Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

52
lượt xem 19
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài nghiên cứu này phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về hoạt động công chứng và trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên gắn liền với hoạt động công chứng liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của luận văn này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh

HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HOÀNG DŨNG TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2019
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HOÀNG DŨNG TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành : Luật Kinh Tế Mã số: 83.80.107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN TRUNG TÍN HÀ NỘI, 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nêu trong luận văn chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác, số liệu, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác và trung thực. Vậy tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị Học viện Khoa học xã hội xem xét cho phép tôi được bảo vệ luận văn. Tôi xin trân thành cảm ơn! Người cam đoan Nguyễn Hoàng Dũng
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM................................................. 7 1.1 Pháp luật về công chứng, tổ chức hành nghề công chứng ............................ 7 1.2 Pháp luật về các giao dịch quyền sử dụng đất ............................................12 1.3 Pháp luật về công chứng viên và những vấn đề liên quan đến trách nhiệm pháp lý của công chứng viên ............................................................................16 Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH ..........................................................................................................31 2.1 Khái quát tình hình địa phương liên quan đến vấn đề nghiên cứu .............31 2.2 Văn phòng công chứng, phòng công chứng tại tỉnh Bắc Ninh ...................35 2.3 Thực trạng vấn đề trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh ...................................................................................................................38 2.4 Những tồn tại, hạn chế thuộc về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh………………………………………………….....................49 Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN KHI THỰC HIỆN CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ....................................................................................................................63 3.1 Định hướng bảo đảm pháp luật về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các tổ chức hành nghề công chứng theo pháp luật Việt Nam .........63
3.2 Giải pháp hoàn thiện trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ................................68 KẾT LUẬN .........................................................................................................78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................80
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản đặc biệt luôn gắn liền với mọi giao dịch, hoạt động kinh doanh. Bắc Ninh đang dần trở thành một trong những tỉnh có tiến độ phát triển công nghiệp khá mạnh trong cả nước. Tại đây các vấn đề liên quan đến đất đai như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, cầm cố, thế chấp, cho thuê đất, các tranh chấp về quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 [39], các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2015, Luật Công chứng 2014 tập trung sửa đổi, bổ sung quy định về Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ Công chứng viên, phát triển các tổ chức hành nghề công chứng quy mô lớn, hoạt động ổn định, bền vững, tăng cường chất lượng hoạt động, tiếp tục đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng. Đồng thời, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa tranh chấp, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Luật Công chứng 2014 có nhiều quy định mới tác động đến tổ chức và hoạt động công chứng, chế độ hành nghề của Công chứng viên. Tinh thần của Luật là tiếp tục phát triển mạnh mẽ xã hội hóa hoạt động công chứng, kiện toàn hơn nữa chất lượng đội ngũ Công chứng viên ngang tầm với nhiệm vụ trong thời kỳ mới và hội nhập quốc tế, đề cao vai trò tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của Công chứng viên. Theo Luật Công chứng 2014 [40], Công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có 1
dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì Công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng. Để làm rõ hơn phần trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên tôi chọn đề tài : “Trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Sự hình thành và phát triển của công chứng Việt Nam gắn liền với các giai đoạn của lịch sử nước ta, đạt nhiều kết quả đáng ghi nhận trong quá trình phát triển, nhất là từ khi đất nước bước vào giai đoạn đổi mới. Ngay sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, hoạt động công chứng ở nước ta đã được đặt nền móng với Sắc lệnh số 59/SL của Chủ tịch Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, mãi đến năm 2006, hoạt động công chứng mới chính thức được luật hóa với sự ra đời của Luật Công chứng năm 2006 và tiếp đó là Luật Công chứng năm 2014. Trên cơ sở quy định của pháp luật và tình hình thực tiễn việc thực hiện pháp luật của Công chứng viên tại các địa phương, đã có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này như: - Đề tài Luận văn mang mã số 60.38.01.03 về “ Quy chế Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Chu Hồng Sơn năm 2015 [48, tr. 2]. Luận văn đã thể hiện rõ những quy định đã được thực tiễn kiểm nghiệm của Luật hiện hành, luật hoá các quy định có tính nguyên tắc trong các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, đồng thời phân tích rõ về điều kiện hành nghề công chứng, thành lập các Văn phòng công chứng, quy hoạch phát triển các tổ chức hành nghề công chứng, điều kiện bổ nhiệm Công chứng viên, nâng cao chất lượng đội ngũ Công chứng viên, chất lượng hoạt động công chứng, tăng cường trách nhiệm của Công chứng viên trong hoạt động công chứng để công chứng thực sự trở thành một công cụ "bảo vệ" người dân trong quan hệ dân sự, qua đó bảo đảm tốt hơn cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng dịch vụ công chứng trong điều 2
kiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại ngày càng đa dạng, phong phú và phức tạp. - Luận văn thạc sĩ mang mã số 60.85.01.03 “ Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội” của tác giả Hà Lan Hương năm 2013 [31, tr. 3]. Đề tài nghiên cứu khoa học đã làm rõ hoạt động công chứng, chứng thực những giao dịch liên quan đến Đất đai trên địa bàn quận Đống Đa để từ đó có những nhận xét đánh giá chính xác về thực tiễn thi hành luật công chứng. Luận văn cũng chỉ ra những tồn tại và hạn chế trong hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến đất đai của quận Đống Đa và cũng đưa ra những giải pháp để khắc phục những tồn tại hạn chế đó. - Luận văn thạc sĩ mang mã số 8.38.01.02 “ Quản lý nhà nước đối với các tổ chức hành nghề công chứng từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi” của tác giả Nguyễn Thị Cẩm Lai năm 2018 [33, tr. 12]. Luận văn đã nêu lên những thực trạng về tình hình quản lý nhà nước đối với các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi và từ đó đưa ra những quan điểm giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với các tổ chức hành nghề công chứng. - Luận văn thạc sĩ mang mã số 8.38.01.02 “ Quản lý nhà nước về công chứng trong lĩnh vực chuyển nhượng tài sản từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Vi Châu Khánh năm 2018 [32]. Luận văn đã chỉ ra những vấn đề lý luận và pháp luật của quản lý nhà nước về lĩnh vực công chứng trong chuyển nhượng tài sản. Trên thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh phát sinh những giao dịch về chuyển nhượng tài sản mà pháp luật công chứng gắn liền thì tác giả cũng đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về công chứng trong lĩnh vực chuyển nhượng tài sản. - Luận văn Thạc sĩ mang mã số 60.38.01.07 “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013” của tác giả Nguyễn Ngọc Anh năm 2015 [1]. Luận văn nêu rõ trọng tâm các khó khăn vướng 3
mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo luật đất đai 2013 và đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của luật đất đai 2013 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Luận văn Thạc sĩ mang mã số 8.38.01.07 “ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Lương Đình Thí năm 2018 [63]. Luận văn nêu lên thực trạng của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại tổ chức tín dụng ở Thành phố Đà Nẵng. Cùng với đó tác giả cũng nêu ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay. - Luận văn Thạc sĩ mang mã số 60.38.01.03 “ Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Trần Huy Nam năm 2016[34]. Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất, luận văn đã đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất. Những luận văn đã được công bố nêu trên đã góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về công chứng nói chung và công chứng viên nói riêng. Cùng với đó là những lý luận về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế. Tuy nhiên cũng cho thấy rằng chưa có công trình nghiên cứu nào nói về “ Trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh” 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Làm sáng tỏ thêm về mặt lý luận, trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4
Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về hoạt động công chứng và trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên gắn liền với hoạt động công chứng liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất Phân tích và đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về hoạt động công chứng trong đó có trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên đối với các hợp đồng , giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tìm ra những vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật, xác định được những bất cập, qua đó tiến hành tìm hiểu những nguyên nhân để đề xuất những giải pháp, kiến nghị cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật đối của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quan hệ phát sinh trong việc thực hiện pháp luật khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất. 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu là những quan hệ phát sinh trong việc thực hiện pháp luật khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Luận văn được thực hiện trên cơ sở sử dụng cơ sở lý luận của phương pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Sự chỉ đạo của đảng và nhà nước nói chung về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 5.2 Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp điều tra, phương pháp khảo 5
sát thực tiễn về trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 6.1 Ý nghĩa lý luận Luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có tính lý luận về trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Các luận cứ và giải pháp của đề tài có thể sử dụng cho việc hoàn thiện các chế định pháp luật có liên quan đến tổ chức hành nghề công chứng nói chung và Công chứng viên nói riêng. 7. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh. Chương 3: Định hướng và giải pháp về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên khi thực hiện công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. 6
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Pháp luật về công chứng, tổ chức hành nghề công chứng 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về công chứng 1.1.1.1 Khái niệm công chứng Sau khi cách mạng tháng Tám thành công, nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời. Trong hoàn cảnh đầy khó khăn, phức tạp lúc bấy giờ, Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hòa vẫn không quên việc giải quyết vấn đề về thể chế công chứng. Ngày 1 tháng 10 năm 1945 (một tháng sau khi tuyên bố độc lập), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Vũ Trọng Khánh đã ký quyết định về một số việc liên quan đến hoạt động công chứng như: bãi chức công chứng viên người Pháp tên là Deroche tại Văn phòng công chứng; bổ nhiệm một công chứng viên người Việt Nam là ông Vũ Quý Vỹ (luật khoa cử nhân, luật sư tập sự tại Tòa thượng thẩm Hà Nội) thay thế cho công chứng viên người Pháp tại Hà Nội. Trong nghị định này đã chỉ rõ: những quy định cũ về công chứng của Pháp vẫn được áp dụng, trừ những quy định trái với chính thể Việt Nam dân chủ cộng hòa; công chứng viên chịu trách nhiệm và chịu sự kiểm tra giám sát của Ủy ban hành chính các cấp. Như vậy, có thể thấy rằng, tổ chức công chứng đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa là sự kế thừa tổ chức công chứng của Pháp để lại, tuy nhiên cũng chỉ còn một phòng công chứng tại Hà Nội[5]. Các nguyên tắc quy chế hoạt động công chứng vẫn như cũ, trừ những quy định trái với nền độc lập và chính thể Dân chủ công hòa của nước ta lúc bấy giờ. Điểm mới của thể chế công chứng này được thể hiện ở chỗ: Đó là thể chế công chứng của nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, công chứng viên là người Việt Nam và đây cũng là lần đầu tiên trong một văn bản pháp lý nhà nước ta đã sử dụng thuật ngữ “công chứng”. 7
Sang đầu thập kỷ chín mươi, sự nghiệp đổi mới toàn diện ở đất nước ta dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam thu được nhiều thành tựu rực rỡ. Cụ thể, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 là một bước ngoặt lịch sử trong tiến trình phát triển đất nước ta – Đại hội của sự đổi mới, mở cửa, chúng ta tiến hành đổi mới quản lý kinh tế, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tiếp theo sự thành công của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII năm 1991 với cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời lỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội và chiến lược kinh tế – xã hội đã vạch ra những định hướng lớn về kinh tế, tiếp tục phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết Đảng, ngày 27 tháng 2 năm 1991 Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 45/HĐBT về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước, đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo giá trị pháp lý của các văn bản pháp luật về công chứng. Theo Nghị định này thì “ Phòng Công chứng Nhà nước là cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh có tư cách pháp nhân, có tài khoản riêng ở Ngân hàng, có con dấu mang hình quốc huy”, theo đó, mỗi tỉnh sẽ có một phòng công chứng riêng. Ở những nơi chưa thành lập được phòng công chứng thì Ủy ban nhân dân được thực hiện một số việc công chứng. Sau hơn 5 năm thực hiện (từ tháng 2/1991-5/1996) Nghị định 45/HĐBT, chúng ta đã thu được khá nhiều thành công trong việc tổ chức và hoạt động công chứng. Thể chế công chứng ở nước ta đã được hình thành và phát triển khá nhanh trên thực tế do gặp được môi trường thuận lợi, đó là cơ chế thị trường. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của cơ chế kinh tế thị trường ở nước ta, nhu cầu về giao kết dân sự, hợp đồng kinh tế,… của các tổ chức, cá nhân ngày càng tăng và có nhiều thay đổi liên quan đến hoạt động công chứng và Nghị định 45/HĐBT không còn đáp ứng được. Chính vì thế, ngày 18 tháng 5 năm 1996, Chính phủ ban hành Nghị định số 31/CP về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước thay thế cho Nghị định số 45/HĐBT, theo đó, Phòng công chứng thuộc Sở Tư pháp nhằm 8
chuyên môn hóa hoạt động công chứng và giảm tính trạng quá tải cho Ủy ban nhân dân. Ngày 03 tháng 10 năm 1996, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 411-TT/CC hướng dẫn thực hiện Nghị định 31/CP.Tuy nhiên, những văn bản này vừa quy định về công chứng, vừa quy định về chứng thực và sự phân biệt giữa công chứng và chứng thực là không rõ ràng. Do nhu cầu giao kết ngày càng phong phú, đa dạng về số lượng cũng như nội dung các lĩnh vực giao kết, nên Nghị định 31/CP đã bộc lệ nhiều điểm bất cập. Do đó, ngày 08 tháng 12 năm 2000, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ- CP về công chứng, chứng thực. Nghị định này quy định về phạm vi công chứng, chứng thực; tổ chức phòng công chứng; nguyên tắc hoạt động; trình tự thủ tục thực hiện việc công chứng, chứng thực; công tác chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. Cũng trong Nghị định này, thuật ngữ phòng công chứng đã được sử dụng để thay thế cho thuật ngữ phòng công chứng Nhà nước, góp phần vào yêu cầu quan trọng trong việc xã hội hóa hoạt động công chứng ở nước ta. Trước nhu cầu công chứng ngày càng lớn, để đáp ứng nhu cầu của những người yêu cầu công chứng và thực hiện hiệu quả hơn nữa chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng. Ngày 29 tháng 11 năm 2006, tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XI, Luật Công chứng đã được thông qua và có hiệu lực thi hành vào ngày 01 tháng 07 năm 2007. Theo Luật Công chứng 2006, công chứng viên được thừa nhận là một nghề, ghi nhận tổ chức hành nghề công chứng tư và công chứng viên chứng nhận các hợp đồng, giao dịch và không thực hiện các việc chứng thực như: sao y, chứng nhận chữ ký. Để góp phần vào việc thực hiện hoạt động công chứng tốt hơn, các văn bản hướng dẫn thi hành luật công chứng cũng lần lượt ra đời như Nghị định số 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18 tháng 5 năm 2007 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký giao về Phòng Tư pháp cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã; Nghị định số 02/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04 tháng 01 năm 2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng. 9
Trước yêu cầu thực tiễn của hoạt động công chứng và để tiếp tục thể chế hoá Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, tạo cơ sở pháp lý cho việc đẩy mạnh xã hội hoá hoạt động công chứng, đảm bảo thực hiện tốt các nghĩa vụ thành viên của Liên minh công chứng Quốc tế, Luật công chứng mới đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ bảy thông qua ngày 20/6/2014 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015 (sau đây gọi là Luật công chứng năm 2014). Để thực hiện Luật Công chứng đạt được những thành tựu trong quá trình phát triển của hoạt động công chứng, Chính phủ, Bộ Tư pháp đã ban hành các văn bản hướng dẫn dân chi tiết bao gồm: Nghị định 29/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng (có hiệu lực ngày 1/5/2015) về chuyển đổi Phòng công chứng thành Văn phòng công chứng; hợp nhất, sáp nhập, chuyển nhượng Văn phòng công chứng; chính sách ưu đãi đối với Văn phòng công chứng thành lập tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; điều kiện về trụ sở của Văn phòng công chứng; niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản; bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên và tổ chức xã hội – nghề nghiệp của công chứng viên; Thông tư số 06/2015/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng (có hiệu lực ngày 1/8/2015) về thủ tục đề nghị bổ nhiệm công chứng viên, đăng ký hành nghề, cấp Thẻ công chứng viên; đào tạo nghề công chứng, khoá bồi dưỡng nghề công chứng, bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng hàng năm; tổ chức và hoạt động công chứng; một số mẫu giấy tờ trong hoạt động công chứng. 1.1.1.2 Đặc điểm công chứng Hoạt động công chứng do công chứng viên thực hiện. Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó đã 10
được công chứng viên xác nhận. Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế, trong số đó có cả tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau, đó do, nếu không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà toà án không thể xác minh được. Đồng thời, công chứng viên cũng kiểm tra và xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch. Có hai loại hợp đồng giao dịch thực hiện hoạt động công chứng, đó là các loại hợp đồng giao dịch theo yêu cầu của pháp luật bắt buộc phải công chứng và các hợp đồng giao dịch do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợp đồng giao ý dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra. Như vậy có thể hiểu, Công chứng là hành vi của công chứng viên lập, chứng nhận tính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật. Văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ. 1.1.2 Tổ chức hành nghề công chứng Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật công chứng do Quốc hội Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bàn hành ngày 20/06/2014 [2] và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Tổ chức hành nghề công chứng thực hiện hai nghiệp vụ chính là công chứng và chứng thực. Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập; là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng. Tổ chức, hoạt động gồm các công chức, viên chức hưởng chế độ lương theo đơn vị sự nghiệp công lập và trưởng phòng Phòng công chứng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức. Thành lập do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo quy định tại Điều 20 Luật công chứng 2014 [40]: Căn cứ 11
vào nhu cầu công chứng tại địa phương, Sở Tư pháp chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Nội vụ xây dựng đề án thành lập Phòng công chứng trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật công chứng 2014 và Luật Doanh nghiệp. Văn phòng công chứng phải có từ hai công chứng viên hợp danh trở lên, văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn. Tổ chức hoạt động phải có từ hai công chứng viên hợp danh trở lên và không có thành viên góp vốn. Nếu như Trưởng Phòng công chứng được hình thành theo con đường bổ nhiệm thì Trường phòng Văn phòng công chứng do các thành viên hợp danh tự bầu, tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật liên quan về loại hình công ty hợp danh. Việc thành lập do các công chứng viên thành lập được quy định tại Điều 23 Luật công chứng 2014. Văn phòng công chứng phải có hồ sơ đề nghị thành lập Văn phòng công chứng gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. 1.2 Pháp luật về các giao dịch quyền sử dụng đất 1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, ví trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 12
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất con lại của bên nhận chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật). Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? Trả tiền một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản…). Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có). 1.2.2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho; Thực 13
hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.3 Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật. Thừa kế quyền sử dụng đất xảy ra người có quyền sử dụng đất mất đi để lại quyền sử dụng đất cho những người khác theo di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên Luật đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai 2003 [39], và Bộ luật Dân sự 2015 ra đời thay thế Bộ luật Dân sự 2005 đã có những quy định rõ hơn và thiết thực hơn về thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất, thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng giống như thừa kế các loại tài sản khác. Tuy nhiên thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn có những đặc điểm tương đối độc lập với thừa kế các loại tài sản khác: Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lí. Do vậy thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng không nằm ngoài nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở không cần phải có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp trồng cây nông nghiệp hằng năm, nuôi 14
trồng thủy hải sản. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, cá nhân có quyền sử dụng, khai thác đất ở chứ không có quyền chiếm hữu. Vì vậy, di sản thừa kế không phải là đất ở hay diện tích đất ở mà phải được hiểu là thừa kế quyền sử dụng đất ở. Hơn nữa đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, vì vậy việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất không những phải tuân theo qui định về thừa kế trong Bộ Luật Dân sự mà còn phải thỏa mãn các điều kiện về thừa kế quyền sử dụng đất ở theo qui định của Luật đất đai năm 2013. 1.2.4 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng vay thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên vay thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Trước hết, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể [45]: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Về hình thức, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì một bên trong hợp đồng thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp còn lại thì thời hiệu là 2 năm kế từ ngày hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập [45]. 15