Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:80

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của luận văn là đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 – 2019. Đồng thời xác định được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LUYẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LUYẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Hà Xuân Linh Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu nghiêm túc của cá nhân tôi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu các văn bản pháp lý, kiến thức chuyên môn, điều tra nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn, phân tích số liệu và đặc biệt dưới sự hướng dẫn khoa học của thầy giáo TS. Hà Xuân Linh. Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi “Hội đồng Đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản lý đất đai” Tác giả luận văn Nguyễn Thị Luyến
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Hà Xuân Linh, Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý, giúp đỡ chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Luyến
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ................................................. 4 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 4 1.1.3. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ................................... 6 1.1.4. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất .......................... 7 1.1.5. Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất .................................. 8 1.1.6. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ................................................ 9 1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 11 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 20 1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .................................................................................................................... 20 1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ............................... 22 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 22 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ...................... 22 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam ................................................. 26 1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .................. 27 1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất................ 27
iv 1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ................ 28 1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ................... 28 1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.......................................... 29 1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 30 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 36 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 36 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 36 2.3. Địa điểm, thời gian tiến hành ................................................................... 36 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36 2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ ....... 36 2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 36 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ................................ 37 2.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................... 37 2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ............................................................................................................. 37 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 37 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 37 2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 37 2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................... 38 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................... 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 39 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42 3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ............................. 47 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................................... 55
v 3.2.1. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 55 3.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 – 2019 ..................................................................................... 55 3.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017– 2019 .. 56 3.2.4. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined. 3.2.5. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ........................................ 57 3.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 58 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ và các yếu tố ảnh hưởng ......................................................................................................................... 59 3.3.1. Sự hiểu biết của người dân trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ................................................................................... 60 3.3.2. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................................................................... 62 3.3.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ....................................... 64 3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ.............................. 64 3.4.1 Thuận lợi ................................................................................................ 64 3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 65 3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................................................................... 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 68 1. Kết luận ....................................................................................................... 68 2. Đề nghị ........................................................................................................ 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2019 ........................ 48 Bảng 3.2. Biến động đất đai huyện Đồng Hỷ năm 2017 – 2019 .................... 53 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................................... 55 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019............................................................................................................... 56 Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ...................... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 57 Bảng 3.7. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ...................................... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.8. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ của người dân ......................................................................................................... 60 Bảng 3.9. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 60 Bảng 3.10. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 62
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
2 Đồng Hỷ là một huyện Trung du miền núi phía Đông Bắc của tỉnh Thái Nguyên, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 3 Km, địa bàn huyện nằm tiếp giáp với Thành phố Thái Nguyên, gần các trung tâm văn hóa giáo dục, các khu công nghiệp, có đường quốc lộ 1B đi qua, nên chịu sự tác động lớn về giao lưu trong lĩnh vực kinh tế xã hội. Song song với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí sử dụng đất, do đó cần thực hiện tốt hơn những công tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác chuyển quyền sử dụng đất. Để thị trường bất động sản (BĐS) chuyển quyền sử dụng đất phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 – 2019; Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ Xác định được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.
3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện luật Đất đai 2013 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01/07/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia”.Như vậy đến khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền là:chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành các hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
5 Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này. * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
6 Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. * Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 1.1.3. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:
7 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật đất đai năm 2013. 1.1.4. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. - Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
8 1.1.5. Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Điều 167 luật đất đai 2013 quy định: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. 2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng
9 hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. 1.1.6. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ Điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
10 tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; - Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
11 nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; - Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này. 1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 1.1.7.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
12 Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng (Luật đất đai, 2013).. 1.1.7.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm: - Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; - Dự thảo hợp đồng (nếu có); - Bản sao giấy tờ tuỳ thân; - Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có. Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất; Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định. Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây: