Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2013-2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá được thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc giai đoạn 2013 -2018 theo các hình thức chuyển quyền nhằm mục đích thấy được những thuận lợi, khó khăn, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của địa phương và nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Lạc trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2013-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ BÍCH THỦY ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẠC, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ BÍCH THỦY ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẠC, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ LỢI Thái nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chúng tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Trần Thị Bích Thủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể. Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Nguyễn Thị Lợi - Giảng viên Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo - Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Yên Lạc, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn. Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong qua trình thực hiện đề tài này. Do hạn chế về mặt thời gian và điều kiện nghiên cứu, nên luận văn này của tôi chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Trần Thị Bích Thủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu và ý nghĩa nghiên cứu. .............................................................................2 2.1. Mục tiêu: ..............................................................................................................2 2.2. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu: .............................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................3 1.1. Cơ sở khoa học và lý luận ....................................................................................3 1.1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai .......................................................................3 1.1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai ......................................................................4 1.1.3. Quy định của pháp luật về Văn phòng đăng ký đất đai. .................................16 1.2. Tổng quan về công tác chuyển quyền sử dụng đất trong cả nước và huyện Yên Lạc. ............................................................................................................................19 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................................................................................24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu:........................................................................................24 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................24 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Yên Lạc ........24 2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Lạc .........24 2.2.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc giai đoạn 2013 - 2018 .......................................................................................................24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.2.4. Đánh giá của cán bộ và người sử dụng đất về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc .........................................................................................25 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ..............................................................................25 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................25 2.3.1 Thu thập số liệu thứ cấp ..................................................................................25 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: ................................................................25 2.3.3. Phương pháp tổng hợp số liệu, thống kê, so sánh. ..........................................26 2.3.4. Phương pháp đánh giá .....................................................................................26 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................27 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội - huyện Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc .............27 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................27 3.1.2: Kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Yên Lạc .......................................30 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ..................................................................................33 3.1.4. Đánh giá sơ lược về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc .....................................................................................................................35 3.2.2. Tình hình sử dụng đất huyện Yên Lạc ............................................................38 3.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Lạc ............41 3.2.1. Cơ cấu tổ chức .................................................................................................41 3.2.2 Cách thức thực hiện thẩm định hồ sơ đối với trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) ............43 3.2.3. Tình hình hoạt động của chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Yên Lạc ........46 3.3. Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc giai đoạn 2013 – 2018 ...............................................................................................................53 3.4. Kết quả khảo sát về ý kiến của người sử dụng đất đối với công tác chuyển quyền SD đất tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................................59 3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp .................................67 3.5.1. Những thuận lợi ..............................................................................................67 3.5.2. Những khó khăn ..............................................................................................69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.5.3. Đề xuất giải pháp ............................................................................................70 KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ .......................................................................................74 1. Kết luận .................................................................................................................74 2. Kiến nghị ...............................................................................................................75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng Đăng ký đất đai QSD: Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp UBND : Ủy ban nhân dân GCN: Giấy chứng nhận Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp diện tích phân theo loại đất năm 2017 .....................................39 Bẳng 3.2: Cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn nghiên cứu ........................................................................................................41 Bảng 3.3: Kết quả tổng hợp, so sánh về VPĐKĐ Đ huyện Yên Lạc qua 2 giai đoạn ....................................................................................................................42 Bảng 3.4. So sánh về quy trình cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ......................................................43 Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN lần đầu của huyện Yên Lạc từ 2013 – 2018 .....................47 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biến động đất đai từ năm 2013 - 2018................................48 Bảng 3.7. Kết quả biến động đất đai giai đoạn 2013 đến năm 2018..............................49 Bảng 3.8. Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ...........................51 Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Yên Lạc giai đoạn 2013 -2018 ........................................................................................................53 Bảng 3.10: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng quyền QSD đất từ 2013 - 2018 ...............................................................................................................55 Bảng 3.11: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất từ 2013 - 2018.........................56 Bảng 3.12: Bảng tổng hợp hồ sơ thừa kế QSD đất từ 2013 - 2018 ..........................57 Bảng 3.13: Bảng tổng hợp hồ sơ thế chấp bằng QSD đất từ 2013 - 2018 ....................58 Bảng 3.14: Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Lạc ......................................................................59 Bảng 3.15: Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung của người dân ...............................60 Bảng 3.16: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ......................................................................................61 Bảng 3.17. Những hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ...................................................................................................................................62 Bảng 3.18: Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức thừa kế QSDĐ .....63 Bảng 3.19. Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ ...64 Bảng 3.20. Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức thế chấp bằng QSDĐ ........................................................................................................................65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Yên Lạc ...........................................................27 Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKĐĐ .............................................................................45 Hình 3.3. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKQSDĐ ........................................................................46 Hình 3.4: Đồ thị cấp giấy chứng nhận QSD đất lần đầu ...........................................47 Hình 3.5: Đồ thị kết quả đăng ký biến động đất đai ......................................................48 Hình 3.6: Biểu đồ số lượng cấp giấy chứng nhận QSD đất từ năm 2013-2018 .......54 Hình 3.7: Biểu đồ số lượng hồ sơ giao dịch chuyển nhượng ....................................55 Hình 3.8: Biểu đồ số lượng hồ sơ giao dịch tặng cho ...............................................56 Hình 3.9: Biểu đồ số lượng hồ sơ giao dịch thừa kế .................................................58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai, chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai, một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Thể hiện ở chỗ phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai. Bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng đất; phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai. Tuy nhiên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại các địa phương theo các cách thức khác nhau, có hiệu quả khác nhau và còn tồn tại hạn chế. Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, giải quyết các mặt còn tồn tại hạn chế em đề xuất nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2013-2018”, dưới sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lợi – Giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 2. Mục tiêu và ý nghĩa nghiên cứu. 2.1. Mục tiêu: - Đánh giá được thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lạc giai đoạn 2013 -2018 theo các hình thức chuyển quyền nhằm mục đích thấy được những thuận lợi, khó khăn, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của địa phương và nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Lạc trong thời gian tới. - Đánh giá được ý kiến của người dân về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Yên Lạc. - Đánh giá được sự thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Yên Lạc. 2.2. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu: - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu có thể sử dụng để đánh giá được sự thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất được các giải pháp để xử lý, nâng cao hiệu quả khi thực hiện thủ tục hành chính chuyển quyền sử dụng đất cho người dân. Từ kết quả nghiên cứu ta nhận thấy được sự khác biệt khi Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo cơ chế 1 cấp và 2 cấp. - Ý nghĩa khoa học: Khi tìm hiểu sâu về hiệu quả hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cho ta đánh giá được mức độ giao dịch của người dân trên địa bàn, nhu cầu giao dịch có lớn hay không, trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai của người dân trên địa bàn có tốt không, từ đó đánh giá được việc nên đầu tư hạ tầng để thu hút các doanh nghiệp hay không. Nếu được đầu tư tốt, hiệu quả việc chuyển quyền tốt thì giá trị đất sẽ tăng lên, tăng thu ngân sách trên địa bàn huyện từ nguồn thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học và lý luận 1.1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai *. Khái niệm: Là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Theo quy định của bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì việc đăng ký đất được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được giao đất, cho thuê đất sử dụng, được nhà nước cho thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hay thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Có thể thấy, đăng ký đất đai là một yêu cầu mà người sử dụng đất phải thực hiện với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các chủ thể sử dụng, quản lý đất đai, các chủ thể có tài sản gắn liền trên đất. *. Hồ sơ đất đai, bất động sản Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hiện nay được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. *. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai và bất động sản được thực hiện theo 4 nguyên tắc - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). *. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất Công tác chuyển quyền sử dụng đất hoạt động rất mạnh mẽ trong thời đại kinh tế thị trường ngày nay, do vậy cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong việc cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên đối với từng thửa đất để theo dõi biến động từng thửa đất phục vụ giải quyết tranh chấp đất đai, thu hồi đất để thực hiện dự án một cách dễ dàng và thuận lợi. Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định. 1.1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai 1.1.2.1. Một số quy định chung *. Đối tượng đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sủ dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai. “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” được quy định tại Khoản 1, Điều 95 luật đất đai năm 2013. *. Các trường hợp phải đăng ký đất đai Đăng ký đất đai gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. a) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký. b) Đăng ký biến động: “Được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi đối với các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chia tách, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sang thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền, từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê; thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai, bản án, quyết định thi hành án…; có thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất” được quy định tại Khoản 4, Điều 95 luật đất đai năm 2013. *. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. 1.1.2.2. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan tham gia; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển quyền, điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất. Thủ tục hành chính được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) nơi có bất động sản. Chuyển quyền sử dụng đất đúng theo trình tự, thủ tục góp phần công khai hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục hành chính để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó của nhân dân. *. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước. - Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho… - Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. - Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật… Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. *. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 - Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định. - Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất. - Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng. - Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ. * Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất - Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật. - Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản. Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. - Giá chuyển quyền sử dụng đất Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. - Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền QSDĐ Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi được quy định tại Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Điều 179 Luật Đất đai 2013. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp được quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ, lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. - Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp”. * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tại Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn