Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:81

Thêm vào BST

Báo xấu

76
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MAI PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MAI PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ THÁI NGUYÊN – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Lê Mai Phương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Lê Văn Thơ giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Yên Bái, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả Lê Mai Phương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4 1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ...................................................................... 4 1.1.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ....... 4 1.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ........................ 6 1.1.4. Các hình thức đăng ký đất đai ................................................................. 6 1.1.5. Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................................................................... 7 1.1.6. Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 9 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 10 1.2.1. Văn bản pháp lý .................................................................................... 10 1.2.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận .................................. 13 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 1.3.1. Công tác quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận QSD đất tại một số nước trên thế giới.............................................................................. 15 1.3.2. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của cả nước.................. 18 1.3.3 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Tỉnh Yên Bái......... 19 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 21 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 21 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 21 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 21 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai ... 21 2.2.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......... 21 2.2.3. Những tồn tại, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố ...................................................................................... 22 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái - Tỉnh Yên Bái. ...................................................................................... 22 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22 2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .................................................... 22 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 22 2.3.3. Phương pháp thống kê tổng hợp số liệu................................................ 23 2.3.4. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 23 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 24 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Yên Bái .................. 24 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 24 3.1.2. Tài nguyên thiên nhiên .......................................................................... 26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.1.3. Tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................... 28 3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất.............................................................................. 30 3.1.5. Tình hình quản lý và sử dụng đất .............................................................. 31 3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Yên Bái từ năm 2014-2018. .................................... 38 3.2.1. Kêt quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Yên Bái từ năm 2014-2018............. 38 3.2.2. Kêt quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức giai đoạn 2014-2018................................................................. 51 3.2.3. Đánh giá về kết quả công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Yên Bái qua kết quả điều tra ........................................................................ 56 3.3. Những thuận lợi, khó khăn công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Yên Bái.................................................................................................. 60 3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 60 3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 61 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp GCN trên địa bàn ....... 62 3.5.1. Giải pháp chung .................................................................................... 62 3.5.2. Giải pháp cụ thể .................................................................................... 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 65 1. Kết luận ....................................................................................................... 66 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC VIẾT TẮT TT Từ viết tắt Giải thích nghĩa 1 CP Chính Phủ 2 DT Diện tích 3 GCN Giấy chứng nhận 4 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 HĐND Hội đồng nhân dân 5 HTX Hợp tác xã 7 QCVN Quy chuẩn Việt Nam 9 TP Thành Phố 8 TW Trung ương 10 UBND Ủy ban nhân dân 12 VPĐK Văn phòng đăng ký 11 XHCN Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ............................................. 36 Bảng 3.2: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014 – 2018 .............................................................................. 39 Bảng 3.3: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014 – 2018 ...................................................... 41 Bảng 3.4: Kết quả đăng ký cấp GCN theo loại đất giai đoạn 2014-2018 ..... 42 Bảng 3.5: Kết quả đăng ký cấp GCN theo đơn vị hành chính từ năm 2014-2018 ................................................................................. 43 Bảng 3.6: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2014 ... 45 Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2015 ... 47 Bảng 3.8: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2016 ... 48 Bảng 3. 9: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2017 ... 49 Bảng 3.10: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2018 ... 50 Bảng 3.11. Kết quả cấp CGN cho tổ chức theo từng loại đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 .......................................... 52 Bảng 3.12. Kết quả cấp CGN cho tổ chức theo đơn vị hành chính tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018.............................................. 54 Bảng 3.13. Kết quả cấp CGN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng tại thành phố Yên Bái tính từ 1/1/2014 đến 31/12/2018 .......... 56 Bảng 3.14. Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào công tác đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái ........ 56 Bảng 3.15. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra cán bộ chuyên môn ......... 59 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của mình. Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng thể hiện rõ giá trị mà đất đai mang lại cho con người. Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đó. Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, và đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai hết sức quan trọng là đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận (GCN). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự
2 thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp GCN, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước. Thành phố Yên Bái là trung tâm của tỉnh Yên Bái, là một trong những tỉnh thuộc khu vực miền núi phía Bắc nước ta, cách thủ đô Hà Nội 186 km. Hiện nay Thành phố Yên Bái đang phát huy lợi thế về vị trí địa lý và các lợi thế khác để kết nối với các vùng lân cận, đã và đang có những bước chuyển biến về kinh tế - xã hội. Trong những năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của Thành phố đang từng ngày phát triển. Do đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Xong hiện nay công tác cấp GCN trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Xuất phát từ những yêu cầu, cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự giúp đỡ của khoa Quản lý đất đai cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Lê Văn Thơ – Trường Đại học Nông Lâm, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyề sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái. - Đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác này trong thời gian tới.
3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác quản lý của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác đăng kí đất đai của thành phố. Nêu ra được các mặt hạn chế cũng như tồn đọng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. Từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Luật đất đai, 2013). 1.1.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt - Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống; - Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
5 1.1.2.2. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm... Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này. 1.1.2.3. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”;
6 - Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất. 1.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất - GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; - Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. 1.1.4. Các hình thức đăng ký đất đai Theo điều 95 luật đất đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. 1.1.4.1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. (Luật đất đai, 2013) 1.1.4.2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
7 - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. (Luật đất đai, 2013) 1.1.5. Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm. Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng
8 như thế nên Luật đất đai, điều 4 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất. Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước. Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai, do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Một mục tiêu trong chính sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh. Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch. Như vậy, đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Để thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.
9 1.1.6. Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước đối với người được nhà nước giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi đối với cả nước, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN hiện nay ở nước ta đang tồn tại ở 5 loại: + Loại thứ nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp theo luật đất đai 1988 do Tổng Cục quản lý ruộng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày/14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ; + Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn). Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng do Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định của Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất; + Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của luật đất đai 2003 mẫu giấy theo quyết định số 24/2004–BTNMT ngày 01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006, sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất, màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;
10 + Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ ban hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Loại thứ năm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2013. Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1. Văn bản pháp lý - Luật đất đai 1988 ngày 08/01/1988 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ 2 thông qua ngày 29/12/1987; - Luật đất đai năm 1993 ban hành ngày 14/07/1993 của quốc hội có hiệu lực ngày 15/10/1993; - Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị; - Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của tổng cục địa chính quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai thay thế các biểu mẫu trước đó; - Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục địa chính hướng dẫn về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ;
11 - Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg; - Luật đất đai năm 1998 Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 - Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ sung một số điều của đất đai; - Luật đất đai năm 2003 ban hành ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004; - Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi hành Luật đất đai; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính; - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp GCN; - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;