Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình – tỉnh Hòa Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá khách quan về kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai TP. Hòa Bình. Từ đó nhận định được những tồn tại, hạn chế trong hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai để đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình – tỉnh Hòa Bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP ĐINH THỊ THU HÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ HÒA BÌNH TỈNH HÒA BÌNH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHU THỊ BÌNH Hà Nội, 2019
i LỜI CAM ĐOAN Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn của tôi là hoàn toàn trung thực, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đinh Thị Thu Hà
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Chu Thị Bình đã dành nhiều thời gian và tâm huyết tận tình giúp đỡ, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho tôi, định hướng và giúp tôi giải đáp những thắc mắc trong suốt quá trình học tập, thực hiện và hoàn thành luận văn. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Ban giám hiệu, các thầy, cô trong Viện Quản lý đất đai & Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý giá và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập tại trường. Tôi xin cảm ơn gia đình cùng toàn thể bạn bè đã động viên, khích lệ và giúp đỡ tôi. Trân trọng cảm ơn! Hòa Bình, ngày tháng năm 2019 Học viên Đinh Thị Thu Hà
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i TÁC GIẢ LUẬN VĂN .......................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Sự cần thiết của đề tài ........................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 2 Chƣơng 1 ............................................................................................................... 3 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................. 3 1.1. Một số vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai, bất động sản ........................ 3 1.1.1. Một số khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản .... 3 1.1.2. Đăng ký đất đai ...................................................................................... 6 1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ........................................................................ 10 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ ........................ 10 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKĐĐ ....................................... 14 1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ................. 18 1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) ....................................... 18 1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch.......................................... 19 1.3.3. Malaysia: Hệ thống đăng ký đất đai .................................................... 20 1.3.4. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai .................................................. 20 1.3.5. Một số kinh nghiệm cho Việt Nam ....................................................... 21 1.4. Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ ở Việt Nam ..................................... 22 1.4.1. Tình hình thành lập .............................................................................. 22 1.4.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ ............................................................. 22 1.4.3. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ....................... 23 Chƣơng 2 ............................................................................................................. 26 ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ............................................................ 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 26
iv 2.1.2. Giới hạn và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 26 2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 27 2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 27 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................... 27 2.3.2. Phương pháp chọn mẫu phiếu điều tra ................................................ 28 2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu .................................... 28 2.3.4. Phương pháp đánh giá hiệu quả hoạt động của chi nhánhVPĐKĐĐ . 29 Chƣơng 3 ............................................................................................................. 30 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................ 30 3.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế -xã hội của khu vực nghiên cứu ................. 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu ........... 34 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu ...................................................................................................... 38 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của khu vực nghiên cứu ....................... 38 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại khu vực nghiên cứu. .............................. 38 3.2.2. Tình hình sử dụng đất của TP.Hòa Bình ............................................. 43 3.3. Thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐTP.Hòa Bình .................. 57 3.3.1. Cơ cấu tổ chức và cơ sở vật chất ......................................................... 57 3.3.2. Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình ......................................................................................................... 60 3.4. Đánh giá của người dân và cán bộ thực hiện nhiệm vụ về hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ........................................................................ 74 3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính .................................................. 75 3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................... 76 3.4.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................... 77 3.4.4. Các khoản phí và lệ phí phải đóng ...................................................... 79 3.4.5. Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình 80 3.4.6. Đánh giá về sự phối hợp giữa Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình và các cơ quan liên quan .................................................................................... 81 3.4.7. Đánh giá chung kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐTP. Hòa Bình ................................................................................................................ 82 3.5. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình. .................................................................................................... 85
v 3.5.1. Thực hiện chính sách pháp luật đất đai ............................................... 86 3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động .............................................. 86 3.5.3. Giải pháp về nhân lực .......................................................................... 87 3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................ 87 3.5.5. Các giải pháp khác .............................................................................. 88 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 89 KIẾN NGHỊ ........................................................................................................ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 92
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Nội dung cụm từ Chữ viết tắt 1 Tài nguyên & Môi trường TNMT 2 Ủy ban nhân dân UBND 3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ 4 Văn phòng đăng ký VPĐK 5 Văn phòng Đăng ký đất đai VPĐKĐĐ 6 Thủ tục hành chính TTHC 7 Hồ sơ địa chính HSĐC 8 Giấy chứng nhận GCN 9 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ 10 Bất động sản BĐS 11 Thành phố TP 12 Phi nông nghiệp PNN 13 Đăng ký biến động ĐKBĐ 14 Hiện trạng sử dụng đất HTSDĐ 15 Đăng ký đất đai ĐKĐĐ 16 Sản xuất nông nghiệp SXNN
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Bảng thống kê diện tích 3 loại đất chính theo đơn vị hành chính TP. Hòa Bình năm 2018 .............................................................................. 44 Bảng 3.2. Diện tích các loại đất nông nghiệp ............................................. 46 Bảng 3.3. Bảng thống kê diện tích các loại đất sản xuất nông nghiệpTP.Hòa Bình năm 2018 ............................................................................................ 49 Bảng 3.4. Thống kê diện tích đất phi nông nghiệp của TP. Hòa Bình năm 2018 . .51 Bảng 3.5.Thống kê diện tích nhóm đất chưa sử dụng theo đơn vị hành chính TP. Hòa Bình năm 2018 ……………………………...……………67 Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN lần đầu của TP. Hòa Bình giai đoạn 2016 – 2018……………………………………………………………………….71 Bảng 3.7. Bảng kết quả thực hiện cấp đổi, cấp lại GCN của TP. Hòa Bình giai đoạn 2016 – 2018…………………………………………………….74 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện đăng ký biến động TP. Hòa Bình giai đoạn 2016 – 2018……………………………………………………………….75 Bảng 3.9. Kết quả khảo sát trình độ sử dụng công nghệ thông tin và ứng dụng phần mềm tại Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ........................... 67 Bảng 3.10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2018 .................................................................................... 68 Bảng 3.11. Thống kê kết quả thực hiện công tác trích đo, trích lục bản đồ địa chính giai đoạn 2016 – 2018 ................................................................. 72 Bảng 3.12. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình giai đoạn 2016 – 2018 ................................................................ 73
viii Bảng 3.13. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình .............................................................................................. 75 Bảng 3.14. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ..................................................................................................... 78 Bảng 3.15. Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ............................................................................................... 77 Bảng 3.16. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ tại chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ............................................................................. 77 Bảng 3.17. Đánh giá về cơ sở vật chất của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình ............................................................................................................. 81
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Hòa Bình………………………..43 Hình 3.2. Khu vực Trung tâm TP. Hòa Bình trên ảnh vệ tinh……………44 Hình 3.3. Biểu đồ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 2016 – 2018...48 Hình 3.4. Biểu đồ mô tả và thống kê diện tích đất đai theo đơn vị hành chính TP. Hòa Bình năm 2018 ......................................................................................... 39 Hình 3.5. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của TP. Hòa Bình năm 2018 .......... 44 Hình 3.6. Diện tích 3 loại đất chính theo đơn vị hành chính ...................... 45 Hình 3.7. Mô tả phân bố đất sản xuất nông nghiệp TP. Hòa Bình năm 2018 ... 48 Hình 3.8. Mô tả sự phân bố diện tích đất lâm nghiệp của TP. Hòa Bình năm 2018 ............................................................................................................. 50 Hình 3.9. Biểu đồ mô tả diện tích đất ở theo đơn vị hành chính ................ 52 Hình 3.10. Mô tả phân bố đất ở TP. Hòa Bình năm 2018 .......................... 53 Hình 3.11. Mô hình tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình………..71 Hình 3.12. Biểu đồ mô tả kết quả cấp GCN lần đầu giai đoạn 2016 – 2018.73 Hình 3.13. Mẫu GCNQSDĐ cũ và mới…………………………………..74 Hình 3.14. Biểu đồ mô tả thực trạng cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2016 – 2018 của TP. Hòa Bình …………………………………………………75 Hình 3.15. Biểu đồ mô tả thực trạng đăng ký biến động cho toàn thành phố giai đoạn 2016 - 2018 .................................................................................. 65 Hình 3.16. Biểu đồ và số liệu thống kê diện tích biến động các loại đất nông nghiệp giai đoạn 2017 – 2018 ..................................................................... 70
x Hình 3.17. Biểu đồ biến động diện tích đất Phi nông nghiệp giai đoạn 2017 - 2018........................................................................................................... 71 Hình 3.18. Biểu đồ mô tả kết quả thực hiện nhiệm vụ trích đo trích lục Bản đồ địa chính giai đoạn 2016 – 2018 ............................................................ 74 Hình 3.19. Tình hình giải quyết thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm giai đoạn 2016 – 2018 ........................................................................................ 74
1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thực tế cho thấy trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng, hiện nay sự phát triển của quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đang diễn ra ồ ạt khắp nơi đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng lên một cách nhanh chóng. Điều này làm cho việc phân bố đất đai cho các ngành, cho các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn làm cho quan hệ đất đai giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất luôn thay đổi. Nhà nước đã có những biện pháp quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm đáp ứng cho sự phát triển bền vững toàn bộ quỹ đất của đất nước thông qua Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, giám sát các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất được chủ động thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật đảm bảo sự công khai, minh bạch và công bằng xã hội. Luật Đất đai năm 2013 với quy định Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường (TNMT) do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở sát nhập nguyên trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc Sở TNMT và VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT cấp huyện nhằm thống nhất thực hiện các nhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực đất đai được thống nhất, giảm phiền hà, phức tạp. Thành phố Hòa Bình là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh Hòa Bình nên được chú trọng đầu tư, thu hút được nhiều dự án lớn. Từ đó nhu cầu giao dịch về đất đai ngày càng tăng dẫn đến việc thành lập Chi nhánh Văn
2 phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thành phố Hòa Bình theo Quyết định số 1468/QĐ-UBND ngày 11/8/2015 của UBND tỉnh Hòa Bình. Sự ra đời của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triền kinh tế - xã hội chung trên địa bàn thành phố đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận (GCN), các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất và các công tác giao dịch đảm bảo. Xuất phát từ sự cần thiết của vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Chu Thị Bình tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình – tỉnh Hòa Bình”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình trong giai đoạn 2016 – 2018. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình. 3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Việc nghiên cứu đề tài sẽ là cơ sở khoa học phục vụ công tác nghiên cứu, đề ra các giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ một cấp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Từ kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm cơ sở cho việc đánh giá khách quan về kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Hòa Bình. Từ đó nhận định được những tồn tại, hạn chế trong hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ để đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Một số vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai, bất động sản 1.1.1. Một số khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm đất đai Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ. Đất đai là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do tác động của con người. Về mặt đời sống - xã hội, “đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng” [9]. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. 1.1.1.2. Khái niệm về Bất động sản * Bất động sản: Có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đồng thời, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
4 đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [20]. Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. * Phân loại bất động sản: BĐS có thể phân thành ba loại như sau: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc, v.v... Nhóm BĐS nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS của một nước. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v... - Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v... Nói cách khác, BĐS được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu BĐS được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên BĐS của bản thân. 1.1.1.3. Thị trường BĐS Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS. - Có thể cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS
5 nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. - Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. - Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có thể cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Điều này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. Dựa vào thời gian BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS chia làm 3 cấp gồm: - Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê. - Thị trường cấp 3: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại. Do đó thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
6 1.1.2. Đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai * Khái niệm Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính (TTHC) bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [10]. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 không còn khái niệm riêng về đăng ký quyền sử dụng đất như trong Luật Đất đai năm 2003 mà đề cập đến một khái niệm chung ở phạm vi rộng hơn là ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [8]. Đồng thời tại Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ “ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (ĐKBĐ), được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” [8]. Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì ĐKĐĐ là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai - ĐKĐĐlà công cụ của Nhà nước để đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng dân cư như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến
7 hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được chắc để quản lý chung thông qua việc dùng công cụ ĐKĐĐ để quản lý. Lợi ích của công dân bao gồm được Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. - ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước. Nhà nước cho phép người dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy ĐKĐĐ với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. - ĐKĐĐ để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin HSĐC cụ thể về tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này. 1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai * Hồ sơ đất đai, BĐS: Hồ sơ đất đai và BĐS (hay còn được gọi là HSĐC) là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Việc lập hồ sơ để thực hiện cho việc thu thuế và quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Đồng thời cũng đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn. * Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc như sau: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
8 - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hệ thống ĐKĐĐ được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng và hợp pháp. * Hình thức Đăng ký đất đai Có 2 hình thức chính ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đó là đăng ký lần đầu và ĐKBĐ, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 04 trường hợp gồm đất được giao, cho thuê để sử dụng; đất đang sử dụng hoặc được giao quản lý và nhà ở, tài sản gắn liền đất nhưng chưa đăng ký. Hiện nay, đăng ký lần đầu đang được Nhà nước thực hiện với nhiều cải cách hành chính về cấp GCNQSDĐ. ĐKBĐ được thực hiện đối với 12 trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do cho thuê, cho tặng, chủ sở hữu đổi tên, thay đổi về diện tích, số hiệu địa chỉ thửa đất, quyền sử dụng chung cho cả vợ chồng. Thay đổi do chia tách quyền sử dụng đất chung của một nhóm người, thay đổi tài sản gắn liền, mục đích, thời hạn sử dụng… Một số trường hợp ĐKBĐ thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. 1.1.2.3. Đặc điểm của Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai có những đặc điểm sau đây:
9 Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: ĐKĐĐ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc ĐKĐĐ được thể hiện thông qua hệ thống HSĐC của Nhà nước. Thứ hai, về bản chất: ĐKĐĐ là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Thứ ba, về tính chất: ĐKĐĐ là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân. Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết ĐKĐĐ: Việc ĐKĐĐđược thực hiện bởi VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất. Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm ĐKĐĐlần đầu và ĐKBĐ đất đai: Hoạt động ĐKĐĐ xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai. Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc ĐKBĐ đất đai.