Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:108

Thêm vào BST

Báo xấu

45
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------ LƯU THỊ LÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017- 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------ LƯU THỊ LÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017- 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên, năm 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Lưu Thị Lâm
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phan Đình Binh đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Vân Đồn, tháng 10 năm 2020 Tác giả Lưu Thị Lâm
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 1 LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................ vii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii DANH MỤC HÌNH ẢNH BIỂU ĐỒ .............................................................. ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài .......................................................... 3 3.1. Ý nghĩa lý luận ........................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn. ....................................................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất ............................ 4 1.1.2. Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 9 1.2. Cơ sở pháp lý: .......................................................................................... 11 1.2.1. Các văn bản pháp lý. ............................................................................. 11 1.2.2. Tổng quan về giấy chứng nhận ............................................................. 14 1.3. Cơ sở thực tiễn: ........................................................................................ 19 1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới ........................................................................................ 19 1.3.2.Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai 2013 ra đời................................................................................................................ 26 1.4. Các công trình nghiên cứu có liên quan. .................................................. 28 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 35
iv 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 35 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu:Phạm vi nghiên cứu: ......................................... 35 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu:.............................. Error! Bookmark not defined. 2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu: ....... Error! Bookmark not defined. 2 .2. Nội dung nghiên cứu: .............................................................................. 35 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. .................................................................................................... 35 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. .................................................................................................... 35 2.2.3. Thực trạng công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. ................................................................................................................ 36 2.2.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019. .................................................. 36 2.2.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên ........ 36 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 36 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập và thừa kế số liệu, tài liệu (Số liệu thứ cấp): ................................................................................................................. 36 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu từ người dân thông qua phiếu điều tra (Số liệu sơ cấp): ................................................................................. 37 2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu ............................ 37 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38 3.1.2. Điều kiện kinh tế và xã hội ................................................................... 45
v 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................................................... 50 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Vân Đồn ............................................ 50 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ......................................................................... 54 3.3. Thực trạng công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................................. 59 3.3.1. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 - 2019 theo số lượng hồ sơ ................................................................................ 59 3.3.2. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 - 2019 theo loại đất ............................................................................................ 68 3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019............................................................ 82 3.4.1. Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017-2019 ................................................ 82 3.4.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019 ................................................... 85 3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn .......................................................................................................... 88 3.5.1 Giải pháp cơ chế, chính sách đăng ký, cấp giấy chứng nhận ................ 88 3.5.2. Giải pháp về tài chính và cơ sở vật chất ............................................... 90 3.5.3. Một số giải pháp cụ thể ......................................................................... 90
vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 92 1. Kết luận ....................................................................................................... 92 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 95 PHỤC LỤC
vii DANH MỤC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TB Trung bình UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2020 ....................... 54 Bảng 3. 2: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm 2017 ................................................................................................................. 59 Bảng 3. 3: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm 2018 ................................................................................................................. 61 Bảng 3. 4: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm 2019 ................................................................................................................. 63 Bảng 3. 5: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 65 Bảng 3. 6: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 67 Bảng 3. 7: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm 2017 ......................................................................................... 68 Bảng 3. 8: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm 2018 ......................................................................................... 71 Bảng 3. 9: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn năm 2019 ......................................................................................... 73 Bảng 3. 10: Tổng hợp diện tích các loại đất được cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 – 2019........................................................... 77 Bảng 3. 11: Tổng hợp số lượng cấp GCN QSD đất của huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 80 Bảng 3. 12: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người dân trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2017-2019 .................................. 82 Bảng 3. 13: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn............................................................................ 86
ix DANH MỤC HÌNH ẢNH BIỂU ĐỒ Hình 1. 1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................. 11 Hình 3. 1: Sơ đồ vị trí huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............................. 38 Hình 3. 2: Cơ cấu diện tích đất nông nghiệp huyện Vân Đồn năm 2020 ....... 56 Hình 3. 3: Cơ cấu diện tích đất nông nghiệp huyện Vân Đồn năm 2020 ....... 58 Hình 3. 4: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn năm 2017 ......................................................................................................... 60 Hình 3. 5: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn năm 2018 ......................................................................................................... 62 Hình 3. 6: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn năm 2019 ......................................................................................................... 64 Hình 3. 7: Số lượng hồ sơ cần cấp và đã cấp GCN QSD đất huyện Vân Đồn giai đoạn năm 2017 - 2019 .............................................................................. 65 Hình 3. 8: Tổng diện tích được cấp GCN tại các đơn vị hành chính huyện Vân Đồn năm 2017 ................................................................................................. 69 Hình 3. 9: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh năm 2017 .................................................................................... 69 Hình 3. 10: Cơ cấu diện tích đất được cấp GCN theo đơn vị hành chính huyện Vân Đồn năm 2018 ......................................................................................... 72 Hình 3. 11: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn năm 2018 ................................................................................................................. 72 Hình 3. 12: Tổng diện tích được cấp GCN tại các đơn vị hành chính huyện Vân Đồn năm 2019 ......................................................................................... 74 Hình 3. 13: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn năm 2019 ................................................................................................................. 75 Hình 3. 14: Tổng diện tích được cấp GCN tại các đơn vị hành chính huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................... 78 Hình 3. 15: Cơ cấu diện tích các loại đất cấp GCN tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 78
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai còn đóng vai trò là nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân Như vậy, đất đai không chỉ là tài sản quý giá của quốc gia mà còn là tài sản của mỗi cá nhân trong xã hội. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ”. Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy nhà nước ta đã đặt ra những yêu cầu cấp thiết cho công tác quản lý đất đai. Trước yêu cầu cấp thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính (Điều 22). Thực chất đây là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập khu kinh tế - hành chính đặc biệt sẽ tạo nên sức hút cực lớn các khoản đầu tư trên địa bàn. Cụ
2 thể trong những năm gần đây, được sự quan tâm, chỉ đạo của Trung ương, của tỉnh, huyện Vân Đồn đã triển khai nhiều dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội. Trong đó có nhiều dự án đầu tư trọng điểm, có tính chất quan trọng, quyết định tới việc xây dựng thành công khu hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn. Song song với việc thực hiện các dự án, UBND huyện Vân Đồn cũng nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Qua đó, vừa đáp ứng được yêu cầu của nhà nước trong việc thống nhất quản lý đất đai, vừa tránh được sự chồng chéo, sử dụng đất sai mục đích, gây lãng phí, hủy hoại môi trường đất. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn đề về giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật… Để hiểu rõ thêm về vai trò, tầm quan trọng trong thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại hạn chế trong công tác này. Tôi xin lựa chọn nghiên cứu đề tài :“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn.
3 3. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa lý luận Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về pháp luật đăng ký và cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích các khái niệm và đặc điểm về đăng ký, cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ; luận giải cơ sở xây dựng chế định pháp luật này; phân tích cấu trúc của chế định đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành v.v. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn. Từ kết quả đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vân Đồn để đưa ra những đề xuất mang tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Qua đó đưa ra được giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy… Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Vân Đồn nói riêng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 1.1.1. 1. Khái niệm về đăng ký đất, tài sản gắn liền với đất: Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận trong Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Đạo Luật này giải thích về đăng ký đất đai như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” 1.1.1.2. Các hình thức đăng ký đất đai Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. * Đăng ký đất đai theo hình thức Một là, đăng ký đất đai trên giấy. Đây là hình thức đăng ký đất đai phổ biến thực hiện trong nhiều năm qua. Theo hình thức này, người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng ban đầu của thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v.v. Trên cơ sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng
5 đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận, đối chiếu, thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý. Hai là, đăng ký đất đai điện tử online. Đây là hình thức đăng ký đất đai hiện đại và mới được thực hiện ở nước ta. Theo hình thức này, người sử dụng đất thay vì trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) đăng ký thì họ truy cập vào trang Website của các cơ quan này để điền thông tin đất đai cần thiết vào mẫu form đăng ký. Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiện dụng và tiết kiệm thời gian, công sức cho người sử dụng đất. Hình thức đăng ký đất đai điện tử online góp phần vào việc xây dựng mô hình Chính phủ điện tử ở nước ta và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các địa phương. Theo Luật Đất đai năm 2013, hình thức đăng ký đất đai điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy có giá trị pháp lý như nhau. * Đăng ký đất đai theo nội dung Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Các trường hợp đăng ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu được hiểu là trường hợp người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; đất được giao quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký nay đăng ký lần đầu tiên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, đăng ký đất đai biến động. Đây là trường hợp người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc trong quá trình sử dụng đất có sự biến động (thay đổi) so với các thông tin đăng ký đất đai lần đầu thì họ phải đi đăng ký.
6 Các trường hợp đăng ký đất đai biến động được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. 1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai * Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính. * Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký [8]. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng
7 như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản (Lưu Vỹ Kỳ, 2019). * Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã. Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao. 1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai * Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định
8 các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… * Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. * Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như: - Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai - Công tác điều tra, đo đạc - Công tác giao đất, cho thuê đất - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Công tác phân hạng và định giá đất - Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
9 Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận, trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập Bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất… Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai 1.1.2. Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời kể từ khi ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và được kế thừa trong các đạo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013. Thuật ngữ này được giải thích trong các văn bản pháp luật, các sách, báo pháp lý cụ thể như sau: - Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. 1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Thông tư 23/2014/TT - BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu