Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:78

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau khi được đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------- LÊ ANH SAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN TRƯỚC VÀ SAU ĐO ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH CHÍNH QUY NĂM 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ANH SAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN TRƯỚC VÀ SAU ĐO ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH CHÍNH QUY NĂM 2017 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận văn nào khác. Tôi cũng xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên Lê Anh San
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn đề tài “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017” này, ngoài sự nỗ lực của mình, tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, cùng gia đình, bạn bè và đồng nghiệp; của huyện, của các xã, của thị trấn, của các cá nhân tại huyện Cô Tô. Có được kết quả này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và cảm ơn chân thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô giáo; đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin cảm ơn UBND huyện Cô Tô, Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, Phòng Tài nguyên - Môi trường và Nông nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô, UBND xã Đồng Tiến, UBND xã Thanh Lân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn; cảm ơn các cơ quan, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn; các cá nhân đã trả lời bộ câu hỏi điều tra. Tuy nhiên, do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong được sự góp ý chân thành của giáo viên hướng dẫn và các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên để luận văn của tôi hoàn thiện hơn. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2020 Học viên Lê Anh San
iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa của đề tài 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 1.1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 1.2.1. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11 1.2.2.Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2.3. Trường hợp được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 13 1.2.4. Nguyên tắc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 15 1.2.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16 1.2.6. Trình tự thủ tục đăng ký cấp GCN lần đầu và cấp đổi GCN trên địa bàn huyện Cô Tô 18 1.3. Các nghiên cứu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21 1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên thế giới 21 1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 30 1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 32 1.3. Nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu nghiên cứu 34 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
iv 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 35 2.3. Nội dung nghiên cứu 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu 36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1. Khái quát về tình hình cơ bản của huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 39 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên huyện Cô Tô 39 3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Cô Tô 43 3.1.3. Sơ lược công tác quản lý đất đai trên địa bàn Huyện Cô Tô 44 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai tại huyện Cô Tô 49 3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 51 3.2.1. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính tại huyện Cô Tô 51 3.2.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Cô Tô theo không gian 53 1. 3.2.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Cô Tô theo loại đất 54 3.2.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Cô Tô tính theo đối tượng sử dụng đất 55 3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 57 3.3.1. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô theo ý kiến của người sử dụng đất 57 3.3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô theo ý kiến của cán bộ quản lý 62 3.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 62 3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô 63 3.4.2. Các giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô 65 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 67 1. Kết luận 67 2. Kiến nghị 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69
v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT Viết đầy đủ Viết tắt 1 Bất động sản BĐS 2 Giấy chứng nhận GCN 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng GCNQSD 4 Người sử dụng đất NSDĐ 5 Quyền sở hữu QSH 6 Quyền sử dụng QSD 7 Tài nguyên và Môi trường TN&MT 8 Trung tâm hành chính TTHC 9 Ủy ban nhân dân UBND
vi DANH MỤC BẢNG, HÌNH Trang Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô năm 2019 50 Bảng 3.2. Số liệu đo đạc bản đồ năm 2017 của huyện Cô Tô 52 Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tính theo hồ sơ 53 Bảng 3.4. Kết quả đăng ký, cấp GCN tại huyện Cô Tô theo không gian tính theo hồ sơ tính đến 31/12/2019 53 Bảng 3.5. Kết quả đăng ký, cấp GCN trước đo đạc cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cô Tô theo loại đất tính theo diện tích 54 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký, cấp GCN sau đo đạc cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cô Tô theo loại đất tính theo hồ sơ 55 Bảng 3.7. Kết quả đăng ký, cấp GCN tại huyện Cô Tô theo đối tượng tính theo hồ sơ trước 31/12/2017 56 Bảng 3.8. Kết quả tồn đọng, vướng mắc trong cấp GCNtại huyện Cô Tô tính theo hồ sơ 56 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người dân theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện 57 Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của người dân theo tiêu chí thái độ của cán bộ 58 Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người dân theo tiêu chí thủ tục hành chính 59 Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của người dân về số lần số lần đến cơ quan giải quyết thủ tục 59 Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của người dân về thời gian giải quyết thủ tục 60 Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người dân về trình độ chuyên môn của cán bộ 60 Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của người dân về số liệu sau đo đạc địa chính 61 Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 62
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và triển khai thực hiện ngay từ khi Cách mạng tháng Tám thành công bằng việc ban hành các sắc lệnh về quản lý đất đai. Năm 1980, công tác đăng ký đất đai bắt đầu được pháp luật điều chỉnh và triển khai thực hiện trên phạm vi cả nước và thu được các kết quả đáng kể. Qua 4 lần ban hành và sửa đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn thiện, đã khẳng định được vị trí, vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật, đạt được những thành quả nhất định.
2 Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến 31/12/2018, cả nước đã đạt tỷ lệ cấp GCN (GCN) lần đầu đạt trên 97,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%. Cô Tô là một huyện đảo của tỉnh Quảng Ninh, cách đất liền 60 hải lý với diện tích đất tự nhiên 4.179 ha gồm 30 hòn đảo lớn, nhỏ; trong đó 29 hòn đảo quây quần thành đảo Cô Tô, với trung tâm là đảo Cô Tô lớn và đảo Thanh Lân; hòn đảo còn lại đảo Trần đứng riêng về phía Đông Bắc. Vùng biển (vùng ngư trường) thuộc huyện có diện tích rộng trên 300 km2 là một trong những lợi thế của đảo nhằm phát triển kinh tế. Những năm gần đây, huyện đảo Cô Tô có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế xã hội đã có sự phát triển mạnh mẽ, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp thiết. Các vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai như trên thì vấn đề về giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật… Để hiểu rõ thêm về thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại hạn chế trong công tác này trước và sau khi đo đạc, lập bản đồ địa chính tôi lựa chọn luận văn với đề tài “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau khi được đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017. - Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp đẩy nhanh công
3 tác đăng ký đất đai; cấp mới, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh. 3. Ý nghĩa của nghiên cứu * Ý nghĩa lý luận: - Góp phần nắm chắc các quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Những kết quả nghiên cứu thu được sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu ngoài việc góp phần để giải quyết các tồn tại về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh, còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương khác.
4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Thuật ngữ đăng ký đất đai nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác, xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, người sở hữu tài sản. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu tài sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016). Theo cách giải thích từ ngữ quy định tại Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. 1.1.1.2 Mục đích đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Mục đích của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là kê khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
5 địa chính. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, và có hiệu quả cao nhất. Đăng lý quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016). 1.1.1.3. Đặc điểm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc đăng ký đất đai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước. - Thứ hai, về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Thứ ba, về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân. Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. - Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng
6 đăng ký đất đai cấp huyện. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất. - Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai. Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai. - Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai là: Đơn xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký; các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng ký. - Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký cần thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp xã về một số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp huyện thẩm định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đề xuất UBND cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền; xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao Giấy chứng nhận. 1.1.1.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất - Đối với nhà nước: GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt trong công tác kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, loại công trình... Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề
7 tồn tại trong lịch sử quản lý và sử dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. GCN đất là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Thông qua GCN, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi mua bán đất đai làm minh bạch thị trường bất động sản. - Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả trách lãng phí đất đai. GCN là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện. GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất...Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCN. - Đối với các đối tượng khác: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho các cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp..., nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh. GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần. Ngoài ra, GCN sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
8 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993 - Luật Đất đai năm 1993 - Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và đất ở tại đô thị - Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính - Nghị định số 17/CP ngày 19/3/1999 của Thủ tướng Chính Phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành CNQSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000 - Thông tư số 346/1998/ TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận - Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN * Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2003 - Luật Đất đai năm 2003, - Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 09/02/2004 của Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
9 trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp GCN. - Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn lập quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về GCN. - Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định bổ sung về việc cấp GCN * Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2013 - Luật Đất đai năm 2013. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất. - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp đảm bảo.
10 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. - Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. - Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.; - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số 1786/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành bộ đơn giá đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Nghị quyết số 62/2017/NQ-HĐND ngày 07/7/2017 của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc quy định thu phí, lệ phí thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân tỉnh theo Luật phí, Lệ phí thay thế Nghị quyết số 42/2016/NQ-HĐND ngày 07/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh. - Quyết định số 3348/QĐ-UBND ngày 29/8/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc bổ sung có mục tiêu cho các địa phương kinh phí thực hiện công tác đo vẽ bản đồ địa chính, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng
11 đất năm 2018. Công văn số 4099/STC-QLNS ngày 12/9/2018 của Sở Tài chính về việc cấp bổ sung có mục tiêu cho các địa phương kinh phí thực hiện công tác đo vẽ bản đồ địa chính, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2018. - Quyết định 3430/QĐ-UBND ngày 04/9/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc công bố danh mục thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng, quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh. 1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.1. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Điều 95, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Theo cách giải thích từ ngữ tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “2. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. 3. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” - Theo Điều 105 (Tài sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015: 1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
12 - Theo Điều 106 (Đăng ký tài sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015: 1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản. 2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác. 3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai. - Theo Điều 107 (Bất động sản và động sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015: 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. 1.2.2.Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đối tượng được cấp GCN là người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, với nội dung được thể hiện như sau: - Các tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bản thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất