Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

47
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019. Từ đó chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------------- VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------------- VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:GS.TS. Đặng Văn Minh Thái Nguyên, năm 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào; Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Vũ Thị Xuân
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS. Đặng Văn Minh là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2020 Học viên Vũ Thị Xuân
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 2.1 Mục tiêu chung ......................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm .......................................................4 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm .......................................................................4 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................5 1.1.3. Một số cơ sở pháp lý .........................................................................................5 1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ..................................................13 1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới13 1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .........................................15 1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ...............26 1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Nam Định ..................................27 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 2.2.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu..........................................................................31 2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai ...........................................31
iv 2.2.3. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ......................................31 2.2.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp .........31 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................31 2.3.2. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp .....................................................................32 2.3.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .......................................................................32 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................33 2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................33 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................34 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Nam Trực ...................................34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................34 Tài nguyên nước ........................................................................................................35 Tài nguyên khoáng sản..............................................................................................36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................36 3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai tại huyện Nam Trực ..................................38 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ..............................................................................38 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Nam Trực ...............................................41 3.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Nam Trực ..........................43 3.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai ...................................................................................................................45 3.3. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ..........................................................46 3.3.1. Kết quả đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực.........................................................................46 3.3.2. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu .......48 3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp .........55
v 3.4.1. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................................................55 3.4.2. Đánh giá về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã, Thị trấn nghiên cứu ...............................................................79 3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực........................................................................................................81 KẾT LUẬN ..............................................................................................................84 1. Kết luận .................................................................................................................84 2. Kiến nghị ...............................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................86
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 ................................39 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2015-2019 ....................................................41 Bảng 3.3: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai đoạn 2017 – 2019 tại huyện Nam Trực .....................................................................44 Bảng 3.4: Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực .........................................47 Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2019 ..........................48 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 ......................................................................................................49 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện thế chấp bằng bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019 ........................50 Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thực hiện xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 .......................................................................................................52 Bảng 3.9: Kết quả giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền ...............................53 sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 ..............................................................................53 Bảng 3.10. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................54 Bảng 3.11. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............................................56 Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................74 Bảng 3.13: Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch đảm bảo nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu .............................................................76 Bảng 3.14: Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................79
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Chữ viết tắt 1 BLDS Bộ luật dân sự 2 ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm 3 GCN Giấy chứng nhận 4 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 LĐĐ Luật đất đai 6 NĐ Nghị định 7 NH Ngân hàng 8 QSD Quyền sử dụng 9 QSH Quyền sở hữu 10 QTD Quỹ tín dụng
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Trong những năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin tra cưú tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng. Từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành, đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần ngăn ngừa các tranh chấp dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Huyện Nam Trực nằm ở cửa ngõ phía nam thành phố Nam Định, phía bắc tiếp giáp thành phố Nam Định, phía nam giáp huyện Trực Ninh, phía đông giáp huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình), phía tây giáp huyện Vụ Bản và huyện Nghĩa Hưng, có sông Hồng và sông Đào chảy qua. Huyện Nam Trực gồm 19 xã và một thị trấn. Nam Trực hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển một cách toàn diện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Bên cạnh đó Nam Trực còn có tiềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2 diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Các hoạt động liên quan đến đất đai nói chung và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại đây diễn ra ngày càng sôi động. Thực tiễn cho thấy, việc đăng ký giao dịch bảo đảm này đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của huyện Nam Trực. Tuy nhiên việc thực hiện công tác này cũng còn một số vấn đề cần phải quan tâm. Xuất phát từ thực tế này cho thấy cần phải có sự nghiên cứu về tình hình thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở cho huyện Nam Trực nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai. Vì vậy tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 ” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. - Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019. - Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
3 huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định để thấy những kết quả đạt được trên thực tế áp dụng cũng như những vấn đề còn tồn tại. Qua đó phát huy những mặt tích cực và có những giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thuận lợi và hiệu quả nhất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015). Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015). Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) (Bộ luật dân sự, 2015). Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Bộ luật dân sự, 2015). Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân sự 2015). Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).
5 Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Bộ luật dân sự 2015). Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015). Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015). Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015). 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2010). 1.1.3. Một số cơ sở pháp lý 1.1.3.1. Pháp lý của bên thứ ba Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ 3, kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định nào làm rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm những chủ thể nào.
6 Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải được hiểu là "tất cả các chủ thể không phải là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm". Vậy "người thứ 3" có bao gồm các cơ quan nhà nước?. Nếu theo quy định hiện hành về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa Nhà nước với bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản bị tịch thu, sung công quỹ do vi phạm pháp luật hình sự, hành chính của người có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng hợp pháp tài sản thì Nhà nước không phải là "người thứ 3", vì Nhà nước luôn được ưu tiên cao nhất, ngay cả khi giao dịch bảo đảm đã được đăng ký. Điều này, hoàn toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật". Chính vì chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên những quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ là phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3. Mặc dù, tại Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005 mới chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.”. Tuy nhiên, đăng ký không phải là phương thức duy nhất công bố các quyền của bên nhận bảo đảm. Thực tế cho thấy, người nhận cầm cố chiếm giữ tài sản cầm cố cũng được coi là phương thức công bố quyền, xác lập hiệu lực đối kháng của việc cầm cố đối với người thứ ba. Do vậy, quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm là căn cứ xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 của Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ phù hợp với chế định thế chấp tài sản (hoặc cầm cố bất động sản, nếu pháp luật có quy định). Đại diện Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, quy định đăng ký là điều kiện (căn cứ) xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý của Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa thực sự khoa học, đồng thời cũng chưa có sự phù hợp với quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bởi lẽ, về nguyên tắc, mọi giao kết, thỏa thuận dân sự, bao gồm cả thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hợp pháp đều có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 và phải được tất cả các chủ thể khác tôn trọng, không phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận đó được hay không được đăng ký. Việc đăng ký trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức pháp lý công bố công khai quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm,
7 để đối kháng với người thứ 3 trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập lên một tài sản. Bổ sung quyền nắm giữ tài sản Khắc phục những bất cập nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung việc nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm là phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ 3, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng ký biện pháp bảo đảm. Trường hợp cầm cố bất động sản theo quy định của luật thì cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015). Đồng thời, Bộ luật này cũng đã bổ sung quy định, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định. Cách tiếp cận này đã khơi thông rất nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là lần đầu tiên, khái niệm “quyền truy đòi” tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được đề cập đến trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để các nhà làm luật thể hiện được những quy định mới trong lần sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm. Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho rằng, sẽ cần làm rõ một số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3, quyền truy đòi tài sản... Ngoài ra, sẽ hướng dẫn cụ thể về quyền truy đòi tài sản, trong đó xác định rõ giới hạn của quyền truy đòi, phương thức thực hiện quyền truy đòi, trách nhiệm của người giữ tài sản trong trường hợp bên nhận bảo đảm thực hiện quyền truy đòi tài sản… Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ- CP không có quy định về bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Đây là 2 biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản mới được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, tại lần sửa đổi này, đây cũng sẽ là một nội dung cần được bổ sung. Cụ thể, đối với biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm giữ” và “chiếm giữ” tài sản. Việc nắm giữ tài sản phát sinh trên cơ sở hợp đồng song vụ giữa bên cầm giữ và bên có nghĩa vụ, còn việc chiếm giữ tài sản để thực hiện quyền cầm giữ phát sinh do bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
8 không đúng nghĩa vụ, và thời điểm chiếm giữ tài sản này là thời điểm biện pháp cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 3. 1.1.3.2. Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Do vậy, trong những năm qua, pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện, đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015). Pháp luật còn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là quyền của cá nhân. Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân không phải hoạt động tín dụng cần được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện. Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như thông qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay. Tuy nhiên, nhiều người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) mà không phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định. Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội. Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
9 chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”. Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ- CP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba (tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất. Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.
10 1.1.3.3. Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015). Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 130 BLDS): Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch. Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính. Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau: Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác
11 nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng. Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc. Giao dịch bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định. Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 của Bộ tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau: Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp. Theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng