Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án thu ngân sách khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án thu ngân sách khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––– PHẠM ĐỨC TRUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––– PHẠM ĐỨC TRUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Yên Bái, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Đức Trung Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Mặc dù trong quá trình học tập và thực hiện viết Luận văn còn gặp rất nhiều khó khăn về thời gian, thông tin, tư liệu nhưng được sự giúp đỡ nhiệt tình, tạo điều kiện thuận lợi, cùng những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của các thầy cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí thuộc các sở ban ngành của tỉnh Yên Bái đã giúp tôi đã hoàn thành Luận văn này. Với tình cảm trân trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo phòng đào tạo và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt là GS.TS. Nguyễn Thế Đặng người trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành Luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức, viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái; Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái; Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái và các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện Luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó. Trong quá trình làm Luận văn, bản thân tôi đã tìm hiểu tài liệu và thực tiễn để tổng hợp, đánh giá tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả. Xin trân trọng cảm ơn! Yên Bái, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Đức Trung Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN..... ....................................................................................................... ii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài......... .................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4 1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất..................4 1.1.1. Bất động sản ......................................................................................................4 1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................5 1.1.3. Giá đất ...............................................................................................................5 1.1.4. Định giá đất .......................................................................................................6 1.1.5. Đấu giá, đấu thầu...............................................................................................6 1.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................8 1.2.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................8 1.2.2. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất .................................................9 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử dụng đất .....................................................................................................................16 1.2.4. Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất .......................................18 1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của bên tổ chức đấu giá và người trúng đấu giá ..............26 1.3. Khái quát công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới ...........................28 1.3.1. Trung Quốc .....................................................................................................28 1.3.2. Đài Loan ..........................................................................................................30 1.3.3. Nhật Bản ..........................................................................................................31 1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................................................32 1.4.1. Căn cứ pháp lý hiện hành ................................................................................32 1.4.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................33 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 1.4.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái..................................44 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................47 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..........................................................................47 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................47 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................47 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................47 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................47 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................47 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................48 2.3.1. Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái ..............................................................................................................48 2.3.2. Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Yên Bái........................................................................48 2.3.3. Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa ra một số giải pháp ........................................................................48 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................48 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................48 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................48 2.4.3. Phương pháp thống kê so sánh ........................................................................49 2.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................49 2.4.5. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................49 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................50 3.1. Đánh giá quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái .........50 3.1.1. Đánh giá quản lý sử dụng đất ...........................................................................50 3.1.2. Khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái.........................................................57 3.2. Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Yên Bái ..........................................................................66 3.2.1. Dự án Quỹ đất tổ 55, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v Bái (thu hồi của Nhà khách số 2) ..............................................................................66 3.2.2. Dự án Quỹ đất Khu 8 thuộc xã Nghĩa Lợi, thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ....71 3.2.3. Dự án Quỹ đất Khu số 6 đường Âu Cơ thuộc xã Bảo Hưng, huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái. .....................................................................................................77 3.2.4. Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất .........................................................................................81 3.2.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá đối với các dự án nghiên cứu ................83 3.3. Những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa ra một số giải pháp .............................................................................................85 3.3.1. Thành công và tồn tại của công tác đấu giá ....................................................85 3.3.2. Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái ...89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................91 1. Kết luận .................................................................................................................91 2. Kiến nghị ...............................................................................................................92 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Ý nghĩa BĐS : Bất động sản CNXH : Chủ nghĩa xã hội GCN : Giấy chứng nhận GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLĐĐ : Quản lý đất đai QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1 : Phí hồ sơ áp dụng đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất ...................63 Bảng 3.2 : Mức thu phí đấu giá tài sản (trường hợp bán đấu giá tài sản thành) .......64 Bảng 3.3: Kết quả đấu giá tại dự án Quỹ đất tổ 55, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái ......................................................................................................................69 Bảng 3.4: Kết quả đấu giá tại dự án Quỹ đất Khu 8 thuộc xã Nghĩa Lợi, thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .............................................................................................74 Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại dự án Khu số 6 đường Âu Cơ thuộc xã Bảo Hưng, huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái. .................................................................................80 Bảng 3.6: Đánh giá ý kiến của người dân về tính hiệu quả của hoạt động đấu giá QSD đất qua phiếu khảo sát ......................................................................................81 Bảng 3.7: Đánh giá sự hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSD đất qua phiếu khảo sát ............................................................................................................83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................18 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá. Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản để đảm bảo sự ổn định thị trường quyền sử dụng đất và sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích và tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn tỉnh Yên Bái trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, quá trình phát triển, quản lý đất đai, có nhiều khu quy hoạch và tổ chức nhiều dự án đấu giá thành công nhưng cũng có những dự án không thành công do tác động ảnh hưởng của nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ chế thông tin, cách thức tổ chức… việc khai thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa. Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án thu ngân sách khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái. - Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Yên Bái. - Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa ra một số giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giúp bảo vệ và sử dụng tối ưu tài nguyên đất đai đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái, quy hoạch đô thị tại địa phương gắn mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh với mục tiêu tăng trưởng, ổn định, bền vững. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 3. Ý nghĩa của đề tài - Phân tích đặc điểm thu ngân sách theo khối tỉnh và khối huyện tại tỉnh Yên Bái, từ đó đánh giá một số quỹ đất thu ngân sách của khối tỉnh trong giai đoạn 2015 - 2018. - Ý nghĩa khoa học: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn đang đặt ra hiện nay ở tỉnh Yên Bái còn giúp cho chính quyền địa phương các cấp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao. Các dự án chuẩn bị thực hiện trên địa bàn tỉnh có thể lấy kết quả này làm nguồn tham khảo trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 đã quy định “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 1.1.3. Giá đất Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 1.1.4. Định giá đất Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Luật Đất đai năm 2013). Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, 5 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời. 1.1.5. Đấu giá, đấu thầu - Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. (Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản - ẤN PHẨM TUYÊN Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 TRUYỀN PL, Thứ 5, 10/02/2011). Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185). Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây: + Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định. + Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên. + Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất. Theo Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 thì “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định...” - Đấu thầu: Theo quy định tại khoản 12 Điều 4 Luật đấu thầu 2013: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 “Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để kí kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để kí kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế.” Như vậy, có thể thấy, đấu thầu là quá trình chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của mình. Trong đó, bên mua sẽ tổ chức đấu thầu để bên bán (các nhà thầu) cạnh tranh nhau. Mục tiêu của bên mua là có được các hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn các yêu cầu của mình về kĩ thuật, chất lượng và chi phí thấp nhất. Mục đích của nhà thầu là giành được quyền cung cấp mua hàng hóa, dịch vụ đó với giá đủ bù đắp các chi phí đầu vào và đảm bảo mức lợi nhuận cao nhất có thể. Như vậy, bản chất của đấu thầu đã được xã hội thừa nhận như 1 sự cạnh tranh lành mạnh để được thực hiện 1 việc nào đó, một yêu cầu nào đó. 1.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. 1.2.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia (Điều 117 Luật Đất đai năm 2013). - Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai năm 2013). 1.2.2. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 1.2.2.1. Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất * Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau (Điều 118 Luật Đất đai năm 2013): a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất * Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm: - Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài; - Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng trong thời hạn 50 năm; - Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn