Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:100

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Đánh giá được kết quả của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------- LÊ HỮU LONG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------- LÊ HỮU LONG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Lê Hữu Long Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn TS. Hoàng Hải đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính - Tổng cục Quản lý đất đai; Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, UBND huyện Đông Anh; Phòng Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng bồi thường GPMB huyện Đông Anh và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Hữu Long Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài ....................................................................................2 2.1. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2 2.2. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .......................................3 1.1. Những vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ..........................................................................................................................3 1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .............3 1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng .................................5 1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ..............................................................................................6 1.1.4. Vai trò của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ........10 1.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ và một số nước trên thế giới ................................................................................12 1.2.1. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới ...............................................................................................................12 1.2.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ .........................................................................................................................16 1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam .................................19 1.3.1. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 2003 .....................19 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 1.3.2. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay ..............21 1.4. Nhận xét và đánh giá chung phần tổng quan tài liệu .........................................26 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................27 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................27 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................27 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................27 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................28 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................28 2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, tổng hợp, phân tích..............................29 2.4.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................29 2.4.5. Phương pháp kế thừa.......................................................................................29 2.4.6. Phương pháp chuyên gia .................................................................................29 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................30 3.1. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ................................................................................................................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ............30 3.1.2. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................41 3.1.3. Thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Đông Anh. ............44 3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ..................................................................................................................53 3.2.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ......................53 3.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ................................................................59 3.5. Đánh giá và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất phù hợp với thực tiễn địa bàn nghiên cứu ........................................................................80 3.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.5.2. Khó khăn, tồn tại .............................................................................................81 3.5.3. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83 1. Kết luận .................................................................................................................83 2. Kiến nghị ...............................................................................................................84 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Các chữ viết tắt 1 ADB Ngân hàng phát triển Châu Á 2 BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng 3 BTHT Bồi thường, hỗ trợ 4 CP Chính phủ 5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 GPMB Giải phóng mặt bằng 7 HĐBT Hội đồng bồi thường 8 HĐND Hội đồng nhân dân 9 NĐ Nghị định 10 NQ Nghị quyết 11 QH Quốc hội 12 SDĐ Sử dụng đất 13 TĐC Tái định cư 14 WB Ngân hàng thế giới 15 QĐ Quyết định 16 UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội .................44 Bảng 3.2: Tổng quan về 02 dự án nghiên cứu ..........................................................61 Bảng 3.3: Xác định các đối tượng bồi thường và không được bồi thường ...............62 Bảng 3.4: Tổng hợp ý kiến cá nhân, tổ chức về đối tượng được bồi thường và không được bồi thường ..........................................................................64 Bảng 3.5: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án .........................................66 Bảng 3.6: So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 02 dự án và giá đất thị trường tại thời điểm thu hồi đất ..................................................67 Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường .....68 Bảng 3.8: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản, công trình hoa màu gắn liền trên đất ...................................................................................................70 Bảng 3.9: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ................................71 Bảng 3.10: Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ của dự án bị thu hồi đất ................................................................................73 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ..............................................................................74 Bảng 3.12: So sánh giá đất bồi thường và tái định cư đối với đất ở tại dự án ..........75 Bảng 3.13: Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất ........76 Bảng 3.14: Những ảnh hưởng của việc bị thu hồi đất và tình hình hỗ trợ việc làm đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại Dự án I và Dự án II .............77 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến của người dân bị thu hồi đất tại dự án nghiên cứu ......79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Đông Anh ........................................................30 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư trú, xây dựng và phát triển kinh tế sản xuất cũng như an ninh quốc phòng của con người. Theo Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Sau khi Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật đã quy định toàn diện, cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và phục vụ yêu cầu củng cố an ninh quốc phòng bảo vệ tổ quốc. Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) kéo dài vẫn đang là vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta. Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC còn nhiều vướng mắc, bất cập. Mặt khác, một số địa phương đã đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa gắn công tác thu hồi đất với TĐC, đặc biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề cho lao động. Hơn nữa, công tác TĐC cũng chưa được chuẩn bị chu đáo, thiếu các điều kiện đảm bảo cho người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở mới. Vì vậy, tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt tại nơi TĐC... hiện đang là vấn đề bức xúc diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB). Huyện Đông Anh là huyện kinh tế trọng điểm của thành phố Hà Nội. Để thực hiện nhiệm vụ xây dựng huyện Đông Anh theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp, trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông, các khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ... Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác bồi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 thường, GPMB để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC và cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ. Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự đồng ý của Phòng đào tạo sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của TS. Hoàng Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài 2.1. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội - Đánh giá được kết quả của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phù hợp với thực tiễn. 2.2. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa khoa học Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp cho ta hiểu được các chính sách pháp luật của nhà nước từ đó nghiên cứu vận dụng vào thực tiễn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ tại địa phương. * Ý nghĩa thực tiễn Công tác bồi thường GPMB và tái định cư giai đoạn hiện nay có một ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc triển khai thực hiện các dự án. Công tác bồi thường GPMB và tái định cư còn nhiều khó khăn vướng mắc, chính sách bồi thường còn nhiều bất cập chưa tạo được sự đồng thuận của người dân. Qua nghiên cứu để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, từ đó đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Những vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất Theo khoản 11 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). 1.1.1.2. Khái niệm bồi thường Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường: Là đền bù những tổn hại đã gây ra”. Ngoài ra "bồi thường" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Hoàng Phê, 1998) Theo khoản 12 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). 1.1.1.3. Khái niệm hỗ trợ Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: Hỗ trợ: Giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Theo khoản 14 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). 1.1.1.4. Khái niệm tái định cư Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa). Theo khoản 1 điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Từ quy định trên của Luật Đất đai hiện hành, ta có thể đưa ra quan niệm về tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. * Một số khái niệm khác: Theo điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: - Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; - Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định; - Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. - Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định; - Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 1.1.1.5. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định. Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi một phần đất, tài sản trên đất của người dân (phần còn lại vẫn có thể tiếp tục sử dụng), cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất. Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ phần đất và nhà cửa, tài sản trên đất ( hoặc nếu cón lại thì không thể tiếp tục sử dụng được). Cùng với chính sách tái định cư là các chính sách hỗ trợ để phát triển nghề nghiệp, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Nói cách khác tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản trên đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho người bị thu hồi đất. Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra nhằm khôi phục và cải thiện mức sống. 1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. - Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 - Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. 1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 1.1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai Mỗi chính sách của Nhà nước đều hàm chứa những nội dung và mức độ tác động đến quá trình thực thi chính sách, các nội dung này tác động trực tiếp đến cách giải quyết vấn đề bằng chính sách như thế nào và quá trình thực thi chính sách phụ thuộc rất nhiều vào nội dụng chính sách muốn hướng tới để giải quyết. Đối với chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư cũng như thế, nếu nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ tại định cư đơn giản, liên quan đến ít đối tượng thì công tác tổ chức thực hiện chính sách sẽ thuận lợi hơn nhiều so với các vấn đề phức tạp có quan hệ lợi ích với nhiều đối tượng trong xã hội. Bên cạnh đó, tính chất cấp bách của hoạt động bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng tác động rất lớn đến quá trình thực thi chính sách. Nếu các nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những vấn đề bức xúc đối với địa bàn, địa phương đó thì sẽ được Nhà nước và xã hội ưu tiên các nguồn lực cho thực hiện chính sách. 1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.1.3.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. 1.1.3.4. Yếu tố về giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 1.1.3.5. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. - Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 Khi thị trường bất động sản phát triển, sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nhờ việc nhanh chóng xác định được hệ số K thông qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, việc xác định được tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhượng, giá nhà và đất. Trong thị trường bất động sản các quan hệ mua bán nhà đất được công khai và các thông tin này luôn được kiểm soát và cập nhật ở cơ quan quản lý thuế. Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ được xác định trên cơ sở giá đất do UBND thành phố ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K. Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND thành phố ban hành hoặc trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND thành phố ban hành. Việc xác định hệ số K có chính xác hay không tùy thuộc vào sự phát triển của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp còn chưa phát triển.Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận cũng gặp nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven đô. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính bồi thường, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân. 1.1.4. Vai trò của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích công cộng. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn