Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình biến động đất đai và công tác cập nhật chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015-2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

66
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chỉnh lý biến động đất đai và công tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình biến động đất đai và công tác cập nhật chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------- NGUYỄN TRUNG THỰC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG, QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẠC, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – năm 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------- NGUYỄN TRUNG THỰC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG, QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẠC, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng THÁI NGUYÊN – năm 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chúng tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Nguyễn Trung Thực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể. Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Phan Thị Thu Hằng - Giảng viên Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo - Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Yên Lạc, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn. Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong qua trình thực hiện đề tài này. Do hạn chế về mặt thời gian và điều kiện nghiên cứu, nên luận văn này của tôi chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Nguyễn Trung Thực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu ..........................................................................1 2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài ........................................................................................2 2.1. Mục đích ...................................................................................................................2 2.2. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................2 CHƯƠNG 1 .....................................................................................................................3 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................................3 1.1. Nội dung Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất .................................3 1.1.1. Đăng kí đất đai lần đầu ..........................................................................................3 1.1.2. Đăng kí biến động đất đai ......................................................................................3 1.1.3. Phân loại biến động đất đai ...................................................................................5 1.2. Hồ sơ địa chính và quản lý hồ sơ địa chính..............................................................7 1.2.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ................................................................................7 1.2.2. Phân loại hồ sơ địa chính .......................................................................................8 1.3. Tình hình thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các thời kỳ ............9 1.3.1. Thời kỳ đầu thành lập nước ...................................................................................9 1.3.2. Thời kỳ phong kiến................................................................................................9 1.3.3. Thời kỳ chế độ thực dân phong kiến giai đoạn trước năm 1945 .........................10 1.3.4. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975.................................................................11 1.3.5. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986.................................................................12 1.3.6. Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1986: .........................................12 1.3.7. Giai đoạn từ năm 1987 đến 1993 ........................................................................13 1.3.8 Giai đoạn năm 1993 đến 2003 ..............................................................................13 1.3.9. Giai đoạn năm 2003 đến năm 2013 .....................................................................13 1.3.10. Giai đoạn năm 2013 đến nay .............................................................................13 1.4. Sự cần thiết của công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính ............14 1.5. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................14 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 1.6. Thực trạng công tác đăng ký biến động và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ...........................................................................................16 CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................................................................................................................19 1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................19 1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................19 1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ................................................................................19 2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................19 2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Yên Lạc ...........................................................................19 2.2 Đánh giá thực trạng công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc......................................................................20 2.3. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chỉnh lí biến động và quản lý hồ sơ địa chính huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................ 21 3. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................................21 3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................................21 3.2. Thu thập số liệu sơ cấp ...........................................................................................21 3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .....................................................................22 3.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan .......................................................22 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................23 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Yên Lạc ...........................................................................23 3.1.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ...............................................................................................................23 3.1.2. Đánh giá tình hình quản lý đất đai tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2018 ....................................................................................................32 3.1.3. Đánh giá thực trạng biến động đất đai (đất NN, phi NN và chưa sử dụng) giai đoạn 2015 – 2018 ...................................................................................................40 3.2. Đánh giá thực trạng công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................ 56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.2.1 Thực trạng công tác công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018 ........56 3.2.2. Quy trình chỉnh lý biến động đất đai và hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc .......................................................................................................61 3.2.3. Nguyên tắc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................................................................62 3.2.4 Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động giao đoạn năm 2015 -2018 trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................................................................62 3.2.5. Tình hình Biến động do sai sót chuyên môn tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ........66 3.2.6. Đánh giá những thuận lợi – khó khăn trong công tác đăng ký biến động chỉnh lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc ..................................................................66 3.3. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cập nhật chỉnh lí biến động và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................76 3.3.1 Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai nói chung và công tác hồ sơ địa chính nói riêng. ..............................................................................................76 3.3.2 Những giải pháp cụ thể .........................................................................................77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................85 1. Kết luận......................................................................................................................85 2. Kiến nghị ...................................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................88 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Các loại đất trên địa bàn huyện Yên Lạc .......................................................27 Bảng 3.2: Thống kê hồ sơ địa chính các xã ...................................................................36 Bảng 3.3. Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng .............................38 đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc ..................................................................38 Bảng 3.4. Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Yên Lạc .............................................................................................39 Bảng 3.5: So sánh biến động do thực hiện một số quyền giữa huyện Yên Lạc với 6 huyện của tỉnh Vĩnh Phúc trong 6 tháng năm 2018 (Đơn vị: Hồ sơ) ..................40 Bảng 3.6. Biến động sử dụng các loại đất chính theo mục đích sử dụng tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2018 ................................................41 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của VPĐKĐKĐĐ chi nhánh Yên Lạc ..........................................................................................................45 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng quyền QSD đất từ 2015 - 2018 .........49 Bảng 3.9: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất từ 2015 - 2018 ...............................49 Bảng 3.10: Bảng tổng hợp hồ sơ thừa kế QSD đất từ 2015 - 2018 ...............................50 Bảng 3.11: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp đổi, cấp lại GCN đất từ 2015 - 2018 ..................51 Bảng 3.12: Bảng tổng hợp hồ sơ tách thửa đất từ 2015 - 2018 .....................................51 Bảng 3.13: Bảng tổng hợp số lượng diện tích năm 2018 ..............................................52 Bảng 3.14. Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của VPĐK huyện Yên Lạc giai đoạn 2015 – 2018 ( Đơn vị: Hồ sơ) ........................................................................54 Bảng 3.15: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng quyền QSD đất được chỉnh lý từ 2015 - 2018 ...........................................................................................................56 Bảng 3.16: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho quyền QSD đất được chỉnh lý từ 2015 - 2018 ...............................................................................................................................57 Bảng 3.17: Bảng tổng hợp hồ sơ thừa kế quyền QSD đất được chỉnh lý từ 2015 - 2018................................................................................................................57 Bảng 3.18: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp đổi, cấp lại GCN quyền QSD đất được chỉnh lý từ 2015 - 2018 ........................................................................................58 Bảng 3.19: Bảng tổng hợp hồ sơ tách thửa được chỉnh lý từ 2015 – 2018 ...................58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii Bảng 3.15. Tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Yên Lạc ..................................................................................63 Bảng 3.20: Mức độ thỏa mãn yêu cầu của người dân khi thực hiện các thủ tục tại VPĐK .......................................................................................................................66 Bảng 3.21: Khảo sát người dân được hướng dẫn thủ tục ở đâu và thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ.............................................................................................68 Bảng 3.22: Mức độ đánh giá hồ sơ và thái độ hướng dẫn của UBND xã khi thực hiện thủ tục hành chính cho người dân ...........................................................71 Bảng 3.23. Kết quả đánh giá về công tác chỉnh lý biến động và việc thực hiện hoàn chỉnh hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc .............................................................73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐĐC Bản đồ địa chính CNXH Chủ nghĩa xã hội ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất HSĐC Hồ sơ địa chính QLĐĐ Quản lý đất đai SDĐ Sử dụng đất TTHC Thủ tục hành chính UBND Uỷ ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký đất đai XHCN Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tư liệu sản xuất của mọi ngành nghề góp phần lớn vào việc phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Việc quản lý nguồn tài nguyên đất một cách khoa học hiệu quả là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn. Huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc có các ngành kinh tế xã hội, dịch vụ, thương mại phát triển mạnh mẽ tuy nhiên đi cùng với nó thì nhu cầu về nhà ở, đất đai sản xuất kinh doanh, đường giao thông đi lại ngày càng tăng. Vì vậy việc biến động đất đai diễn ra thường xuyên nên công tác đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng để đảm bảo được các quyền của người sử dụng đất, đảm bảo sự nhất quán tập tập trung và thống nhất của dữ liệu địa chính. Việc đăng ký đất đai mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước, cho công dân thể hiện ở chỗ phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền, thuế tài sản. Đồng thời việc đăng ký đất đai còn phục vụ cho quy hoạch, quản lý hồ sơ địa chính, giúp giảm tranh chấp đất đai, khẳng định chủ quyền với bất động sản, khuyến khích đầu tư. Trong nhiều nội dung về đăng ký đất đai thì việc cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai là nội dung được các cấp cực kỳ quan tâm nhằm đảm bảo được tính thống nhất mang lại hiệu quả cao trong công tác quản lý đất đai. Kể từ năm 2014, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Yên Lạc được thành lập thay thế cho Văn phòng đăng ký hai cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về chuyên môn, hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về pháp lý, cơ sở dữ liệu đất đai, thời gian giải quyết hồ sơ nhanh chóng, quản lý tốt hơn việc biến động đất đai. Tuy nhiên trên địa bàn huyện Yên Lạc công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính còn gặp nhiều khó khăn như: Thiếu trang thiết bị cần thiết phục vụ cho công việc, cán bộ thực hiện công việc chưa đủ kinh nghiệm và năng lực dẫn đến việc cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính chưa đáp ứng được với tình hình thực tế Để có thể có thể thấy rõ được mặt tích cực và hạn chế công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ta cần phải Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 đánh giá lại công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính tạo điều kiện cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai nhằm phục. Đồng thời được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của TS. Phan Thị Thu Hằng, tôi tiến hành nghiên cứ đề tài: “Đánh giá tình hình biến động đất đai và công tác cập nhật chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015-2018. 2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài 2.1. Mục đích - Đánh giá thực trạng công tác biến động đất đai và công tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2018 - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chỉnh lý biến động đất đai và công tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018 2.2. Ý nghĩa của đề tài - Về khoa học: Cung cấp cơ sở lý luận cho công tác cập nhật chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung. - Về thực tiễn: Việc đánh giá tình hình biến động đất đai và công tác cập nhật chỉnh lý biến động trên toàn huyện trong giai đoạn hiện nay là rất có ý nghĩa bởi nó sẽ đem lại những lợi ích thực sự giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời xác định được những khó khăn, vướng mắc trong quá trình đăng ký biến động đất đai từ đó hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho công tác quản lý đất đai của huyện nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Nội dung Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất 1.1.1. Đăng kí đất đai lần đầu - Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để thiết lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước và Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu được quy định rõ tại điều 100, 101, 102 luật đất đai năm 2013 - Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống nhất trên toàn quốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu. - Căn cứ theo quy định tại điều 95 luật đất đai năm 2013 quy định đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 1.1.2. Đăng kí biến động đất đai - Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu. Căn cứ theo quy định tại khoản 95 luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký được nêu cụ thể tại điều 95 luật đất đai năm 2013 như sau: “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. 3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, I, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. 7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.” 1.1.3. Phân loại biến động đất đai * Chuyển quyền, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đăng ký gồm: “a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất”. * Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có: - Căn cứ theo quy định tại khoản 3 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đăng ký gồm: “a) Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng; b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. * Căn cứ theo quy định tại khoản 5 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, bao gồm: “a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; c) Một trong các loại giấy tờ gồm: Biên bản hòa giải thành (trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật; văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp, góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp, góp vốn và văn bản bàn giao tài sản thế chấp, góp vốn theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 sản gắn liền với đất; văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất; d) Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải có sổ hộ khẩu kèm theo; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng phải có sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn kèm theo.” 1.2. Hồ sơ địa chính và quản lý hồ sơ địa chính 1.2.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính Căn cứ tại khoản 1 điều 3 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định: “Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.” Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất đai cần thiết cho việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước về đất đai hay nói cách khác là những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu. Các thông tin về đất đai được thiết lập, cập nhật trong quá trình điều tra, đo đạc qua các thời kỳ khác nhau bằng các phương pháp khác nhau như: đo đạc lập bản đồ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 địa chính, đánh giá đất, phân loại đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin về sử dụng và quản lý đất đai, đó là các thông tin về điều kiện tự nhiên, thông tin về kinh tế - xã hội, thông tin về cơ sở pháp lý. Thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất cho biết vị trí, hình dáng, kích thước, toạ độ, diện tích… của từng thửa đất. Các thông tin này được xác định bằng các phương pháp đo đạc khác nhau và được thể hiện trên bản đồ địa chính. Thông tin về kinh tế - xã hội gồm có: Thông tin về xã hội như: tên chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển mục đích sử dụng đất… Thông tin về kinh tế như hạng đất, giá đất, quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thông tin về cơ sở pháp lý của thửa đất như: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký ban hành văn bản, ngày tháng ban hành… Các thông tin này là căn cứ xác định giá trị pháp lý của các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính, Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính cấp xã, xã (cấp cơ sở) để phù hợp với việc tổ chức của ngành quản lý đất đai và bộ máy hành chính ở nước ta. Hệ thống này được thiết lập ở cấp cơ sở sẽ cho phép thu thập, cập nhật thông tin một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và thuận tiện nhất. 1.2.2. Phân loại hồ sơ địa chính Thành phần của hồ sơ địa chính được quy định tại điều 4 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau: “1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây: a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; b) Sổ địa chính; c) Bản lưu Giấy chứng nhận. 2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có); b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số; c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.” 1.2.3. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính được quy định rõ tại điều 5 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau: “1. Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. 2. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. 3. Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.” 1.3. Tình hình thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các thời kỳ 1.3.1. Thời kỳ đầu thành lập nước Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng đất công. Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của chung và còng là của nhà vua. Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua. 1.3.2. Thời kỳ phong kiến Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Đường áp dụng nhiều chính sách về đất đai để tạo nguồn thu cho nhà nước đô hộ. Khi giành được độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước Đại Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua được xác lập. Dưới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà vua, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng tất cả người sử dụng đất đều phải nộp công quỹ cho nhà vua. Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đó ban hành chính sách cải cách ruộng đất (1397) thực hiện chế độ hạn điền (mỗi người không quá 10 mẫu ruộng) để thu hồi đất đai cho nhà nước. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngôi đó phong đất cho các quần thần và thực hiện kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại ruộng công bỏ hoang cho binh lính và nông dân. Trong giai đoạn này bộ luật đầu tiên ở nước ta được ban hành gọi là Luật Hồng Đức trong đó có 60 điều nói về đất đai. Các điều luật nói về đất đai thể hiện tính nhân đạo và triệt để để bảo vệ đất công. Tuy nhiên, công việc đo đạc từ khi Lê Lợi lên ngôi đến hết đời hậu Lê vẫn chưa được hoàn thành. Sau khi Nguyễn ánh lên ngôi, từ năm 1805 đến năm 1836 suốt 31 năm nhà Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ củ từ Mục Quan Nam đến mũi Cà Mau gồm 10044 tập. Trong địa bạ ghi rừ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích thước bao nhiêu trên cơ sở đo đạc thực địa, đo đạc cụ thể. Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đó ban hành bộ luật thứ hai của nước ta mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long). Trong bộ luật này có 14 điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa. Tinh thần là xác định quyền tối thượng của nhà vua đối với ruộng đất cả nước, trong đó chia ra đất công quản và tư quản. Trên cơ sở này thuế lúa được thu rất triệt để cho ngân khố quốc gia. Và còng trong thời kỳ này chế độ hạn điền được thực hiện lần thứ hai và nhà Nguyễn đó thực hiện thành công việc khai khẩn đất hoang. Như vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hoàn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng được quan tâm hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rừ ràng cụ thể hơn, chi tiết hơn. 1.3.3. Thời kỳ chế độ thực dân phong kiến giai đoạn trước năm 1945 Thực dân Pháp vừa bình định xong đó lo ngay đến vấn đề ruộng đất. Họ cấp đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vỡ thế đó tạo lờn chế độ đại địa chủ ở nước ta. Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nước ta thành 3 kỳ, lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trưởng bạ ở các xó để phụ trách điền địa. Pháp đó tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối với ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị. Thực dân Pháp đó thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn