Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

48
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá được công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 – 2019. Từ đó đánh giá được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác này trong thời gian tới. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ NGỌC NGHĨA ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ NGỌC NGHĨA ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ Thái Nguyên, năm 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Ngọc Nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Lê Văn Thơ đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm Tác giả luận văn Lê Ngọc Nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 4 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4 3.1. Ý nghĩa trong nghiên cứu ........................................................................... 4 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 5 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai ................................................................... 5 1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 11 1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 13 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 18 1.3. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtmột số nước trên thế giới và Việt Nam ...................................................... 19 1.3.1. Thụy Điển.............................................................................................. 19 1.3.2. Trung Quốc ........................................................................................... 20 1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 21 1.4.1. Kết quả cấp lần đầu GCN QSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân ........ 30 1.4.2. Kết quả cấp đổi GCN QSD đất ............................................................. 32 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 34 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 35 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 35 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ......................................................... 36 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 37 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Thanh Chương ....................... 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 39 3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Thanh Chương ........................... 41 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Chương ...................................... 45 3.2. Đánh giá Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtgiai đoạn 2016-2019 ........................................................................ 49 3.2.1. Đánh giá công tác đăng ký đất đai ...................................................... 49 3.2.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 59 3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua kết quả điều tra, khảo sát ý kiến cán bộ và người dân trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2019 ............. 65 3.3.1. Kết quả điều tra, khảo sát của người dân về thực trạng đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2019 .............. 65 3.3.2. Kết quả điều tra, khảo sát của người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. .................................................................................................. 68 3.3.2. Kết quả điều tra, khảo sát của cán bộ về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. ......................................................................................................... 68 3.4. Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. .............................. 73 3.4.1. Thuận lợi .............................................................................................. 73 3.4.2. Khó khăn .............................................................................................. 74 3.4.3. Nguyên nhận tồn tại ............................................................................. 75 3.4.4. Đề xuất các giải pháp .......................................................................... 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 1. Kết luận ....................................................................................................... 79 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83 PHIẾU ĐIỀU TRA NGHIÊN CỨU ............................................................... 89 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính năm 2019 ................. 45 Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2019 48 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đăng ký đất đai lần đầu đối với thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký trên địa bàn huyện Thanh Chương đến năm 2019................... 49 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2016-2019........................................................................ 52 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2016-2019 ................................................................................ 55 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2016-2019 ................................................................................ 58 Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2016-2019 ..................................................... 60 Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2016-2019 ............................................................. 62 Bảng 3.9: Kết quả điều tra, khảo sát của người dân về thực trạng đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên địa bàn huyện Thanh Chương ............................................................................................................ 66 Bảng 3.10: Kết quả điều tra, khảo sát của người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................. 68 Bảng 3.11: Kết quả điều tra, khảo sát của cán bộ về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với bất cứ quốc gia nào. Ngay từ khi loài người biết đến chăn nuôi, trồng trọt, thì vấn đề sử dụng đất đai không còn đơn giản nữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền khoa học kỹ thuật, kinh tế, xã hội, chính trị…Khi xã hội càng phát triển thì giá đất ngày càng cao và luôn giữ được vị trí quan trọng như Mác đã khẳng định : “ Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Do đó, việc quản lý đất đai luôn là mục tiêu của mọi Quốc gia, mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất, hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của giai cấp cầm quyền, đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Nước ta, với tổng diện tích tự nhiên là 32.924.061 ha (chỉ tính riêng phần đất liền) thuộc loại trung bình đứng hàng thứ 60 trong số 160 nước trên thế giới, đứng thứ tư trên tổng số 11 nước trong khu vực Đông Nam Á; dân số khoảng hơn 80 triệu người, đứng thứ 13 trên thế giới và thứ hai khu vực Đông Nam Á. Bình quân diện tích tự nhiên tính theo đầu người rất thấp chỉ khoảng 4500 m2. Bình quân diện tích đất nông nghiệp theo đầu người thấp chỉ khoảng hơn 1000 m2.Vì vậy, để việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, góp phần vào công cuộc cải tạo xã hội xã hội chủ nghĩa thì sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất (30/04/1975) Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản lý và sử dụng tài nguyên đất trên phạm vi lãnh thổ cả nước. Để tạo cơ sở cho việc quản lý và sử dụng đất, Đảng và Nhà nước ta đã ra Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về đo đạc, lập bản đồ, đăng ký thống kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 08/01/1988, Hà Nội ban hành Luật đất đai đầu tiên của nước ta, quy định các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất. Sau 5 năm thi hành Luật đất đai 1988 đã bộc lộ nhược điểm và những vấn đề nảy sinh trong quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước, do đó cần bổ sung hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới. Vì vậy, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 ngày 14/07/1993, Luật đất đai sửa đổi được ban hành - Luật đất đai 1993 với 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, tiếp đó là Luật đất đai sửa đổi một số điều của luật đất đai 1998, 2001. Năm 2003, Quốc Hội khoá XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua luật đất đai mới Luật đất đai 2003 với 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều với 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, tăng 7 chương, 66 điều, 2 nội dung so với Luật đất đai năm 2003. Bên cạnh đó đã có hàng loạt các văn bản, Thông Tư, Nghị định, Chỉ thị … do cơ quan Trung ương ban hành nhằm hướng dẫn và cụ thể hoá việc thi hành Luật đất đai. Tỉnh Nghệ An nằm ở phía Đông Bắc dãy Trường Sơn có địa hình đa dạng, phức tạp và bị chia cắt bởi các hệ thống đồi núi, sông suối hướng nghiêng từ Tây - Bắc xuống Đông - Nam. Thời gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước, cơ cấu đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An có sự thay đổi rõ rệt. Thanh Chương là một huyện miền núi nằm ở phía Tây Nam tỉnh Nghệ An, có 40 đơn vị hành chính trực thuộc (01 thị trấn và 39 xã). Phía Tây Nam giáp tỉnh Bolikhamxai của Lào; phía Đông giáp huyện Đô Lương và Nam Đàn; phía Tây Bắc giáp huyện Anh Sơn; phía Đông Bắc giáp huyện Đô Lương; phía Nam giáp huyện Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh). Trung tâm thị trấn của huyện Thanh Chương cách thành phố Vinh 50 km. Vị trí địa lý trên đã tạo cho huyện Thanh Chương những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư, thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa địa phương. Các nhà máy được xây dựng và đi vào sản xuất như Nhà máy chế biến tinh bột sắn (Thị Trấn), Nhà máy may (Thanh Tiên), Nhà máy Tinh dầu - Dược liệu Vạn An (Thanh Thủy),..., các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối với quốc lộ 46. Hiện nay, công tác cải cách thủ tục Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 hành chính được triển khai mạnh mẽ trên tất cả mọi lĩnh vực, tuy nhiên thay đổi mạnh mẽ nhất và rõ nét nhất phải kể đến lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai với tỷ lệ hồ sơ được tiếp nhận và giải quyết đáng chú ý. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, thì công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng, nội dung này đòi hỏi rất nhiều đến sự quan tâm của chính quyền, sự hợp tác và sự hiểu biết của tổ chức cũng như cá nhân. Thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mỗi vùng, mỗi địa phương có sự khác nhau và trong đó không thể thiếu huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam. Đây là một hoạt động nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với các chủ sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất một cách hoàn thiện nhất. Trong thực tế công tác này còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp từ nhiều góc độ khác nhau. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, cũng như tính cấp bách của công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vậy để đánh giá được công tác này tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An đang diễn ra như thế nào, từ đó thấy được những khó khăn tồn tại để khắc phục và giải quyết hiệu quả những vướng mắc đồn động một cách đúng đắn, triệt để, phù hợp với quy định pháp luật đất đai, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2019". Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 – 2019. - Điều tra, đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua ý kiến khảo sát cán bộ chuyên môn và người dân trên địa bàn huyện Thanh Chương - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác này trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong nghiên cứu - Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường. - Giúp cho học viên nắm thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà trường nhằm đưa ra giải pháp trong công tác quản lý, sử dụng đất của đơn vị, củng cố thêm nhận thức và nâng cao tay nghề chuyên môn. - Giúp cho học viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế, tính tổ chức, kỷ luật trong nghề nghiệp, tinh thần trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi khó khăn, phát huy tính tích cực trong học tập. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao hiệu quả công việc. - Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai 1.1.1.1. Khái niệm Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 1.1.1.2. Phân loại Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai loại: * Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: - Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. * Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 - Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” - Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. 1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai * Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính. * Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản. * Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã. Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao. 1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai * Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… * Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. * Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như: - Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai - Công tác điều tra, đo đạc - Công tác giao đất, cho thuê đất - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Công tác phân hạng và định giá đất - Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCN, trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất … Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụngđất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. 1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm Điều 3 Luật Đất đai 2013:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” 1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
12 liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; - Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn