Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án quy hoạch khu dân cư nằm trên 4 xã điển hình thuộc địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015-2017. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- TRẦN THANH TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- TRẦN THANH TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 8 85 01 03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2019
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định. Tác giả Trần Thanh Tùng
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành Luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng sau đại học Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng với sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Nguyễn Thu Thùy, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, chuyên viên các phòng, ban UBND huyện Quảng Xương, UBND các xã Quảng Lợi, Quảng Bình, thị trấn Quảng Xương và xã Quảng Trạch đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập, điều tra và tổng hợp số liệu và đã có những ý kiến đóng góp quý báu cho tôi hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện, đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả Luận văn Trần Thanh Tùng
iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii MỤC LỤC .....................................................................................................................iii DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................... vii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................ 3 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .......................................... 3 1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản ................................................................ 4 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 9 1.1.4. Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................ 12 1.1.5. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................... 14 1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 20 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới .................... 23 1.3.1 Trung Quốc ...................................................................................................... 23 1.3.2. Đài Loan .......................................................................................................... 23 1.3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2016- 2018 ................................................................................................................ 24 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................. 31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 31 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 31 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 31
iv 2.1.3 Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 31 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 31 2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 32 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 32 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính .............................. 33 2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .................................................................... 33 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 34 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng tình hình quản lý SDĐ của huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ................................................ 34 3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ...................................................................................................... 34 3.1.2. Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Quảng Xương ............................................................................................................. 36 3.1.3. Nhận xét chung về hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường trong việc sử dụng đất ......................................................................................................... 40 3.2. Đánh giá thực trạng, kết quả, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2015-2017 ....... 41 3.2.1. Quy chế đấu giá trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa ............. 41 3.2.2. Thực trạng đấu giá QSD đất tại huyện Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 .. 51 3.2.2.2. Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Trạch, huyện Quảng Xương ............. 54 3.2.2.3 .Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Lợi, huyện Quảng Xương ................ 57 3.2.2.4. Dự án đấu giá QSD đất tại xã Quảng Bình, huyện Quảng Xương .............. 60 3.2.3. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 địa bàn nghiên cứu ............. 64 3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Xương ..................................................................................................... 69 3.3.1. Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ .................................................... 69 3.3.2. Tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ ............................................ 71 3.3.3. Nhu cầu đất ở cho người dân địa phương ....................................................... 74
v 3.3.4. Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ ............................................................. 74 3.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 77 3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................ 77 3.4.2. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ .......................................................... 78 3.4.3. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng ................ 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 82
vi DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHPL Khoa học pháp luật PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất THPL Thực hiện pháp luật Tr.đ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 1.1. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ............................................................................................. 30 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Xương năm 2017 .......................... 36 Bảng 3.2: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại thị Trấn Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 ..................................................................................... 51 Bảng 3.3: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại thị trấn Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 ..................................................................................... 53 Bảng 3.4: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Trạch giai đoạn 2015-2017 .............................................................................................. 55 Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Trạch giai đoạn 2015-2017 .............................................................................................. 56 Bảng 3.6: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Lợi giai đoạn 2015-2017 .............................................................................................. 57 Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Lợi giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................ 59 Bảng 3.8: Thông tin của các dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Bình giai đoạn 2015-2017 .............................................................................................. 60 Bảng 3.9: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Quảng Bình giai đoạn 2015-2017 .............................................................................................. 61 Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá tại 4 địa bàn nghiên cứu ............................................................................................. 65 Bảng 3.11: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thị trường .............................. 67 Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 .................................................................. 68 Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá ...... 71 Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra mức độ hiểu biết của người dân ................... 73 Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả điều tra việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất 74 Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra về thị trường đấu giá thông qua thu thập thông tin từ người SDĐ ......................................................................... 76
viii DANH MỤC HÌNH VẼ Trang Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Xương ......................................................... 34 Hình 3.2: Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Xương ..... 41
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH-HĐH đất nước. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển đất nước. Cùng với nhịp độ phát triển, Huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa, là một huyện đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT- XH rất lớn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, vẫn đang còn gặp phải nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ và hoàn thiện... Trong nhưng năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Quảng Xương nói riêng đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm chưa phù hợp với giá thị
2 trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, tính minh bạch trong đấu giá chưa cao hay trình tự thủ tục còn rườm rà, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá... Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015 - 2017”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án quy hoạch khu dân cư nằm trên 4 xã điển hình thuộc địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015-2017. - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Xương - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá QSDĐ, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các dự án khác nhau nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Xương, góp phần quản lý đất đai hiệu quả hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn huyện.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 163 Bộ luật dân sự 2005, 2015 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất động sản, và động sản. Điều 174 quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số loại BĐS khác theo quy định của pháp luật). Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS. 1.1.1.2 Thị trường Bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định
4 là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương CIEM, 2008). Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất. BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy luật của nền kinh tế (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản 1.1.2.1. Giá đất Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng,
5 phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. 1.1.2.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: [i] Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. [ii] Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn, v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất. [iii] Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
6 Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp. [iv] Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng, sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Bên cạnh đó, giá trị của đất ở còn phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường. Cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà SDĐ đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra xa đô thị, vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá đất cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác. Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Hoạt động định giá đất và bất động sản vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế
7 thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, 2005). * Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng. Việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. * Về phương pháp định giá đất và bất động sản Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014). [i] Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá. [ii] Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. [iii] Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để
8 ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. [iv] Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. [v] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất cần định giá sẽ bằng giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh. Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo. * Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá Có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước. - Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: + Chức năng: Xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước; + Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản được định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu. Những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban Định giá Trung ương phê duyệt
9 (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết. Quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. - Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm i) Đấu giá: Bán đấu giá. Bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, Trung tâm từ điển, 2002). ii) Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá. iii) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2013) [3]. iv) Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013).
10 1.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng a) Nguyên tắc: Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015: “Bán đấu giá bất động sản”. 1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi do người bán đấu giá xác định. 2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá. 3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản tiền đó. 4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá. 5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền . b) Phạm vi áp dụng: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;