Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:98

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía Tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018 có đúng với luật pháp hay không. Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá thực hiện đầy đủ, hợp pháp các công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI KHẮC NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC CÁC XÃ PHÍA TÂY HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HOÁ GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI KHẮC NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC CÁC XÃ PHÍA TÂY HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HOÁ GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của bản thân dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và khảo sát tình hình thực tiễn dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Đàm Xuân Vận. Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là chính xác, trung thực, các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Các số liệu trích dẫn trong quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Bùi Khắc Nam Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn này hoàn thành là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu lý luận ở nhà trường, lĩnh hội kiến thức từ các thầy, cô giáo và thực hiện nhiệm vụ thực tiễn công tác chuyên môn tại cơ quan, đơn vị. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đàm Xuân Vận người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo (Sau Đại học), khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Triệu Sơn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Triệu Sơn, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Cơ sở hạ tầng, Phòng thống kê huyện Triệu Sơn, Chi cục Thuế huyện Triệu Sơn, các cán bộ địa chính của 10 xã, phía tây huyện Triệu Sơn cùng tất cả cán bộ và nhân dân các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, tư liệu, số liệu giúp tôi hoàn thành luận văn này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Bùi Khắc Nam Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................3 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................3 1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................5 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................10 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................................................10 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................14 1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .....................18 1.2.4. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ...........20 1.2.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ....................22 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................33 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................33 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................34 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................34 2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ....................................................................................34 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phía tây huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2016 - 2018 .....................................................................34 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý .....................................................................................34 2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn ............................34 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................34 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp. ...............................................34 2.4.2. Phương pháp chọn hộ điều tra.........................................................................35 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................35 2.4.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp ......................................................................36 2.4.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................36 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Triệu Sơn ........................................................................................................37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên ................................37 3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .........................................39 Thực trạng phát triển hạ tầng ....................................................................................40 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018 .......................................42 3.1.4. Tình hình công tác quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn .................................48 3.2. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực phía tây của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ........................................58 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dung ̣ đất 10 xã khu vực phía tây của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 .............................................................58 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm ........................................60 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía Tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất ........................................62 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý ................................................................................................64 3.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn .64 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất..67 3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực phía tây huyện Triệu Sơn ..................................................................................................75 3.4.1. Khó khăn, tồn tại .............................................................................................75 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ....................................................................................77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................80 1. Kết luận .................................................................................................................80 2. Đề nghị ..................................................................................................................81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........................43 Bảng 3.2. Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Triệu Sơn năm 2018 ...................44 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Triệu Sơn năm 2018 ......47 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........48 Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của huyện Triệu Sơn đến năm 2018 .................................................................................................52 Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 201859 Bảng 3.7. Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo thời gian tại 10 xã phía tây khu vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018..............................61 Bảng 3.8. Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo loại đất tại khu vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 .............................................................63 Bảng 3.9. Sự hiểu biết chung của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...... 68 Bảng 3.10. Sự hiểu biết của người dân về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất...... 70 Bảng 3.12. Sự hiểu biết của người dân về thuế và lệ phí chuyển nhượng QSD đất .72 Bảng 3.13. Tổng hợp cung sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Khu vực nghiên cứu ..................................................................................33 Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Triệu Sơn ....... 44 Hình 3.2: Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính tại 10 xã phía tây khu vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018.................59 Hình 3.3: Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo thời gian tại 10 xã khu vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016-2018 ....................................................61 Hình 3.4: Cơ cấu loại đất chuyển nhượng QSD đất theo loại đất tại khu vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ..................................................63 Hình 3.5: Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSD đất phân theo nhóm đối tượng điều tra .....................................................................................74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC VIẾT TẮT 1. QSDĐ: Quyền sử dụng đất 2. QĐ-BTNMT: Quyết định-Bộ tài nguyên môi trường 3. QĐ-UBND: Quyết định-Ủy Ban Nhân Dân 4. CHXHCNVN: Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 5. GCN: Giấy chứng nhận 6. HDBT: Hội đồng bộ trưởng 7. VPDKQSDĐ: Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất 8. TT-BTNMT: Thông tư-Bộ tài nguyên môi trường 9. HDND: Hội đồng nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Luật Đất đai 2003 đã quy định: “Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Đối với nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngay từ bộ Luật Đất đai đẩu tiên ra đời năm 1987 đã quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Từ đó Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo các hình thức cụ thể từng trường hợp như Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng đất…; ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003, Luật Đất đai 2013 cùng những văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp nhằm giúp cho người sử dụng đất hiểu rõ và thực hiện theo quy định, phát huy quyền cũng như thực hiện tốt nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vào nề nếp, hệ thống. Tuy nhiên, bên cạnh việc chấp hành những quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành thì do nhận thức một cách cơ hội của một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất đối với những lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân trong việc chuyển quyền sử dụng đất không theo quy định của pháp luật làm ảnh hưởng lớn đến quyền của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc tìm hiểu, đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất để đưa ra những định hướng, giải pháp thiết thực trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các địa phương là vấn đề bức thiết hiện nay. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 Huyện Triệu Sơn là một trong những địa phương công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện khá tốt trong tỉnh Thanh Hoá, tuy nhiên cùng với sự phát triển của xã hội, công nghiệp hoá, hiện đại hoá mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu chuyển dịch cơ cấu cũng như chủ sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ và phức tạp, gây áp lực ngày càng lớn cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Xuất phát từ thực tiễn nói trên, với sự hướng dẫn của PGS.TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía Tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018 có đúng với luật pháp hay không. - Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về chuyển nhượng quyền sử dụng đất các xã phía Tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018 - Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá thực hiện đầy đủ, hợp pháp các công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3. Ý nghĩa của đề tài Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá Xác định thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Bộ Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Trong quá trình sử dụng đất, thì luôn có sự biến động về chủ sử dụng đất, loại hình sử dụng đất… do chuyển QSDĐ. Kể từ ngày 18/12/1980, khi Hiến pháp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 đầu tiên ở Việt Nam có hiệu lực cho đến ngày 29/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên ở Việt Nam ra đời quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai thì việc chuyển QSDĐ cũng chỉ dừng ở mức độ chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư tên đất được giao, đất đai chưa được tham gia vào thị trường hàng hoá, bởi tại Điều 5 của Luật đã nêu rõ: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Hiến pháp 1992 ra đời, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển QSDĐ. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá, QSDĐ được tham gia thị trường hàng hoá, được trao đổi thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì thị trường QSDĐ cũng ngày một nâng cao đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, từ đó Luật Đất đai cũng lần lượt được ra đời, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý phù hợp với yêu cầu đặt ra, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung và việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDD là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDD. Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Luật Đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [Luật đất đai năm 2013] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 không có hình thức chuyển quyền sử dụng đất này. Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Các văn bản Luật - Hiến pháp năm 2013; - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009. - Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. - Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 - Bộ luật dân sự ngày 24/11/2015 có hiệu lực ngày 01/01/2017 1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật * Một số Nghị định của Chính phủ: - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị. - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. * Một số thông tư hướng dẫn: - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư 26/2014/TT-BTNMT ngày 28/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành Quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể . - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố các thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký; - Công văn số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và hồ sơ, trình tự, thủ tục luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tuớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. -Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài Chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. - Quyết định 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 1.1.2.3. Các văn bản của UBND tỉnh Thanh Hoá - Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 2890/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 3427/2016/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 về việc công bố thủ tục hành chính được chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 638/2017/QĐ-UBND ngày 01/3/2017 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 320/2018/QĐ-UBND ngày 24/1/2018 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDĐ là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn