Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được thực trạng và kết quả hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018 nhằm đánh giá những kết quả đã đạt được, những hạn chế tồn tại và từ đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện hơn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––– TRẦN VĂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VỤ BẢN, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN TỪ 01/7/2014 - 31/12/2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––– TRẦN VĂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VỤ BẢN, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN TỪ 01/7/2014 – 31/12/2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8. 85. 01. 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được công bố, các website. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi. Tác giả luận văn Trần Văn Cường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó. Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập và làm đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Vụ Bản, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vụ Bản, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này. Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn. Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Thái Nguyên, ngày …. tháng 6 năm 2019 Tác giả luận văn Trần Văn Cường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5 1.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 9 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 10 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 10 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 14 1.2.3. Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định........................................... 21 1.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu ................. 28 1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam ................................................... 28 1.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Nam Định ....................................... 29 1.3.3. Tình hình chuyển QSDĐ của huyện Vụ Bản. ....................................... 30 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 32 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 32 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 32 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định ................................................................................................ 33 2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Vụ Bản giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến 31/12/2018......................................................... 33 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về chuyển quyền sử dụng đất................................................................... 33 2.3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu. .... 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 33 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 34 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 34 2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................... 34 2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 35 2.4.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 35 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36 3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định ....................................................................................................... 36 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vụ Bản ........ 36 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định ... 47 3.1.3. Những biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của huyện Vụ Bản năm 2018 so với các năm 2017, 2016, 2015 và 2014 ....................... 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.1.4. Tình hình quản lý đất đai của huyện Vụ Bản........................................ 53 3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ................................................... 58 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ............................................. 58 3.2.2.Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ................................ 59 3.2.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018; ................................................ 60 3.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến năm 31/12/2018 ......................................................... 62 3.2.5. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ......................... 64 3.2.6. Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ....................................................................................................... 64 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về công tác chuyển quyền sử dụng đất......................................... 66 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .............................. 67 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................ 69 3.3.3. Tổng hợp, phân tích và đánh giá về sự hiểu biết của các đối tượng tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDDĐ ..................... 79 3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản. ................................................................................................ 81 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi 3.4.1. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản. ................................................................. 81 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản. ................................................................. 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 85 1. Kết luận ....................................................................................................... 85 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 87 PHIẾU ĐIỀU TRA ........................................................................................ 90 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CMND : Chứng minh nhân dân GCN : Giấy chứng nhận KT-XH : Kinh tế - Xã hội QL,TL : Quốc lộ, Tỉnh lộ QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vụ Bản năm 2018 .......................... 47 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của các xã, thị trấn thuộc khu vực điều tra nghiên cứu. ................................................................ 49 Bảng 3.3. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Vụ Bản năm 2018 so với các năm 2017, 2016 ................................... 50 Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 .............................................. 60 Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018............................................................. 61 Bảng 3.6. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ........................................................ 62 Bảng 3.7. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................... 67 Bảng 3.8. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất ...................................... 69 Bảng 3.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 71 Bảng 3.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất ................................... 73 Bảng 3.11. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 75 Bảng 3.12. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................... 77 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định).......... 37 Hình 3.2. Biểu đồ kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền SDĐ tại khu vực nghiên cứu trong giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 theo số trường hợp ..................................................... 65 Hình 3.3. Biểu đồ đánh giá sự hiểu biết của các đối tượng tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDĐ ......................... 79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng lên và hiệu quả vô cùng lớn. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 nhà nước công nhận từ năm 1993, trải qua hai lần sửa đổi và bổ sung đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn trong luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế; tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 10 Điều 3 chương 1 Luật đất đai 2013). Điều này đã tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện các quyền liên quan đến đất đai, thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội. Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai tạo đà thị trường bất động sản ngày một có giá trị về kinh tế và đảm bảo về an sinh xã hội đối với người sử dụng đất. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội, người sử dụng đất được đảm bảo quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Nếu không có chuyển quyền sử dụng đất thì đất đai sẽ không có giá trị. Vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học, kinh nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển QSDĐ cũng như toàn bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn huyện Vụ Bản vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp giải quyết? Đó là những câu hỏi cần được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông em đã đăng ký và tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đánh giá được thực trạng và kết quả hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018 nhằm đánh giá những kết quả đã đạt được, những hạn chế tồn tại và từ đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện hơn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu; Đánh giá được tình hình quản lý và hiện trạng sử đất đai của huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định. Đánh giá được kết quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018. Đánh giá chung về những mặt tích cực, điểm hạn chế tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu 3.1. Ý nghĩa khoa học Làm rõ những quy định của Luật đất đai và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn, những tồn tại hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, tồn tại ở địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Vụ Bản; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Tại Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Đến nay, khi Luật đất đai 2013 được thông qua, Nội dung chuyển quyền sử dụng đất được quy định đinh tại chương XI quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nội dung này tiếp tục được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp. 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước - Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2013; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/4/2015 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; - Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai; - Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của BCH Trung ương Đảng về Nông nghiệp, nông dân, nông thôn; … Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nam Định. - Chỉ thị 07/ CT- TU ngày 19/09/2011 của Ban thường vụ Tỉnh uỷ Nam Định về việc thực hiện dồn điền, đổi thửa trong sản xuất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Nam Định. - Nghị quyết số 17/-NQ/TU ngày 17/7/2012 của ban chấp hành đảng bộ tỉnh về việc tăng cường lãnh đạo công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định. - Nghị quyết số 49/2017/NQ-HĐND ngày 10/7/2017 của Hội đồng nhân dân tỉnh Nam Định quy định mức thu, chế độ thu, nộp quản lý và sử dụng phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định. - Quyết định số 644/QĐ-UBND ngày 14/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, thủy sản và muối tỉnh Nam Định giai đoạn 2010-2020 và tầm nhìn đến năm 2030; - Quyết định số 672/QĐ-UBND ngày 17/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển công nghiệp tỉnh Nam Định giai đoạn 2011- 2020 và tầm nhìn đến năm 2025; - Quyết định số 738/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển thương mại tỉnh Nam Định giai đoạn 2011- 2020 và tầm nhìn đến năm 2025; - Quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 của UBND tỉnh Nam Định về việc ủy quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng theo Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 43/2013/QĐ-UBND ngày 30/12/2013 của UBND tỉnh Nam định về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở áp dụng khi cấp GCN quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nam Định; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 - Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam định về việc ban hành quy định giá các loại đất giai đoạn 2015- 2020 trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 15/2015/QĐ-UBND ngày 05/6/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực tài nguyên và môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 2553/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định. - Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định. - Quyết định số 51/2016/QĐ-UBNd ngày 29/12/2016 của UBND tỉnh Nam Định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thêu đất trên địa bàn tỉnh Nam Định; - Quyết định số 08/2017/QĐ-UBND ngày 10/04 năm 2017 của UBND tỉnh Nam Định quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của sở nội vụ; - Quyết định số 17/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của UBND tỉnh Nam Định quy định giá dịch vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính trong trường hợp cơ quan nhà nước có thảm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ trên địa bàn tỉnh Nam định; - Quyết định số 3043/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND tỉnh Nam Định về việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định đến năm 203, tầm nhìn đến năm 2050; - Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 - Quyết định số 2335/QĐ-UBND ngày 24/10/2018 của UBND tỉnh Nam Định phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2000) khu vực Phủ Dầy, huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định; - Quyết định số 26/2018/QĐ-UBND ngày 02/11/2018 của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở trên địa bàn tỉnh Nam Định; … 1.1.3. Cơ sở thực tiễn Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội. Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng. Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Huyện Vụ Bản là huyện vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn