Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là tìm hiểu và đánh giá mức độ biến động của giá đất ở tại một số đường, khu vực đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- ĐỖ THỊ MINH THÙY ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- ĐỖ THỊ MINH THÙY ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đỗ Thị Minh Thùy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình Binh là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của, Văn phòng UBND huyện Sông Lô, phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND huyện Sông Lô, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Đỗ Thị Minh Thùy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. vi MỤC LỤC ....................................................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ v DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 4 1.1. Thị trường bất động sản ............................................................................. 4 1.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 4 1.1.2.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam ........................................ 4 1.2.Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................ 15 1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................ 15 1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 17 1.3. Định giá đất .............................................................................................. 22 1.3.1 Định giá tài sản....................................................................................... 22 1.3.2 Khái niệm định giá đất ........................................................................... 22 1.3.3. Mục tiêu của định giá đất ...................................................................... 23 1.3.4 Vai trò của định giá đất .......................................................................... 24 1.3.5. Công tác định giá đất trên thế giới ........................................................ 24 1.3.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam ....................................................... 26 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 30 2.2.Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 30 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 30 2.3.2.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 31 2.3.3.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...................................................... 32 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 33 2.3.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 34 2.3.6 Phương pháp minh họa bằng đồ thị ...................................................... 34 CHƯƠNG III KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 35 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc .... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 41 3.1.3. Văn hoá xã hội ...................................................................................... 45 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 47 3.2. Giá đất ở quy định và sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô. .......................................................................................................... 49 3.2.1.Cơ sở để xác định giá đất ....................................................................... 49 3.2.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Sông Lô ................................... 50 3.2.3. Sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô ...................... 52 3.3. Thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô..........................................................................................................................53 3.3.1. Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính ............... 57 3.3.2 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô ........................................................................................................... 72 3.4. Đề xuất giải pháp: .................................................................................... 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79 1. Kết luận ....................................................................................................... 79 2. Kiến nghị, đề xuất ....................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Sông Lônăm 2018 ......................... 48 Bảng 3.2 : Khung giá đất ở tại nông thôn ....................................................... 49 Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 50 Bảng 3.4. Giá đất ở quy định tại thị trấn tam Sơn, huyện Sông Lô ................ 50 Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các khu vực xã Đức Bác, xã Đồng Thịnh, huyện Sông Lô ................................................................................................ 51 Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực xã Lãng Công, huyện Sông Lô. ..... 51 Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực xã Hải Lựu, huyện Sông Lô........... 52 Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại .... 53 một số tuyến đường từ năm 2016 đến 2018 trên địa bàn huyện ..................... 53 Bảng 3.9. So sánh mức tăng số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm .............. 55 Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vực I ....................... 58 Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vực II ...................... 62 Bảng 3.12: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vựcIII...................... 67 Bảng 3.13: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vựcIV ..................... 70 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Sông Lô ................................................... 35 Hình 3.2: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo Quyết định của UBND tỉnh ............................................................................. 57 Hình 3.3: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo Quyết định của UBND tỉnh ............................................................... 64 Hình 3.4: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo Quyết định của UBND tỉnh ............................................................................. 68 Hình 3.5: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo Quyết định của UBND tỉnh ............................................................................. 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó gắn bó với con người một cách chặt chẽ về cả vật chất và tinh thần, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai phải có hiệu quả, trong đó việc quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. Ngoài ra, giá đất còn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Ngoài ra, giá đất cũng đang là vấn đề bức xúc liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Sông Lô là một huyện miền núi của tỉnh Vĩnh Phúc với tổng diện tích tự nhiên là 150,32 km2, điều kiện kinh tế - xã hội thuộc diện khó khăn của tỉnh, nền kinh tế của huyện chủ yếu phụ thuộc vào phát triển nông nghiệp. Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây khi huyện có chiến lược phát triển kinh tế chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, ưu tiên đầu tư cho phát Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 triền ngành công nghiệp và dịch vụ thì thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, giá đất ở một số khu vực trọng điểm của huyện có mức độ biến động mạnh theo hướng tăng lên. Bên cạnh đó Giá đất đã và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thực hiện các dự án đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, hiện tượng chênh lệch giá đất các tuyến đường giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường còn diễn ra phổ biến. Nguyên nhân của việc biến động giá đất ở tại huyện Sông Lô có mức độ mạnh trong thời gian gần đây là do chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Việc đánh giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện một cách khách quan chính xác sẽ là một trong những nội dung hết sức quan trọng cho các nhà lãnh đạo huyện, nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Xuất phát từ thực tế trên,tác giả thực hiện đề tài “Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018” 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sông lô, tỉnh Vĩnh Phúc; - Tìm hiểu và đánh giá mức độ biến động của giá đất ở tại một số đường, khu vực đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc; - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của Luật Đất đai (2013), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, trên cở sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Thị trường Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. 1.1.1.2.Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 1.1.2.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp. Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay (Lê Phương Thảo, 2007). 1.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây: • Giai đoạn trước năm 1945 Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền. • Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất. • Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó. • Giai đoạn từ năm 1993 đến nay Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007). Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn: - Hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn. - Cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
12 Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. Luật Đất Đai năm 2013 của Quốc Hội, ban hành ngày 29/11/2013 với một số quy định mới như: Luật quy định cụ thể rõ ràng chi tiết từ các nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch Luật đảm bảo quyền và lợi ích của những người sử dụng đất hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đồng thời khắc phục một cách cơ bản những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đảm bảo sự bình đẳng giữa những người sử dụng đất và ổn định chính trị xã hội ở nông thôn. Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Theo đó, có một số điểm nổi bật về giá đất. Đó là: Khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn