Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2016 - 2018. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------- VÕ THỊ HƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- VÕ THỊ HƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả Võ Thị Hường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành - người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo và các phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo 33 thị trấn và xã trực thuộc huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này. Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Võ Thị Hường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất ....................... 4 1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 10 1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 11 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17 1.3. Tổng quan các công trình nghiên cứu ...................................................... 20 1.3.1 Các nghiên cứu trên thế giới .................................................................. 20 1.3.2 Các công trình nghiên cứu trong nước ................................................... 23 Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 26 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 26 2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................... 27 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 29 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 30 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đô Lương ................................................................................. 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 31 3.1.3. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đô Lương ........................ 32 3.1.4 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của huyện Đô Lương ............ 34 3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 35 3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô Lương so với quy định trong pháp luật Đất đai .......................................................... 35 3.2.2. Đánh giá thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương so với pháp luật đất đai ............................................ 38 3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 .............................. 47 3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 ............................................... 47 3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 .......................................................... 51 3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 ........................................................................... 56 3.3.4. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018 của người dân .................. 60 3.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016 - 2018 ................................. 61 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại huyện Đô Lương .................................................................... 64 3.4.1 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016- 2018 ................................................................................................................. 64 3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật................................... 66 3.4.3 Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính ..................................................... 67 3.4.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................ 68 3.4.5 Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực tuyến, cải cách dịch vụ công về đất đai ..................................................................... 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72 PHỤ LỤC .......................................................................................................... 1 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN.................................................................... 1 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ Viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐS : Bất động sản BĐĐC : Bản đồ địa chính BLDS : Bộ luật dân sự BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường CMND : Chứng minh nhân dân CT : Chỉ thị ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai ĐK : Đăng ký GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC : Hồ sơ địa chính HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ/CP : Nghị định của Chính phủ NQ/HĐND : Nghị quyết của Hội đồng nhân dân QĐ-UBND : Quyết định của Ủy ban nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TTBĐS : Thị trường bất động sản TT-BTNMT : Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường TT-BTC : Thông tư của Bộ Tài chính TTHC : Thủ tục hành chính UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Nội dung bảng Trang Bảng 3. 1: Tốc độ tăng trưởng và thu nhập bình quân huyện Đô Lương 28 Bảng 3. 2: Cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai đoạn 2015-2018 29 Bảng 3. 3: Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đô Lương 29 Bảng 3. 4: Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng 32 đất tại huyện Đô Lương so với quy định trong pháp luật Đất đai Bảng 3. 5: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Đô Lương 45 giai đoạn 2016-2018 Bảng 3. 6: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại địa bàn 47 điều tra từ 2016 - 2018 Bảng 3. 7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Đô 50 Lương giai đoạn 2016-2018 Bảng 3. 8: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra 51 giai đoạn 2016 – 2018 Bảng 3. 9: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Đô Lương giai 54 đoạn 2016-2018 Bảng 3. 10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai 55 đoạn 2016 -2018 Bảng 3.11. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, 58 thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Nội dung hình Trang Hình 3. 1: Bản đồ huyện Đô Lương 27 Hình 3.2. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 38 QSDĐ theo quy định pháp luật Hình 3.3. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 38 QSDĐ tại huyện Đô Lương Hình 3. 4: Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ 43 chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam 2013). Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội nghị cũng khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012). Đô Lương ở phía Tây tỉnh Nghệ An, cách huyện Đô Lương khoảng 60 km về hướng Tây Bắc, gồm 33 đơn vị hành chính (32 xã và 1 thị trấn) với tổng diện tích đất tự nhiên là 35.557,96 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 26.154,06 ha. Huyện Đô Lương đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp đang phát triển
2 mạnh. Vì huyện đang trong quá trình phát triển nên tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đô Lương có nhiều lợi thế cho phát triển nông nghiệp, tuy nhiên hiện nay chưa sử dụng đúng tiềm năng và khai thác có hiệu quả đối với đất đai. Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại Đô Lương đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn huyện. Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2016 - 2018. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp chúng ta vận dụng được kiến thức đã học vào thực tế.
3 Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho sẽ chúng ta hiểu rõ hơn về việc thực hiện các QSDĐ tại huyện Đô Lương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện việc thực hiện các QSDĐ trong thời gian tiếp theo.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất 1.1.1.1. Khái niệm Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 1.1.1.2. Phân loại Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai loại: ● Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: - Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. ● Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
5 - Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” - Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
6 nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. 1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai ● Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, huyện trực thuộc TW, huyện thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, xã, thị trấn là bộ phận địa chính. * Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và
7 nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản. Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã. Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao. 1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai ● Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định): “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
8 khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… ● Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. ● Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:
9 - Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai - Công tác điều tra, đo đạc - Công tác giao đất, cho thuê đất - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Công tác phân hạng và định giá đất - Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất… Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, xã, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân,
10 các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. 1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1. Khái niệm Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” 1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với