Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị; phân tích tác động của đầu tư đầu tư cơ sở hạ tầng đường giao thông đến giá trị gia tăng giá trị đất đô thị.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------------------------------- NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI – NĂM 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------------------------------- NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS) Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI – NĂM 2021
LỜI CAM KẾT Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng luận án này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Nghiên cứu sinh (ký và ghi rõ họ tên) Nguyễn Thanh Lân
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được luận án này, bên cạnh những cố gắng nỗ lực của bản thân, nghiên cứu sinh (NCS) đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các nhà khoa học, quý thầy/ cô giáo tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, và các nhà khoa học khác bên ngoài Trường. Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS. Hoàng Văn Cường, người hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng rất lớn đến định hướng nghiên cứu và quá trình học tập, theo đuổi chuyên môn của NCS từ những năm tháng theo học ở bậc đại học, cao học và đến bây giờ. NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện, môi trường để NCS học tập và nghiên cứu trong suốt thời gian qua. NCS xin cám ơn các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai và người hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản đã giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá các ý kiến và gợi ý cho NCS trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu. Cuối cùng, NCS cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, các anh chị nghiên cứu sinh và sinh viên đã động viên, đồng hành và hỗ trợ để NCS hoàn thành công trình này. Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người!
i MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................. iv DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................................... v DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................................... vii PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài………………………………………………………………….1 2. Mục tiêu nghiên cứu……………………………………………………………………...3 3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu………………………………………..4 3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................. 4 3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................................... 4 3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................ 5 4. Những đóng góp của luận án…………………………………………………………… 5 5. Kết cấu luận án…………………………………………………………………………...6 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI...................................................................................................... 7 1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai ............................................................................................ 7 1.1.1. Giá trị đất đai............................................................................................................................ 7 1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai............................................................................................................. 8 1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai...........................................................10 1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng .............................................................................................11 1.2.2. Quy hoạch sử dụng đất..........................................................................................................21 1.2.3. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................26 1.2.4. Các yếu tố khác......................................................................................................................33 1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng.............................................................................35 1.3.1. Công cụ điều tiết chung.........................................................................................................36 1.3.2. Công cụ trực tiếp....................................................................................................................37 1.3.3. Công cụ gián tiếp ...................................................................................................................39 1.4. Khoảng trống nghiên cứu .....................................................................................................41
ii CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ................................................................................................................... 45 2.1. Các khái niệm nghiên cứu.....................................................................................................45 2.1.1. Đất đô thị ................................................................................................................................45 2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị .......................................................................................................47 2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ...............................................................................................49 2.1.4. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................51 2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng .........................................................................................................53 2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị ..............53 2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu.........................................................................................................53 2.2.2. Lý thuyết địa tô ......................................................................................................................56 2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư ............................................................................................62 2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..........................................................................................................................................65 2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị ....................................................................................65 2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị..........................................72 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................. 80 3.1. Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam .....80 3.1.1. Thực trạng đô thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam..................................................80 3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam.............................87 3.2. Thiết kế nghiên cứu ..............................................................................................................97 3.2.1. Quy trình nghiên cứu.............................................................................................................97 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................................99 3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu ...................................................................................................100 3.3. Phân tích dữ liệu .....................................................................................................................106 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM.................................................................................. 109 4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị....................................................................................109 4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ..............................113
iii 4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..............................113 4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119 4.3. Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ ..................................137 4.3.1. Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường ........................................137 4.3.2. Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất.............................................139 4.4. Đánh giá về các chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị...........................146 CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 154 5.1. Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS........................154 5.2. Hàm ý chính sách đối với nhà nước ..................................................................................156 5.2.1. Định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng........................................156 5.2.2. Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng...............................................157 5.2.3. Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị .166 5.3. Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo .................................................169 5.3.1. Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................169 5.3.2. Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo ...........................................................................................170 KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 172 CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .......................................................................................................................... i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... i
iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐẦY ĐỦ ANOVA : Phân tích phương sai (Analysis of variance) BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CBQL : Cán bộ quản lý CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) GV : Giảng viên KT-XH : Kinh tế - xã hội NĐ : Nghị định SDĐ : Sử dụng đất TT : Thông tư TTg : Thủ tướng QH : Quốc hội UBND : Ủy ban nhân dân
v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS 13 Bảng 1.2. Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong nghiên cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS ..............................................................17 Bảng 1.3. Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS ....24 Bảng 1.4. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản .....................................................................................................................................31 Bảng 1.5. Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS ....................38 Bảng 2.1. Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận..........................................................................76 Bảng 3.1. Số lượng đô thị chia theo loại đô thị tại Việt Nam, 2009 -2019 ..................................81 Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .....85 Bảng 3.3. Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà ...................86 Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020.........................87 Bảng 3.5. Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam .........................90 Bảng 3.6. Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam ....................96 Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia) ........................100 Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung .......................................101 Bảng 3.9. Tổng hợp thông tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng .............................103 Bảng 3.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu ..................................108 Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai .......................................113 Bảng 4.2. Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai......118 Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch ................124 Bảng 4.4. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế .............................................................................................................................................127 Bảng 4.5. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT ..........................128 Bảng 4.6. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị ................130 Bảng 4.7. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ.....................131 Bảng 4.8. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch .........................................................................................................................134
vi Bảng 4.9. Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị...............................................................................................................................135 Bảng 4.10. Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic .........................137 Bảng 4.11. Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định........................................................................139 Bảng 4.12. Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất ........................................139 Bảng 4.13. Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1)................................................140 Bảng 4.14. Tổng phương sai trích (Total Variance Explained)..................................................141 Bảng 4.15. Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố lần cuối các biến độc lập .............................142 Bảng 4.16. Kết quả kiểm định hồi quy ANOVA ........................................................................143 Bảng 4.17. Tóm tắt kết quả mô hình ............................................................................................143 Bảng 4.18. Các hệ số của mô hình hồi quy ..................................................................................144 Bảng 4.19. Kết luận về các hệ số trong mô hình hồi quy bội .....................................................144 Bảng 4.20. Kết quả tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu.............................................................145 Bảng 4.21. Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn 2011- 2020.........147 Bảng 4.22. Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam ........152
vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1. Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể..............................41 Hình 2.1. Các yếu tố cấu thành và tác động gia tăng giá trị đất đai..............................................60 Hình 2.2. Mô hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đô thị.........................62 Hình 2.3. Bản đồ giá trị đất đai và BĐS .........................................................................................67 Hình 2.4. Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị .....................................69 Hình 2.5. Mô hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị.........................................71 Hình 2.6. Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đô thị........................75 Hình 3.1. Biểu đồ về số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 và dự báo đến 2025..................80 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu dân số thành thị và nông thôn, 1999 – 2019........................................83 Hình 3.3. Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam .............89 Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................................98 Hình 3.5: Mô hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị........105 Hình 4.1. Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng .......117 Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng ...........................................................119 Hình 4.3. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt ................125 Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính ...................................126 Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng.............127 Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng .......129 Hình 4.7. Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ............................132 Hình 4.8. Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ ..........133 Hình 4.9. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát ................................138
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc cũng như đối với cá nhân, hộ gia đình và các bên liên quan trong sử dụng đất (SDĐ). Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh, 2006). Luận điểm cơ bản trong học thuyết kinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, cùng với vốn và lao động. Trong giai đoạn đầu của lịch sử kinh tế, chức năng chính của đất đai là tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Theo quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sang thành yếu tố của tiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek & Vazquez, 2009). Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng được khẳng định và gia tăng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) (Piketty, 2014). Trong quá trình phát triển của hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giá trị đất đai ngày càng gia tăng do sự khan hiếm của đất đai và những kỳ vọng trong tương lai của người nắm giữ và SDĐ (Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017). Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đại diện chủ sở hữu (Quốc hội, 2013). Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đã có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH. Đáng chú ý, các chính sách liên quan đến tài chính đất đai liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ. Tuy nhiên, các quy định chính sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bất cập. Thực tiễn triển khai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hoặc phát triển dự án trong quá trình đô thị hoá đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợi ích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng (Trần Thị Minh Châu, 2013a). Trong đó, nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác động như quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, phát triển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nước lại không thu được phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quả thu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước từ đất đai, đặc biệt là những thất thoát nguồn thu đối với giá trị gia tăng của đất hình thành sau quy hoạch đất đai và đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019). Điều
2 này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưa hình thành được nguồn thu tài chính bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011). Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đô thị hóa, họ luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất luôn cảm thấy chịu thiệt thòi, trong khi đó, một số chủ sử dụng còn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi hoặc người SDĐ khác lại được hưởng lợi ích từ quá trình đô thị hóa, do khả năng tiếp cận mảnh đất của họ thuận lợi hơn. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho gia tăng các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011). Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại của toàn ngành trong giai đoạn 2014 -2018. Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợi của người bị thu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư về đất đai. Đáng chú ý, với các hoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại và có sự tham gia của các doanh nghiệp khi phát triển dự án BĐS thì mối quan hệ điều tiết trên càng trở lên phức tạp, do xuất hiện chênh lệch địa tô lớn khi đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh tra Chính phủ, 2019). Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra đó là làm thế nào có thể xác định biểu hiện của gia tăng giá trị đất đai cũng như phân tích cơ chế tác động của các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai? Đây là một trong những cơ sở và căn cứ quan trọng trong hoạch định và thực hiện các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đã được sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngoài nước trong thời gian qua. Đáng chú ý có một số lượng lớn các công trình đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai nhưng vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016). Trong đó, nội dung liên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưa được làm rõ trong bối cảnh hiện nay (ÖZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân tích và đo lường các yếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Nguyên nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác được phần giá trị tăng thêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G. Ingram & Hong, 2012). Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi trong việc sử dụng các công cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá và điều tiết giá trị đất gia tăng tại đô thị (Levine-Schnur, 2018). Trong những năm gần đây, đã có một số ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng trong quá trình thu hồi và chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện tại Trung Quốc
3 (Cao & Wu, 2014; J. Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, & Li, 2014). Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách và thực trạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan Văn Thọ, 2012). Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy còn có nhiều khác biệt trong kết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016). Thêm vào đó, các cơ chế tác động và phương pháp có thể sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng cũng chưa có sự thống nhất [Ibeas và cộng sự (2012); Zhong and Li (2016)]. Đáng chú ý, có rất ít các nghiên cứu xem xét giá trị đất gia tăng, dưới góc nhìn và đánh giá của các cá nhân và các bên liên quan trong khi lựa chọn địa điểm đầu tư, sử dụng đất đai (C. Higgins, 2015). Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa về thực tế và lý luận. Đáng chú ý, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao so với các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian đô thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015). Tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đô thị hóa còn được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011). Chính vì vậy, các hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất đô thị sẽ tiếp tục được triển khai, theo đó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất. Đây là cơ sở trong thiết kế chính sách, điều tiết và huy động nguồn lực từ đất đô thị cho quá trình phát triển KT-XH. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai. Mục tiêu cụ thể: • Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; • Xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị; • Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện;
4 • Đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồn lực tài chính đất đai. Câu hỏi nghiên cứu: • Biểu hiện tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất tại đô thị là gì? • Tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại đô thị ở Việt Nam được nhìn nhận và đánh giá như thế nào? • Nhà nước sử dụng các công cụ chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai như thế nào? 3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu này hướng tới là các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, nghiên cứu xem xét các yếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giá trị đất đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT, chính sách chuyển mục đích SDĐ. Trong đó, nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHT giao thông đến sự thay đổi giá trị đất ở tại đô thị. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đô thị và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị. Trong đó, Luận án đặt trọng tâm chính là xem xét các yếu tố do nhà nước can thiệp. Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thu thập trong giai đoạn 2003 -2019. Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu được tập trung vào một số khu vực đô thị tại Việt Nam. Trong đó, phạm vi không gian đất đô thị được xem xét là tại các khu vực quy hoạch trở thành đô thị và các khu vực đất thuộc đô thị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển. Cụ thể, Luận án sử dụng mô hình phân tích định lượng dựa vào dữ liệu thu thập phân tích tình huống tại địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngoài ra, các số liệu thống kê khác được thu thập tại một số thành phố lớn tại Việt Nam.
5 3.3. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng chủ yếu trong nghiên cứu này. Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏng vấn để phân tích. Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhóm tập trung (01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01 tình huống là dự án CSHT giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị). Các kỹ thuật và phương pháp định lượng: - Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị và cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ các đáp viên là những chuyên gia, nhà quản lý và định giá viên về đất đai & BĐS. - Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại Thành phố Hà Nội – chi tiết tại phụ lục) để nghiên cứu và áp dụng phương pháp phân tích định lượng bằng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn dữ liệu về giá đất được định giá; phân tích hồi quy đa biến từ dữ liệu khảo sát người SDĐ về tác động của xây dựng đường giao thông. 4. Những đóng góp của luận án Các kết quả đạt được của Luận án có đóng góp về lý luận và thực tiễn như sau: Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm về mặt lý thuyết đó là: - Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii) Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất; - Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đai mạnh hơn so với các nhóm yếu tố khác như là: sự đầu tư của người SDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa; - Luận án đã chứng minh được rằng, trong nhóm các yếu tố khi nhà nước thực hiện can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, các yếu tố liên quan đến quy định chính sách chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị mạnh nhất so với các yếu tố có liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ; - Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước thực hiện các can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT và
6 chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp; - Luận án làm phong phú thêm kết quả phân tích thực nghiệm về tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát của người SDĐ. Cụ thể, kết quả phân tích định lượng trong nghiên cứu tình huống Nhà nước đầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳng định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất ở đô thị trong các giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%. (ii) Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” tác động mạnh hơn so với cơ chế “Tạo ra cơ hội phát triển”. Về thực tiễn: - Luận án đã đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ở Việt Nam dưới góc nhìn của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn về đất đai & BĐS. Đồng thời, Luận án cũng phân tích thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra; - Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, Luận án đưa ra một số khuyến nghị về mặt quản trị đối với các doanh nghiệp BĐS khi đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS, và đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm hoàn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất gia tăng và tăng cường các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh pháp luật hiện nay của Việt Nam. 5. Kết cấu luận án Luận án được kết cấu thành 05 chương, bao gồm: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; Chương 2: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị; Chương 3: Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu; Chương 4: Kết quả phân tích các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam; Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu.
7 NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai 1.1.1. Giá trị đất đai Trong lịch sử phát triển của kinh tế học, thuật ngữ giá trị (value) có thể được tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm cơ bản về lý thuyết giá trị theo cách tiếp cận khách quan và chủ quan, tương ứng với góc nhìn của 02 nhóm là tập trung vào điều kiện sản xuất và sở thích của người tiêu dùng. Trong đó, cách tiếp cận khách quan được đề cập từ lý thuyết giá trị được thảo luận trong học thuyết kinh tế học cổ điển từ cuối thế kỷ XVII [gắn liền với lý luận kinh tế của Adam Smith (1776); David Ricardo(1821)], sau này là học thuyết kinh tế chính trị của Marx (thế kỷ XIX) và sự phục hồi về lý thuyết giá trị do Sraffian khởi xướng ở thế kỷ XX (vào năm 1984) (O'Brien, 2004) . Trong khi đó, cách tiếp cận chủ quan đối với lý thuyết giá trị được thảo luận và phân tích trong học thuyết kinh tế học tân cổ điển, với sự nhấn mạnh vào lợi ích cận biên và sự cân bằng; năng suất cận biên và sự phân phối sản phẩm; và được tập trung phân tích vào lợi ích sản phẩm/ hàng hóa ở cuối thế kỷ XIX và đầu thế kỷ XX (J. E. King & McLure, 2014). Đối với đất đai, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho nhân loại. Đất đai đóng vai trò quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất … Ngay từ thuở sơ khai, loài người đã biết sử dụng các điều kiện thuận lợi của đất đai phục vụ cuộc sống. Khi đó, con người sử dụng đất đất là một đối tượng do tự nhiên ban tặng và do cả cộng đồng người chiếm giữ, làm chủ. Theo lý luận của cách tiếp cận khách quan, đây là giai đoạn đất đai đóng vai trò cũng như thể hiện là hình thái sản phẩm tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên), mà không phải là sản phẩm lao động của con người nên đất đai không có giá trị. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, con người đã không ngừng tác động vào đất đai để cải tạo đất đai và tạo ra nhiều sản phẩm khác từ hoạt động sản dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng. Trong quá trình tác động đó, công sức lao động, đầu tư không phải là của một cá nhân hay một vài người, mà là công sức của cộng đồng xã hội, qua nhiều thế hệ - đây chính là lao động xã hội kết tinh trong đất đai. Theo đó, về mặt nguyên lý của học thuyết giá trị - lao động, giá trị đất đai là lao động xã hội kết tinh trong đất đai và lao động được thực hiện thông qua quá trình khai phá, đầu tư, cải tạo để đưa đất đai vào sử dụng. Trong khi đó, theo cách tiếp cận chủ quan (kinh tế học
8 hiện đại hay còn gọi là cách tiếp cận theo quan điểm thị trường), giá trị đất đai được xác định chính là luồng thu nhập mang lại của đất đai do việc sở hữu, sử dụng đất đai cho các hoạt động KT-XH. Luồng thu nhập của đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như là: hoạt động khai thác, SDĐ, hoạt động đầu tư, các hoạt động về KT-XH diễn ra trên đất v.v. Luồng thu nhập mà đất đai tạo ra không phải chỉ do đầu tư của một cá nhân, mà do các điều kiện của xã hội mang lại (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008). Trong kinh tế học về đất đai, lý thuyết về giá trị đất đai được đề cập và xuất hiện ban đầu gắn liền với đất nông nghiệp và sau này mở rộng ra các lĩnh vực SDĐ khác. Tuy nhiên, ÖZdilek (2011) cho rằng, khái niệm về giá trị đất đai và việc định giá đất là rất phức tạp, khó xác định do bản chất không đồng nhất của đất đai và giá trị đất đai lại phụ thuộc vào loại hình, cách thức SDĐ. Đặc biệt trong bối cảnh phát triển của đô thị, khi thị trường đất đai dần dần bị thay thế bởi thị trường BĐS (bao gồm cả các công trình gắn liền với đất) thì việc tách biệt giá trị đất đai và công trình trên đất càng trở lên phức tạp. Tóm lại, khi xem xét giá trị đất đai có thể kết luận: giá trị đất đai là do lao động xã kết tinh trong đất đai. Giá trị đất đai bao gồm các thành tố như: Một là, các chi phí dùng khai thác đất đai. Hai là, giá trị tích lũy trong kinh doanh đất đai, bao gồm: (i) Giá trị sản phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư cho đất đai, được kết đọng và dịch chuyển vào đất đai; (ii) Giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng trong đất đai. Trong thị trường đất đai- BĐS, giá trị đất đai được thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất – đây chính là luồng thu nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, SDĐ đai. 1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai Về thuật ngữ, gia tăng giá trị được sử dụng trong khoa học kinh tế khi xác định phần giá trị tăng thêm được tạo ra trong mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất (Begg, Vernasca, Fischer, & Dornbusch, 2011, p.365). Sự gia tăng giá trị phản ánh quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào quá trình tăng thêm giá trị của sản phẩm và tương ứng với mức thu nhập tăng thêm mà người chủ sở hữu hoặc của doanh nghiệp. Trong kinh tế học vĩ mô, giá trị gia tăng của sản phẩm trong nền kinh tế được xác định là lượng giá trị cuối cùng của sản phẩm tạo ra trong mỗi quá trình sản xuất (Todaro & Smith, 2015, p.45). Trong khoa học kế toán và thống kê, phần gia tăng giá trị thường để chỉ giá trị mới (giá trị sản phẩm đầu ra) của hàng hóa và dịch vụ được tạo ra trong quá trình sản xuất của một ngành/ lĩnh vực kinh tế và giá trị gia tăng được xác định bằng hiệu số giữa giá trị sản xuất và các chi phí sản xuất, chi phí trung gian trong quá trình sản xuất (D. Hansen, Mowen, & Guan, 2007; Krugman, Wells, & Graddy, 2014, p.329).
9 Theo đó, về mặt ngữ nghĩa, gia tăng giá trị đất hay còn gọi là sự tăng thêm giá trị của đất đai, được hiểu là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu của đất đai do những thay đổi về vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con người trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai. Về mặt thuật ngữ, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, vấn đề gia tăng giá trị đất đai đã được thảo luận từ rất lâu và phần lớn các nhà nghiên cứu chủ yếu sử dụng một số thuật ngữ liên quan đến gia tăng giá trị đất đai như: “land incremental value, land value uplift; land value increment; unearned increments of land value; surplus value of land; windfall …”. Quan niệm gia tăng giá trị đất đai xuất hiện đồng thời với quá trình thực hiện cải cách thuế đất đai, song song đó là sự ra đời của các phương thức thu hồi giá trị đất đai (land value capture) trong lĩnh vực tài chính công của khu vực đô thị (Walters, 2013). Cụ thể, vào năm1884, Mill (1884) có đề cập đến sự gia tăng trong tiền thuê đất (land rent) (hay còn gọi là địa tô) để phản ánh luồng thu nhập có xu hướng tăng lên khi các chủ đất được hưởng mà họ không cần bất cứ nỗ lực đầu tư hoặc đánh đổi nào vào đất của mình. Trong khi đó, Loucks (1930) chỉ ra rằng, không có một định nghĩa chính xác về gia tăng giá trị đất đai, mà việc định nghĩa phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu cũng như đối tượng phân tích. Tác giả đưara 02 quan điểm tiếp cận cơ bản, khi nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đai, đó là quan điểm của nhà đầu tư phát triển và quan điểm xã hội. Hai quan điểm này có sự khác nhau rõ rệt trong đánh giá so sánh giữa mức giá mua với giá bán của thửa đất khi được giao dịch trên thị trường và mức chênh lệch giá này chính là phần gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, luận điểm của các nhà kinh tế học cổ điển [đầu tiên là Henry George (1839-1897) sau này là David Ricardo và Karl Marx] lại cho rằng, phần giá trị đất gia tăng là do lao động xã hội tạo ra, chứ không đơn thuần lại sự chênh lệch giá bán trên thị trường, do đó giá trị tăng thêm cần được phân phối cho toàn xã hội chứ không phải cho chủ sở đất (S. Fainstein, 2012). Đáng chú ý, báo cáo của UN-Habitat (1976, tr.30) đã sử dụng thuật ngữ “unearned increment of land value” và đề cập đến nội dung gia tăng giá trị đất đai là: “phần giá trị đất tăng lên từ kết quả của thay đổi mục đích sử dụng đất, các quyết định hoặc đầu tư của nhà nước hay như sự tăng trưởng chung của cộng đồng”. Đây được coi như khái niệm về gia tăng giá trị đất đai và được nhiều nhà nghiên cứu sử dụng trong các nghiên cứu về sau. Tuy vậy, đối với mỗi nghiên cứu thực nghiệm, tương ứng với từng bối cảnh cụ thể mà các nghiên cứu có đưa ra các định nghĩa để mô tả cụ thể về sự gia tăng giá trị đất đai nhằm đề cập trực tiếp đến các nguyên nhân hoặc yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai. Cụ thể, Lin and Zhu (2014) định nghĩa giá trị gia tăng đất đai (land incremental value)