Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. Đồng thời đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả được tốt hơn. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TIẾN TÒNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TIẾN TÒNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Nguyễn Tiến Tòng
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Quý giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thuế thành phố và UBND các phường xã trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Quảng Ninh, tháng ….. năm 2020 Tác giả Nguyễn Tiến Tòng
iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐVT Đơn vị tính HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp THCS Trung học cơ sở UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .........................................................................................................0 LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ iii MỤC LỤC ...................................................................................................................iv DANH MỤC BẢNG................................................................................................. vii DANH MỤC HÌNH .....................................................................................................ix MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ...................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn: ...................................................................................................3 Chương 1:TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................4 1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.........................................4 1.1.1. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ..........................................4 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...........................................................4 1.1.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.........................................7 1.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .....................................................10 1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .......................................12 1.3. Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam ...................................................................15 1.3.1. Trên thế giới ......................................................................................................15 1.3.2. Ở Việt Nam .......................................................................................................20 1.3.3.Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của một số nước ......................................................................................25 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....27 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................27
v 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................27 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .......................................................................27 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu .........................................................................................27 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................27 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................27 2.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................29 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ...............................................................29 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 29 2.4.3. Phương pháp tổng hợp ......................................................................................30 PHẦN 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..........................................31 3.1. Tình hình chung thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh.......................................31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng thành phố Cẩm Phả ............31 3.1.2. Tình hình công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Cẩm Phả ..............37 3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................45 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền theo các hình thức .........................................45 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian (giai đoạn 2016 – 2018) ..............................................................................................59 3.2.3.Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 -2018 ..................................................................................................65 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí ....................................66 3.3.1. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về những quy định chung của chuyển QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả .......................................66 3.3.2. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................67 3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. .................................................................................................................75 3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. .........76
vi 3.5. Thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả .................................................................................78 3.5.1. Thuận lợi ...........................................................................................................78 3.5.2. Khó khăn ...........................................................................................................79 3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...........................................................................80 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................82 1. Kết luận ...................................................................................................................82 2. Đề nghị ....................................................................................................................83 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................84
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả năm 2018 .......................44 Bảng 3.2. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018 ......................46 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018 ...............47 Bảng 3.4. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 .........49 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 ......................50 Bảng 3.6. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 - 2018 .............................................52 Bảng 3.7. Kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức giai đoạn 2016 - 2018 ............57 Bảng 3.8. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả năm 2016 .................................................................59 Bảng 3.9. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả năm 2017 .................................................................60 Bảng 3.10. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả năm 2018 .................................................................62 Bảng 3.11. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả giai đoạn 2016 - 2018 ..................................................................63 Bảng 3.12. Kết quả chuyển QSDĐ theo loại đất giai đoạn 2016 - 2018 ....................65 Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về những quy định chung của chuyển QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả ............................67 Bảng 3.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về những hình thức chuyển đổi QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả .................................68 Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả .....................................70 Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về hình thức thừa kế QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả ..................................................71 Bảng 3.17. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về hình thức tặng cho QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả ................................................72 Bảng 3.18. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về hình thức góp vốn bằng QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả ........................................74
viii Bảng 3.19. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất...........................................................................................76 Bảng 3.20: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất...........................................................................................77
ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả ......................................................31 Hình 3.2. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2016 – 2018 ......................46 Hình 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018 ...............48 Hình 3.4. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 ..........50 Hình 3.5. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018.......................51 Hình 3.6. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 - 2018 .................................................................53 Hình 3.7. Kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức giai đoạn 2016 - 2018 .............58 Hình 3.8. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 - 2018 .................................................................64 Hình 3.9. Kết quả chuyển QSDĐ theo loại đất giai đoạn 2016 - 2018 ......................65
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó là điều kiện tồn tại, phát triển; là môi trường sống, lao động của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Nhưng đất đai lại là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng và diện tích nên nó vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia. Vì vậy việc quản lý, sử dụng tốt đất đai luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của mỗi nước từ trước đến nay. Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cho sinh hoạt của người dân ngày càng lớn. Trong điều kiện quỹ đất có hạn, nhu cầu sử dụng đất lại gia tăng mạnh đã làm cho các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng sôi động và phổ biến trong các giao dịch dân sự và thương mại. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất nên Nhà nước luôn quan tâm đến công tác quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản làm hàng lang pháp lý cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì vậy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt Nam trong những năm gần đây đã và đang dần vận hành theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước về lĩnh vực quản lý đất đai, điều này đòi hỏi chúng ta phải tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của vấn đề chuyển quyền sử dụng đất cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Cẩm Phả là một thành phố mới được thành lập nên nhu cầu về quỹ đất để phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuất và đời sống sinh hoạt đang gia tăng mạnh mẽ. Thành phố đã thực hiện nhiều dự án san lấp, lấn biển nhằm tăng quỹ đất cho quy hoạch nhiều khu dân cư, mở rộng giao thông đô
2 thị,... Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng đất trong những năm gần đây ngày càng sôi động, nhộn nhịp hơn. Song song với sự phát triển mạnh mẽ, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phố Cẩm Phả, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. - Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 – 2018. - Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý. - Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả được tốt hơn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn: - Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với những vấn đề nghiên cứu. Đồng thời giúp Nhà nước quản lý tốt các giao dịch về đất đai từ đó giảm khiếu kiện, giảm các giao dịch trái phép về đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
4 Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, Luật đất đai, (2013). Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Cụ thể như sau: 1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất,
5 nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. 1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất Nguyễn Thị Lợi, (2007). Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.
6 - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2015). 1.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. - Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: - Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, Luật đất đai, (2013). - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. 1.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này
7 Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiên trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2007). 1.1.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật đất đai 2013) cho biết: + Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. - Đất không có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất + Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. + Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, , góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận
8 quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013. 1.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 190, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều 179 của Luật đất đai 2013. b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
9 c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này. d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ. g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nha nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. h) Tổ chức kinh tế, tổ chức chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất. i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định. k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;