Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:81

Thêm vào BST

Báo xấu

41
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017; tìm hiểu mức độ đánh giá của các cán bộ quản lí và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất; đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại đó.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN TÚ LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K46 – ĐCMT - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên, năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN TÚ LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K46 – ĐCMT - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên, năm 2018
i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, mỗi sinh viên trước khi ra trường được nhà trường dành riêng cho một học kỳ để sinh viên làm quen với công việc thực tế ở ngoài. Vì kiến thức được học trong trường chỉ là lý thuyết mà hành trang của các sinh viên trước khi ra trường không chỉ là lượng kiến thức cần thiết mà cần phải có chuyên môn vững vàng. Chính vì vậy thời gian thực tập vô cùng quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi ra trường. Thời gian thực tập cũng là lúc áp dụng những kiến thức học được trong nhà trường vào thực tế công việc, qua đó sinh viên có thể trau dồi kiến thức đã học củng cố kiến thức lý thuyết học trên lớp, học trong sách nhằm giúp sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của mình. Để hoàn thành khoá luận em xin bày tỏ lòng bíêt ơn sâu sắc tới sự quan tâm của nhà trường và Ban chủ nhiệm khoa, sự giúp đỡ tậm tình của thầy giáo TS. Nguyễn Ngọc Anh và các thầy cô trong khoa. Trong thời gian thực tập và làm khoá luận, em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh nghiệm chưa có và kiến thức có hạn nên chắc chẵn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết, em rất mong các thấy cô giáo đóng góp ý kiến cho bài khoá luận của em đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn đóng góp để khoá luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Sinh viên Nguyễn Tú Linh
ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ 2 MỤC LỤC ..................................................................................................................ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ v DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ ...........................................................................................vii PHẦN 1: MỞ ĐẦU.................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu ................................................................ 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ..................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3 2.1.1.Cơ sở lý luận ...................................................................................................... 3 2.1.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................... 3 2.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam ....................................... 20 2.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang ........... 23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 25 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 25 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 25 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 25 3.2.1. Địa điểm tiến hành .......................................................................................... 25 3.2.2. Thời gian tiến hành ......................................................................................... 25 3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 26 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp. .............................................. 26 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 26
iii 3.4.3. Phương pháp xử lý thống kê ........................................................................... 27 3.4.4. Phương pháp phân tích so sánh ....................................................................... 27 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 28 4.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Việt Quang. ........ 28 4.1.1. Vị trí địa lý: ..................................................................................................... 28 4.1.2. Điều kiện tự nhiên. .......................................................................................... 29 4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang. ..................................................................................................... 33 4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. ..................................................................................................... 38 4.2.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. .............................................................................................. 38 4.2.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. .................................................................................. 39 4.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất. ................................................ 40 4.2.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ ..................................................................... 40 4.2.5. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại địa bàn thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang giai đoạn 2015 – 2017 ................................................................. 42 4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 - 2017. ........................................................................... 43 4.2.7. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai Đoạn 2015 – 2017 .............................................................................................. 44 4.2.8.Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 - 2017 ...... 45 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt quang về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 49 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 49 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt quang về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................. 50
iv 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 57 4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang. ....................................................................................... 57 4.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 58 4.4.2. Khó khăn ......................................................................................................... 58 4.4.3. Giải pháp ......................................................................................................... 58 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 60 5.1. Kết luận .............................................................................................................. 60 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 62 PHỤ LỤC
v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài Chính BTP : Bộ Tư Pháp BTNMT : Bộ Tài Nguyên và Môi Trường CP : Chính phủ NĐ : Nghị định NSDĐ : Người sử dụng đất QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng dân số thị trấn Việt Quang .....................................................32 Bảng 4.2. Hiện trạng SDĐ của thị trấn Việt Quang năm 2017 .................................33 Bảng 4.3. Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ ................................................38 Bảng 4.4: Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ .................................................39 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 ......................................40 Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 .........................................41 Bảng 4.7: Bảng tổng hợp hồ sơ góp vốn bằng QSD đất từ 2015 - 2017 ..................42 Bảng 4.8: Bảng tổng hợp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSD đất từ 2015 - 2017 ......43 Bảng 4.9: Bảng tổng hợp hồ sơ thế chấp QSD đất từ 2015 - 2017 ...........................44 Bảng 4.10. Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp và diện tích ............................................46
vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp .....................................48 Biểu đồ 4.2: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất ….. ................................................................................49 Biểu đồ 4.3. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất ...................................................................................50 Biểu đồ 4.4. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................................................51 Biểu đồ 4.5. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ..............................................................52 Biểu đồ 4.6. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................................................53 Biểu đồ 4.7. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất.........................................................................................54 Biểu đồ 4.8. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................55 Biểu đồ 4.9. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ....................................................................56 Biểu đồ 4.10. Biểu đồ tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về các hình thức chuyển QSDĐ………...………………………………….57
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là hàng hóa đặc biệt bởi những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất đai không những không bị mất đi mà còn tăng lên. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Những quan hệ hướng tới đối tượng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam. Trong tất cả các cương lĩnh, các văn kiện, các văn bản luật và dưới luật đều chỉ rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất đai, căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước mà việc khai thác và sử dụng đất đai phải được thực hiện một cách tiết kiệm và hiệu quả phát huy tối đa nguồn lực của đất, nhằm đạt tới hiệu ích kinh tế, sinh thái và xã hội cao nhất. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử
2 dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta trong thời kỳ đổi mới. Các hình thức chuyển quyền (luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. - Tìm hiểu mức độ đánh giá của các cán bộ quản lí và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại đó. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học tập trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh viên khi ra trường nhanh tiếp cận hơn với thực tế. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới.
3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa thị trấn Việt Quang và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thị trấn Việt Quang; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền QSDĐ. (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) 2.1.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSDĐ và cho thuê lại QSDĐ. 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
4 người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điểm b khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về dồn điền, đổi thửa thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5//2014 của chính phủ. Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển QSDĐ phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
5 + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghẹ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại khoản 1,2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê, QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê lại giống cho thuê về bản chất nhưng khác ở nguồn gốc đất. Đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng đất cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong luật đất đai năm 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất thuê lại của nhà nước trong một số trường hợp nhất định,còn trong luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê QSDĐ được quy định tại Luật đất đai số 45/2013/QH13. 2.1.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
6 luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế. – Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. – Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. – Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần di chúc không hợp pháp theo pháp luật. – Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những hàng sau mới được hưởng; – Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; – Hàng 2: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; – Hàng 3: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 2.1.2.5.Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh tổng
7 hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.1.2.6. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp nay để trốn thuế Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.1.2.7. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hang hóa trong một số thời gian nhất định theo thỏa thuận.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế cấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đinh, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước được phép hoạt động tại Việt Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
8 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.1.3.1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013 tại điều 188 của Luật đất đai quy định như sau: Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013; a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau: – Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. – Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
9 cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. (Luật Đất đai năm 2013) 2.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ. Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ; c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển QSD đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ; đ, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở; e, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ; g, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
10 h, Tổ chức, kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định; k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung; l, Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; m, Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này. (Luật Đất đai năm 2013)
11 2.1.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 2.1.4.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất a, Quy định về hồ sơ chuyển đổi – Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc 1 trong các loại giấy tờ quy định tại khoàn 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 – Hợp đồng chuyển đổi của hộ gia đình cá nhân. – Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ. – Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. – Tờ khai lệ phí trước bạ. – Đơn xin tách, hợp thửa. Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”. – Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. – UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. – Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình UBND cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt. – Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính. – Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận. – Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: + Kiểm tra hồ sơ xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị đổi cấp giấy chứng nhận.