Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, Tỉnh Sơn La

Chia sẻ: Tri Lộ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La trong giai đoạn 2017 - 2019; đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh các hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn Lađể hoàn thành tốt các nhiệm vụ được giao.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, Tỉnh Sơn La

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VŨ CÔNG THÀNH ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG Hà Nội, 2020 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Người cam đoan Vũ Công Thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và những lời chỉ bảo chân tình của các thầy cô giáoViện Quản lý Đất đai và Phát triển nông thôn. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới các Thầy, các Cô và Nhà trường đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó. Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo, Tiến sĩHoàng Xuân Phương, người đã tận tình hướng dẫn,giúp đỡ tôi mọi mặt để tôi hoàn thành đề tài. Tôi xin cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng sau đại học, ViệnQuản lý đất đai và Phát triển nông thôn,trường Đại Học Lâm Nghiệp đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập, thựchiện đề tài và hoàn thành khóa luận. Tôi xin cảm ơn UBND thành phố Sơn La, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sơn La, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sơn La, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Công Thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................5 1.1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai.....................................................5 1.1.1. Khái niệm về đất đai...................................................................................5 1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai .........................................................................6 1.1.3. Đăng ký đất đai ..........................................................................................7 1.2. Mô hình văn phòng đăng ký đất đai ở một số nước thên thế giới ..................10 1.2.1. Mô hình văn phòng đăng kí đất đai ở Vương quốc Anh .......................... 10 1.2.2. Mô hình văn phòng đăng ký đất đai của Hoa Kỳ .....................................11 1.2.3. Mô hình văn phòng đăng kí đất đai của Thụy Điển .................................13 1.2.4. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước cho Việt Nam ............................ 14 1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam ........................................................... 15 1.3.1. Khái quát văn phòng đăng ký đất đai ......................................................15 1.3.2. Văn phòng đăng ký đất đai .......................................................................18 1.4. Hệ thống văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ..........................................20 1.4.1. Khái quát về văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................... 20 1.4.2. Mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan và chính quyền địa phương ............................................................................................... 29 1.4.3. Đánh giá về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ...........30 Chương 2. ĐẶNG ĐIỂM ĐỊA BÀN, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU .............................................................................................. 32 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố sơn la, tỉnh sơn la ...................32 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................32 2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ...........................................................................34 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 2.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................38 2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .....................................................38 2.2.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp........................................................39 2.2.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................. 40 2.2.4. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu.........................................40 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................41 3.1. Thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La.44 3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất .............................................................................41 3.1.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 ...........................................42 3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ........................................................... 45 3.3. Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ......................................................................................................48 3.3.1. Cơ cấu tổ chức, nguồn nhân lực của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La .........................................................................................48 3.3.2. Cơ sở vật chất của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ...................................................................................................51 3.3.3. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La .........................................................................................52 3.3.4. Đánh giá kết quả một số hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La giai đoạn 2017-2019 .......................................................56 3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý ...................................................................66 3.4.1. Đánh giá của người dân về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ............................................................... 66 3.4.2. Đánh giá về hoạt động của mô hình ........................................................70 3.4.3. Đánh giá của cán bộ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ...................................................................................................71 3.4.4. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ...........................................................................74 3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ....................................................77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.5.1. Giải pháp về con người, nguồn nhân lực .................................................77 3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ...................................................78 3.5.3. Giải pháp về cơ sở vật, chất kỹ thuật .......................................................79 3.5.4. Giải pháp về cơ chế phối hợp giữa các cơ quan ......................................79 3.5.5. Giải pháp về thông tin tuyên truyền, tập huấn cán bộ, người dân...........80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................84 PHỤ LỤC PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BNV Bộ Nội vụ BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CHXHCN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNTT Công nghệ thông tin CP Chính phủ ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất ĐKTK Đăng ký thống kê GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HSĐC Hồ sơ địa chính NĐ Nghị định QSHNO Quyền sở hữu nhà ở QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản TTg Thủ tướng Chính phủ TTHC Thủ tục hành chính TTLT Thông tư liên tịch TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1.Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La, Tỉnh Sơn La ........................... 41 Bảng 3.2. Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2017 – 2019 ..................44 Bảng 3.3. Biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2017 – 2019 ............................ 45 Bảng 3.4. Thống kê nhân lực, trình độ chuyên môn, thời gian công tác của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Sơn La ..............................................50 Bảng 3.5. Trang thiết bị của CNVPĐKĐĐthành phố Sơn La năm 2019 .................51 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện một số nhiệm vụ của chi nhánh văn phòng phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La giai đoạn 2017– 2019 ..................................................56 Bảng 3.7. Tình hình cấp GCNQSD đấtThành phố Sơn La giai đoạn 2017–2019 ....58 Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Sơn La giai đoan 2017 - 2019 .......................................................................................................60 Bảng 3.9. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động giai đoạn 2017 - 2019 ....................61 Bảng 4.10. Kết quả đăng ký đất đai giai đoạn 2017 - 2019 ......................................63 Bảng 3.11. Kết quảcung cấp thông tin đất đai giai đoạn 2017 - 2019 ......................63 Bảng 3.12. Hiện trạng hệ thống bàn đồ Thành phố Sơn La ......................................64 Bảng 3.13. Tình hình ứng dụng các phần mềm trong quản lý tại CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La ................................................................................................................65 Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ......................................................................66 Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ................................................................................................................67 Bảng 3.16. Đánh giá thái độ, hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La .......................................................... 69 Bảng 3.17. Đánh giá hoạt động mô hìnhCNVPĐKĐĐ thành phố Sơn La ...............70 Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm việc tại CNVPĐKĐĐ thành phố Sơn La và các cán bộ khác có liên quan đánh giá về số lượng ........................................71 Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm việc tại CNVPĐKĐĐ thành phố Sơn La và các cán bộ khác có liên quan đánh giá về cơ sở vật chất ................................ 72 Bảng 3.20. Sự phối hợi của CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La với các cơ quan có liên quan ......................................................................................................73 Bảng 3.21. Đánh giá về thời gian làm việc ............................................................... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ..........................................................................................................30 Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ..........................................................................................................49 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân. Ở các thời đại lịch sử tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai luôn được quan tâm một cách đặc biệt. Nó là cơ sở phân định ranh giới giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, là nguồn nội lực cho sự phát triển kinh tế xã hội của mọi đất nước. Đất đai ngày càng gắn bó với con người hơn bởi nó đã trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất động sản. Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh hiện nay, donguồn tài nguyên ngày cành cạn kiệt. Một đất nước muốn có nền kinh tế phát triển bền vững bao gồm cả thị trường bất động sản thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản là công cụ hết sức quan trọng, thiết thực, là phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai. Hiện nay, mỗi quốc gia đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình. Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường. Tại các thành phố có các chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai. Tuy mới được đưa vào hoạt động được 4 năm nhưng VPĐKĐĐ đã gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKĐĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá trình quản lý dữ liệu, hồ sơ địa chính, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai… Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKĐĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 phục trong quá trình hoạt động như: Vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế… Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai rất được coi trọng. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La được thành lập trên cơ sở Quyết định số 3317/QĐ-UBND ngày 25/12/2015 của UBND Tỉnh Sơn La, bắt đầu đi vào hoạt động nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến quyền của người sử dụng đất, công tác giao dịch bảo đảm... Từ năm 2017 đến năm 2019 Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh Sơn La chi nhánh Thành phố Sơn La đã tiến hành giải quyết được 7065trường hợp đến giao dịch tại chi nhánh. Trong đó chủ yếu đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất... Trực tiếp người dân đến giao dịchcác thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nên việc đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La chúng tôi tiến hành nghiên cứu tập chung vào các giao dịch đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký giao dịch đảm bảo. Bên cạnh đó hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La vẫn còn một số hạn chế như giải quyết các thủ tục hành chính còn chậm, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chưa cao, chưa đảm nhận được công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng... Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn trên, được sự nhất trí của Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn-Trường Đại học Lâm Nghiệp và sự hướng dẫn của TS Hoàng Xuân Phương chúng tôi thực hiện nghiên cứu đề tài“Đánh giá hoạt động củachi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Sơn La, Tỉnh Sơn La ”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La trong giai đoạn 2017 - 2019. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 - Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnhcác hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn Lađể hoàn thành tốt các nhiệm vụ được giao. 3. Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu - Các hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng đất đai thành phố Sơn La; + Tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố. + Cơ sở vật chất, nguồn nhân lực của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố. + Việc thực hiện các nhiệm vụ được giao giai đoạn 2016-2019 - Công chức, viên chức đang làm việc tại chi nhánh văn phòng đăng đất đai thành phố Sơn La. - Người dân đến thực hiện TTHC tại chi nhánh văn phòng đăng đất đai thành phố Sơn La. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi không gian hành chính Thành phố Sơn La. - Về thời gian: Nghiên cứu được thực hiện với chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố và các hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sơn Latừ 01/2017- 12/2019. - Việc điều tra thực hiện từ tháng 7/2018 đến tháng 12/2019. 4. Nội dung nghiên cứu - Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. - Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. - Hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La giai đoạn 2017 - 2019. + Tổ chức nhân sự, bộ máy của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La. + Cơ sở vật chất của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 + Kết quả thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La. - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 5.1. Ý nghĩa khoa học - Đề tài cung cấp cơ sở thực tiễn về hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp. - Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được tình quản lý sử dụng đất, kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. 5.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài đưa ra một số giải pháp phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tại địa phương và phục vụ cho công tác hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố hoạt động có hiệu quả hơn, thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị được giao như trong chức năng nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai. - Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cũng như những nhà quản lý đất đai nghiên cứu về hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai 1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: Đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. “Với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng liêng. Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định” (West Publishing Co, 1991). [36] Tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992). [21] a. Đặc điểm Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặtvật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Österberg, 2011). [35] Đất là tài sản cố định, là nguồn nội lực của quốc gia, cộng đồng, gia đình: Đất là cơ sở để hình thành bất động sản (đất đai và tài sản trên đất); đất và các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 quyền đất đai là nguồn vốn khi tham gia thị trường bất động sản. Đất như là môi trường sống: Đất là bộ phận của môi trường sinh thái; mọi tác động đến môi trường đất đều ảnh hưởng đến môi trường nước, không khí, đa dạng sinh học và ngược lại (Đỗ Hậu và Nguyễn Đinh Bồng, 2012 ). [15] b. Vai trò của đất đai Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá...), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị (Tôn Gia Huyên, 2009). [16] “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993). [22] 1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái niệm Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2014). [9] 1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng, nhiệm vụ thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015). [2] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1.1.3. Đăng ký đất đai 1.1.3.1. Đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp như: Đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. 1.1.3.2. Vai trò, ý nghĩa của đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được Nhà nước bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với Nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau: + Đảm bảo phát triển kinh tế, xã hội; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS. - Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau: + Đảm bảo quyền của người sử dụng đất; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội; + Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản. - Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện, nước, cống rãnh,... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất. - Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo hoạt động cho thị trường đất đai và BĐS, làm tăng ngân sách thông qua các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012). [15] 1.1.3.3. Cơ sở đăng ký đất đai a. Hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tài liệu chứa đựng thông tin về hiện trạng và tình hình pháp lý của việc quản lý và sử dụng đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý của nhà nước về đất đai và cung cấp thông đất đai cho tổ chức cá nhân khi có nhu cầu. Hồ sơ địa chính, được lập để phục vụ việc quản lý của nhà nước và thực hiện các quyền, nghĩa vụcủa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (1). Đối với nhà nước: Để thực hiện việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. (2). Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 b. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). [31] c. Nguyên tắc Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai. - Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký. - Nguyên tắc công khai: Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai. 1.1.3.4. Phân loại đăng ký đất đai a. Đăng ký giao dịch Đăng ký giao dịch là đăng ký nội dung về các giao dịch về đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch. Đăng ký giao dịch về việc một vụ giao dịch đã được thực hiện nhưng không khẳng định chủ quyền đất đai – đối tượng của vụ giao dịch – có hoàn toàn hợp pháp hay không. Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện pháp lý. b. Đăng ký quyền Đăng ký quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ mới, các quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung giao dịch. Đăng ký những quyền và lợi ích của những người không phải chủ đất nhưng được thực hiện một số quyền và hưởng một số lợi ích đối với thửa đất cụ thể. Xét về tính lôgic và tính hệ thống thì đây cũng là quyền dù được đăng ký và lập hồ sơ riêng nhưng vẫn được hiểu là một phần của đăng ký chủ quyền. Đăng ký văn tự giao dịch nâng cao với việc sử dụng hệ thống bản đồ thửa đất và việc thẩm định nội dung giao dịch một cách chặt chẽ, có hệ thống, được duy trì liên tục trong khoảng thời gian dài (hàng trăm năm) cũng có thể bảo đảm trên thực tế mức độ an toàn pháp lý đối với chủ quyền đất đai như hồ sơ đăng ký quyền. 1.2. Mô hình văn phòng đăng ký đất đai ở một số nước thên thế giới 1.2.1. Mô hình văn phòng đăng kí đất đai ở Vương quốc Anh Văn phòng đăng ký đất đai của Anh có hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) được thực hiện đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh. Mọi hoạt động của hệ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính theo một hệ thống thống nhất được nối mạng nội bộ (không kết nối với internet, để bảo mật dữ liệu). Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng nội bộ, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai. Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc (BĐS) địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Nguyễn Trọng Đợi, 2009). Điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...). 1.2.2. Mô hình văn phòng đăng ký đất đai của Hoa Kỳ Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma