Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Đánh giá công tác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Tuyên Quang, giai đoạn 2017-2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:81

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…phân theo địa bàn đầu tư…Việc đánh giá hiệu quả qua các mặt: kinh tế, xã hội. Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và tình hình khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách của nhà nước. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Đánh giá công tác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Tuyên Quang, giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ XUÂN HOÀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, GIAI ĐOẠN 2017-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ XUÂN HOÀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý Đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh THÁI NGUYÊN - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, tháng năm 2020 Tác giả luận văn Ngô Xuân Hoàn
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy, đào tạo và hướng dẫn em; đặc biệt là thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách tốt nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức viên chức Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2 LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................ 4 1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 4 1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ........................................................................................................................ 9 1.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................... 9 1.2.1. Căn cứ pháp lý......................................................................................... 9 1.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................... 10 1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang .............................................................................................................. 22 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................................... 24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24 2.1.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang ..... 24 2.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ............... 25
iv 2.2.3. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2017 - 2019 ....................... 25 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu cho thuê đất các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang .......................................................... 25 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25 2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 25 2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế... 26 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ................ 27 2.3.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 27 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội ....................................................... 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ....................................... 28 3.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội ........................................................................ 32 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 35 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ..... 36 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2017 – 2019. ................................ 36 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2017 - 2019. ... 40 3.2.3. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ........................................................................... 42 3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất và cho thuê đất.......................................................................... 46 3.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất ................................................................................................... 46 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất ............................................................................................ 49 3.5. Đánh giá kết quả, tồn tại từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang .................................................................................... 63
v 3.5.1. Đánh giá kết quả thực hiện công tác quản lý sau giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của các tổ chức ...................................................................... 63 3.6. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang .................................................. 65 3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ........................................................ 65 3.6.2. Giải pháp về đầu tư ............................................................................... 66 3.6.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện ............................................................. 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 68 1. Kết luận ....................................................................................................... 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 70
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng ................................. 20 Bảng 3.2: Thực trạng sử dụng đất giai đoạn 2017-2019................................ 40 Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tình hình sử dụng đất của các tổ chức ............... 42 giai đoạn 2017-2019 ........................................................................................ 42 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính giai đoạn 2017-2019 ..................................................................... 43 Bảng 3.5. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2017 -2019 ........................... 45 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất ở giai đoạn 2017 - 2019................................... 46 Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2017 ............................................................................................. 47 Bảng 3.8: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2018 ............................................................................................. 48 Bảng 3.9: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2019 ............................................................................................. 49 Bảng 3.10: Tình hình thuê đất của các tổ chức ............................................... 51 Bảng 3.11: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức thuê đất giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................................ 52 Bảng 3.12: Tổng hợp tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức . 54 Bảng 3.13. Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2017 - 2019 ...... 56 Bảng 3.14. Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế ................................. 57 Bảng 3.14. Hiệu quả sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn ........................ 59 thành phố Tuyên Quang .................................................................................. 59 Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của các tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất 62
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTNMT Bộ tài nguyên môi trường TT Thông tư SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân TCKT Tổ chức kinh tế GPMB Giải phóng mặt bằng CNN Cụm công nghiệp
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển chung của cả nước, tỉnh Tuyên Quang đã phát triển nhanh và khá toàn diện trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội; nền kinh tế tăng trưởng với tốc độ khá cao đến năm 2018 ( tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh GRDP (giá so sánh 2010), đạt 8,04%; giá trị sản xuất công nghiệp (giá so sánh 2010) 14.500 tỷ đồng, đạt 102%; giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản (giá so sánh 2010) 8.054,7 tỷ đồng, đạt 100%; tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn 1.896,9 tỷ đồng, đạt 104,1%; thu hút 1.712 nghìn lượt khách du lịch, đạt 102,2% kế hoạch năm. GRDP bình quân đầu người theo giá hiện hành đạt 36 triệu đồng/người/năm...) cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp dịch vụ, thu hút tốt các nguồn vốn đầu tư của tất cả các thành phần kinh tế tham gia phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế đã đặt ra hàng loạt vấn đề cho ngành quản lý đất đai, phải giải quyết tốt nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, giao đất cho thuê đất để các chủ đầu tư, các thành phần kinh tế thực hiện các chương trình, dự án. Đồng thời để phát huy được thế mạnh nội lực từ đất đai thì bài toán đặt ra cho các nhà quản lý là phải khai thác có hiệu quả quỹ đất đai dưới giác độ kinh tế hóa đất đai. Vì đất đai là nguồn lực lớn để phát triển kinh tế-xã hội nếu chúng ta biết khai thác sử dụng hiệu quả, bền vững. Việc đóng góp cho ngân sách của địa phương phần lớn do các tổ chức kinh tế, việc giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu giải quyết vấn đề an sinh xã hội. Do đó bài toán đặt ra là phải có các giải pháp để đáp ứng nhu cầu về đất đai để thực hiện các dự án, nhưng phải đi theo lộ trình, định hướng cụ thể, phải có quy định rõ ràng về định mức, suất đầu tư theo từng loại hình
2 hoạt động sản xuất kinh doanh, khu vực đầu tư; tránh việc lợi dụng đầu cơ, bao chiếm đất đai, sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả. Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của toàn ngành quản lý đất đai trong cả nước nói chung và thành phố Tuyên Quang nói riêng. Nhằm góp phần đánh giá thực trạng và tìm ra các giải pháp để tham mưu cho ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả, hạn chế những tác động tiêu cực trong việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế như đã nêu trên, tôi triển khai nghiên cứu đề tài “ Đánh giá công tác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Tuyên Quang, giai đoạn 2017-2019” 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài - Thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng. - Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…phân theo địa bàn đầu tư…Việc đánh giá hiệu quả qua các mặt: kinh tế, xã hội. - Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và tình hình khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách của nhà nước. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn
3 Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý, sử dụng đất trên phạm vi thành phố Tuyên Quang nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
4 CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng sở hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về giá trị của đất . Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). 1.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
5 Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. - Giao đất: Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao. Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, ... nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, ... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. (Nghị quyết số 19-NQ/TW, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn (tùy vào mục đích sử dụng đất). Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) để khai thác và sử dụng đất vào mục đích nhất định thông qua các hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền hàng năm, cho thuê đất trả tiền một lần.
6 - Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong các đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao (Nghị quyết số 19-NQ/TW,Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Khác với Luật đất đai năm 2003 thì theo Luật Đất đai năm 2013 thì việc thuê đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ thể tại Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. (Điều 56 Luật đất đai năm 2013) Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Qua phân tích trên, cho thuê đất được hiểu dưới ba góc độ cơ bản sau: Thứ nhất: cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng thông qua Dự án được duyệt, hồ sơ quy hoạch, đơn xin thuê đất và được thể hiện dưới hình thức quyết định hành chính hoặc hợp đồng thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định (đối với tổ chức kinh tế). Việc phân phối quỹ đất cho các mục đích, các đối tượng sử dụng đất để khai thác đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh-quốc phòng.
7 Thứ hai: nhìn dưới góc độ nhân văn, việc cho thuê đất để khẳng định quyền hoạt động trên một vị trí, khu vực trên lãnh thổ Việt Nam và từ xưa đến nay ông cha ta đã nói “Mảnh đất cắm rùi hay an cư lạc nghiệp”. Chính vì lẽ đó các tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền sử dụng đất thì cũng được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, do đó người sử dụng đất yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh trên diện tích đất được nhà nước cho thuê đất. Thứ ba: người sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất phải sử dụng đất đai đúng ranh giới, diện tích, mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả gắn với phát triển bền vững. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 107 Luật Đất đai năm 2003. 1.1.1.3. Quản lý sử dụng đất đai Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển. Quản lý sử dụng đất tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, du lịch, khai khoáng… 1.1.1.4. Quản lý đất đai Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
8 1.1.1.5. Tổ chức sử dụng đất - Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. - Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014). - Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).
9 1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1. Căn cứ pháp lý. Căn cứ Luật Đất đai 2013; Căn cứ Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03 tháng 12 năm 2004; Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2014. quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 452014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
10 - Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; - Căn cứ số Thông tư số 02/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ; - Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Căn cứ Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai. 1.3. Cơ sở thực tiễn 1.2.2.1. Một số nước trên thế giới * Trung Quốc Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Đất nông thôn thuộc Sở hữu tập thể. Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất
11 đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền bù. Vào năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất.