Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:94

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Tam Dương; đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- NGUYỄN HỮU THÁI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- NGUYỄN HỮU THÁI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một báo cáo nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Thái Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thu Thùy – Giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo – bộ phận Quản lý Sau đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Tài chính – kế hoạch, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Tam Dương, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Thái Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................................................... vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................................. viii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .........................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................................ 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................................................3 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ............................................... 3 1.1.1. Bất động sản ........................................................................................................ 3 1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................... 3 1.1.3. Một số khái niệm khác ......................................................................................... 4 1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới .... 5 1.2.1. Giá đất .................................................................................................................. 5 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................................... 7 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................................................... 10 1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 10 1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........... 13 1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 14 1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ........................ 15 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 1.4.1. Mỹ ...................................................................................................................... 15 1.4.2. Nhật Bản ............................................................................................................ 16 1.4.3. Một số nước trong khu vực Asian ..................................................................... 16 1.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................................................. 17 1.4.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................ 19 1.5. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu ................................................................ 21 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................23 2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu ........................................................ 23 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 23 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ trên địa bàn Huyện Tam Dương ............................................................................................... 23 2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự dán trên địa bàn huyện Tam Dương ....................................................................................................... 23 2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Tam Dương ................................................................................... 24 2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên môn với người dân .......................................................................................... 24 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương ................................................................................................ 24 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................... 24 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................ 24 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................. 25 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................. 25 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..........................................................26 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ trên địa bàn Huyện Tam Dương ................................................................................................... 26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của Huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc ........ 26 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................................ 28 3.1.3. Tình hình kinh tế xã hội ..................................................................................... 31 3.1.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017-2019 ........................................................................................... 37 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Tam Dương ..................................................................................................................... 40 3.2.1. Quy chế đấu giá quyền SDĐ ............................................................................. 40 3.2.2. Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 46 3.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự dán trên địa bàn huyện Tam Dương .......................................................................................................................... 46 3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Tam Dương .............................................................................................. 57 3.3.1. Hiệu quả kinh tế ................................................................................................. 57 3.3.2. Hiệu quả xã hội .................................................................................................. 64 3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước .................................................... 64 3.3.4. Hiệu quả môi trường .......................................................................................... 66 3.3.5. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ............................................. 66 3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên môn với người dân .......................................................................................................... 67 3.4.1. Kết quả phỏng vấn cán bộ trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất .................. 67 3.4.2. Kết quả phỏng vấn 90 người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất ..................... 69 3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương .............................................................................................. 72 3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước.............................................................. 72 3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................... 72 3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính............................................................................. 73 3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ...................................................... 73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................................................75 1. Kết luận ....................................................................................................................... 75 2. Kiến nghị ..................................................................................................................... 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................................................77 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu kinh tế Huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 -2019 .............................................................................................................................31 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Tam Dương ..............................................37 Bảng số 3.3: Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính ....................................................39 Bảng 3.4: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ tại Khu Đồng Ké, xã Hoàng Lâu ...........................................................................................................................................46 Bảng 3.5: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Ké, xã Hoàng Lâu ...........................................................................................................................................47 Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ tại Khu Gò Xoan, xã Thanh Vân ...........................................................................................................................................49 Bảng 3.7: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Gò Xoan, xã Thanh Vân ...........................................................................................................................................51 Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ tại thôn Lạc Thịnh, xã Hợp Thịnh ...........................................................................................................................................52 Bảng 3.9: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Lạc Thịnh, xã Hợp Thịnh ...........................................................................................................................................54 Bảng 3.10. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm ..............................................56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất KT-XH : Kinh tế xã hội HQKT : Hiệu quả kinh tế CSHT : Cơ sở hạ tầng GPMB : Giải phóng mặt bằng TTPTQĐ : Trung tâm phát triển quỹ đất BQLDA : Ban quản lý dự án VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu. Tỉnh Vĩnh Phúc, là một tỉnh đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá... Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệu quả, được sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Tam Dương. - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Tam Dương. - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên môn với người dân. - Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3.1. Ý nghĩa khoa học Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá QSDĐ, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các dự án khác nhau nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương, góp phần quản lý đất đai hiệu quả hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005). 1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá tài sản: Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá chính: đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 trước công nguyên, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm . Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. - Đấu thầu: Là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có SDĐ trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế . - Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. - Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDDĐ phù hợp với thị trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định - Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. 1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 1.2.1. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Quốc hội - Luật Đất đai 2003). * Phương pháp xác định giá đất Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất : - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông qua việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để SDĐ cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cáchsử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành. Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 * Giá đất trong đấu giá QSDĐ Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó (Quốc hội - Luật Đất đai 2003). 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.2.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu (Nguyễn Thế Huấn, 2009). Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Sự tăng số lượng diện tích Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Nguyễn Thế Huấn, 2009). Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chýa đến mức mất cân đối cãng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chứa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn