Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:76

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên địa bàn huyện Thanh Thuỷ để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THANH TÚ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH THỦY, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THANH TÚ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH THỦY, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được công bố, các website. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi. Tác giả luận văn Bùi Thanh Tú
ii LỜI CẢM ƠN Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó. Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập và làm đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Thanh Thủy, các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Thủy, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại hai khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này. Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn. Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Bùi Thanh Tú
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 1 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ................................................................................. 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3 1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 4 1.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 6 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 6 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 6 1.2.2. Một số quy định về chuyển QSDĐ ................................................................... 9 1.2.3. Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng trên địa bàn huyện Thanh Thủy ..................................................................... 13 1.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu ........................... 20 1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam ............................................................. 20 1.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Phú Thọ .................................................... 20 1.3.3. Tình hình chuyển QSDĐ của huyện Thanh Thủy .......................................... 21 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 22 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 22 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 22
iv 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 22 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 22 2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ .......................................................................................................... 22 2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017 ................................. 22 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về chuyển quyền sử dụng đất................................................................ 23 2.3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu ............. 23 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 23 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 23 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 23 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................... 23 2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .................................................... 24 2.4.5. Phương pháp so sánh....................................................................................... 24 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 25 3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ .......................................................................................................... 25 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy........... 25 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy - Tỉnh Phú Thọ...... 29 3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ................................................... 35 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ....................................... 35 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 ................................................... 35 3.2.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ............................................................ 37
v 3.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018 ..................................................................39 3.2.5. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 ....................................... 40 3.2.6. Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017................... 41 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về công tác chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 42 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ............................. 43 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................ 44 3.3.2.1.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSD đất...............................................................49 3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy..... 54 3.4.1. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy ..................................................................... 54 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Thủy.......................................................... 56 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 58 1. Kết luận ................................................................................................................. 58 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 60 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CMND : Chứng minh nhân dân GCN : Giấy chứng nhận KT-XH : Kinh tế - Xã hội QL,TL : Quốc lộ, Tỉnh lộ QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình UBND : Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH Bảng Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Thủy năm 2016 .......................... 29 Bảng 3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017....................... 36 Bảng 3.3. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017 ....................................................... 38 Bảng 3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 39 Bảng 3.5. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ................ 43 Bảng 3.6. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất .......................................... 45 Bảng 3.7. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................... 47 Bảng 3.8. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất ........................................... 49 Bảng 3.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất .............................................. 51 Bảng 3.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................... 53 Hình Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Thanh Thủy ............................................... 26 Hình 3.2. Biểu đồ kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền SDĐ trong giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................ 41
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” [21] Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên chúng ta phải có biện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao, phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạng mẽ và những phát sinh trong quá trình quản lý phức tạp, với việc gia tăng dân số về số lượng cũng như chất lượng. Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, việc đô thị hóa tại huyện Thanh Thuỷ, tỉnh Phú Thọ cũng diễn ra rất nhanh chóng và mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị không ngừng được củng cố phát triển kéo theo việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thuỷ ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp. Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm nắm bắt và khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện trình tự thủ. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Xuất phát từ vấn đề đó em chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên địa bàn huyện Thanh Thuỷ để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương.
2 - Đánh giá thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số liệu điều tra tại huyện Thanh Thuỷ giai đoạn 2014-2017. - Đánh giá đúng thực trạng, đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu 3.1. Ý nghĩa khoa học Làm rõ những quy định của Luật đất đai và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển QSDĐ, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Ý nghĩa trong thực tiễn: Giúp học viên nẵm rõ hơn về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy trong thời gian tiếp theo
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước [32]. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ [33]. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triên. Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003 [34]. Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay [8]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
4 - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước - Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005. - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Nghị Định 01/2017NĐ-CP. - TT 33/TT- BTNVMT 1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Phú Thọ - Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 15/07/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
5 và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ - Quyết định số 44/2013/QĐ-UBND ngày 26/04/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 42/QĐ-UBND ngày 12/12/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 51/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Nghệ quy định về việc giao đất ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 05/10/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 23/11/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 73/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định 132/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về bảng giá đất giai đoạn từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
6 1.1.3. Cơ sở thực tiễn Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển KT-XH. Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Huyện Thanh Thủy có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các ngành, lĩnh vực KT-XH, an ninh quốc phòng cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển KT-XH nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng nhằm giúp thay đổi bộ mặt của huyện Thanh Thủy trong tương lai. 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) [21].
7 1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [22]. 1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22]. 1.2.1.3. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội [22]. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;
8 + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột [18].[23]. 1.2.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này (PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [22]. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [23]. 1.2.1.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận [22]. Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
9 1.2.2. Một số quy định về chuyển QSDĐ 1.2.2.1. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ * Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [7]: + Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau: - Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó; - Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất. + Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền SDĐ được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. + Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật. + Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
10 qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. + Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. * Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013 [21] + Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có GCN QSDĐ. Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN QSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. + Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.2.2.2. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian SDĐ còn lại của thời hạn SDĐ trước khi chuyển QSDĐ.
11 - Người nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 128, Luật Đất đai 2013) [21]. 1.2.2.3. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Ngoài bốn điều kiện cơ bản để thực hiện chuyển QSDĐ đã nêu ở trên, người SDĐ khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải lưu ý một số điều sau: * Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ [7],[21]. * Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 191, Luật Đất đai 2013) [21]. * Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện: + Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện