Luận án Tiến sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới tại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:221

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu: Hoàn thiện một số nội dung về lập kế hoạch xây dựng và kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng nhằm quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM tại Việt Nam một cách hợp lý. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐINH DOÃN TÚ QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH Hà Nội – 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐINH DOÃN TÚ QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH MÃ SỐ: 62.58.01.06 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. PGS.TS. TRỊNH QUỐC THẮNG 2. PGS.TS. BÙI MẠNH HÙNG Hà Nội - 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày …. tháng … năm 2020 Tác giả luận án Đinh Doãn Tú
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. MỤC LỤC .......................................................................................................... DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ................................................................. DANH MỤC BẢNG .......................................................................................... DANH MỤC HÌNH VẼ .................................................................................... MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................... 5 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 5 4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 6 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 6 6. Đóng góp mới của luận án ............................................................................ 7 7. Cấu trúc của luận án...................................................................................... 7 NỘI DUNG....................................................................................................... 8 CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI .............................................................. 8 1.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................ 8 1.1.1. Khái niệm Khu đô thị mới ............................................................... 8 1.1.2. Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới .......................... 8 1.2. Phân loại kế hoạch xây dựng ................................................................... 16 1.2.1. Phân loại theo cấp độ quản lý ...................................................... 16 1.2.2. Phân loại theo giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng ............. 16 1.2.3. Phân loại theo mức độ chi tiết ...................................................... 19 1.3. Căn cứ quản lý kế hoạch xây dựng .......................................................... 21 1.3.1. Giai đoạn lập dự án đầu tư ........................................................... 21 1.3.2. Giai đoạn thiết kế .......................................................................... 21 1.3.3. Giai đoạn đấu thầu ....................................................................... 22 1.3.4. Giai đoạn thi công......................................................................... 22
1.4. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài ...................... 22 1.4.1. Các công trình nghiên cứu về lập kế hoạch xây dựng .................. 23 1.4.2. Các công trình nghiên cứu về dự báo ........................................... 25 1.4.3. Các công trình nghiên cứu về bài toán quy hoạch động .............. 28 1.4.4. Các công trình nghiên cứu về kế hoạch nguồn vốn đầu tư .......... 30 1.4.5. Các công trình nghiên cứu về lập kế hoạch tiến độ xây dựng bằng lý thuyết mờ ............................................................................................. 33 1.4.6. Các công trình nghiên cứu về kiểm soát chi phí bằng EVM và kiểm soát tiến độ bằng ES................................................................................ 35 1.4.7. Đánh giá chung các công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài .. 38 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM .............................. 39 2.1. Thực trạng công tác xác định trình tư xây dựng công trình của dự án khu đô thị mới ........................................................................................................ 39 2.1.1. Phương pháp xác định trình tự xây dựng của các chủ đầu tư hiện nay ........................................................................................................... 39 2.1.2. Thực trạng xác định trình tự xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ............................................................................... 39 2.1.3. Các công trình nhà ở .................................................................... 44 2.1.4. Phân tích nguyên nhân của các tồn tại ......................................... 45 2.2. Thực trạng công tác lập và kiểm soát nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới ................................................................................................. 47 2.2.1. Lập kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư .................................... 47 2.2.2. Thực trạng kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng ............................. 52 2.2.3. Phân tích nguyên nhân của những tồn tại .................................... 53 2.3. Thực trạng công tác lập và kiểm soát tiến độ xây dựng dự án KĐTM ... 55 2.3.1. Thực trạng tiến độ thực hiện dự án............................................... 55 2.3.2. Thực trạng xác định thời gian thực hiện các công việc................ 56
2.3.3. Phân tích nguyên nhân của những tồn tại .................................... 57 2.4. Nhận xét chung và những vấn đề luận án nghiên cứu giải quyết ............ 59 2.4.1. Nhận xét chung.............................................................................. 59 2.4.2. Những vấn đề luận án nghiên cứu giải quyết ............................... 59 CHƯƠNG III CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC VỀ LẬP VÀ KIỂM SOÁT KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ............... 61 3.1. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 61 3.1.1. Hệ thống Luật................................................................................ 61 3.1.2. Hệ thống Nghị định ....................................................................... 62 3.2. Các phương pháp lập kế hoạch tiến độ xây dựng .................................... 62 3.2.1. Nhóm phương pháp thể hiện tiến độ theo đường thẳng ............... 62 3.2.2. Nhóm phương pháp tiến độ theo sơ đồ mạng ............................... 64 3.2.3. Phương pháp sơ đồ mạng CPM (Critical Path Method) .............. 65 3.2.4. Đánh giá các phương pháp lập và kiểm soát tiến độ xây dựng .... 69 3.3. Cơ sở lý luận về lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng dự án ...................... 71 3.3.1. Các nội dung của kế hoạch huy động nguồn vốn ĐTXD dự án ... 71 3.3.2. Lập kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng .................... 72 3.3.3. Phương pháp xác định nhu cầu vốn đầu tư xây dựng .................. 73 3.4. Các công cụ kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng .............................. 74 3.4.1. Phương pháp giá trị thu được EVM ............................................. 74 3.4.2. Phương pháp tiến độ đạt được ES ................................................ 80 3.4.3. Đánh giá các phương pháp kiểm soát thực hiện KHXD .............. 82 3.5. Bài toán quy hoạch động ......................................................................... 83 3.5.1. Khái niệm bài toán tối ưu ............................................................. 83 3.5.2. Nguyên lý tối ưu Bellman .............................................................. 83 3.5.3. Phương pháp quy hoạch động ...................................................... 84 3.5.4. Các bước thược hiện quy hoạch động .......................................... 87 3.6. Lý thuyết Mờ ........................................................................................... 88
3.6.1. Lý thuyết tập mờ ............................................................................ 88 3.6.2. Các đặc trưng của tập mờ............................................................. 89 3.6.3 Các kiểu hàm thuộc của tập mờ ..................................................... 90 3.6.4. Các phép toán trên tập mờ ............................................................ 91 3.6.5. Lý thuyết đo độ mờ ........................................................................ 93 3.7. Nhân tố ảnh hưởng tới lập KHXD và kiểm soát KHXD ......................... 94 3.8. Nhận xét chung về khả năng vận dụng cơ sở lý luận để thực hiện các giải pháp ................................................................................................................. 97 CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM ......................................................... 99 4.1. Định hướng đề xuất giải pháp .................................................................. 99 4.1.1. Mục tiêu hướng tới của các giải pháp .......................................... 99 4.1.2. Các nguyên tắc khi đề xuất giải pháp ........................................... 99 4.1.3. Danh mục các giải pháp đề xuất của luận án............................... 99 4.2. Giải pháp xác định trình tự xây dựng các công trình của KĐTM 101 4.2.1. Các nguyên tắc xác định trình tự xây dựng các công trình của khu đô thị mới .............................................................................................. 101 4.2.2. Xác đinh cầu thị trường đối với các sản phẩm xây dựng của khu đô thị mới .............................................................................................. 101 4.2.2.1. Quy trình dự báo cầu thị trường .............................................. 101 4.2.2.2. Xây dựng mô hình các nhân tố tác động ................................. 105 4.2.2.3. Áp dụng mô hình dự báo đối với chung cư thương mại .......... 112 4.2.3. Thiết lập mô hình thuật toán xác định trình tự xây dựng các công trình của khu đô thị mới ........................................................................ 119 4.3. Giải pháp lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng dự án .............................. 122 4.3.1. Lập kế hoạch đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn ....................... 122 4.3.2. Điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng .......................... 122 4.3.3. Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả nguồn vốn đầu tư
xây dựng ................................................................................................ 123 4.4. Lập kế hoạch tiến độ bằng phương pháp lý thuyết tập mờ.................... 124 4.4.1. Xác định phân bố thời gian hoàn thành dự án ........................... 124 4.4.2. Xác định đường Găng mờ ........................................................... 126 4.4.3. Ra quyết định về khả năng hoàn thành dự án............................. 129 4.5. Giải pháp kiểm soát thực hiện xây dựng dự án khu đô thị mới ............. 129 4.5.1. Đề xuất khắc phục nhược điểm của phương pháp tiến độ đạt được ............................................................................................................... 129 4.5.2. Đề xuất hệ thống phương pháp kiểm soát chi phí và thời gian hoàn thành dự án ........................................................................................... 131 4.6. Giải pháp nâng cao năng lực của Chủ đầu tư ........................................ 132 4.6.1. Giải pháp về nguồn nhân lực ...................................................... 132 4.6.2. Giải pháp về cơ cấu tổ chức bộ máy ........................................... 138 4.7. Giải pháp hoàn thiện thể chế đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới .... 141 4.7.1. Xác định rõ nguồn vốn nhà nước trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới .............................................................................................. 142 4.7.2. Xây dựng và ban hành khung pháp lý cho việc hình thành và phát triển các dự án khu đô thị mới .............................................................. 143 4.7.3. Thường xuyên thanh tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới .............................................................................................. 145 4.7.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới ................................................................................................... 147 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 149 KẾT LUẬN ................................................................................................... 149 KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 149 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ ...................................................................................................... 151 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 152
PHỤ LỤC ........................................................................................................... PHỤ LỤC 1 ....................................................................................................... i PHỤ LỤC 2 ...................................................................................................... x PHỤ LỤC 3 .................................................................................................... xx PHỤ LỤC 4 ............................................................................................... xxxiii PHỤ LỤC 5 ............................................................................................... xxxiv PHỤ LỤC 6 ............................................................................................... xxxiv
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tên đầy đủ Actual Cost of Work Performed ACWP (Chi phí thực tế cho công việc đã thực hiện) Budgeted Cost of Work Performed BCWP (Dự toán chi phí cho công việc đã thực hiện) Building Information Modeling BIM (Mô hình công trình) BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CTR Chất thải rắn CSHT Cơ sở hạ tầng DAĐT Dự án đầu tư DAXD Dự án xây dựng HTKT Hạ tầng kỹ thuật HTXH Hạ tầng xã hội ĐTM Đô thị mới KHXD Kế hoạch xây dựng KMBD Phương pháp dự báo xác suất Kalman KT-XH Kinh tế xã hội PTĐT Phát triển đô thị QLDA Quản lý dự án QHC Quy hoạch chung QHCXD Quy hoạch chung xây dựng Statistical Package for the Social Sciences SPSS (Phần mềm thống kê – Tên riêng) UBND Ủy ban nhân dân TP Thành phố THCS Trung học cơ sở XDĐT Xây dựng đô thị
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Số lượng cơ sở khám chữa bệnh trong một số KĐTM Hà Nội ..... 43 Bảng 2.2: Bảng tổng diện tích cây xanh của một số KĐTM Hà Nội ............. 43 Bảng 2.3: Phát hành trái phiếu xây dựng khu đô thị mới ............................... 51 Bảng 2.4: Tổng hợp tình hình các DAXD khu ĐTM chậm tiến độ năm 201855 Bảng 2.5: Tổng hợp nguyên nhân làm sai lệch thời gian xây dựng ............... 58 Bảng 3.1: Trạng thái của dự án theo kết quả giá trị thu được ........................ 78 Bảng 3.2: Dự báo trạng thái của dự án trong tương lai .................................. 79 Bảng 4.1. Kiểm định tin cậy thang đo .......................................................... 115 Bảng 4.2: Phân tích nhân tố KMO................................................................ 116 Bảng 5.1: Bảng chi phí kế hoạch và thực tế các công tác .............................. xx Bảng 5.2: Tỷ lệ hoàn thành khối lượng .......................................................... xx Bảng 5.3: Các kết quả đo lường, dự báo chi phí và thời gian hoàn thành dự án theo EVM tại thời điểm cập nhật thực tế cuối tuần 4 ................................... xxv Bảng 5.4: Các kết quả đo lường, dự báo chi phí và thời gian hoàn thành dự án theo ES tại thời điểm cập nhật thực tế cuối tuần 4...................................... xxvii Bảng 5.5: Kết quả đo lường, dự báo thời gian hoàn thành ......................... xxxii Bảng 5.6: Thời điểm bắt đầu triển khai xây dựng ...................................... xxxv Bảng 5.7: Kế hoạch phân bổ ngân sách cho từng hợp đồng năm 2016..... xxxvi Bảng 5.8: Tiến độ thực hiện thời điểm hết quý II – 2016 ........................ xxxvii Bảng 5.9: Tình hình thực hiện và thanh toán hợp đồng .......................... xxxviii Bảng 5.10: Đánh giá tình hình chi phí thời điểm hết quý II – 2016 ........ xxxviii Bảng 5.11: Đánh giá và dự báo tiến độ của dự án ..................................... xxxix
DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Sơ đồ quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới .................. 9 Hình 1.2: Sơ đồ lập kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM ............................... 10 Hình 1.3: Sơ đồ kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng dự án ..................... 14 Hình 2.1: Nguyên nhân chủ quan trong việc xác định trình tự xây dựng ...... 47 Hình 2.2: Tổng hợp nguyên nhân lập và kiểm soát nguồn vốn đầu tư ........... 55 Hình 2.3: Tổng hợp nguyên nhân chậm tiến độ xây dựng của chủ đầu tư ..... 59 Hình 3.1: Nguyên tắc thực hiện sơ đồ mạng .................................................. 66 Hình 3.2: Ý nghĩa các thông số trong EVM ................................................... 80 Hình 3.3: Ý nghĩa các thông số trong ES ....................................................... 81 Hình 3.4: Các tập mờ tam giác ....................................................................... 90 Hình 3.5: Hợp của 2 tập mờ A và B ............................................................... 91 Hình 3.6: Giao của 2 tập mờ A và B .............................................................. 92 Hình 3.7: Phần bù của tập mờ A ..................................................................... 93 Hình 4.1: Các giải pháp đề xuất của luận án ................................................ 100 Hình 4.2: Quy trình dự báo ........................................................................... 104 Hình 4.3: Mô hình giả thiết các nhân tố tác động......................................... 109 Hình 4.4: Biểu đồ phần phối phần dư ........................................................... 117 Hình 4.5: Biểu diễn đường ước lượng qua các quan sát............................... 118 Hình 4.6: Sơ đồ phương pháp đề xuất ESTG ................................................ 131 Hình 5.1: Sơ đồ ngang, số liệu theo kế hoạch và thực tế cuối tuần 4 (TH1) xxii Hình 5.2: Sơ đồ ngang, số liệu theo kế hoạch và thực tế cuối tuần 4 (TH2)xxiii Hình 5.3: Sơ đồ ngang, số liệu theo kế hoạch và thực tế cuối tuần 4 (TH3)xxiv Hình 5.4. Số liệu thời gian kế hoạch và thực tế theo EST tại tuần 4 (TH1) xxix Hình 5.5. Số liệu thời gian kế hoạch và thực tế theo EST tại tuần 4 (TH2) . xxx Hình 5.6: Số liệu thời gian kế hoạch và thực tế theo EST tại tuần 4 (TH3) xxxi
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay, quá trình đô thị hóa đang diễn ra sâu rộng trên khắp cả nước, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 5/2018, cả nước đã có gần 30.000 khu ĐTM, tính trung bình mỗi tháng cả nước có thêm trung bình 2 khu ĐTM. Năm 1990, tỷ lệ đô thị hoá mới đạt khoảng 17-18%, đến năm 2000, con số này đã là 23,6% và hiện nay đạt 28%. Dự báo, năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam sẽ đạt khoảng 45%. Trong xu thế đó, các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là các thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất. Tính đến năm 2010, Tỷ lệ đô thị hóa đạt ở Hà Nội là 30 - 32% và nhảy vọt thành 55 - 65% vào năm 2020. Song song với quá trình này là sự gia tăng dân số tại thủ đô. Năm 1990, Hà Nội mới chỉ có 2 triệu người, đến năm 2000 lên được 2,67 triệu thì đến năm 2009 đã đạt tới con số 6,5 triệu dân. Như vậy trong vòng 10 năm, chỉ tính riêng dân số Hà Nội đã tăng lên khoảng 4 triệu người, tạo sức ép lớn cho thành phố về vấn đề nhà ở cũng như các tiện ích xã hội phục vụ dân cư. Để đáp ứng tốc độ đô thị hóa, đồng thời giải quyết bài toán nhà ở cho dân cư, một trong các giải pháp được các chính quyền đô thị đưa ra là xây dựng các khu ĐTM. Tại Hà Nội, tính đến giữa năm 2010, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 200 dự án đô thị mới, với tổng diện tích khoảng 30.000 ha, và đang có xu hướng tăng mạnh trong tương lai. Nhiều khu ĐTM đã và đang hình thành làm thay đổi diện mạo đất nước, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giải quyết việc làm, chuyển đổi cơ cấu lao động, tạo lập môi trường đô thị với điều kiện sống hiện đại. Nhưng do đặc điểm của quá trình đầu tư và đặc điểm của sản xuất xây dựng có tính đa dạng, cá biệt cao, chi phí phục vụ cho đầu tư xây dựng các khu ĐTM lớn, thời gian kéo dài, chịu nhiều tác động của các yếu tố và nhiều đặc tính khác, nên việc quản lý xây dựng là một yếu tố quan trọng, có tính bản lề trong việc phát triển đô thị của đất nước.
2 Cùng với những ảnh hưởng tích cực do quá trình đô thị hóa mang lại thì vẫn còn đó rất nhiều các bất cập, nhiều hệ lụy tiêu cực nảy sinh, ảnh hưởng lớn đến đời sống của nhân dân, làm cản trở sự phát triển kinh tế. Nguyên nhân chính được chỉ ra đó là sự phát triển nóng vội các khu ĐTM, việc quản lý xây dựng các khu ĐTM chưa thực sự hợp lý. Đối với việc xác định trình tự xây dựng các công trình: Trong giai đoạn 2010-2015, hàng loạt các dự án khu ĐTM đều dừng, giãn tiến độ triển khai: Khảo sát tại Hà Nội, trong số 211 KĐTM lớn đã triển khai, mới có 28 KĐTM thuộc dạng “cơ bản hoàn thiện” hoặc “đang trong quá trình hoàn thiện”, chiếm tỷ lệ khoảng 15%. Các KĐTM khác đều trong tình trạng đang triển khai, thậm chí chưa triển khai. Quận Hoàng Mai và Hà Đông là khu vực có số KĐTM đã hoàn thiện nhiều nhất. Tuy vậy, nếu xét theo tỷ lệ thì Hà Đông cũng chỉ có 6/58 KĐTM đã hoàn thiện.Tại thành phố Hồ Chí Minh, khu ĐTM “cũ nhất” Phú Mỹ Hưng, sau gần 20 năm xây dựng và sử dụng, tỷ lệ lấp đầy khu chung cư cao tầng khoảng 90%, còn các khu biệt thự thấp tầng là 70%. Tuy vậy, đây vẫn được coi là một trong những tỷ lệ lấp đầy cao nhất ở các khu ĐTM của thành phố. Tại các khu ĐTM được xây dựng gần đây, tỷ lệ được ghi nhận thấp hơn nhiều. Điều này cũng có nghĩa là khả năng thu hồi vốn của các nhà đầu tư chậm và gặp không ít khó khăn, hậu quả nhãn tiền của việc xây dựng chưa đánh giá đúng thị trường tiêu thụ sản phẩm xây dựng của dự án khu ĐTM. Tại Hải Phòng, dự án đầu tư xây dựng khu ĐTM Cát Bà Amatina được phê duyệt năm 2008, có tổng mức đầu tư 1 tỷ USD. Quá trình lập dự án đầu tư, Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Vinaconex-ITC ngay từ bước đầu tiên đã xác định tập trung đầu tư xây dựng các biệt thự cao cấp, tuy nhiên sau khi triển khai xây dựng được 1 thời gian ngắn thì dự án hoàn toàn bị ngưng trệ. Nguyên nhân được chỉ ra là các sản phẩm xây dựng của dự án không phù hợp với cầu thị trường, dẫn tới tính thanh khoản của dự án không đạt mục tiêu kỳ vọng, không có khả năng thu hồi vốn, nguồn vốn tái đầu tư cho các giai đoạn tiếp theo lâm vào tình trạng bế tắc. Một số chủ đầu tư sau khi nhận thấy
3 việc đầu tư xây dựng các công trình không phù hợp với thị trường đã điều chỉnh kế hoạch xây dựng, theo đó các công trình nhà ở được xác định tập trung đầu tư xây dựng là các công trình đang được thị trường đón nhận. Sau khi điều chỉnh kế hoạch xây dựng, các công trình được thị trường hấp thụ tốt, tạo tính thanh khoản và dòng tiền cho chủ đầu tư. Như vậy có thể thấy rằng, khi đầu tư xây dựng các khu ĐTM, phần lớn các chủ đầu tư dự án lập kế hoạch xây dựng các hạng mục công trình dựa trên nhu cầu tức thời của thị trường mà không dựa trên các phương pháp phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ đó lập kế hoạch xây dựng, phát triển hợp lý các hạng mục của các khu ĐTM. Việc các chủ đầu tư xây dựng ồ ạt các hạng mục công trình trong một khoảng thời gian không phù hợp nhằm đáp ứng ngay các sản phẩm của dự án ra thị trường đã dẫn tới việc nguồn vốn đầu tư bị dàn trải, tiến độ xây dựng kéo dài, chất lượng xây dựng không đảm bảo. Đối với việc lập kế hoạch vốn xây dựng dự án: Chủ đầu tư hiện có 4 nguồn vốn chủ yếu gồm: Vốn tự có của doanh nghiệp; vốn huy động của khách hàng; vốn vay từ phát hành trái phiếu; vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên hiện nay, các chủ đầu tư chủ yếu sử dụng vốn tự có, vốn vay từ các tổ chức tín dụng để đầu tư xây dựng dự án khu ĐTM. Việc huy động vốn thông qua hình thức vốn góp của khách hàng khá phức tạp bởi việc thương thảo về thời điểm bắt đầu huy động vốn, lượng vốn cần huy động, tiến độ góp vốn, hình thức huy động, hiệu lực hợp đồng.... Đối với việc huy động vốn thông qua các ngân hàng tín dụng, vào thời điểm 31/10/2018, dự nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng 8,45% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, giảm 14,25% so với thời điểm 31/12/2016, qua đó cho thấy, luồng tín dụng ngân hàng không chỉ cấp vốn mà có thời điểm còn rút vốn khỏi thị trường. Việc huy động nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng khi đầu tư xây dựng dự án khu ĐTM sẽ phải đối mặt với những rủi ro thị trường và rủi ro chính sách. Khi thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt thì đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng đầu tư thường là tín dụng cho bất động sản. Đối với việc lập và kiểm soát tiến độ xây dựng dự án: Về mặt lý thuyết,
4 vai trò của tiến độ hoàn thành các hạng mục công trình nói riêng và toàn dự án khu ĐTM nói chung là một trong các yếu tố hàng đầu đo lường sự thành công của dự án. Về thực tế, tại Việt Nam hiện nay, tình trạng chậm tiến độ các dự án đầu tư xây dựng khu ĐTM rất đáng báo động, có thể kể tới các dự án. Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, riêng trong năm 2018, có tới 494 dự án khu ĐTM chậm tiến độ. Việc chậm tiến độ dự án một phần gây ra tác động tiêu cực, làm ảnh hưởng tới bộ mặt cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực và giảm hiệu quả sử dụng vốn. Tác động trực tiếp là không đạt được những mục tiêu về lợi nhuận, cải thiện đời sống, an sinh xã hội và gián tiếp là không hoàn thành các sứ mệnh tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và lợi thế cạnh tranh. Đối với việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng: Trong thời gian qua, công tác kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng dự án khu ĐTM đã được các chủ đầu tư quan tâm, đạt được nhiều thành tích đáng kể. Nhiều chủ đầu tư khi tính toán chi phí đầu tư xây dựng đã bám sát và tuân thủ tốt các quy định do nhà nước ban hành. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những dự án chưa được kiểm soát tốt về mặt chi phí dẫn đến tình trạng chi phí thực tế thường vượt kế hoạch, dẫn đến giảm lợi nhuận hoặc thậm chí thua lỗ. Có thể kể ra một số dự án phải điều chỉnh tổng mức đầu tư như: Dự án khu đô thị X2 Kim Chung (Hà Nội) điều chỉnh tổng mức đầu tư từ 2.000 tỷ đồng lên 2.700 tỷ động; dự án khu đô thị mới Cát Bà Amatina (Hải Phòng) điều chỉnh tổng mức đầu tư từ 1 tỷ USD lên 1,2 tỷ USD. Công tác quản lý nhà nước đối với việc xây dựng dự án khu ĐTM: Đối tượng nghiên cứu của luận án là công tác quản lý kế hoạch xây dựng của chủ đầu tư dự án, tuy nhiên công tác quản lý nhà nước là công tác bao trùm đối với mọi thành phần, mọi đối tượng, mọi công việc. Việc đầu tư xây dựng dự án khu ĐTM của chủ đầu tư dự án luôn luôn là một đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của công tác quản lý nhà nước thông qua thể chế, chính sách, do đó việc nghiên cứu, hoàn thiện thể chế là một nội dung không thể thiếu của luận án. Các quy định của pháp luật đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý
5 dự án đầu tư xây dựng nói chung và xây dựng khu ĐTM nói riêng. Trong thời gian qua, các quy định pháp luật có liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng đã phát huy được vai trò của mình như một công cụ quản lý, góp phần không nhỏ vào thành công trong công tác xây dựng. Tuy nhiên những quy định này đến nay vẫn còn có những điểm bất cập, những quy định riêng về đầu tư xây dựng khu ĐTM vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, cần nghiên cứu hoàn thiện. Việc nghiên cứu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý kế hoạch xây dựng dự án của chủ đầu tư chưa được quan tâm đúng mức. Hiện nay tại Việt Nam chưa có một mô hình, phương pháp khoa học giúp chủ đầu tư theo dõi và đánh giá kế hoạch xây dựng dự án, mô hình tổng thể quản lý kế hoạch xây dựng các công trình của dự án khu ĐTM một cách hiệu quả. Trước thực trạng này, việc xác định các yếu tố tạo điều kiện để chủ động phát triển các khu ĐTM đạt được các mục tiêu mong muốn là nội dung hết sức quan trọng trong tiến trình đổi mới hệ thống quản lý xây dựng các khu ĐTM tại Việt Nam. Vì vậy đề tài: Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới tại Việt Nam là hết sức cần thiết. Kết quả của luận án có thể hình thành phương pháp luận cho các chủ đầu tư trong việc quản lý xây dựng các khu ĐTM. 2. Mục đích nghiên cứu Hoàn thiện một số nội dung về lập kế hoạch xây dựng và kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng nhằm quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM tại Việt Nam một cách hợp lý. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý kế hoạch xây dựng của Chủ đầu tư dự án - Phạm vi nghiên cứu: Chủ thể nghiên cứu: Khu ĐTM tại Việt Nam. Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2010-2018. Các nội dung nghiên cứu:
6 + Lập kế hoạch xây dựng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án: (1) Xác định trình tự xây dựng các công trình; (2) Lập kế hoạch tiến độ xây dựng dự án; (3) Lập kế hoạch nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án. + Kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM trong giai đoạn thực hiện dự án: (1) Kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng; (2) Kiểm soát tiến độ xây dựng. + Hoàn thiện thể chế công tác quản lý kế hoạch xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước. 4. Phương pháp nghiên cứu Là phương pháp nghiên cứu tổng hợp, kết hợp các phương pháp: - Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Thu thập thông tin thông qua sách báo, tài liệu khoa học đã được công bố từ đó tìm chọn những khái niệm và tư tưởng cơ bản làm cơ sở cho lý luận của đề tài. - Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: + Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Áp dụng phương pháp phỏng vấn tham khảo ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm trong quản lý thực tế đối với lĩnh vực đầu tư, xây dựng. + Phương pháp thu thập, đánh giá số liệu: Dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây nhằm xây dựng cơ sở luận cứ để chứng minh tính khả thi của mô hình áp dụng. - Phương pháp đánh giá, phân tích tổng hợp: + Thu thập tài liệu, thông tin về các vấn đề của việc lập và kiểm soát kế hoạch xây dựng; + Phân tích, tổng hợp cơ sở khoa học để hoàn thiện phương pháp luận; 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: + Sử dụng phương pháp dự báo, hồi quy đa biến và bài toán quy hoạch
7 động để xác định trình tự xây dựng các công trình của dự án khu ĐTM. + Áp dụng lý thuyết mờ để lập kế hoạch tiến độ xây dựng dự án khu ĐTM. + Khắc phục nhược điểm của phương pháp giá trị thu được (EVM) và phương pháp tiến độ đạt được (ES), đề xuất phương pháp để kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận án giúp các chủ đầu tư có thêm công cụ quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM. 6. Đóng góp mới của luận án - Xác định trình tự xây dựng các công trình của khu ĐTM đảm bảo hiệu quả và đạt được các mục tiêu mong muốn bằng phương pháp dự báo và hồi quy đa biến để dự báo cầu thị trường đối với các sản phẩm xây dựng của dự án khu ĐTM, kết hợp với bài toán quy hoạch động theo phương pháp truy hồi Bellman. - Lập kế hoạch tiến độ xây dựng dự án bằng phương pháp lý thuyết mờ. - Xây dựng phương pháp theo dõi và đánh giá quá trình xây dựng dự án khu ĐTM thông qua đo lường và dự báo chi phí, tiến độ xây dựng tại thời điểm cập nhật bằng cách khắc phục nhược điểm của phương pháp giá trị thu được (EVM) và phương pháp tiến độ đạt được (ES). 7. Cấu trúc của luận án Luận án ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và phụ lục có 4 chương như sau: Chương I: Tổng quan công tác quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM tại Việt Nam. Chương II: Thực trạng công tác quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM tại Việt Nam. Chương III: Cơ sở pháp lý và khoa học về lập và kiểm soát kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM. Chương IV: Giải pháp quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM tại Việt Nam.
8 NỘI DUNG CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm Khu đô thị mới Trên thế giới, theo Từ điển The American Heritage Dictionary of the English Language (Fourth Edition, 2009) và Raquel Insa-Ciriza (2012) “Đô thị mới (a new town), khu dân cư quy hoạch (planned community) hoặc thành phố quy hoạch (planned city) là những thành phố, thị trấn, hoặc khu dân cư có quy hoạch và sự phát triển của nó tuân thủ theo những gì đề xuất trong quy hoạch”. Tại Việt Nam, “khu ĐTM” là khái niệm được dùng chính thức trong quy hoạch và XDĐT ở Việt Nam, có thể được áp dụng cho những khu vực đô thị đã, đang và sẽ được kiến tạo, nâng cấp hoặc đươc xây dựng hoàn toàn mới, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn của một KĐTM theo quy định của pháp luật Việt Nam, cũng là xu hướng chung của thế giới. Nhìn chung, khái niệm "khu ĐTM" ở Việt Nam cũng thống nhất với khái niệm "new town" hay "planned community" trên thế giới ở tính chất và nội hàm cơ bản là: một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ, được quy hoạch và phát triển tuân thủ theo những gì đề xuất trong quy hoạch, với chức năng chính là cung cấp môi trường ở cho cư dân đô thị [1]. 1.1.2. Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới * Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới: Là dự án đầu tư xây dựng các công trình của khu ĐTM (bao gồm: nhà ở, HTKT, HTXH, công trình công cộng...) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. * Quản lý kế hoạch xây dựng dự án: Là tổng hợp của các công việc: Lập kế hoạch xây dựng dự án; Thực hiện kế hoạch xây dựng dự án; Kiểm soát kế hoạch thực hiện xây dựng dự án; Điều chỉnh kế hoạch xây dựng dự án.