Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: ViJensoo ViJensoo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

58
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn trình bày các nội dung chính sau: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

VÕ VĂN TÁM VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ VĂN TÁM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ NGÀNH LUẬT KINH TẾ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ KHÓA X Hồ Chí Minh, năm 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ VĂM TÁM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH Hà Nội, năm 2021
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn được Nhà nước xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực thiết yếu và quan trọng phát triển đất nước trong mọi giai đoạn. Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân. Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53) [37]. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường [37]. Quyền sử dụng đất của người dân là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận. Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự 1
do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Bình Tân là địa phương mới ven của Thành phố Hồ Chí Minh được thành lập theo quy định tại Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ. Với vị trí chiến lược nằm án ngữ cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp nối với đồng bằng sông Cửu Long theo tuyến quốc lộ 1 A. Khi mới thành lập, quận có những thuận lợi và khó khăn thách thức đan xen, bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển thì vẫn tồn tại nhiều khó khăn như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội còn nhiều yếu kém, phát triển chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa vững chắc, sức cạnh tranh thấp, trật tự an toàn xã hội diễn biến phức tạp… Trước tình hình trên, Đảng bộ, chính quyền và Nhân dân quận Bình Tân đã nỗ lực, quyết tâm đề ra nhiều giải pháp chỉ đạo khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết của Trung ương, Chương trình, Kế hoạch của Thành phố [59]. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn quận Bình Tân cũng gặp những khó khăn vướng mắc liên quan đến thủ tục, cơ sở pháp lý của hoạt động chuyển nhượng. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy có nhiều tác giả đã phân tích ở góc độ về hợp đồng dân sự, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể: 2
Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2013 [56]; Giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2016 [55]; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng do Nxb Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011; Hoàng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 [28]… Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2016… Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng Giang với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật số 10/2006… 3
Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy. Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế; phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; để từ đó đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế; 4
- Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau: - Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. - Nghiên cứu các quy định điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. - Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta. - Hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu 5
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng. Các phương được đề tài luận văn sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải… được tác giả sử dụng tại Chương 1 của luận văn khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. 6
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa trong việc: - Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta. - Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta. - Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. 7
Chương 2: Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay. 8
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế 1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Nghiên cứu pháp luật về đất đai thì một trong những quyền cơ bản nhất và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển QSDĐ cho một bên khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại điểm 10, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 thì “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ” [38]. Trong quá trình các cấp có thẩm quyền thực hiện việc xây dựng BLDS năm 2005 có một số ý kiến của các chuyên gia cho rằng không cần bổ sung vào BLDS các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai (luật chuyên ngành) đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội quyết định giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về QSDĐ trong Bộ luật dân sự mới - BLDS năm 2005 để điều chỉnh toàn diện và thống nhất trong các văn bản pháp luật về vấn đề này tại Việt Nam. Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ đã có trong pháp luật đất đai thì BLDS không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển QSDĐ. Đó chính là các hợp đồng về chuyển QSDĐ [36]. Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015 thì các quy định về Phần thứ năm đã được bãi bỏ vì đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết. Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào. Việc người SDĐ được thực hiện giao dịch về QSDĐ như là chuyển nhượng nghĩa là tiến hành dịch chuyển QSDĐ của mình 9
theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai hiện hành [57, tr.209], thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng QSDĐ là tài sản của người SDĐ; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người SDĐ khai thác tối đa lợi ích từ đất đai. Như vậy, QSDĐ của người SDĐ có thể được hiểu theo hai nghĩa: Ở mức độ chung nhất và theo cách hiểu thông thường trong quá trình nghiên cứu thì QSDĐ được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu QSDĐ: Quyền chiến hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt. Nghĩa là người sở hữu QSDĐ quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người SDĐ có QSDĐ do đại diện chủ sở hữu là Nhà nước trao theo đúng quy định của pháp luật để có thể tiến hành việc khai thác, SDĐ một cách hiệu quả nhất. Ở mức độ riêng và đối với những chủ thể SDĐ được quyền giao dịch QSDĐ, nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của người SDĐ. Tùy loại chủ thể SDĐ và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản là QSDĐ của mình. Từ những phân tích này, tác giả cho rằng QSDĐ là quyền tài sản trị giá được bằng tiền của người có QSDĐ đối với diện tích đất mà mình được Nhà nước trao quyền sử dụng và giao diện tích đất đó để sử dụng trong khoảng thời gian theo quy định của pháp luật. Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản và Điều 115 quy định: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác [44]. 10
Theo pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ gồm bảy quyền. Đó là: (i). chuyển đổi QSDĐ; (ii). Chuyển nhượng QSDĐ; (iii). Cho thuê (cho thuê lại) QSDĐ; (iv). Để thừa kế QSDĐ; (v).Tặng cho QSDĐ; (vi). Thế chấp bằng QSDĐ; và (vii). Góp vốn bằng QSDĐ. Có những quyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm phát sinh QSDĐ của chủ thể kia (nghĩa là có sự thay đổi chủ thể SDĐ) [57, tr.209] và được gọi tên chung là quyền chuyển QSDĐ, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ8. Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền giao dịch QSDĐ có sự chuyển quyền mà người SDĐ quan tâm. Pháp luật đất đai của nước ta không đưa ra định nghĩa cho từng quyền giao dịch QSDĐ của các tổ chức, cá nhân, bao gồm cả quyền chuyển nhượng QSDĐ. Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra khái niệm về chuyển QSDĐ, theo đó là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ (Điều 3 Khoản 10) [38]. Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức kinh doanh BĐS và nó phải được thực hiện trên cơ sở của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Xuất phát từ các phân tích đa chiều ở trên và đặc biệt là dựa trên quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật dân sự, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. 11
Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: Chuyển nhượng QSDĐ là việc người SDĐ chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật [57, tr. 220]. Giống với các quyền liên quan đến QSDĐ khác, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và làm phát sinh QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, luật về hợp đồng. Tuy nhiên, nếu chuyển đổi QSDĐ hướng đến mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, khắc phục sự phân tán, manh mún của đất đai là cần thiết; hoặc để thừa kế hay tặng cho QSDĐ là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng cho đối với người nhận thừa kế hay người nhận tặng cho; hoặc góp vốn bằng QSDĐ là nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh; thì chuyển nhượng QSDĐ hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận. Dù trong một số trường hợp, việc chuyển nhượng QSDĐ là do nhu cầu di chuyển chỗ ở, không tiếp tục SDĐ, nhưng trong chuyển nhượng, QSDĐ được trao đổi với một khoản tiền, và bên chuyển nhượng, nếu không vì lý do cấp thiết nào đó phải chuyển nhượng ngay QSDĐ, thì thường cố gắng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị QSDĐ chuyển nhượng mà họ đã tạo lập. Nghĩa là việc chuyển nhượng QSDĐ thường phải mang đến cho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền [33]. Đồng thời, nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những chủ thể mong muốn có QSDĐ. Theo đó, QSDĐ của người tổ chức, cá nhân được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, góp phần cho sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường kinh doanh BĐS nói chung. 12
Vì vậy, chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa khác với các giao dịch QSDĐ còn lại. Trong đó, hàng hóa QSDĐ ở đây là quyền tài sản, tức là QSDĐ được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn. Và do đó, chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật trao cho nhiều loại chủ thể SDĐ khác nhau khi các chủ thể này đáp ứng được những điều kiện mà pháp luật quy định [57, tr. 223]. Là một trong các chủ thể SDĐ chủ yếu cho mục đích kinh doanh nên tổ chức kinh tế trong nước cũng được pháp luật quy định có quyền chuyển nhượng QSDĐ, khi đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định. Từ các phân tích trên, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện việc chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, với điều kiện là tổ chức kinh tế trong nước với tư cách bên chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về tổ chức kinh tế Một trong những chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật. Khái niệm tổ chức kinh tế được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất - kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Liên quan đến tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, 13
tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ [35]. Quy định này chỉ mang tính liệt kê với nghĩa nhấn mạnh rằng, tổ chức kinh tế được xác định là một trong số các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ. Mục đích của quy định này trong Luật đất đai năm 2003 là nhằm để phân biệt các tổ chức trong nước, kể cả các tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức nước ngoài. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tại Việt Nam theo quy định của pháp luật được xác định là chủ thể SDĐ riêng, có thể SDĐ cho quan hệ ngoại giao, hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư. Năm 2013, khi Luật đất đai mới ra đời thì tổ chức kinh tế đã được nhắc đến tại Khoản 27 Điều 3, nhưng không phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kê rằng: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định. Điều này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đã liệt kê các tổ chức được gọi là tổ chức kinh tế trong nước phân biệt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nói cách khác, theo Luật đất đai năm 2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt động đầu tư [38]. Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo pháp luật đất đai của Việt Nam là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ với ý nghĩa là một loại chủ thể có QSDĐ hoặc một doanh nghiệp có QSDĐ được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cũng theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế và cách 14
hiểu về tổ chức kinh tế phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, tổ chức kinh tế là một pháp nhân [38]. Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về tổ chức kinh tế đã được xác định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh [40]. Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng tổ chức kinh tế là pháp nhân được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. Còn tổ chức kinh tế có QSDĐ là các pháp nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. 1.1.2.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế sử dụng đất Tổ chức kinh tế trong SDĐ là một tổ chức có QSDĐ. Song không phải bất cứ tổ chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ. Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong SDĐ, tổ chức kinh tế trong SDĐ có một số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong SDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh… mới được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ. Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi. Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai được tính ra giá trị kinh tế để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh… Do đó, yếu tố đầu vào 15
là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá trị QSDĐ) được tính vào giá trị của sản phẩm hàng hóa. Muốn vậy, QSDĐ phải là tài sản của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế. Điều này được thực hiện thông qua việc tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Thứ hai, căn cứ vào mục đích SDĐ mà tổ chức kinh tếSDĐ được pháp luật quy định về nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai. Điều này thể hiện ở 02 điểm dưới đây: (1) tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn… Trong khi đó, tổ chức kinh tế SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. (2) Doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng thì được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; trong khi đó, doanh nghiệp SDĐ vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc được Nhà nước cho thuê đất. Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính, doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất. Trong khi đó, các doanh nghiệp ngoài nhà nước thường là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do hạn chế về năng lực tài chính, nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng nghề với quy mô từ một đến vài hec ta. Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ phụ thuộc vào giấy phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư. Điều này có nghĩa là việc SDĐ của chủ thể này 16
dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép đầu tư. Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước SDĐ dựa trên giấy phép kinh doanh. Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tếtrong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình. 1.1.2.3. Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Nội dung chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế bao gồm nhiều vấn đề. Đó là những vấn đề về nguyên tắc quản lý đất đai và quản lý việc kinh doanh QSDĐ; vấn đề về chức năng của Nhà nước trong quản lý đất đai với vai trò là đại diện chủ sở hữu; vấn đề về nghĩa vụ của Nhà nước trong việc quản lý đất đai và ban hành các quy định về trao QSDĐ cho người sử dụng đất để họ có thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường kinh doanh BĐS; vấn đề về chuyển QSDĐ, về chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ… Trong các nội dung nói trên, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế chủ yếu tập trung giải quyết các vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế. Trong số các vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế thuộc nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nổi lên 4 vấn đề. Đó là vấn đề về điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng [31]. 1.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế 1.2.1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế 17
Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp [37]. Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau: Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau. Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau. Theo phương diện này, hợp đồng dân sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát. Hợp đồng dân sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì: “Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng” [30]. Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [36]. Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005. Theo đó hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định. 18