Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014 -2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:67

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017, đồng thời đánh giá được hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất và đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý đối với doanh nghiệp thuê đất, để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014 -2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM BÙI ANH TUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM BÙI ANH TUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Bùi Anh Tuấn
ii LỜ I CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản Luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Lào Cai, Chi cục Thuế, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai và các doanh nghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày…. tháng…..năm 2018 Tác giả luận văn Bùi Anh Tuấn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜ I CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư ....... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 6 1.2. Khái quát về cho thuê đất ........................................................................... 8 1.2.1. Khái niệm và bản chất của cho thuê đất ................................................. 8 1.2.2. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ...... 10 1.2.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất ................................................................ 13 1.2.4. Mối quan hệ của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất........................................................................................ 16 1.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án..... 17 1.3. Tổng quan nghiên cứu về cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam ....... 18 1.3.1. Những nghiên cứu về cho thuê đất trên thê giới ................................... 18 1.3.2. Những nghiên cứu về cho thuê đất trong cả nước ................................ 22
iv CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25 2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27 2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu .............................................. 27 2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu ................................... 28 2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 29 3.1. Thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................ 29 3.1.1. Quy trình cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................ 29 3.1.2. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................... 31 3.2. Đánh giá tình hình sử dụng và quản lí đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ................................................................................. 39 3.2.1. Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai.................................. 39 3.3.2. Công tác quản lí việc sử dụng đất của các doanh nghiệp sau khi được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017........................................................................................................ 41
v 3.3. Đánh giá hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ................................... 42 3.3.1. Hiệu quả kinh tế của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 .................................................. 42 3.3.2. Hiệu quả xã hội của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 .................................................. 43 3.3.3. Hiệu quả môi trường của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ............................................ 44 3.4. Tồn tại, nguyên nhân và giải pháp tăng cường việc quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017................................................................... 45 3.4.1. Những tồn tại, hạn chế của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ............... 45 3.4.2. Giải pháp tăng cường việc quản lý công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ......... 47 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 50 1. Kết luận ....................................................................................................... 50 2. Đề nghị ........................................................................................................ 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 52 PHỤ LỤC
vi DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT BVMT : Bảo vệ môi trường CP : Cổ phần GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm nội địa (Gross Domestic Product) GPMB : Giải phóng mặt bằng MTV : Một thành viên NĐ : Nghị định TNHH : Trách nhiệm Hữu hạn TNMT : Tài nguyên Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân XD : Xây dựng WTO : Tổ chức Thương mại Thế giới (World Trade Organnization
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 ........................................................................ 31 Bảng 3.2. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2015 ........................................................................ 32 Bảng 3.3. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2016 ........................................................................ 33 Bảng 3.4. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2017 ........................................................................ 34 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ....................... 36 Bảng 3.6. Tình hình sử dụng đất được Nhà nước cho thuê giai đoạn 2014-2017 .................................................................................... 40 Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất theo mục đích được thuê của các tổ chức giai đoạn 2014-2017............................................................ 40 Bảng 3.8. Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức thuê đất giai đoạn 2014 -2017...................................................... 41 Bảng 3.9: Đánh giá hiệu quả kinh tế công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017............ 43 Bảng 3.10. Số lao động và thu nhập bình quân trong một số doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2017 ......... 44
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu diện tích đất được thuê trong giai đoạn 2014 - 2017.......... 37
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các doanh nghiệp) còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất… Để kịp thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 và Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010. Đánh giá việc sử dụng đất của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần hoàn thiện chính sách quản lý và sử dụng đất. Tháng 11/2004, thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số 195 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn người, với 17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã. Cho đến hôm nay, thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường, xã với tổng diện tích 22.967,20 ha, dân số trên 100.000 người. Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội. Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh
2 chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh. Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai, đặc biệt công tác cho thuê đất để thực hiện dự án đã từng bước đi vào nề nếp góp phần ổn định tình hình kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh trật tự. Bên cạnh những cố gắng, kết quả đạt được, sự chỉ đạo, điều hành vẫn còn nhiều yếu kém: công tác quản lý đất đai ở một số nơi bị buông lỏng (quy hoạch treo, chậm thực hiện dự án, quy hoạch không đồng bộ, tính khả thi chưa cao, không ổn định; công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều trường hợp thiếu công khai, dân chủ; công tác cho thuê đất và sử dụng đất ở một số địa phương còn nhiều bất cấp dẫn đến tình trạng giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, đất để hoang hoá ...) dẫn đến hiệu quả sử dụng đất không cao. Vì vậy, việc đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết hiện nay. Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được bảo đảm chặt chẽ, tránh lãng phí tài nguyên đất, việc khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014 -2017”. 2. Mục tiêu của đề tài Đánh giá được thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017, đồng thời đánh giá được hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất và đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý đối với doanh nghiệp thuê đất, để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với tài nguyên đất của thành phố Lào Cai. Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các địa phương có điều kiện tương đồng trên địa bàn Tỉnh Lào Cai. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác cho thuê đất để từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại để tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại địa phương.
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư 1.1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và việc cho thuê đất Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 1.1.1.2. Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất - Đối với nhà nước: Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Thông qua việc cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất. Thông qua giao cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì cho thuê đất là một hình thức phân phối đất. Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
5 - Đối với người sử dụng đất: Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp. - Đối với các dự án đầu tư: Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. 1.1.1.3. Tổ chức sử dụng đất - Khái niệm về tổ chức sử dụng đất Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm: + Các tổ chức trong nước + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao + Tổ chức sự nghiệp công lập + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - Loại hình tổ chức sử dụng đất Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất.
6 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 1.1.2.1. Các văn bản luật - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58); - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54); - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 2, thông qua ngày 29/12/1987 ban hành Luật Đất đai năm 1987; khoá IX, kỳ hợp thứ 3, thông qua ngày 14/7/1993 ban hành Luật Đất đai năm 1993; khoá X, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 02/12/1998 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; khoá X, kỳ họp thứ 9, thông qua ngày 29/6/2001 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001; khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 26/11/2003 ban hành Luật Đất đai năm 2003 (quy định từ Điều 109-112); khoá XII, kỳ họp thứ 5, thông qua ngày 18/6/2009 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở và Luật Đất đai; khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/11/2013 ban hành Luật Đất đai 2013 (quy định từ Điều 173-178); - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005; - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 10, thông qua ngày 29/11/2006 ban hành Luật quản lý Thuế; - Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 17/6/2010 ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. 1.1.2.2. Các văn bản dưới luật - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
7 - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/22014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND 21/8/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, bổ sung và đính chính Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 09/4/2015 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định số 47/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục và thời gian các bước thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
8 Trên địa bàn thành phố Lào Cai nói riêng, Sau nhiều năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nền nếp, trong đó công tác cho thuê đất chiếm phần lớn công việc có liên quan đến lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai vẫn còn những hạn chế; tiềm năng đất đai chưa phát huy hết; hiệu quả sử dụng đất đai chưa cao. Việc nghiên cứu triển khai thực hiện tốt Luật đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh nhà. 1.2. Khái quát về cho thuê đất 1.2.1. Khái niệm và bản chất của cho thuê đất 1.2.2.1. Khái niệm Luật Đất đai 2013 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể cho thuê đất “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.2.2. Bản chất của cho thuê đất Điều 4 Luật Đất đai 2013 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê.
9 1.2.2.3. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất a. Đối với nhà nước Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai [5]. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội [11]. Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. b. Đối với người sử dụng đất Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.
10 Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…[11]. c. Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. 1.2.2. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1.2.2.1. Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [11], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.