Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:131

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VŨ THỊ THU HÀ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN MÔ, TỈNH NINH BÌNH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Người cam đoan Vũ Thị Thu Hà
ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến TS. Xuân Thị Thu Thảo người đã hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo của Trường Đại học Lâm Nghiệp. Thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai và PTNT đã giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình học tập cũng như nghiên cứu hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin dành lời cảm ơn chân thành tới gia đình, đồng nghiệp, bạn bè đã giúp đỡ tôi rất nhiều về vật chất và tinh thần để tôi hoàn thành chương trình học tập cũng như luận văn tốt nghiệp của mình. Trong quá trình thực hiện đề tài còn nhiều thiếu xót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô, bạn bè để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Luận văn Vũ Thị Thu Hà
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC TỪ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT ..................................................... vi DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ................................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 4 1.1.1. Khái niệm về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 4 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................. 5 1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất .......................................................... 6 1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 8 1.2.1. Giá đất sử dụng trong đấu giá QSDĐ .............................................. 8 1.2.2. Khái niệm định giá đất ................................................................... 10 1.2.3. Nguyên tắc định giá đất .................................................................. 10 1.2.4. Các phương pháp định giá đất ....................................................... 11 1.2.5. Quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................... 12 1.2.6. Khung giá đất ................................................................................. 15 1.2.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................................................... 17 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 18 1.3.1. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất................. 18 1.3.2. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................... 20 1.3.3. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................ 22 1.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới .......................... 24 1.4.1. Trung Quốc ..................................................................................... 24 1.4.2. Đài Loan ......................................................................................... 25 1.4.3. Đức.................................................................................................. 26
iv 1.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................ 27 1.5.1. Kết quả đấu giá đất tại Hà Nội một số năm gần đây ..................... 27 1.5.2. Kết quả đấu giá đất tại Đà Nẵng.................................................... 28 1.5.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .... 29 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 30 2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 30 2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 30 2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 30 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình ....................................... 30 2.3.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Yên Mô ................ 31 2.3.3. Khái quát chung về công tác đấu giá quyền dụng đất tại huyện Yên Mô..31 2.3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án tại huyện Yên Mô ........................................................................................... 31 2.3.5. Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án tại huyện Yên Mô... 31 2.3.6. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất...31 2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 31 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 31 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................... 32 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................. 33 2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ................................... 34 2.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 35 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36 3.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu .................................................................................................... 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 36 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................. 38 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Mô ...................................................................................................... 42 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Mô ................................ 42
v 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Yên Mô........................................ 42 3.2.2.Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mô ..................................... 48 3.3. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô......... 51 3.3.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô ........... 51 3.3.2. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............ 51 3.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 57 3.3.4. Kết quả đấu giá QSDĐ năm 2017 - 2019 tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình .................................................................................................. 58 3.4. Đánh giá kết quả đấu giá của 03 dự án trong công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Mô.............................................................................................. 65 3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Tứ Đoạn và Phần Trăm thuộc xã Khánh Thịnh năm 2017 ............................................................................ 65 3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Đồng Nuốn thuộc xã Yên Từ năm 2018 73 3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Đồng Luận thuộc xã Khánh Thịnh năm 2019 ........................................................................................ 84 3.5. Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện về công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án tại huyện Yên Mô giai đoạn 2017-2019 ........ 90 3.5.1. Đánh giá của người tham gia đấu giá ............................................ 90 3.5.2. Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá ......................................... 95 3.5.3. Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn huyện Yên Mô ...................................................................................................... 99 3.5.4. Những tồn tại, hạn chế ................................................................. 102 3.6. Giải pháp ............................................................................................. 104 3.6.1.Giải pháp về tổ chức thực hiện ...................................................... 104 3.6.2. Giải pháp về cơ chế tài chính ....................................................... 105 3.6.3.Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................. 105 3.6.4.Giải pháp về công tác quản lý ....................................................... 105 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 108 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC TỪ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ CNH – HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Dân số và cơ cấu dân số huyện Yên Mô ........................................ 41 Bảng 3.2. Biến động đất đai giai đoạn 2017–2019 của huyện Yên Mô ......... 49 Bảng 3.3. Đấu giá QSDĐ năm 2017 - 2019 huyện Yên Mô .......................... 59 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá khu Tứ Đoạn và Phần Trăm năm 2017 ................ 69 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá khu Đồng Nuốn, xã Yên Từ năm 2018 ................ 77 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá khu Đồng Luận, xã Khánh Thịnh năm 2019 ........ 88 Bảng 3.7. Đánh giá về tính công khai, minh bạch của việc tổ chức ĐGQDĐ 91 Bảng 3.8. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá .... 92 Bảng 3.9. Đánh giá về giá khởi điểm .............................................................. 93 Bảng 3.10. Đánh giá về mức độ hài lòng về toàn bộ quá trình tham đấu giá . 94 Bảng 3.11. Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá ............................................................................................................. 95 Bảng 3.12. Đánh giá về công tác xây dựng dự án .......................................... 96 Bảng 3.13. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án ...... 97 Bảng 3.14. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục....................................... 98 Bảng 3.15. Các tác nhân ảnh hưởng trong quá trình đấu giá .......................... 99
viii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1.Vị trí địa lý huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình .................................... 36 Biểu đồ 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Yên Mô năm 2019 ................................... 39 Hình 3.2. Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá QSDĐ tại xã ........................... 67 Khánh Thịnh, huyện Yên Mô ......................................................................... 67 Hình 3.3. Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá QSDĐ tại xã Yên Từ, huyện Yên Mô ............................................................................................................ 74 Hình 3.4. Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá QSDĐ tại xã Khánh Thịnh, huyện Yên Mô ................................................................................................. 86
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Chính vì vậy, khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nên như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH đất nước, ngay từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương nhưng trong quá trình thực hiện cũng bộc lộ không ít khó khăn, tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán còn thiếu cơ sở, việc giao đất không chặt chẽ, tính công khai, minh bạch chưa rõ ràng. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
2 hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Việc đưa QSDĐ vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường được xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Yên Mô là một huyện nằm phía Nam của tỉnh Ninh Bình. Phía tây giáp thành phố Tam Điệp, phía nam giáp 2 huyện: Nga Sơn và Hà Trung của tỉnh Thanh Hóa, phía Bắc giáp huyện Hoa Lư, phía Đông giáp huyện Kim Sơn, phía đông bắc giáp huyện Yên Khánh. Kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bên cạnh đó là sự phát triển từng bước của công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và thương mại, dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy việc đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Mô là rất cần thiết, nhằm giúp cho việc quản lý và sử dụng đất, quỹ đất tại huyện Yên Mô hợp lý, hiệu quả và bền vững. Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình. - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần bổ sung cơ sở khoa học trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng và tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình nói chung.
3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn sẽ làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Đồng thời là nguồn tài liệu tra cứu khi giải quyết những tồn tại vướng mắc đồng thời giúp nâng cao chất lượng đấu giá đất cho huyện Yên Mô ở những dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong tương lai.
4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Theo quan điểm luật học: Đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất. Theo quan điểm kinh tế học: Đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân. Ngày nay đất đai bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vô số các tính chất tự nhiên trừu tượng, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối với nước ngầm và khoáng sản và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng. 1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: Bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định. Đấu giá QSDĐ là hoạt động của những người tham gia đấu giá tự đặt giá đất đới với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. Đấu giá đất
5 đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường BĐS, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển kinh tế - hội cho địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Thị trường bất động sản Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản xong khái quát thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản dưới sự quản lý của Nhà nước. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
6 được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2.2. Bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định; “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP,Mỹ 30-40%”. 1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất.
7 Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung đất đai ra thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất; cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Đối với thị trường quyền sử dụng đất, các chính sách đổi mới nói trên đã đưa được ra 3 nội dung chủ yếu như sau: Thứ nhất, tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất, trong đó có thị trường sơ cấp giữa nhà nước và những người được nhà nước
8 giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng và thị trường thứ cấp bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng và tài sản gắn liền giữa những người sử dụng đất. Việc tạo thuận lợi này được thể hiện cụ thể trong hoàn chỉnh các cơ chế chuyển dịch đất đai, bao gồm: Chuyển dịch đất đai bắt buộc thông qua quyền quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Chuyển dịch đất đai tự nguyện thông qua quan hệ thị trường giữa bên cần đất và bên đang sử dụng đất. Thứ hai, quan tâm đặc biệt tới khung pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm chuyển dịch đất đai tạo hiệu quả cao trong tích tụ, tập trung đất đai phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao nhằm tạo ra các nông sản đặc trưng của Việt Nam có sức cạnh tranh cao trên thị trường quốc tế; từ đây chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung vào tạo quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp như mô hình hợp tác xã kiểu mới, mô hình liên kết giữa doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ gia đình nông dân. Thứ ba, hoàn chỉnh công cụ cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tích hợp với các các loại quy hoạch khác nhằm tạo hiệu quả cao trong việc xác định các kịch bản phát triển đạt hiệu suất và hiệu quả cao trong tương lai, thể hiện chức năng dẫn đường cho phát triển của Nhà nước gắn với động lực phát triển của kinh tế tư nhân. 1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.1. Giá đất sử dụng trong đấu giá QSDĐ Luật đất đai năm 2003 quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Theo khoản 19, điều 3 luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại điều 112:
9 - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Đồng thời chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Theo khoản 23, điều 4, luật đất đai năm 2003 quy định như sau: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Các quy định liên quan đến giá đất được quy định tại điều 55Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giữa Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đã có sự khác nhau về khung giá đất được ban hành. Luật đất đai năm 2003 quy định tại khoản 4 điều 56 bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Còn điều 113, điều 114 luật đất đai năm 2013 bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với
10 giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tại thị trường bất động sản tồn tại giá thị trường: Được hình thành và thay đổi dựa trên những biến động của thị trường, quy luật cung - cầu, quy luật giá trị,... và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường thường có sự thỏa thuận nhất định giữa người mua và người bán. 1.2.2. Khái niệm định giá đất Định giá đất là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của lô đất cụ thể tại một thời điểm xác định. Định giá là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán lô đất. Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh. Trình tự định giá đa dạng do chủ sở hữu chọn lựa quy định. Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu lô đất. Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước... 1.2.3. Nguyên tắc định giá đất Theo khoản 1, điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc định giá đất như sau: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
11 + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Ngoài ra Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn. Và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh về bảng giá đất. 1.2.4. Các phương pháp định giá đất Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định có 5 phương pháp định giá đất như sau: 1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). 3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện