CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN

Chia sẻ: Tu Oanh05 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:12

Thêm vào BST

Báo xấu

450
lượt xem 110
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

1. Thẩm định dự án đầu tư trong quyết định cho vay dài hạn doanh nghiệp. 1.1. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư cho vay doanh nghiệp. Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình áp dụng kỹ thuật phân tích toàn diện nội dung dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo những tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật đòi hỏi của ngành và của quốc gia để đi đến kết luận chính xác về hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội môi trường...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN 1. Thẩm định dự án đầu tư trong quyết định cho vay dài hạn doanh nghiệp. 1.1. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư cho vay doanh nghiệp. Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình áp dụng kỹ thuật phân tích toàn diện nội dung dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo những tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật đòi hỏi của ngành và của quốc gia để đi đến kết luận chính xác về hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội môi trường nhằm đáp ứng yêu cầu mục tiêu phát triển của quốc gia và của chủ đầu tư. 1.2. Thẩm định các thông số dự báo thị trường và doanh thu. Các thông số dự báo thị trường là những thông số dùng làm căn cứ để dự báo tình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp chiếm lĩnh trên thị trường; qua đó, có thể ước lượng được doanh thu của dự án. Do vậy, mức độ chính xác của doanh thu ước lượng phụ thuộc rất lớn vào những thông số này. Các thông số dự báo thị trường sử dụng rất khác nhau tùy theo từng ngành cũng như từng loại sản phẩ m. Nhìn chung, các thông số thường gặp bao gồm: - Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế. - Dự báo tỷ lệ lạ m phát. - Dự báo tỷ giá hối đoái. - Dự báo kim ngạch xuất nhập khẩu. - Dự báo tốc độ tăng giá. - Dự báo nhu cầu thị trường về loại sản phẩm dự án sắp đầu tư. - Ước lượng thị phần của doanh nghiệp. - Ngoài ra, còn có nhiều loại thông số dự báo khác nữa tùy theo từng dự án, chẳng hạn như công suất máy móc thiết bị,… Đối với nhân viên tín dụng nên thực hiện những việc sau đây: - Nhận thẩm định dự án thuộc những ngành nào mà mình có kiến thức và am hiểu kỹ về tình hình thị trường của ngành đó. - Tổ chức tốt cơ sở dữ liệu lưu trữ những thông tin liên quan đến ngành mà mình phụ trách. - Liên hệ các thông số của dự án đang thẩm định với các thông số tương ứng ở các dự án đã triển khai hoặc cơ sở sản xuất tương tự đang hoạt động. - Viếng thăm, quan sát, thảo luận và trao đổi thêm với các bộ phận liên quan của doanh nghiệp để có thêm thông tin, hình thành kỳ vọng hợp lý về các thông số đang thẩm định. 1.3. Thẩm định các thông số xác định chi phí. Tương tự như dự báo thị trường và doanh thu, cũng có các thông số dùng để làm căn cứ dự báo chi phí hoạt động của dự án. Các thông số này rất đa dạng và thay đổi tùy theo
đặc điểm công nghệ sử dụng trong từng loại dự án. Thông thường các thông số này do các chuyên gia kỹ thuật và chuyển gia kế toán quản trị ước lượng và đưa ra. Các thông số dùng để làm cơ sở xác định chi phí thường thấy bao gồm: - Công suất máy móc thiết bị; - Định mức tiêu hao năng lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động, - Đơn giá các loại chi phí như lao động, nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng,… - Phương pháp khấu hao, tỷ lệ khấu hao. - Ngoài ra, còn có nhiều loại thông số dự báo khác nữa tùy theo từng dự án, chẳng hạn như công suất máy móc thiết bị,… 1.4. Thẩm định dòng tiền. Trong công tác lập và phân tích dự án đầu tư, người ta quy ước ghi nhận dòng tiền của dự án ở thời điểm cuối năm bao gồm: - Dòng tiền vào. - Dòng tiền ra. - Dòng tiền thuần của dự án. Điều quan trọng khi thẩm định dòng tiền là xem xét cách thức xử lý các loại chi phí khi ước lượng dòng tiền có hợp lý hay không. Thông thường, nhân viên tín dụng cần chú ý cách xử lý các loại chi phí sau: + Chi phí cơ hội: là những khoản thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng vẫn được tính vào dòng tiền, vì đó là một khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự án. Khi thẩm định cần chú ý xem khách hàng có tính loại chi phí này vào dòng tiền hay không? Thông thường, khách hàng dễ bỏ quên không kể loại chi phí này. + Chi phí chìm: là những chi phí đã phát sinh trước khi có quyết định thực hiện dự án. Vì vậy, dù dự án có được th ực hiện hay không thì chi phí này cũng đã xảy ra rồi. Do đó, chi phí chìm không được tính vào dòng tiền dự án. Sở dĩ chi phí chìm không được tính vào dòng tiền dự án là vì, loại chi phí này không ảnh hưởng đến việc quyết định đầu tư hay không đầu tư dự án. Các dạng điển hình của chi phí chìm bao gồm chi phí nghiên cứu phát triển sản phẩ m, chi phí nghiên cứu tiếp thị, chi phí thuê chuyên gia lập dự án. Khi thẩ m định cần để ý cách xử lý các loại chi phí này vì thường khách hàng vẫn kể luôn loại chi phí này vào dòng tiền. + Chi phí lịch sử: là chi phí cho những tài sản sẵn có của công ty, được sử dụng cho dự án. Chi phí này có được tính vào dòng tiền của dự án hay không tùy thuộc vào chi phí cơ hội của tài sản. Nếu chi phí cơ hội của tài sản bằng không thì không tính, nhưng nếu tài sản có chi phí cơ hội thì sẽ được tính vào dòng tiền dự án như trường hợp chi phí cơ hội. Khi thẩ m định cần chú ý loại chi phí này thường bị khách hàng bỏ qua khi ước lượng dòng tiền. Một số lưu ý khi đánh giá dòng tiền: - Thu nhập của dự án đầu tư là lợi nhuận sau thuế và khấu hao. - Chi phí cơ hội không phải là khoản thực chi nhưng vẫn được tính vào dòng tiền.
+ Nhu cầu vốn lưu động: là nhu cầu vốn dự án cần phải chi để tài trợ cho nhu cầu tồn quỹ tiền mặt, các khoản phải thu, tồn kho sau khi trừ đi các khoản bù đắp từ các khoản phải trả. Nhu cầu vốn lưu động = tồn quỹ tiền mặt + khoản phải thu + tồn kho – khoản phải trả Khi nhu cầu vốn lưu động tăng thì dự án cần một khoản chi tăng thêm, ngược lại khi nhu cầu vốn lưu động giảm xuống, dự án sẽ có một khoản tiền thu về. + Thuế thu nhập công ty: được xác định dựa vào bảng dự báo kết quả kinh doanh và được tính vào dòng tiền ra của dự án. Thuế thu nhập công ty chịu tác động bởi phương pháp tính khấu hao và chính sách vay nợ của dự án vì khấu hao và lãi vay là chi phí được trừ ra trước khi tính thuế nên làm giảm đi tiền thuế phải nộp giúp dự án tiết kiệ m được thuế. + Các chi phí gián tiếp: khi dự án được thực hiện có thể làm tăng chi phí gián tiếp của công ty, vì vậy chi phí gián tiếp tăng thêm này cũng phải được tính toán xác định và đưa vào dòng tiền của dự án. Chi phí gián tiếp có thể kể ra bao gồ m tiền lương và chi phí văn phòng cho nhân viên quản lý dự án. + Dòng tiền tăng thêm: lưu ý trong trường hợp xem xét dự án của một công ty đang hoạt động thì lợi ích và chi phí của dự án đều được xác định trên cơ sở lợi ích và chi phí tăng thêm trong trường hợp có dự án so với trường hợp không có dự án. Lạm phát cũng ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của một dự án. Vì vậy khi ước lượng dòng tiền cần ước lượng tỷ lệ lạm phát kỳ vọng, vì lạm phát cao có thể làm cho lợi ích mang lại từ dự án trong tương lai không đủ bù đắp cho khoản đầu tư hôm nay. Lãi suất chiết khấu danh nghĩa được xác định theo công thức: Lãi suất chiết khấu danh nghĩa = lãi suất chiết khấu thực + tỷ lệ lạm phát Khi thẩm định cần chú ý xem khách hàng có xử lý lạm phát ảnh hưởng đồng thời lên doanh thu và chi phí khi ước lượng dòng tiền hay không. Thường khách hàng hoặc là bỏ qua yếu tố lạm phát, hoặc là xử lý lạm phát như là yếu tố làm tăng giá bán; do đó, tăng doanh thu mà vô tình hay cố ý bỏ qua yếu tố lạm phát làm tăng chi phí đồng thời với tăng doanh thu. + Tách biệt quyết định đầu tư và quyết định tài trợ. Dự án có thể được thực hiện một phần từ vốn vay, một phần từ vốn cổ đông. Tuy nhiên, khi thẩm định để quyết định cho vay chúng ta đánh giá hiệu quả của dự án dựa trên quan điểm của ngân hàng hay quan điểm tổng đầu tư, chứ không phải dựa trên quan điể m của chủ đầu tư. Dựa trên quan điểm ngân hàng, chúng ta muốn biết dự án có hiệu quả hay không là do bản thân quan hệ giữa lợi ích và chi phí phát sinh từ dự án, chứ không quan tâm đến tác động của đòn bẩy tài chính. Do đó, để đánh giá đúng thực chất hiệu quả dự án nên xem xét dự án trong điều kiện loại bỏ hoàn toàn tác động của việc tài trợ. Vì vậy, không nên đưa giá trị khoản vay, giá trị trả nợ gốc và lãi vay vào dòng tiền dự án. Điều này giúp loại bỏ tác động đòn bẩy tài chính và tách bạch giữa quyết định đầu tư với quyết định tài trợ vốn. 1.5. Thẩm định chi phí sử dụng vốn.
Chi phí sử dụng vốn là chi phí mà doanh nghiệp hoặc dự án phải trả khi huy động nguồn vốn đó. Nhìn chung doanh nghiệp có thể huy động vốn từ 2 nguồn để tài trợ cho dự án là: vốn chủ sở hữu và nợ vay. Do đó, chi phí sử dụng vốn bao gồ m 2 loại cơ bản là chi phí sử dụng nợ và chi phí sử dụng vốn của chủ sở hữu, trong đó vốn chủ sở hữu có thể chia ra thành vốn cổ phần ưu đãi và vốn cổ phần thường. + Chi phí sử dụng nợ vay. Doanh nghiệp có thể huy động nợ dưới hình thức vay các tổ chức tài chính trung gian như ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu vay nợ trực tiếp trên thị trường vốn. Dù vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, chi phí trả lãi đều được tính trừ ra khỏi lợi nhuận trước chịu thuế. Vì vậy, thực chất chi phí sử dụng nợ của doanh nghiệp là chi phí sử dụng nợ sau khi đã điều chỉnh thuế. + Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu. Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu bao gồm chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi và chi phí sử dụng vốn cổ phần thường. - Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi: là chi phí mà doanh nghiệp phải trả cho việc huy động vốn cổ phần ưu đãi. Cổ tức trả cho cổ phiếu ưu đãi cố định vĩnh viễn và khi huy động thì doanh nghiệp phải tốn chi phí phát hành, vì vậy thu nhập của doanh nghiệp khi phát hành cổ phiếu ưu đãi bằng giá bán trừ đi chi phí phát hành. Cổ tức ưu đãi không được khấu trừ thuế khi tính thu nhập chịu thuế. Vì vậy chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi không được điều chỉnh thuế. Điều này đã làm cho chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi cao hơn chi phí sử dụng nợ. Vì vậy các doanh nghiệp thường thích sử dụng đòn bẩy tài chính bằng nợ hơn cổ phần ưu đãi. Khi thẩm định cách tính chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi cần lưu ý khách hàng dễ bỏ qua chi phí phát hành, do đó, dẫn đến ước lượng chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi thấp hơn so với thực tế. - Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường: Trong thẩm định chi phí sử dụng vốn, vấn đề thẩm định cách tính chi phí sử dụng vốn cổ phần thường dễ xảy ra sai sót nhất. Để ước lượng chi phí vốn cổ phần thường (bao gồ m cả lợi nhuận giữ lại và vốn cổ phần tăng thêm), hay nói cách khác là để xác định lãi suất sinh lời yêu cầu của chủ sở hữu, về lý thuyết có hai cách tiếp cận: dùng mô hình Gordon hay còn gọi là mô hình tăng trưởng cổ tức, và dùng mô hình định giá tài sản vốn (CAPM). ˆ Mô hình tăng trưởng cổ tức (Gordon): được dùng để xác định chi phí sử dụng vốn cổ phần thường, bao gồ m vốn cổ phần mới phát hành và lợi nhuận tích lũy của doanh nghiệp. Ưu điể m của mô hình này là đơn giản, dễ hiểu và dễ áp dụng. Nhược điểm của mô hình là không thể áp dụng được đối với những doanh nghiệp không chia cổ tức, cũng như không phù hợp khi phải giả định một tỷ lệ tăng trưởng cổ tức cố định. Mặt khác mô hình này không thể hiện một cách rõ ràng mối quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro cũng như mức độ điều chỉnh rủi ro đối với lãi suất sinh lời yêu cầu của từng dự án của doanh nghiệp.
ˆ Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM) : trong trường hợp doanh nghiệp không chia cổ tức thì có thể sử dụng mô hình này để ước lượng chi phí sử dụng vốn cổ phần thường. Mô hình CAPM cho rằng lãi suất sinh lời yêu cầu của một khoản đầu tư phụ thuộc vào những yếu tố sau đây: - Lãi suất phi rủi ro. - Lãi suất đền bù rủi ro thị trường. - Rủi ro hệ thống của tài sản đầu tư so với rủi ro bình quân của thị trường. Mô hình này cho thấy sự điều chỉnh trực tiếp lợi nhuận và rủi ro của tài sản, và nó được sử dụng rộng rãi hơn mô hình tăng trưởng cổ tức. Trong thực tế hai phương pháp ước lượng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu thường cho kết quả khác nhau. Tùy theo quan điểm, nhưng thông thường để dung hòa người ta thường lấy trung bình giữa các kết quả ước lượng này. 1.6. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư. Khi quyết định đầu tư khách hàng dựa vào các chỉ tiêu đánh giá dự án như là NPV, IRR, PP, PI. Tương tự, khi quyết định cho vay ngân hàng cũng dựa vào các chỉ tiêu này. Tuy nhiên, khi lập dự án nộp vào ngân hàng mục tiêu của khách hàng là muốn vay vốn ngân hàng nên có thể đã bóp méo các chỉ tiêu này. Do vậy, nhân viên tín dụng cần thẩm định để xác định rõ thực chất của dự án. + Thẩm định chỉ tiêu hiện giá ròng (NPV): Đây là chỉ tiêu cơ bản dùng để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư vì nó thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho doanh nghiệp. Giá trị hiện tại ròng (NPV) là tổng hiện giá dòng tiền ròng của dự án với lãi suất chiết khấu thích hợp. Kết quả NPV có các trường hợp sau đây: ˆNPV > 0 : có nghĩa là dự án có lãi suất sinh lời cao hơn chi phí cơ hội của vốn (lãi suất sinh lời cao hơn lãi suất chiết khấu). ˆNPV = 0 : có nghĩa là dự án có lãi suất sinh lời bằng với chi phí cơ hội của vốn (lãi suất sinh lời bằng với lãi suất chiết khấu). ˆNPV < 0 : có nghĩa là dự án có lãi suất sinh lời thấp hơn chi phí cơ hội của vốn (lãi suất sinh lời thấp hơn lãi suất chiết khấu). Nhìn chung, dự án chỉ đáng đầu tư khi nào có NPV lớn hơn hoặc bằng 0 vì khi ấy thu nhập từ dự án mới đủ trang trải chi phí và mang lại lợi nhuận tăng thêm cho nhà đầu tư. Dự án bị bác bỏ khi NPV < 0. Khi phải lựa chọn giữa các dự án loại trừ nhau, dự án nào có NPV cao nhất sẽ được lựa chọn. Trong trường hợp ngân sách bị hạn chế, sẽ chọn tổ hợp các dự án có tổng NPV cao nhất. + Thẩm định chỉ tiêu tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR): Tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR) là lãi suất mà dự án đầu tư đã tạo ra trong đầu tư. Do đó, IRR càng cao thì dự án đầu tư càng hiệu quả cho nhà đầu tư. IRR là lãi suất chiết khấu để NPV của dự án bằng 0. Để tính IRR có thể dùng máy tính tài chính hoặc dùng vi tính thì sẽ rất đơn giản. Nếu dùng các cách tính khác thì sẽ khó khăn hơn nhiều.
Ưu điểm của IRR là thấy được khả năng sinh lợi của dự án, do đó, giúp cho nhà quản trị dễ dàng trong quyết định đầu tự. Tuy nhiên, chỉ tiêu này có nhược điểm là không thấy được qui mô hiệu quả về giá trị của dự án. Sẽ không có mâu thuẩn giữa tiêu chuẩn NPV và IRR khi các dự án độc lập nhau. Nhưng có thể mâu thuẩn khi các dự án đầu tư loại trừ nhau (dự án có NPV lớn nhưng IRR nhỏ và ngược lại). + Thẩm định chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (PP): Thời gian hoàn vốn là thời gian để dòng tiền tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu. Cơ sở để chấp nhận dự án dựa trên tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn phải thấp hơn hoặc bằng thời gian hoàn vốn yêu cầu. Giả sử thu nhập của đầu tư dự án hàng năm bằng nhau, thời gian hoàn vốn được xác định bằng công thức sau đây: Thời gian hoàn vốn = chi phí đầu tư/thu nhập đầu tư hàng nă m + Thẩm định chỉ tiêu chỉ số lợi nhuận (PI): Chỉ số lợi nhuận (PI) là tỷ số giữa tổng hiện giá của lợi ích ròng chia cho tổng hiện giá của chi phí đầu tư ròng của dự án. ˆLựa chọn dự án đầu tư trong điều kiện có lạm phát: Trong điều kiện có lạ m phát lãi suất chiết khấu có thể phải tính tới yếu tố lạ m phát theo cách quy đổi như sau: (1+lãi suất danh nghĩa)=(1+lãi suất thực).(1+tỷ lệ lạm phát) ˆẢnh hưởng của việc áp dụng phương pháp khấu hao tới việc lựa chọn quyết định đầu tư: Khấu hao nhanh ở những năm đầu sẽ làm thay đổi IRR so với khấu hao theo đường thẳng. Khấu hao nhanh sẽ tăng ở những năm đầu và giảm ở những năm sau khấu hao nhanh sẽ tăng NPV và IRR. CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN CỦA NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH LONG AN 1. Thẩm định dự án đầu tư trong cho vay dài hạn của Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Long An.
Việc thẩm định dự án đầu tư trong quyết định cho vay dài hạn của Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Long An qua hai giai đoạn: Giai đoạn 1 : Xem xét tổng thể dự án đầu tư. Giai đoạn 2 : Tính toán hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án đầu tư. 1.1. Xem xét tổng thể dự án đầu tư. Thẩm định dự án đầu tư sẽ tập trung phân tích, đánh giá về khía cạnh hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Các khía cạnh khác như hiệu quả về mặt xã hội, hiệu quả kinh tế nói chung cũng sẽ được đề cập tới tùy theo đặc điể m và yêu cầu của từng dự án đầu tư. Nhìn chung đánh giá các khía cạnh sau: - Đánh giá về nhu cầu sản phẩm dự án đầu tư. - Đánh giá về cung sản phẩ m. - Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩ m. - Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối. - Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu tư. - Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án đầu tư. - Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương tiện kỹ thuật. - Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án. - Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án. Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho phần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Kết quả phân tích ở trên sẽ được lượng hóa thành những giả định để phục vụ cho quá trình tính toán, cụ thể như sau: - Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư. Phần này sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn, chi phí sữa chữa tài sản cố định, khấu hao tài sản cố định phải trích hàng năm, nợ phải trả. - Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩ m, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán như mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm. - Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩ m, tổng chi phí sản xuất trực tiếp. Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức vốn lưu động tự có của chủ dự án để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm. Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách. Các bảng tính cơ bản yêu cầu bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩ m định gồm: - Báo cáo kết quả kinh doanh. - Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ. - Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ 3 nguồn chính, gồm có: lợi
nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơ bản, các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án. Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có: - Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án như NPV, IRR, ROE. - Nhóm chỉ tiêu khả năng trả nợ như nguồn trả nợ hàng năm, thời gian hoàn trả vốn vay, chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án (DSCR). 1.2. Tính toán hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Việc phân tích và thẩm định dự án đầu tư có thể được khái quát qua 5 bước sau: Bước 1:Xác định mô hình dự án. Bước 2: Phân tích và ước định số liệu cơ sở tính toán. Bước 3: Thiết lập các bảng tính thu nhập và chi phí. Bước 4: Thiết lập báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Bước 5: Lập báo cáo cân đối. Bước 1: Xác định mô hình dự án đầu tư. Từ báo cáo khả thi, cán bộ tín dụng phải xác định được mô hình của dự án đầu tư thuộc loại nào trong những loại dưới đây: - Dự án xây dựng mới. - Dự án mở rộng nâng cao công suất. - Dự án kết hợp cả hai: xây dựng mới và mở rộng nâng công suất. Việc xác định mô hình nói trên sẽ giúp tính toán được những khoản thu nhập và chi phí của những giá trị mới được tạo ra và do đó sẽ biết được hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Bước 2 : Phân tích và ước định số liệu cơ sở tính toán. Trên cơ sở: - Những phân tích đánh giá ở thị trường, cung, cầu về sản phẩ m của dự án nói trên. - Báo cáo khả thi của dự án đầu tư. - Báo cáo tài chính dự tính cho ba năm sắp tới và cơ sở tính toán. Cán bộ tín dụng tiến hành ước tính các chỉ tiêu quan trọng nhất của dự án đầu tư: - Sản lượng tiêu thụ; - Giá bán; - Doanh thu; - Nhu cầu vốn lưu động; - Chi phí bán hàng; - Các chi phí nguyên vật liệu đầu vào; - Chi phí nhân công, quản lý; - Khấu hao; - Chi phí tài chính; - Thuế các loại,… Bước 3 : Thiết lập các bảng tính thu nhập và chi phí. Trước khi lập bảng tính hiệu quả dự án, cần phải lập các bảng tính trung gian. Sau đây
là các bảng tính trung gian đối với một dự án đầu tư: - Bảng tính sản lượng và doanh thu. - Bảng tính chi phí hoạt động. - Bảng tính chi phí nguyên vật liệu. - Bảng tính các chi phí quản lý, bán hàng. - Lịch khấu hao. - Tính toán lãi vay vốn trung dài hạn. - Tính toán lãi vay vốn ngắn hạn. - Bảng tính nhu cầu vốn lưu động. Bước 4 : Thiết lập báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ. + Lập báo cáo kết quả kinh doanh. Trong báo cáo kết quả kinh doanh có các chỉ tiêu sau: Lợi nhuận chịu thuế = Lợi nhuận trước thuế - Lỗ lũy kế các nă m trước Dòng tiền hàng năm từ dự án = Khấu hao cơ bản + Lãi vay vốn cố định + Lợi nhuận sau thuế. (Việc tính toán các chỉ tiêu này chỉ áp dụng trong trường hợp không lập bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ để tính các chỉ số NPV, IRR). + Lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ, tính toán khả năng trả nợ của dự án, phân tích độ nhạy. # Lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ: Dòng tiền của một dự án đầu tư được chia thành 3 nhóm bao gồm: - Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. - Dòng tiền từ hoạt động đầu tư. - Dòng tiền từ hoạt động tài chính. ˆDòng tiền từ hoạt động kinh doanh gồ m có: từ lợi nhuận ròng sau thuế, cộng với các khoản chi phí phi tiền mặt như khấu hao và lãi vay. ˆDòng tiền từ hoạt động đầu tư: - Dòng tiền ra bao gồm: khoản chi phí đầu tư tài sản cố định và nhu cầu vốn lưu động ban đầu. - Dòng tiền vào bao gồ m: các khoản thu hồi cuối kỳ như giá trị thanh lý tài sản cố định và vốn lưu động thu hồi cuối kỳ. ˆDòng tiền từ hoạt động tài chính: - Dòng tiền vào bao gồ m: các khoản như góp vốn tự có, vốn vay. - Dòng tiền ra bao gồm: các khoản trả vốn gốc và lãi vay, trả cổ tức hay khoản chi phúc lợi, khen thưởng,… # Phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi một nhân tố hay hai nhân tố đồng thời đến hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Có nhiều nhân tố ảnh hưởng với mức độ trọng yếu khác nhau đến dự án, tuy nhiên phân tích độ nhạy là tìm ra một số nhân tố trọng yếu nhất và đánh giá độ rủi ro của dự án dựa vào các nhân tố này.
Các bước thực hiện: - Xác định các biến dữ liệu đầu vào, đầu ra cần phải tính toán độ nhạy. - Liên kết các dữ liệu trong các bảng tính có liên quan đến mỗi biến theo một địa chỉ duy nhất. - Xác định các chỉ số đánh giá hiệu quả dự án, khả năng trả nợ. - Lập bảng tính độ nhạy theo các trường hợp một biến thông số thay đổi hay cả hai biến thay đổi đồng thời. Bước 5 : Lập bảng cân đối kế hoạch. + Mục đích: - Cho biết sơ lược tình hình tài chính của dự án đầu tư. - Tính các tỷ số như tỷ số thanh toán, đòn cân nợ của dự án đầu tư trong các năm kế hoạch. + Nguyên tắc lập: Bảng cân đối kế hoạch được lập dựa vào nguyên tắc cơ bản sau: Tài sản = Nguồn vốn Hay: Tài sản lưu động + Tài sản cố định = Nghĩa vụ nợ + Vốn chủ sở hữu Hay: Tiền mặt + Các khoản phải thu + Hàng tồn kho + (Nguyên giá tài sản cố định – Khấu hao lũy kế) = Nghĩa vụ nợ ngắn hạn + Nghĩa vụ nợ dài hạn + Vốn chủ sở hữu. Trong đó: a) Tiền mặt bao gồm: Nhu cầu tiền mặt tối thiểu: được lấy từ bảng tính nhu cầu vốn lưu động. Thặng dư tiền mặt: là giá trị dòng tiền cuối kỳ trong bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ. b) Các khoản phải thu: được lấy từ bảng tính nhu cầu vốn lưu động. c) Hàng tồn kho: bao gồm nguyên vật liệu dự trữ, bán thành phẩm, thành phẩm tồn kho được lấy từ bảng tính nhu cầu vốn lưu động. d) Tài sản cố định: được lấy từ lịch đầu tư và mức trích khấu hao. e) Nghĩa vụ nợ dài hạn: được lấy từ bảng lịch vay trả dài hạn, bằng khoản nợ cuối kỳ trừ đi nợ dài hạn đến hạn trả. f) Vốn chủ sở hữu bao gồ m: Vốn tự có góp: được lấy từ bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lợi nhuận tích lũy: được lấy từ bảng báo cáo thu nhập. Trong thời gian qua, tình hình dư nợ cho vay dài hạn ở ngân hàng TMCP Phương Đông Long An tương đối tốt. Tỷ lệ nợ dài hạn chiếm khoản 25% trên tổng dư nợ, tỷ lệ nợ quá hạn dài hạn chiếm 0.39% trên tổng dư nợ. Tỷ lệ nợ quá hạn này chủ yếu là những món vay về kinh doanh bất động sản. CHƯƠNG 3 : NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH LONG AN
Chúng ta thừa biết khủng hoảng thị trường bất động sản lần này có sự đóng góp không nhỏ của các NHTM, việc đua nhau tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có một kết quả hoạt động khả quan đã trong năm 2007 đã tạo một cầu ảo quá lớn trong thị trường. Các NHTM phải nhận thức được điều đó và có các biện pháp khắc phục. - Phải thẩm định kỹ các dự án nhà đất và phải thẩm định cả phần rủi ro nếu thị trường rơi vào tình trạng đóng băng. - Phải kiểm tra kỹ mục đích sử dụng vốn của khách hàng. - Đánh giá lại toàn bộ các khoản cho vay bất động sản, tập trung vào các yếu tố chủ yếu sau: + Phân loại khách hàng ( doanh nghiệp, hộ kinh doanh cá thể, cán bộ công nhân viên……) + Mức độ ổn định của nguồn thu nhập để trả nợ ( từ lương, cho thuê nhà, kinh doanh….) + Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại + Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai + Lịch sử trả nợ - Các ngân hàng nên hạn chế cho vay đối với những nhà đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản. - Chính phủ cần có những giải pháp vốn cho thị trường bất động sản: Cải thiện môi trường đầu tư, giải quyết hợp lý về lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất, nhà đầu tư, huy động hợp lý các nguồn vốn của các tổ chức kinh tế thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để tạo lập hàng hóa bất động sản. Hoàn thiện hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản, trong đó chính sách tài chính cần bổ sung và sửa đổi những quy định đang gây hạn chế, tác động tiêu cực đến việc tạo lập cung và tiêu thụ hàng hóa bất động sản. Nhà nước cần có biện pháp điều hành chính sách tín dụng một cách linh hoạt để tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản, tiếp tục cho vay đảm bảo đủ hàng hóa cho thị trường này, chỉ hạn chế đối với những nhà đầu cơ. Cải cách triệt để thủ tục hành chính đối với thị trường bất động sản thông qua việc rà soát để bỏ bớt một số thủ tục trong giao đất, giải phóng mặt bằng, cấp phép và xét duyệt dự án đầu tư….để rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng, tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản và giám giá thành.
Bên cạnh đó, cần có chế tài để tăng cường công khai minh bạch các thông tin về thị trường bất động sản, công khai quy hoạch sử dụng đất, công khai dự án kêu gọi đầu tư và thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức các nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và quyền sử dụng đất của các dự án thông qua sàn giao dịch. Cải thiện môi trường đầu tư, giải quyết hợp lý về lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhà đầu tư, huy động hợp lý các nguồn vốn của các tổ chức kinh tế thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để tạo lập hàng hóa bất động sản. Đối với chính sách thuế mà Bộ tài chính đề nghị trong năm 2009, cần đá nh thuế lũy tiến đối với người nắm giữ nhiều nhà đất và miễn thuế đối với hộ khó khăn, tạo điều kiện cho người dân và người có quyền sử dụng đất được tham gia đầu tư góp cổ phần vào doanh nghiệp kể doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. - Phải nâng cao trách nhiệm cũng như phẩm chất đạo đức của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Đây là yếu tố rất quan trọng.