Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:75

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và đề xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM TIẾN THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM TIẾN THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên, 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Phạm Tiến Thắng
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS. Đàm Xuân Vận giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong thời gian qua học tập và nghiên cứu tại trường. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Cẩm Phả, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch, cùng tất cả bạn bè, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn ! Cẩm Phả, tháng 11 năm 2020 Tác giả Phạm Tiến Thắng
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................iv DANH MỤC CÁC BẢNG ...........................................................................................v DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................vi MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề .................................................................................................................1 2. Mục tiêu ....................................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.......................................................................4 1.1.Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................................4 1.1.1.Cơ sở lý luận ........................................................................................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................5 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .............................8 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .................8 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................8 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................8 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................8 1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai ............................................................................8 1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất .....................................................8 1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .....................9 1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam .........................................12 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ............................................................12 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh .............................15 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...22 2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................22 2.2.Nội dung nghiên cứu .............................................................................................22
iv 2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............22 2.2.2.Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 2017-2019 ...................................................................................22 2.2.3. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả .................................................................................23 2.3. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................23 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................................23 2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp ..............................24 2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu ...............................................24 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................25 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................25 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................25 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả ..........................................30 3.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lí đất đai của thành phố Cẩm Phả...............................................................................................35 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 .....................................................................35 3.2.2.Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ...............................................................36 3.3. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 ..............................................39 3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................................................41 3.4.1.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017-2019 ...................................................................................................41 3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả..................................................................45 3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ..................................47 3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...................................................57
v 3.5.1.Giải pháp về chính sách .....................................................................................57 3.5.2.Giải pháp về quản lý ..........................................................................................57 3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật .............................................58 3.5.4.Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến, cải cách dịch vụ công về đất đai .................................................................................59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................60 1. Kết luận ...................................................................................................................60 2. Đề nghị ....................................................................................................................60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................62
iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân
v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................10 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2019 ..............................35 Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 6 đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .............................................40 Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 6 đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 ............................................41 Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................................................42 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................43 Bảng 3.6: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 ....................................45 Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả .......................................46 Bảng 3.8. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ...48 Bảng 3.9. Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...................................................................50 Bảng 3.10. Trình tự thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ ................56
vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả ...............................................25 Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành .....................................................31 Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định của pháp luật đất đai 2013 ..........................................................................................53
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất. Đối với nông nghiệp, đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động. Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm ở vùng Đông Bắc Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký
2 tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả. - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lí về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả. - Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và đề xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học của đề tài: Nghiên cứu lí luận về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, những khó khăn và thuận lợi để đề ra các giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo công tác quản lí nhà nước về đất đai - Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh chúng ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lí việc thực hiện các quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào các công cuộ cải cách
3 hành chính nói chung và thủ tục hành chính về đất đai ngày một tốt và hiệu quả hơn.
4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng. Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, tặng cho của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính
5 quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ. 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014; Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015; Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3 ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; 1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ; Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
6 Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ; Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế; Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
7 Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương; Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017; 1.1.2.3. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”
8 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009) 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs, 2006) 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật. 1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
9 1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.7.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất * Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. * Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể : Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúanước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
10 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 1.2.7.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. đất đai. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng gồm các nội dung sau đây: đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới - Quyền, nghĩa vụ của các bên; và tình trạng đất; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời ranh giới và tình trạng đất; hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho; nhượng. - Quyền của người thứ ba đối với đất được - Giá chuyển nhượng. - Phương thức, thời hạn thanh toán. - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử 3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng dụng đất đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; tình trạng đất như đã thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký cho bên nhận chuyển nhượng. quyền sử dụng đất.