Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trong giai đoạn 2015 - 2018, phân tích thuận lợi, khó khăn và tìm ra nguyên nhân của hạn chế. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DOÃN PHI TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DOÃN PHI TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Doãn Phi Trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thanh Hải - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, khoa Quản lý tài nguyên, phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Công thương, Chi cục Thống kê, Văn phòng UBND huyện Giao Thủy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy, UBND các xã Giao Thịnh, Giao Long, thị trấn Ngô Đồng, thị trấn Quất Lâm, cán bộ và người dân tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Doãn Phi Trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. ix DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... xii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục têu của đề tài ......................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản................................... 4 1.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 4 1.1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................... 4 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất................................................ 4 1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................. 5 1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 6 1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...... 6 1.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............ 8 1.2.6. Các khái niệm liên quan .......................................................................... 9 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................................... 10 1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam .................... 10 1.3.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 ................................... 12 1.3.3. Quy định về đấu giá theo Luật đất đai 2013 ........................................ 14 1.3.4. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ........... 17 1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương.................................. 18 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của huyện Giao Thủy: ......................................................................... 24 2.2.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018: ......... 24 2.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ..................................................... 25 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy ..................................................... 25 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 25 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu .................................... 26 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 27 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của huyện Giao Thủy ................................................................................ 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 34 3.1.3. Thực trạng môi trường .......................................................................... 38 3.1.4. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy ...... 39 3.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018 .......... 43 3.2.1. Giới thiệu khái quát về 04 dự án ........................................................... 43 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án ................................. 45 3.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 04 dự án .. 62 3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá .......................................................... 76 3.3.1. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá ............................ 76 3.3.2. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng ............................ 76 3.3.3. Đánh giá sau khi trúng đấu giá.............................................................. 77 3.3.4. Đánh giá chung của cán bộ và người dân về công tác đấu giá ............. 77 3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy .......................................................... 82 3.4.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 82 3.4.2. Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............ 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 85 1. Kết luận ....................................................................................................... 85 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 86 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 90 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CSHT : Cơ sở hạ tầng BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VND : Việt Nam đồng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Đặc trưng các yếu tố khí tượng của huyện Giao Thủy ................... 32 Bảng 3.2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2016 - 2018.......... 36 Bảng 3.3. Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2016 - 2018 ........ 37 Bảng 3.4. Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy .......................... 37 Bảng 3.5. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 06 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định ....................... 46 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 ô đất thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định cư thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy ...................................................................................... 47 Bảng 3.7. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy ........................................................................... 50 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy ......... 52 Bảng 3.9. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao Long, huyện Giao Thủy ................................................................ 55 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao Long, huyện Giao Thủy ...................................................................................... 56 Bảng 3.11. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 10 ô đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy............................................ 59 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
x Bảng 3.12. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 10 ô đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy ................................................................ 61 Bảng 3.13. So sánh hiệu quả kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với giá đất theo khung quy định của UBND tỉnh và giao đất có thu tiền sử dụng đất ............................................................................. 72 Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số cán bộ, người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ....................................... 79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
xi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
xii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Giao Thủy.......................................................... 27 Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2018 ...................... 39 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam Định, nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 sông Hồng, cạnh 2 cửa sông lớn là cửa Ba Lạt và Hà Lạn. Trong những năm gần đây, huyện Giao Thủy đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân. Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi đã nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018". 2. Mục têu của đề tài - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trong giai đoạn 2015 - 2018, phân tích thuận lợi, khó khăn và tìm ra nguyên nhân của hạn chế. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn gặp phải. Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính quyền, thất thoát ngân sách nhà nước... 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của huyện Giao Thủy và phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Nguyễn Thế Huấn, 2009). 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. (Nguyễn Thế Huấn, 2009). 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó (Nguyễn Thị Khuy, 2011). 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.2.1. Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Nguyễn Thế Huấn, 2009). Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó (Nguyễn Thế Huấn, 2009). 1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các lọai hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp (Nguyễn Thị Khuy, 2011). Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. 1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn