Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 – 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của luận văn là giúp hoạt động của VPĐKQSDĐ Huyện Thanh Chương được hiệu quả hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 – 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUANG HUY ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên –2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUANG HUY ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015 – 2019 Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên –2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Huy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn người đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ. Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban giám hiệu Trường đại học Nông Lâm đã giảng dạy đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài. Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Huy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3 1.1. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký QSD đất................. 3 1.1.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 3 1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ..................................................................... 3 1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .............................. 9 1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước .................... 9 1.2.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ......................................... 11 1.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ................................................................. 13 1.3.1. Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............... 13 1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai.................................... 13 1.3.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ................ 14 1.3.4 . Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất ........................................................................................................... 15 1.4. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu ................................................. 16 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18 2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu ........................................... 18 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 18 2.1.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 18 2.1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 18 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18 2.2.1. Khái quát vị trí địa lý và tình hình quản lý nhà nước về đất đai ........... 18 2.2.2. Khái quát hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất và Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương giai đoạn 2015 – 2019 ..................................................................................................... 18 2.2.3. Đánh giá của cán bộ Văn phòng đăng ký QSD đất và người sử dụng đất về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương. ......... 19 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương. ........................................................ 19 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 19 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 19 2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .......................................... 21 2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh ............................................................. 21 3.3.5. Phương pháp đánh giá .......................................................................... 21 2.3.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 22 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 23 3.1. Khái quát về vị trí địa lý và thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương. ...................................................................... 23 3.1.1. Khái quát về vị trí địa lý huyện Thanh Chương ................................... 23 3.1.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai huyện Thanh Chương ............. 26 3.1.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương ................................................................................................. 26 3.1.2.2. Tình hình sử dụng đất huyện Thanh Chương .................................... 28 3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương giai đoạn (2015 – 2019) .................................................................... 35 3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức bộ máy................ 35 3.2.2. Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................. 39 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Chương ......................................................................................................................... 40 3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ...................................... 53 3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính .............................................. 53 3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính .......................................... 54 3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất ........................................................................ 55 3.3.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn ........................ 55 3.3.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải thực hiện ............................... 57 3.3.6. Ý kiến đánh giá tổng thể của cán bộ, người sử dụng đất về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ...................................... 58 3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương .................................................................. 58 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................... 58 3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền ..................................................................... 59 3.4.3. Giải pháp tổ chức bộ máy ..................................................................... 60 3.4.4. Giải pháp về con người, cơ sở vật chất, trang thiết bị .......................... 60 3.4.5. Giải pháp về tài chính ........................................................................... 61 3.4.6. Giải pháp ứng dụng công nghệ kỹ thuật trong chuyên môn, nghiệp vụ 61 KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ ............................................................................. 63 1. Kết luận ....................................................................................................... 63 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính năm 2019 .................. 29 Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2019......... 33 Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN lần đầu của huyện Thanh Chương từ 2015 - 2019 . 40 Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai từ năm 2015 - 2019 ..................... 42 Bảng 3.6. Hồ sơ tài liệu đo đạc bản đồ địa chính ........................................... 45 Bảng 3.7. Hồ sơ địa chính ............................................................................... 48 Bảng 3.7. Mức độ công khai TTHC tại Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ................................................................................................. 53 Bảng 3.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ trên địa bàn huyện Thanh Chương. 54 Bảng 3.9. Đánh giá về điều kiện vật chất tại Huyện Thanh Chương .................. 55 Bảng 3.10. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ................... 56 Bảng 3.11. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương .............................................. 57 Bảng 3.12. Nhận xét về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương ................................................................................................. 58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý; là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Pháp luật về đất đai quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm: ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai năm 2003 quy định về việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường (TNMT) ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TNMT, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng TNMT. VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (GCN); lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC) và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai hàng năm và theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm phát triển kinh tế, xã hội đất nước cải cách hành chính trong tất cả các lĩnh vực nói chung, trong quản lý đất đai nói riêng là yêu cầu bức thiết. Hoạt động của VPĐKQSDĐ gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương. Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Thanh Chương cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 bất động sản ngày một tăng lên. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất. VPĐKQSDĐ Huyện Thanh Chương đã hoạt động hơn 11 năm nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động? Có những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai? Đã thực hiện triệt để công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, sự hài lòng của người dân? … là những vấn đề được chính quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm. Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu "Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 – 2019” với mục tiêu giúp hoạt động của VPĐKQSDĐ Huyện Thanh Chương được hiệu quả hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Thứ nhất, đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương Thức hai, phân tích thuận lợi và khó khăn của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương Thức ba, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Thanh Chương trong thời gian tới. Chương 1 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký QSD đất 1.1.1. Đăng ký đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. 1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Luật Đất đai 2013) Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 1.1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai: + Là người đang sử dụng đất; + Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư 1.1.1.5. Các trường hợp đăng ký đất đai. - Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, 2014) + Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. + Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN. - Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai. Người sử dụng đất được phép đổi tên. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất. Chuyển mục đích sử dụng đất. Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất. Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất. 1.1.1.6. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. (Luật Đất đai 2013) 1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai 1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. 3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; 1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai. a) Vị trí, chức năng Tại Điều 5 Nghị định 4/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và quy định chi tiết tại Điều 1 Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, văn phòng đăng ký đất đai có vị trí, chức năng như sau: Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu; VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật. b) Nhiệm vụ, quyền hạn Điều 2 Điều 1 Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ, quyền hạn: 1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ. 3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi GCN theo quy định của pháp luật. 5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật. 6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính. 7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. 10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật. 11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật. 1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước 1.2.1.1. Ở Anh Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. 1.2.1.2. Ở Thuỵ Điển Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lư dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai. 1.2.1.3. Ở Hà Lan Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính. 1.2.1.4. Pháp Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách mạng tư sản Pháp. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản. 1.2.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam Quản lý đất đai ở mỗi quốc gia nói chung đều là vấn đề then chốt trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và củng cố an ninh quốc phòng. Cho dù ở chế độ sở hữu nào về đất đai (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước) nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai cũng được xác định một cách chung nhất đó là: xác lập quan hệ pháp lý ổn định phù hợp với sự vận hành của quy luật thị trường. Qua nghiên cứu về mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước từ những nhận xét trên kết hợp với việc so sánh với tình hình thực tế của Việt Nam có thể rút ra một số kinh nghiệm có thể áp dụng vào Việt Nam như sau: 1.2.2.1. Về nhận thức Văn phòng đăng ký đất đai vừa thực hiện vai trò quản lý một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai, vừa là một tổ chức giúp cho các cơ quan Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
12 Nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương có một cơ quan quản lý Nhà nước ở Trung ương trực tiếp giám sát và chỉ đạo hoạt động của các VPĐKĐĐ theo quy định của pháp luật. Mô hình VPĐKĐĐ là cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương, ngoài việc cập nhật, cung cấp thông tin, tác nghiệp cụ thể, VPĐKĐĐ có nghĩa vụ tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho người sử dụng đất, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước trên cơ sở hồ sơ địa chính (HSĐC) do văn phòng đất đai quản lý. 1.2.2.2. Về hoạt động Hoạt động phải được tách bạch giữa hai quan điểm dịch vụ công và hành chính công để tránh sự nhầm lẫn về chức năng, nhiệm vụ, phương thức hoạt động (kể cả trách nhiệm cá nhân) nhằm khắc phục cơ chế “nhiều cửa” hay “một cửa nhiều khoá” khi thực hiện quyền và nghĩa vụ. Hoạt động của VPĐKĐĐ phải hướng tới mục tiêu đảm bảo giải quyết mối quan hệ đất đai trong mối quan hệ kinh tế - xã hội trên cơ sở luận cứ và phương pháp luận khoa học nhằm thực hiện công bằng, ổn định trật tự xã hội, phát triển kinh tế và an ninh quốc phòng. 1.2.2.3. Các yêu cầu đáp ứng cho hoạt động của VPĐKĐĐ Đăng ký đất đai là một nhiệm vụ chuyên môn, diễn ra thường xuyên và liên tục. Đặt nhiệm vụ này vào nhiệm vụ của VPĐKĐĐ cần phải tạo cơ chế thu chi tài chính hợp lý để tạo điều kiện cho VPĐKĐĐ hoạt động đúng theo mô hình cơ quan dịch vụ công. Cần thiết phải có một hệ thống thông tin hoàn chỉnh để đảm bảo cập nhật số liệu một cách kịp thời và thuận tiện đáp ứng yêu cầu Chính phủ điện tử đảm bảo các thông tin của thửa đất được cập nhật và việc cung cấp thông tin cho thị trường, nhất là đối với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Trước mắt, Nhà nước cần đầu tư trang thiết bị đủ mạnh kết hợp với việc đào tạo nguồn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn