Luận án tiến sĩ Kinh tế: Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Chia sẻ: Huc Ninh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:226

Thêm vào BST

Báo xấu

261
lượt xem 85
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án nghiên cứu làm rõ lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS, đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm các nước để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án tiến sĩ Kinh tế: Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. TS. Nguyễn Minh Hoàng 2. GS.,TSKH. Đặng Hùng Võ HÀ NỘI - 2018
1 T i xin m o n yl ng tr nh nghi n u ri ng t i C số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th Nh ng tƣ liệu ƣ s ng trong lu n n ều nguồn gố tr h n r r ng T giả Lu n n Trần Thị Th nh H
2 MỤC LỤC MỤC NỘI DUNG TRANG TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN 1 MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 5 DANH MỤC CÁC BẢNG 6 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 8 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 8 LỜI MỞ ĐẦU 9 CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG 27 PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản 27 1.1.1 Khái niệm bất động sản 27 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 28 1.1.3 Phân loại bất động sản 30 1.2 Thẩm định giá bất động sản 33 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 33 1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 34 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 36 1.2.4 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37 1.2.5 Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản 37 1.3 Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39 1.3.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản 39 1.3.1.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39 1.3.1.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41 1.3.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 49 1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 50 1.3.2.2 Phương pháp thu nhập 55 1.3.2.3 Phương pháp chi phí 61 1.3.2.4 Phương pháp thặng dư 69 Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất 1.3.3 71 động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và 1.3.4 72 phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.3.4.1 Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên 72 1.3.4.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản 73 1.3.4.3 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74 1.3.4.4 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75 1.3.4.5 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75 Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình 1.4 76 và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá 76
3 bất động sản 1.4.1.1 Kinh nghiệm của Úc 77 1.4.1.2 Kinh nghiệm của Hoa kỳ 78 1.4.1.3 Kinh nghiệm của Pháp và Anh 81 1.4.1.4 Kinh nghiệm của Thái Lan 82 1.4.1.5 Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia 83 Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định 1.4.2 84 giá bất động sản KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 86 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP 87 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87 2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87 Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất 2.1.2 95 động sản Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở 2.2 96 Việt Nam trong thời gian qua Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành 2.2.1 96 theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu 2.2.1.1 96 chuẩn thẩm định giá Việt Nam Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống 2.2.1.2 100 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định 2.2.2 112 giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản 2.2.2.1 112 ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại 2.2.2.2 115 các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất 2.3 130 động sản ở Việt Nam Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động 2.3.1 130 sản ở Việt Nam Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 2.3.2 134 ở Việt Nam Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 2.3.2.1 được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 134 Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp 2.3.2.2 thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở 135 Việt Nam Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt 2.3.3 136 Nam 2.3.3.1 Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 136
4 trong tiêu chuẩn thẩm định giá Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định 2.3.3.2 136 giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá 2.3.4 Nguyên nhân của những hạn chế 142 2.3.4.1 Nguyên nhân chủ quan 142 2.3.4.2 Nguyên nhân khách quan 146 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 148 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT 149 NAM Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá 3.1 149 bất động sản ở Việt Nam đến năm 2025 3.1.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 149 Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất 3.1.2 150 động sản ở Việt Nam Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá 3.2 152 bất động sản ở Việt Nam 3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản. 152 Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin 3.2.1.1 152 cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản 3.2.1.2 155 theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản 160 Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá 3.2.2.1 160 bất động sản 3.2.2.2 Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh 164 Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh 3.2.2.3 168 nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản 3.2.2.4 169 so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất 3.2.2.5 170 động sản mục tiêu cần thẩm định Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây 3.2.2.6 dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp 172 thặng dư Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương 3.2.2.7 173 pháp thu nhập 3.2.2.8 Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư 176 3.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 177 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các 3.2.3.1 177 doanh nghiệp thẩm định giá Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức 3.2.3.2 nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự 183 phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá 3.2.3.3 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá 184
5 3.3 Kiến nghị 190 Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường bất động 3.3.1 190 sản 3.3.2 Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam 192 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 193 KẾT LUẬN 194 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 196 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 197 PHỤ LỤC 202 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất ộng sản TĐG Thẩm ịnh gi TĐV Thẩm ịnh vi n
6 DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG 1 Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr 25 Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành 2 90 nghề 2009 – Tháng 6/2016 Bảng 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp 3 91 TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 4 Bảng 2 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG 94 5 Bảng 2 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh 103 Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG 6 BĐS ri ng kh ng” 112 Bảng 2.6: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ 7 112 v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng” Bảng 2 7: Tổng h p ý kiến TĐV tại o nh nghiệp TĐG về kh khăn 8 114 khi v n ng quy tr nh TĐG BĐS Bảng 2 8: Tổng h p ý kiến o nh nghiệp về l họn s ng 9 116 phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 2 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung li n 10 117 qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS Bảng 2 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung 11 122 li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung 12 124 liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS Bảng 2 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung 13 128 li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS Bảng 2 13: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy 14 130 tr nh TĐG hiện tại - R r ng, ầy bƣớ , hi tiết Bản 2.14: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy 15 131 tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - T nh phù h p Bảng 2 15: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy 16 132 tr nh TĐG hiện tại - Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời gi n ngắn Bảng 2 16: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy 17 132 tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Chi ph TĐG thấp Bảng 2 17: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy 18 133 tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG ộ tin y o Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS 19 133 lại tại o nh nghiệp TĐG Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp ơ sở liệu 20 143 ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ 21 144 thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp
7 Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh 22 144 nghiệp Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh - 23 Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o 167 ị h trong khu v Bảng 3.2: Kết quả khảo s t ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p so 24 sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h BĐS so 168 sánh Bảng 3 3: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh - 25 L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n 171 m gi hỉ n 26 Bảng 3 4: Kết quả ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p 173 Bảng 3 5: Kết quả nh gi m qu n trọng giải ph p về x y ng ơ sở 27 177 liệu TĐG BĐS ho n hỉnh tại o nh nghiệp TĐG 28 Bảng 3 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố 178 29 Bảng 3 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện 179 Bảng 3 8: D nh m th ng tin về khu v l n n ối với một số loại 179 30 h nh bất ộng sản 31 Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể về bất ộng sản TĐG 181 Bảng 3 10: Đ nh gi m qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v 32 phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ 183 TĐG
8 DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG Biểu ồ 2 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 - 1 90 Tháng 6/2016 Biểu Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp 2 TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 92 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC STT PHỤ LỤC TRANG Ph l 1: M u phiếu iều tr khảo s t 202 1 Ph l 2: V thẩm ịnh gi quyền s ng ất v ng tr nh x y 2 206 d ng tr n ất
9 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế xã hội nƣớ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trƣờng Thẩm ịnh gi ƣ thừ nh n l một nghề v i trò qu n trọng giúp ho Nh nƣớ , tổ h , nh n ƣ r quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n, t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h t p trung s ng nền kinh tế thị trƣờng ịnh hƣớng xã hội h nghĩ . Hiện nay, Việt N m ng trong thời kỳ ổi mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng năng ộng v nỗ l không ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong xã hội ng y ng lớn, ặt r y u ầu phải ƣ thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một nghề - một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p, kh h qu n, năng l hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t huy tốt v i trò m nh, từ g p phần bảo ảm l i h h nh ng b n th m gi thị trƣờng Theo Đề n n ng o năng l thẩm ịnh gi Việt N m gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o loại t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lƣ ng h p ồng thẩm ịnh gi hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi o nh nghiệp. Tuy nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất p, hất lƣ ng nhìn chung còn thấp, hƣ p ng ƣ y u ầu thị trƣờng v kỳ vọng xã hội, nhất l thẩm ịnh gi quyền s ng ất trong x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ ể ổ phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n hàng thƣơng mại ũng nhƣ thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trƣờng h p kh Th tế nhiều trƣờng h p kết quả thẩm ịnh gi h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trƣờng, cùng một bất ộng sản nhƣng kết quả o nh nghiệp thẩm ịnh giá ƣ r h nh lệ h rất lớn. Có nhiều nguy n nh n n ến t nh trạng trên nhƣng một trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản Quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản lu n l h ề ƣ qu n t m ả về phƣơng iện lý thuyết v th tế C ti u huẩn về quy tr nh thẩm ịnh gi v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất
10 ộng sản ã ƣ b n h nh v s ổi nhƣng nội dung các tiêu chuẩn ũng hƣa ƣ ho n thiện, òn nhiều h hiểu kh nh u n ến việ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu òn nhiều hạn hế. Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o thẩm ịnh vi n tiến h nh tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi theo quy ịnh hiện h nh, tuy nhiên nhiều o nh nghiệp hƣ quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho họ , hặt hẽ, thể Việ v n ng quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh giá bất ộng sản v n òn nhiều iểm hƣ phù h p n ến kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản hiện n y hƣ ộ tin y o ể l m ơ sở ho Nh nƣớ , tổ h , nh n r quyết ịnh quản lý, ầu tƣ [32] B n ạnh , t nh h nh nghi n u về thẩm ịnh gi n i hung ũng nhƣ về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nói riêng hiện nay còn rất hạn hế Việ tổng kết, nh gi rút kinh nghiệm từ th tế hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m trong thời gi n qu ũng hƣ ƣ th hiện thƣờng xuy n, kịp thời Ch nh v v y m một y u ầu ƣ ặt r l ần ho n thiện quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng x y ng ƣ một quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một h r r ng, hặt hẽ, hƣớng nv n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng o ộ tin y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tƣơng x ng với vị tr vốn n trong nền kinh tế thị trƣờng hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản tin y ũng l ơ sở giúp ho nh nƣớ , nh ầu tƣ, khách hàng ra các quyết ịnh h p lý Đối với bản th n thẩm ịnh vi n, ƣ một quy tr nh thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ, thể v h th s ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ƣ r i ro trong hoạt ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h ng nhiều r i ro. Xuất ph t từ nh ng lý o m nghi n u sinh ã l họn ề t i “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” l m ề t i nghi n u lu n n. 2. Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến luận án và những định hƣớng nghiên cứu tiếp của luận án. Khi ề p ến quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các nghi n u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Tr n ơ sở n y, nghi n u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung chính nêu trên, tuy nhi n ể nh ng nh gi s t th về t nh h nh nghi n u,
11 ũng nhƣ phù h p với phạm vi nghi n u, nghi n u sinh sẽ t m lƣ theo h i nh m nghi n u: nghi n u t giả nƣớ ngo i v nghi n u t giả trong nƣớ 2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài: Hiện nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trƣờng BĐS tại quố gi ph t triển nhƣ nghi n u về quyền sở h u BĐS t giả H lbert C Smith, John B Corgel ƣ ề p tới trong t phẩm “Triển vọng bất ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71]. T giả ƣ r kh i niệm nh gi ăn bản về vấn ề ầu tƣ v o thị trƣờng BĐS, vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tƣ BĐS, quản l BĐS, triển vọng về thị trƣờng BĐS,… T giả D vi C P rks, với t phẩm “Nh ng vấn ề m i trƣờng li n qu n tới quản lý bất ộng sản” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại ƣ r nh ng ph n t h về m i trƣờng trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v ạo , biện ph p ề phòng r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69]. Nghiên u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trƣờng BĐS t giả M nry Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t giả t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng nhƣ hiến lƣ v th h nh marketing BĐS, ph n t h t i h nh v ầu tƣ BĐS. C nh kho họ nƣớ ngo i ũng một số nghi n u ối với việ quản lý ất i Việt N m: tổ h tƣ vấn “Strengthening environment l M n gement n L n Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã ác b o o nh gi hệ thống lu t ất i, ây là công trình nghi n u, r so t hệ thống ph p lu t ất i hiện n y Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh với hệ thống ph p lu t ất i thế giới v ƣ r một số khuyến nghị Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trƣờng BĐS h kh ng nghi n u tr n g ột ộng nhƣ thế n o ối với ng tác thẩm ịnh gi BĐS. B n ạnh nh ng nghi n u kh i qu t tr n về thị trƣờng BĐS, một số t giả nƣớ ngo i ũng ã nh ng nghi n u về hoạt ộng t i h nh trong thị trƣờng BĐS nhƣ t giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n u về “Nh ng vấn ề t i h nh v ầu tƣ bất ộng sản” (Re l est te fin n e n investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lƣu ý trong lĩnh v t i h nh v ầu tƣ BĐS ở nƣớ Mỹ, ũng nhƣ ề p kh i qu t tới thị trƣờng vốn v n to n trong kinh doanh BĐS. Đề p ến quản lý vốn ầu tƣ tr n thị trƣờng BĐS, quản
12 lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ t giả Sus n Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t phẩm “Quản lý vốn ầu tƣ bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74]. Tác giả Roy W B hl trong t phẩm “Thuế bất ộng sản ở thị nƣớ h m ph t triển” (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n t h s u về việ s ng ất ở thị nƣớ h m ph t triển v t ộng h nh s h thuế BĐS ối với gi ả BĐS Một số t giả lại nh ng nghi n u huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, nhƣ Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong nghi n u m nh về “Thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing finance market) (2004) [58] ũng ã ƣ r ph n t h hung yếu tố thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu ng s ng ũng nhƣ r i ro v biện ph p quản lý r i ro tại thị trƣờng n y Nghi n u John Ry ing thuộ Ng n h ng D tr Quố gi New York (Fe er l Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s huyển ổi về h nh s h tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72] lại ph n t h về ng h nh s h t i h nh nh ở nhƣ trần lãi suất ho v y, s tăng trƣởng h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s ạnh tr nh tr n thị trƣờng thế hấp ũng nhƣ việ giới thiệu m h nh ầu tƣ nh ở C t giả tr n ã nghi n u ng t i h nh trong việ quản lý thị trƣờng BĐS, ề p ến h ng h tr n thị trƣờng BĐS, ngo i r việ nghi n u tr n thi n hƣớng nhiều s ng hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề p tới việ thẩm ịnh gi BĐS. Ngo i nh ng nghi n u về BĐS, thị trƣờng BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n thị trƣờng BĐS, một số t giả nƣớ ngo i ã nh ng nghi n u về thẩm ịnh gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng nhƣ: Lipscomb và Gray (1990) liệt k phƣơng ph p iều hỉnh nguồn gố thị trƣờng. Trong một so sánh gi ph n t h liệu v hồi quy, nh m t giả kết lu n rằng thể s ng một số lƣ ng lớn qu n s t ể giảm lỗi ti u huẩn hệ số to n Tất ả m h nh m phỏng h nh vi nh ng ngƣời th m gi thị trƣờng ể suy lu n một m gi hoặ một nh m m gi [64]. Theo cách suy lu n thị trƣờng, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k m h nh ph n t h v iều hỉnh trong phƣơng ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ gi o ị h ƣ o lƣờng nh gi h qu n ể ung ấp một ƣớ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lƣới gi o ị h (s ng kết lu n thống k và phân tích): Cung ấp o n gi với một phạm vi tin y ở h i b n a nhƣng òi hỏi một số lƣ ng lớn gi o ị h b n h ng tƣơng ƣơng ể tạo th nh một m u ại iện (3) S ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lƣ ng lớn
13 qu n s t về m gi gi o ị h Ứng ng này ph t triển trong ịnh gi ại húng v l i thế l ung ấp một to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin y[65][75]. Tất ả phƣơng ph p iều hỉnh n y v biến thể húng xuất hiện từ trung t m họ thu t kh nh u Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ƣ Uỷ b n ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u ƣ s ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng ti u huẩn n y ã ƣ ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi quố gi ăn x y ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều kiện ặ thù quố gi m nh m òn p ng ƣ y u ầu ảm bảo t nh h i ho , thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do s nhất tr với Hiệp hội thẩm ịnh gi nƣớ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế nhằm thú ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v ng g p v o s ph t triển thị trƣờng t i sản quố tế, hỗ tr ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới nh ng huẩn m ể thẩm ịnh gi ạt kết quả tin y; l p b o o t i h nh x th , p ng y u ầu quản lý giới kinh o nh tr n to n thế giới T giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ƣ r cá phƣơng ph p thẩm ịnh gi t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tƣ T giả ũng nh một hƣơng về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l BĐS v ổ phiếu s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi . BĐS v t i sản t i h nh ặ iểm hung l gi trị húng ƣ quyết ịnh bởi òng tiền m húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trƣởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền h i loại t i sản n y, tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m ầu tƣ BĐS h kh ng nghi n u về quy tr nh v phƣơng ph p kh ể thẩm ịnh gi BĐS. Đề t i “ƣớ lƣ ng gi trị ất i” Te Gw rtney v Ar en Del w re (1999), t giả ã nghi n u v ƣ r một số nguy n tắ , ũng nhƣ phƣơng ph p x ịnh gi trị ất i Nghi n u C therine Nin (Austr li -2002) về “Hệ thống quản lý m i trƣờng v nh gi gi trị ất i” Austr li [67], trong h yếu ề p ến việ nh gi gi trị ất i t nh ến yếu tố m i trƣờng C theirine t p trung v o nghi n u phƣơng ph p nhằm x ịnh gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trƣờng Nh n hung nghi n u n y ƣ th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy v ƣ p ng trong iều kiện hệ thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và
14 Max ho rằng s ạng, ph tạp nhiệm v TĐG, c ặ iểm BĐS v phản ng ngƣời mu tr n thị trƣờng ã n tới kh khăn ho việ b n hành v v n ng ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS. T giả ã ề p tới 4 bƣớ h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, l :x ịnh vấn ề; quyết ịnh phƣơng n s ng thể tin y ƣ ; l họn phƣơng ph p thẩm ịnh gi ; iều hỉnh yếu tố t ộng Để tr nh ƣ nh ng lỗi nghi m trọng khi thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể nhƣ s u: - Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v nội ung li n qu n - Ph n t h phƣơng n s ng tiềm năng BĐS -X ịnh ngƣời mu khả năng mu - T m kiếm nh ng liệu v phƣơng ph p th h h p ể ƣ r ƣ m gi h p lý ho BĐS, một phƣơng ph p tƣơng t với h th suy nghĩ ngƣời mua. - Bƣớ uối ùng l iều hỉnh phản nh các thông tin kh ng ƣ t nh ến trong mô hình. T giả ho rằng khi p ng quy tr nh sẽ v n òn nh ng lỗi ng u nhi n kh ng mong i tiềm ẩn cho dù s ng m h nh thẩm ịnh gi phù h p nhất bởi vì thẩm ịnh gi BĐS l t nh h nh vi ng x tƣơng l i ngƣời mu v ngƣời bán. T giả ũng nhấn mạnh h tiếp n theo huỗi logic ũng kh ng th y thế ƣ nh ng nỗ l kiểm so t hất lƣ ng thẩm ịnh gi v nh ng lỗi thể có trong ng ng thể khi th hiện bƣớ thẩm ịnh gi . Với b i “Real estate appraisal: A review of valuation methods” [68], t giả ề p tới v i trò thẩm ịnh gi , gi trị thị trƣờng v phƣơng ph p thẩm ịnh gi T giả nhấn mạnh thẩm ịnh gi là trung t m tất ả hoạt ộng kinh doanh bởi ất v t i sản l yếu tố sản xuất. T giả ho rằng mỗi quố gia c nền văn ho v kinh nghiệm thẩm ịnh gi kh nh u v iều n y sẽ quyết ịnh nh ng phƣơng ph p n o ƣ hấp nh n Đ số phƣơng ph p v o hình th việ so s nh ể nh gi gi trị thị trƣờng C phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS thể ƣ nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o. C phƣơng ph p truyền thống l m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí. Cá phƣơng ph p n ng o l ANNs, phƣơng ph p ịnh gi he oni , phƣơng ph p phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một số nét ơ bản về phƣơng ph p n y So s nh về gi b n l h tiếp n ƣ s ng rộng rãi nhất. Gi trị BĐS ƣ thẩm ịnh gi ƣ giả ịnh l mối liên hệ m t thiết với m gi b n nh ng t i sản tƣơng t trong ùng khu v thị trƣờng. Thẩm ịnh vi n ầu ti n sẽ l họn nhiều nh ng BĐS tƣơng t từ tất ả BĐS vừ ƣ gi o ị h trong thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh
15 s kh biệt từng BĐS so với BĐS m ti u về yếu tố k h thƣớ , ộ tuổi, ng tr nh x y ng, ngày bán, nh ng ngƣời hàng xóm xung quanh; từ rút r m gi BĐS m ti u từ m gi BĐS so s nh ã ƣ iều hỉnh C h tiếp n gi b n ph thuộ rất lớn v o ộ h nh x , m ộ ho n thiện, p nh t, liệu về m gi b n… Về phƣơng ph p ầu tƣ (phƣơng ph p thu nh p), với một m ộ ơn giản nhất mô hình so sánh có thể ƣ s ng ể quyết ịnh gi trị vốn một h tr tiếp tuy nhiên thị trƣờng ầu tƣ m ộ ị biệt o hơn thị trƣờng nh ở n n kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p Về phƣơng ph p thặng ƣ: ối với BĐS khả năng ph t triển, phƣơng ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phƣơng ph p thặng ƣ S ph t triển ƣ t nh ến khi phƣơng n s ng hiện tại kh ng phải l phƣơng n s ng tốt nhất v hiệu quả nhất. Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu lớn hơn, gi trị thị trƣờng ất tăng l n o nhu ầu về phƣơng n s ng mới o hơn phƣơng n s ng trƣớ Phƣơng ph p chi phí (phƣơng ph p nh thầu): T giả n u một số trƣờng h p p ng phƣơng ph p n y l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ƣ thiết kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ƣ mu b n tr n thị trƣờng Phƣơng ph p n y kh ng hiệu quả khi ƣ s ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS m gi trị BĐS thể ƣ nh gi thông qua các nh ng BĐS tƣơng t hoặ BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại quố gi không có hoạt ộng ầu tƣ BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng thị trƣờng ầu tƣ, th kh ng hỉ BĐS ặ biệt mới ƣ thẩm ịnh gi theo phƣơng ph p hi ph . Nếu kh ng thị trƣờng ầu tƣ, khi m gi tr o ổi sẽ phản nh hi ph thấp nhất ối với ngƣời mu Đ y l m hi ph ần thiết ể x y ng một ng tr nh mới tƣơng t với ng tr nh hiện tại ần thẩm ịnh gi . Nếu thị trƣờng s kh n hiếm BĐS th m gi BĐS kh ng hỉ ƣ quyết ịnh bởi chi phí mà còn ƣ quyết ịnh v o ặ iểm ung ầu Trong phạm vi b i b o n y, nh m t giả nh gi rằng theo văn ho các nƣớ Ch u Âu m iển h nh l Anh th phƣơng ph p so s nh l phƣơng ph p h nh xác và thể tin y ƣ Nhiều nh nghi n u nh gi về ộ tin y phƣơng pháp o t nh h qu n l họn biến h nh. Thẩm ịnh vi n tiến h nh khảo s t thị trƣờng ể ƣớ t nh gi trị BĐS Thẩm ịnh vi n quyết ịnh bộ yếu tố so s nh v biến h nh Phƣơng ph p n y ho phép t p trung l họn v quyết ịnh yếu tố gi trị qu n trọng ối với thẩm ịnh gi . C phƣơng ph p nâng cao: Phƣơng ph p ANNs (mạng lƣới nơ ron thần kinh): M h nh mạng lƣới
16 nơ ron thần kinh ƣ ung ấp nhƣ một giải ph p ể giải quyết vấn ề trong thẩm ịnh gi BĐS Mô hình này phải ƣ o tạo từ một bộ liệu s u ƣ s ng ể ƣớ t nh m gi BĐS mới từ một thị trƣờng giống nhƣ v y Mạng lƣới nơ ron l m h nh thông minh ƣ thiết kế ể lặp lại nguy n bản qu tr nh họ t p bộ não on ngƣời Mô hình này b th nh phần b n ầu: lớp liệu ầu v o, lớp ẩn (hộp en), lớp o lƣờng ầu r (gi trị BĐS ƣ ƣớ tính) Lớp ẩn b o gồm h i qu tr nh: các h năng tổng h p trọng số v h năng huyển ổi Cả h i loại h năng n y ều liên qu n tới giá trị từ liệu ầu v o (v : số lƣ ng phòng tắm, tuổi ngôi nhà, tầng hầm, khu v tổng thể, số lƣ ng lò sƣởi v g r …) ảnh hƣởng tới o lƣờng ầu r (m gi bán). Mô hình giá hedonic: M h nh n y ung ấp khung phân tích các hàng hoá khác nhau nhƣ ơn vị nh ở t nh năng ri ng kh ng m gi thị trƣờng thể qu n s t ƣ C sản phẩm thể ph n biệt ƣ ại iện nhƣ một ve tơ ặ iểm ùng với m gi thị trƣờng ph thuộ v o bộ ặ tính. C hs ng truyền thống ối với m h nh he oni trong nghi n u về nh ở nh ho nh ng m h tạo r s suy lu n về nh ng giá trị kh ng thể qu n s t ƣ nh ng thuộ t nh kh nh u nhƣ: hất lƣ ng kh ng kh , ộ ồn s n b y, qu tr nh kết nối (t u iện ngầm, ƣờng sắt, ƣờng o tố …) C phƣơng ph p kh ƣ ề p trong b i b o thể giải quyết vấn ề trong thẩm ịnh gi BĐS. Phƣơng ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho việ iều hỉnh m gi kh ng tr n kinh nghiệm thẩm ịnh vi n. Tuy nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ƣ tính ến thƣờng xuyên trong các mô hình so sánh. Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u ạng phƣơng pháp ph n bổ l phƣơng ph p thặng ƣ v phƣơng ph p hiết trừ Phƣơng ph p ph n bổ tiến h nh ph n hi gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho to nh tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trƣờng một BĐS kh ng thể phân chia th nh gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho s ải tiến Trên th tế kh ng thể gi trị thị trƣờng ho to nh m kh ng ất (hoặ kh ng gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phƣơng ph p ph n bổ l ng kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho quyết ịnh ầu tƣ, quyết ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh ể th y thế Với b i “The Application of Income Approach in Property Valuation in Poland” [66], t giả Maria Trojanek ho rằng cách tiếp n thu nh p l h tiếp n chính ể ƣớ t nh gi trị thị trƣờng BĐS khả năng tạo r thu nh p ũng nhƣ ƣớ t nh gi trị phi thị trƣờng BĐS Đ h nh l việ ƣớ t nh gi trị
17 quyền nh n ƣ dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x ph thuộ v o ƣớ t nh tỷ lệ ho thu , tỷ lệ vốn ho , tỷ lệ hiết khấu, th m số. Tỷ lệ vốn ho tr n thị trƣờng BĐS phản nh tỷ lệ gi thu nh p h ng năm BĐS v gi gi o ị h BĐS tƣơng t về: ặ iểm t nhi n, vị tr , ti u huẩn về nh , ông tr nh, iều kiện kỹ thu t, h năng, khu v l n n, khả năng tiếp n, yếu tố khác. T giả ƣ r khuyến nghị là tỷ lệ hiết khấu n n phản nh tỷ suất sinh l i mong i nh ầu tƣ tr n thị trƣờng vốn v phản nh m ộ r i ro trên trong lĩnh v ầu tƣ thể tr n thị trƣờng BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi chi phí cho thuê. T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho v tỷ lệ hiết khấu nhƣ s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá, h th h h p ể ƣớ t nh l s ng liệu thị trƣờng bằng h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị trƣờng bất ộng sản tƣơng ồng (về loại h nh, yếu tố kh v ƣ ầu tƣ theo hƣớng tƣơng t trong ph n khú thị trƣờng ) với iều kiện thu nh p hoạt ộng ròng n y v gi b n BĐS tƣơng t ã ƣ iều hỉnh ho phù h p với BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi . Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ƣớ t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trƣờng t nh tới s th y ổi khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi BĐS ở uối hu kỳ b ov r i ro. Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ƣ r kh i niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h mối qu n hệ gi yếu tố gi trị ũng nhƣ nh n tố ảnh hƣởng ến gi trị Hệ thống gi trị v o lƣờng b n th m gi thị trƣờng hịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố nhƣ: xã hội, văn h , kinh tế, iều kiện sống, tr nh ộ gi o , v kinh nghiệm Đ h nh l l lƣ ng ơ bản t ộng ến gi trị kinh tế t i sản Gi trị kinh tế n y b o gồm gi trị thị trƣờng/ gi trị tr o ổi v gi trị s ng/ gi trị th t i sản Bởi v gi trị bất ộng sản xuất ph t từ mối qu n hệ với nhu ầu on ngƣời, ịnh gi bất ộng sản lu n gắn kết hặt hẽ với hệ thống gi trị v o lƣờng gi trị b n th m gi thị trƣờng, hệ thống n y quyết ịnh tới m ộ sẵn s ng mu v từ ảnh hƣởng ến gi trị kinh tế bất ộng sản tr n thị trƣờng (Lorenz v ộng s , 2011) ã t p h p lại nh ng qu n iểm kh nh u về tính bền vững (sustainability) trong qu tr nh ịnh gi bất ộng sản v v i trò nh ng biến số ầu v o trong lú xem xét vấn ề bền v ng khi p ng phƣơng ph p truyền thống ể thẩm ịnh gi BĐS tạo r thu nh p. Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho n n hiện nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong h nh n nh n, nh gi ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nƣớ ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền
18 ối với ất i Mặ ù v y, nh ng nghi n u tr n ũng gi trị kho họ v l tƣ liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m 2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước: Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết ƣ ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu , Ch nh ph , ũng nhƣ bộ, ng nh ã nh nhiều thời gi n v ng s nhằm t m kiếm giải ph p h u hiệu ể x y ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản kho họ Trƣớ hết l nh ng nghi n u hung về BĐS v thị trƣờng BĐS: Một là, nghi n u về qu n hệ sở h u ối với bất ộng sản: ã nhiều công trình nghi n u tƣơng ối ng phu Bộ, ng nh, Viện nghi n u, nh kho họ về vấn ề n y, nhƣ: ề t i kho họ ấp nh nƣớ o PGS TS Nguyễn Văn Thạo l h nhiệm ề t i với h ề “Th trạng vấn ề sở h u v phƣơng hƣớng giải quyết ở nƣớ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n u kho họ ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l h nhiệm với h ề “Lý lu n ị t v v n ng ể giải quyết một số vấn ề về ất i ở Việt N m” (năm 2005); h y s h huy n khảo t giả Trần Qu ng Huy ( h bi n) v Phạm Xu n Ho ng “Quyền s ng ất trong thị trƣờng BĐS ở Việt N m‟‟, Nh xuất bản Tƣ ph p, H Nội (năm 2004) Theo nh gi hung, nghi n u tr n ã một lần n khẳng ịnh ất i l thuộ sở h u to n n, v nghi n u ũng ã nh ng ph n t h bƣớ ầu về quyền ối với BĐS nói hung v ất i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nh p ở Việt N m hiện n y Tuy nhi n về lý lu n, nghi n u tr n ũng òn nh ng qu n iểm hƣ thống nhất nhƣ: một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh nhiều h nh th sở h u về ất i, nhất l trong iều kiện hội nh p nhƣ hiện n y Nền kinh tế thị trƣờng t n òi hỏi h nh s h về quản lý ất i Nh nƣớ phải phù h p quy lu t thị trƣờng, nhằm thú ẩy qu tr nh ph t triển kinh tế ất nƣớ ; ề xuất n n h i h nh th sở h u ất i ơ bản ở nƣớ t l sở h u nh nƣớ v sở h u tƣ nh n, v qu n hệ sở h u ất in y ng hiếm ƣu thế tr n thế giới v nƣớ t kh ng n n l một ngoại lệ, khi x ịnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng v i trò h ạo kinh tế nh nƣớ ở nƣớ t hiện n y… Qu n iểm ƣ thừ nh n hiện n y, ƣ quy ịnh th nh lu t l h nh th sở h u to n n về ất i, nhƣng theo xu hƣớng mở rộng quyền s ng ngƣời s ng ất i tiệm n với quyền sở h u Hai là, nghi n u về loại h ng h trong thị trƣờng BĐS v vấn ề quản lý nh nƣớ ối với thị trƣờng BĐS ũng ã ƣ nhiều tổ h , nhiều nh