Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

40
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội gia đoạn 2017 - 2019. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN THANH HIẾU ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYẾN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS. TS. TRẦN HỮU VIÊN Hà Nội, 2020
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan các thông tin, số liệu trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày ... tháng 10 năm 2020 Người cam đoan Nguyễn Thanh Hiếu
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới GS. TS. Trần Hữu Viên đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND huyện Ba Vì, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Ba Vì, cùng các bà con nhân dân trên huyện Ba Vì đã đã cung cấp tài liệu, số liệu cho tôi để hoàn thành luận văn thuận lợi. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh nghiệm còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày ... tháng 10 năm 2020 Học viên Nguyễn Thanh Hiếu
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... viii ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1 Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận, những khái niệm có liên quan ......................................... 4 1.1.1. Những khái niệm có liên quan ................................................................ 4 1.1.2. Chức năng chủ yếu của đất đai .............................................................. 7 1.1.3. Vấn đề quản lý đất đai, sự cần thiết thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ........................... 8 1.2. Trên thế giới .......................................................................................... 12 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Mỹ ................................................................................. 12 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Úc (Australia ) ............................................................. 12 1.2.3. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Pháp.............................................................................. 13 1.2.4. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Thụy Điển ..................................................................... 14 1.2.5. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Thái Lan ....................................................................... 14 1.2.6. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Trung Quốc .................................................................. 15
iv 1.2.7. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới trong công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính .... 15 1.3. Ở Việt Nam ........................................................................................... 16 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam ....................................................................... 16 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì ................................................................................. 28 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 30 2.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 30 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội . 30 2.1.2. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Ba Vì ......................................................................................................... 30 2.1.3. Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ................................. 30 2.1.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ......................................................... 30 2.1.5. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì.............................................. 30 2.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 30 2.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp ................................. 30 2.2.2. Phương pháp điều tra tại thực địa, điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng và lấy ý kiến chuyên gia ................................................................ 31 2.2.3. Phương pháp so sánh ............................................................................ 31 2.2.4. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp ........................................ 31
v Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 32 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội .. 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................. 32 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ......................................................................... 38 3.2. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì ... 43 3.2.1. Thực trạng công tác quản lý đất trên địa bàn huyện Ba Vì ................ 43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì ............................... 50 3.3. Kết quả thực hiện công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................. 52 3.4. Đánh giá công tác cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ......................................................................................... 62 3.4.1. Đánh giá về nhân lực thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội ............................................................... 62 3.4.2. Đánh giá về cơ sở vật chất, công tác quản lý HSĐC và nguồn kinh phí phục vụ ĐKĐĐ, cấp GCN QSDĐ, lập HSĐC ............................................... 64 3.4.3. Đánh giá TTHC liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN QSDĐ, thời gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ............ 66 3.4.4. Đánh giá sự hợp tác của công dân, áp lực công việc đối với công tác cấp GCN QSDĐ và đưa ra một số đề xuất giải pháp ................................... 69 3.4.5. Đánh giá mức độ hiểu biết của công dân trong công tác cấp GCN QSDĐ ............................................................................................................... 71 3.4.6. Đánh giá chung...................................................................................... 73 3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì..................................................................................... 75 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ....................................................... 75
vi 3.5.2. Giải pháp về nhân lực ........................................................................... 75 3.5.3. Giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ ........................................................... 76 3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................ 76 3.5.5. Về tuyên truyền, giáo dục ...................................................................... 76 3.5.6. Về tổ chức chỉ đạo ................................................................................. 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 81
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNH và HĐH Công nghiệp hóa và hiện đại hóa CCN Cụm công nghiệp CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa TTHC Thủ tục hành chính VPĐK Văn phòng đăng ký GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KCN Khu công nghiệp TN MT Tài nguyên và môi trường HSĐC Hồ sơ địa chính QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Ba Vì TP. Hà Nội .......... 50 Bảng 3.2. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................. 53 Bảng 3.3. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì năm 2017 ................................................................................................................. 55 Bảng 3.4. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì năm 2018 ................................................................................................................. 57 Bảng 3.5. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì năm 2019 ................................................................................................................. 59 Bảng 3.6. Kết quả việc cấp GCN QSD đất Nông nghiệp trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................................... 61 Bảng 3.7. Kết quả đánh giá về nhân lực thực hiện công tác cấp GCN QSD đất trên địa bàn huyện Ba Vì ................................................................................. 63 Bảng 3.8. Kết quả đánh giá về cơ sở vật chất và kinh phí phục vụ công việc GCNQSD đất và lập HSĐC ............................................................................ 65 Bảng 3.9. Kết quả đánh giá TTHC liên quan đến công tác cấp GCN QSDĐ, thời gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ................... 67 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với công tác cấp GCN QSDĐ ............................................................................... 70 Bảng 3.11. Kết quả tổng hợp ý kiến của công dân liên quan tới công tác cấp GCN QSD đất.................................................................................................. 72 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Ba Vì ................................................................. 32
1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc. Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ”. Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2009, Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được xác định rõ tại điều 97 Luật đất đai 2013. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Để làm tốt công tác quản lý đất đai. Nhà nước phải thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người dân hiểu và thực hiện theo luật đất đai hiện hành. Ba Vì là huyện ngoại thành phía Tây Bắc của Hà Nội, là một huyện bán sơn địa, diện tích tự nhiên là 428 km², lớn nhất Thủ đô Hà Nội. Trong những
2 năm qua, huyện Ba Vì đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế - xã hội, biến động sử dụng đất nhiều. Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Ba Vì đã xác định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất. Từ năm 2017 đến nay, huyện Ba Vì đã tích cực tuyên truyền đến người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong công tác cấp GCN QSD đất, đồng thời hướng dẫn các hộ dân kê khai đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất. Tuy nhiên,trong quá trình triển khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc. Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của Viện Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của GS. TS. Trần Hữu Viên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019”. 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1.2.1. Ý nghĩa khoa học Hoàn thiện thêm cơ sở khoa học trong công tác cấp GCN QSĐ đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. 1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn Đánh giá được đúng thực trạng và các khó khăn, vướng mắc trong cấp GCN QSD quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho - hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì.
3 Đề xuất được các giải pháp, chính sách và kế hoạch nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCN QSD đất trên địa bàn huyện. 1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm tất cả các hoạt động đăng ký đến lập hồ sơ địa chính, thẩm định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi chuyên môn: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019. - Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội. - Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 - 2019. 1.4. Mục tiêu nghiên cứu 1.4.1. Mục tiêu tổng quát Nâng cao hiệu quả và chất lượng thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội. 1.4.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội gia đoạn 2017 - 2019. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ba Vì.
4 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận, những khái niệm có liên quan 1.1.1. Những khái niệm có liên quan 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Có nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về đất đai. Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của tổng thể vật chất đó”. Nhưng cũng có quan điểm, quan niệm tổng hợp và cụ thể hơn, cho rằng đất đai là những tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế - xã hội của một tổng thể vật chất.Thống nhất với quan điểm này, Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Riode Janerio, Brazil năm 1992 đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông, suối, hồ, đầm lầy…) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động vật và thực vật, trạng thái của sinh vật”. Theo khái niệm trên đây thì: Đất đai là một phần diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, Bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới mặt đất như: + Thổ nhưỡng, địa hình, địa mạo, nước mặt; + Địa chất, các lớp trầm tích sát bề mặt, nước ngầm; + Điều kiện khí hậu thời tiết; + Động vật, thực vật, vi sinh vật; + Trạng thái định cư của con người, các kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại.
5 Tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thóai hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.1.1.2. Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng
6 thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một là đăng ký đất ban đầu và giai đoạn hai là đăng ký biến động đất đai. Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Còn đăng ký biến động thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. Vì vậy, đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó có điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi này.
7 1.1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. 1.1.2. Chức năng chủ yếu của đất đai - Chức năng sản xuất: Là nền tảng trợ giúp cho hệ thống trợ giúp sự sống, thông qua việc sản xuất sinh khối để cung cấp lương thực, thực phẩm chăn nuôi, gỗ, dầu và các vật liệu sinh vật sống cho con người sử dụng một cách trực tiếp hoặc thông qua. - Chức năng môi trường sống: Đất đai là nền tảng cho đa dạng hóa sinh vật trong đất bằng cách cung cấp môi trường sống cho sinh vật và là nơi dự trữ nguồn gen cho thực vật, động vật và vi sinh vật, ở trên và bên dưới mặt đất. - Chức năng điều hòa khí hậu: Đất đai và sử dụng đất đai là nguồn và nơi chứa của ga nhà kín hay hình thành một đồng xác định của cân bằng năng lượng toàn cầu phản chiếu hay hấp thu chuyển đổi năng lượng của bức xạ mặt trời và của chu kỳ thủy văn toàn cầu. - Chức năng nước: Đất đai điều hòa sự tồn trữ và chảy đi của nguồn tài nguyên nước mặt, nước ngầm và những ảnh hưởng chất lượng của nước. - Chức năng tồn trữ: Đất đai là nơi chứa các vật liệu và các chất cho việc sử dụng của con người.
8 - Chức năng kiểm soát chất thải và ô nhiễm: Đất đai có khả năng chấp nhận, lọc, đệm và chuyển đổi những thành phần nguy hại. - Chức năng không gian sống: Đất đai cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân cư, nhà máy và các hoạt động sinh hoạt khác. - Chức năng nối liền không gian: Đất đai cung cấp không gian cho sự vận chuyển của con người đầu tư và sản xuất, cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữ những vùng riêng hệ sinh thái tự nhiên. 1.1.3. Vấn đề quản lý đất đai, sự cần thiết thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý đất đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này, quản lý đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống lại mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai cho các ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không gian trên đất một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào đất và bảo vệ đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong phân hệ quản lý Nhà nước. Theo nghĩa này, quản lý đất đai là quá trình thu thập, điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về
9 thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất cũng như các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản và giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp đất, chuyển đổi đất…) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012). Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy, công tác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. a. Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai GCN có vai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định giao đất và GCN. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN với đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống thông tin đó là sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
10 đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai. Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở nhất thiết cho triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân sử dụng và trong quá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như loại đất. Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối đất đai cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Khi đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm chắc được và thu thuế cho ngân sách nhà nước. Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề đất đai, đặc biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Trong khi đó, nguồn gốc sử dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao cấp trái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp GCN thì nhà nước mới quản lý tốt được. GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp GCN thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của họ. GCN là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN còn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
11 b. Đối với người sử dụng đất - Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả. - Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: tặng, cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp. - Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan... - Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp. c. Đối với nhà nước - Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả. - Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra. - Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng. - Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng. - Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất đai. - Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải phóng mặt bằng. - Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.