP. Đà Nẵng từ năm 2010 đến 2016 .............. 18 Biểu đồ 3.1. Số lượng GCNQSDĐ được cấp cho các dự án đầu tư bất động sản qua các năm từ 2012 đến năm 2016 .................................................................... 46 Biểu đồ 3.2. Tình hình triển khai các dự án tại bán đảo Sơn Trà ................................ 56 Biểu đồ 3.3. Đánh giá hiện trạng suy thoái đất ........................................................... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 3.1. Hyatt Resort Đà Nẵng của Công ty Cổ phần Khu du lịch Bắc Mỹ An...... 48 Hình 3.2. Khu Đô thị Tây Bắc thành phố Đà Nẵng ................................................. 50 Hình 3.3. Sân Vận động Chi Lăng (ảnh chụp tháng 8 năm 2017) ............................ 51 Hình 3.4. Bên trong dự án Viễn Đông Meridian (ảnh chụp tháng 8 năm 2017) ....... 52 Hình 3.5. Một góc Khu đô thị ven sông Hòa Quý.................................................... 60 Hình 3.6. Khoảng cách giữa Khu đô thị sinh thái ven sông Hòa Xuân với những địa điểm nổi tiếng tại Quảng Nam và Đà Nẵng ............................................. 61 Hình 3.7. Một phần khu vực phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ năm 2004 trước khi xây dựng dự án Khu Đô thị Sinh thái ven sông Hòa Xuân. ..................... 63 Hình 3.8. Một phần khu vực phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ năm 2017 khi dự án Khu Đô thị Sinh thái ven sông Hòa Xuân đã được đầu tư xây dựng. ....... 63 Hình 3.9. Một góc của Dự án Golden Hills City...................................................... 64 Hình 3.10. Một phần khu vực phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu và xã Hòa Liên, huyên Hòa Vang năm 2004 trước khi xây dựng dự án Khu Đô thị Golden Hills. .......................................................................................... 66 Hình 3.11. Một phần khu vực phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu và xã Hòa Liên, huyên Hòa Vang năm 2017 khi dự án dự án Khu Đô thị Golden Hills đã được đầu tư xây dựng. ........................................................................ 66 Hình 3.12. Khu biệt thự biển The Ocean Estates Đà Nẵng (ảnh chụp tại Công ty) .... 69 Hình 3.13. Cảnh đoàn xe chở đất san lấp mặt bằng dự án Khu đô thị ven sông Hòa Xuân ....................................................................................................... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xi DANH MỤC CÁC HỘP THOẠI Số hiệu Tên hộp thoại Trang hộp thoại Phát biểu của Ông Hồ Kỳ Minh Phó Chủ tịch UBND TP. 1.1. 19 Đà Nẵng Phát biểu của Ông Bùi Huy Trí Trưởng phòng Quản lý 1.2. 20 quy hoạch và phát triển đô thị Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng Phát biểu của Ông Nguyễn Văn Bình Giám đốc công ty 1.3. 21 Cổ phần Địa Cầu Phát biểu của Ông Đặng Minh Trường Tổng Giám đốc 3.1. 62 Công ty Cổ phần Tập đoàn Sungroup Phát biểu của Ông Bùi Xuân Định Tổng giám đốc Công ty 3.2. 65 Cổ phần Trung Nam Phát biểu của Ông Lê Minh Phúc Tổng Giám đốc 3.3. 70 Vinacapital Đà Nẵng Phát biểu của Ông Nguyễn Thành Tiến, Phó chánh Văn 3.4. 75 phòng UBND TP. Đà Nẵng Phát biểu của Ông Nguyễn Nho Trung, Phó Chủ tịch Hội 3.5. 77 đồng Nhân dân TP. Đà Nẵng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường Bất động sản. Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí quan trọng với mục tiêu chiến lược là trung tâm kinh tế trọng điểm của Khu vực miền Trung - Tây Nguyên và cả nước, trung tâm kinh tế văn hóa, khoa học kỹ thuật của vùng, đồng thời cũng là một trong những địa phương đi đầu về việc thực hiện hiệu quả công tác xây dựng và quy hoạch đô thị. Việc chỉ số năng lực cạnh tranh dẫn đầu cả nước nhiều năm liền, kèm với những sự kiện lớn tổ chức tại thành phố, đang mở ra những cơ hội cho thị trường bất động sản tại Đà Nẵng. Trong bối cảnh khá nhộn nhịp đó, từ năm 2016 tới nay đã có hàng loạt nhà đầu tư lớn tìm đến Đà Nẵng để đón đầu cơ hội, đặc biệt là ngành địa ốc với hàng loạt siêu dự án vốn đầu tư lên tới hàng ngàn tỷ đồng, làm thị trường nhà đất càng trở nên sôi động dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Do đó, vấn đề quản lý đất đai càng trở nên phức tạp hơn. Việc giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một vấn đề hết sức quan trọng và là một trong 15 nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai; Là hồ sơ để nhà nước quản lý chặc chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất; Là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản (BĐS), góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Tại Đà Nẵng với hàng trăm dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị trải đều khắp 6 quận của thành phố, có những phường quy hoạch để xây dựng Khu đô thị mới hoàn toàn như phường Hòa Xuân thuộc quận Cẩm Lệ, phường Hòa Minh thuộc quận Liên Chiểu. Ngoài sự đầu tư của chính quyền thành phố, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đóng góp một phần khá lớn và công cuộc xây dựng và phát triển thành phố, góp phần nâng cấp diện mạo của các đô thị khi một lượng lớn đất ở, nhà ở và các sản phẩm bất động sản khác được đưa vào vận hành và sử dụng. Chất lượng sống của người dân thành thị, chất lượng quy hoạch đô thị hay diện mạo của thành phố ngày càng được cải thiện và nâng cao. Ngoài những mặt tích cực, một số lượng không nhỏ các dự án đầu tư bất động sản đã tồn tại những điểm tiêu cực đó là các dự án đã được phê duyệt quy hoạch, giao đất cho các tổ chức doanh nghiệp, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên với nhiều lý do khác nhau, các dự án “nằm im” chậm hoặc không đưa vào triển khai, để tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp một số dự án đã chuyển nhượng nhiều lần hoặc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi công năng, mục đích sử dụng đất .v.v. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước, Chính quyền thành phố đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được tình hình sử dụng đất của một số doanh nghiệp đầu tư bất động sản sau khi được cấp giấy chứng nhận và đề xuất được một số giải pháp để quản lý hiệu quả công tác này. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng đầu tư vào bất động sản tại thành phố Đà Nẵng đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. - Đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sau khi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Tìm ra được những khó khăn và vướng mắc và nguyên nhân của vướng mắc trong việc quản lý và sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. - Đề xuất được một số giải pháp quản lý hiệu quả về sử dụng đất sau khi được cấp giấy chứng nhận của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cho chính quyền thành phố cũng như các ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến tình hình sử dụng đất của một số doanh nghiệp đầu tư bất động sản sau khi được cấp giấy chứng nhận tại thành phố Đà Nẵng. Góp phần tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quản lý việc giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, giúp các nhà đầu tư bất động sản vững tin đầu tư và kinh doanh có hiệu quả. - Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý việc sử dụng đất đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng . PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Các khái niệm cơ bản 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái (Fao, 1976). Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởngnhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: Khí hậu; dáng đât, địa hình; thổ nhưỡng; thủy văn; thảm thực vật tự nhiên, cỏ dại trên đồng ruộng, động vật tự nhiên; những biến đổi của đất do hoạt động của con người [17]. Đất đai (land) đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) [17]. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. .. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. 1.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai (2013), định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [25], Song song đó, Luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Có thể phân loại quyền sử dụng đất dựa vào các căn cứ sau: 1. Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân) Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép. 2. Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng) Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện. 3. Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài. 4. Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế. 1.1.1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [25]. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2], sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việc châp hành luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sẽ cung cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai. Giấy chứng nhận là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Như vậy, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1.1.1.4. Khái niệm về bất động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Tại Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Malaixia… khái niệm bất động sản được thể chế hoá trong Ngành Luật bất động sản. Hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản,…) đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai. Nhưng ở Nga lại quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là “đất đai” nói chung [18], Một số nước có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là bất động sản như: - Điều 520 Luật Dân sự (Pháp) quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; trong Luật Dân sự của Nhật Bản cũng quan niệm bất động sản tương tự quy định này của Pháp. - Điều 100 Luật Dân sự (Thái Lan) lại quy định bất động sản là “đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vói việc sở hữu đất đai…” [23], Như vậy, bất động sản là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại… Nói vắn tắt, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau: 1. Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; 2. Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; 3. Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; 4. Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài [18]. Quay trở lại với Pháp luật Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được hay không, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản. Tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật [26], 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [26], Tuy nhiên, các quy định vể bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiếm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. * Bất động sản có những đặc điểm và tính chất cơ bản như sau: a. Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, Khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. b. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong Khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. d. Các tính chất khác: -Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. -Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. -Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma