Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên; phân tích, đánh giá thực trạng quản lý về các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM …………………………. ĐINH THÙY TRÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015-2019 Thái nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM …………………………. ĐINH THÙY TRÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015-2019 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Thùy Linh Thái nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kĩ năng công tác. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018”. Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là cô giáo ThS. Nguyễn Thùy Linh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị đang công tác tại Sàn giao dịch Bất động sản TECCO đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp. Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mới chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Ngày 01 tháng 06 năm 2019 Sinh viên Đinh Thùy Trâm
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018) ..................................................................... 39 Bảng 4.2. Tổng hợp các nguồn thu từ đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018)................................................................................... 42 Bảng 4.3. Danh sách các dự án được giao đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính .......................................... 47 Bảng 4.4. Tình hình đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu liên quan đến đất của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018)48 Bảng 4.5. Đánh giá ý kiến của các tổ chức về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay ................................................................................... 49 Bảng 4.6. Đánh giá ý kiến của các nhà quản lý về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay ............................................................................ 50 Bảng 4.7. Đánh giá ý kiến về giá thu tiền sử dụng đất hiện nay của các tổ chức kinh tế và người quản lý ......................................................... 53 Bảng 4.8. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất và thanh tra của các tổ chức kinh tế và người quản lý .............. 56 Bảng 4.9. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác phối hợp giữa các ngành trên địa bàn tỉnh hiện nay ....................................................................... 57
iii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Tên hình Trang Hình 4.1. Kết quả thu tiền thuê đất (2016 - 2018) .......................................... 43 Hình 4.2. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2016 – 2018).45 Hình 4.3. Kết quả thu tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất (2016 – 2018). ................................................................. 45 Hình 4.4. Kết quả thu tiền lệ phí trước bạ (2016-2018)................................. 46 Hình 4.5. Kết quả tổng hợp các nguồn thu từ đất đã nộp vào ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2018. ............................................................. 46 Sơ đồ Sơ đồ 4.1. Mô hình công tác quản lý các khoản thu từ đất ............................. 37 Sơ đồ 4.2. Mô hình công tác quản lý về giá đất .............................................. 37
iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HDND Hội đồng nhân dân KCN Khu công nghiệp NN Nông nghiệp NSNN Ngân sách nhà nước PNN Phi nông nghiệp TP Thành phố TX Thị xã UBND Ủy ban nhân dân
v MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... 1 DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ .................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv MỤC LỤC ......................................................................................................... v PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3 2.1. Các khái niệm về giá đất và chính sách tài chính về đất đai...................... 3 2.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 3 2.1.2. Các khái niệm về quản lý tài chính về đất đai ...................................... 11 2.1.3. Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai ...................................... 11 2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 21 2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 22 2.3.1. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới ........................................................................................... 22 2.3.2. Tổng quan công tác quản lý tài chính và giá đất tại Việt Nam ............. 24 2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Thái Nguyên về quản lý chính sách tài chính về đất đai, giá đất ........................................................... 27 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 29 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 29 3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
vi 3.3. Các phương pháp nghiên cứu................................................................... 29 3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin ............................................................ 29 3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin ........................................................... 31 3.3.3. Phương pháp so sánh thông tin ............................................................. 31 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 32 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên........ 32 4.1.1. Điều kiện tự nhiên tỉnh Thái Nguyên.................................................... 32 4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên ......................................... 35 4.2. Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 36 4.2.1. Mô hình quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................................................ 36 4.2.2. Mô hình quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .. 37 4.2.3. Thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất ............................................. 38 4.2.4. Thực trạng quản lý đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu từ đất đai . 41 4.2.5. Thực trạng công tác quản lý về việc thu ngân sách Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........................................................ 42 4.2.6. Thực trạng chậm nộp và nợ đọng các khoản thu từ đất ........................ 46 4.3. Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................ 47 4.3.1. Kết quả đạt được ................................................................................... 47 4.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân .............................................................. 51 4.4. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất ..... 58 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 59 5.1. Kết luận .................................................................................................... 59 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 61
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong tiến trình phát tiển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo nên sản phẩm cung cấp nhu cầu cho cuộc sống của mình. Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của con người. Xã hội đang ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… Bởi vậy, đất đai không chỉ là nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu đáng kể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường ngày nay, đất còn được gọi là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ đất đai đã và đang đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và TP Thái Nguyên nói riêng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp CNH – HĐH đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của xã hội, trong đó công tác quản lý các nguồn thu từ đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác, đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt các nguồn thu để đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ
2 đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Thái Nguyên nói chung và TP Thái Nguyên nói riêng đang từng bước thay đổi với sự phát triển của xã hội. Những tác động của quá trình phát triển kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của tỉnh. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất, cần đưa ra những giải pháp về mặt quản lý công tác nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Xuất phát từ những vấn đề trên em tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên. - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý về các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới. 1.3. Ý nghĩa của đề tài Quản lý các nguồn thu từ đất là một lĩnh vực quan trọng trong công tác quản lý nhà nước hiện nay và nguồn thu từ đất đai là một khoản thu cho Ngân sách nhà nước. Việc áp dụng quản lý các nguồn thu từ đất vào thực tế tại mỗi địa phương khác nhau bởi điều đó tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào điều kiện phát triển của thị trường tại nơi đó.
3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Các khái niệm về giá đất và chính sách tài chính về đất đai 2.1.1. Giá đất 2.1.1.1. Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 [5] là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4. “Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [5]. Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013[6] quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3).
4 2.1.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: - Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.... Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
5 + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại. Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4] [3]. + Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm. Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra. - Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi
6 nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội. Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất. Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) [1]. Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng: Địa tô Giá cả đất đai = Tỷ suất lợi tức hiện hành Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng mảnh đất đó. * Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng * Quan hệ cung, cầu Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong
7 mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả. Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại luôn có xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân số thì cũng ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hơn để cân bằng lượng cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng và thay đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất). 2.1.1.3. Mục đích của việc xác định giá đất Theo Nguyễn Thị Cúc (2013) [2] việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với Nhà nước, các cá nhân và các doanh nghiệp vì những lý do như sau: a. Đối với Nhà nước: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
8 Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điểu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật; Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho tuê đất không thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; - Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật; - Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; - Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật. b. Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp: - Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh; - Phân chia tài sản; - Mua bán quyền sử dụng đất; - Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác; - Đền bù giải tỏa
9 2.1.1.4. Nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định [12] 1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2.1.1.5. Các phương pháp tính giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [10] gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ [11]. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ [12]. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
10 tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn
11 để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương, 2011) [13]. 2.1.2. Các khái niệm về quản lý tài chính về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước đối với đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất; trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất, đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao. Quản lý Nhà nước về đất đai có mục đích chủ yếu là làm cho vốn đất đai của quốc gia ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn phục vụ cho quốc kế dân sinh, đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởng thụ những nguồn lợi do đất đai mang lại, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Để đạt được mục tiêu này, Nhà nước đã sử dụng các công cụ quản lý sau: Pháp luật; Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng đất; Kinh tế - Tài chính. Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai. 2.1.3. Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Từ lý luận cũng như kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy hệ thống tài chính đất đai hiệu quả sẽ mang lại nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương, bảo đảm đầy đủ nguồn lực cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Ở hầu hết các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và các loại thuế khác). Như vậy hệ thống tài chính đất đai bao gồm
12 giá đất và định giá đất: thuế đất đai và bất động sản; các phương thức chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính. Theo Đặng Hùng Võ (2018) [20] thì ở Việt Nam, một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, nguồn lực đất công, tài sản công vô cùng lớn tạo nên cơ hội thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu biết cách thu từ đất công. Căn cứ vào Điều 107 Luật đất đai số 45/2003/QH13 của Quốc hội quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai cụ thể gồm những khoản như sau: Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai 1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Đặc điểm các khoản thu NSNN từ đất Đặc điểm các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) [2] bao gồm: Thứ nhất, nguồn thu từ đất gồm nhiều khoản thu trong hệ thống thuế Nhà nước. Thứ hai, các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng tác động rất lớn, đa dạng. Thứ ba, thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế.