Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đã phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tìm ra được những tồn tại và hạn chế, nguyên nhân và đồng thời đề xuất được các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN THỊ CHUNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HOÀNG XUÂN PHƢƠNG Hà Nội, 2019
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứ nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2019 Ngƣời cam đoan Nguyễn Thị Chung
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Mỹ Đức, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Huyện Mỹ Đức, Phòng Thống kê huyện Mỹ Đức và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá thực hiện luận văn. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2019 Tác giả Nguyễn Thị Chung
iii BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019 BẢN NHẬN XÉT Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Xuân Phương Đơn vị công tác: Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Chung Chuyên ngành: Quản lý đất đai Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội. NỘI DUNG NHẬN XÉT 1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong quá trình thực hiện luận văn Trong quá trình thực hiện luận văn, Học viên có thái độ nghiêm túc trong nghiên cứu, luôn cố gắng trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. 2. Nội dung khoa học của luận văn và khả năng ứng dụng của đề tài Luận văn đã phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tìm ra được những tồn tại và hạn chế, nguyên nhân và đồng thời đề xuất được các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức. Trên cơ sở những giải pháp được đề xuất có tính khoa học và phù hợp với điều kiện cụ thể của huyện Mỹ Đức, các cơ quan chuyên môn có thể tham khảo, vận dụng để giải quyết công việc, nhằm hỗ trợ khuyến khích người dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 3. Kết luận chung Luận văn đã được thực hiện đúng tiến độ, đủ nội dung, trả lời được mục tiêu đề ra, đáp ứng đúng yêu cầu của luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai. Đề nghị nhà trường cho phép học viên được bảo vệ luận văn của mình trước Hội đồng chấm luận văn cấp Trường. Ngƣời hƣớng dẫn khoa học TS. Hoàng Xuân Phƣơng
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii MỤC LỤC .................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................. vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ...................................................... 3 1.1.1. Quyền sở hữu ................................................................................. 3 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ................................................................. 5 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ................................................................... 7 1.1.4. Thị trường đất đai ........................................................................ 10 1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 12 1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ..12 1.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .......................................................................................... 17 1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ............................................................ 22 1.3.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất 22 1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................................................................................................. 24 Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................. 29 2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 29 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 29 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 29 2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 29
v 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 29 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .......................................... 30 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ...................................... 31 2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh .................................................. 32 2.4.5. Phương pháp kế thừa ................................................................... 32 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 33 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức .......... 33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Mỹ Đức ................................................ 33 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức ...................................... 37 3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức. 40 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức ............................... 40 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức ......................................... 46 3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức 46 3.3. Kết quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức ....... 48 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...... 49 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ............... 52 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................. 55 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................ 57 3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 59 3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................ 61 3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu ................................................... 63 3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ...................................... 70 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức ........................................................ 76 3.5.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất .................... 76 3.5.2. Nâng cao trình độ năng lực, ph m chất đạo đức của đội ng cán bộ 76
vi 3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật .............................. 77 3.5.4. Giải pháp về chính sách ............................................................... 77 3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính ................................................... 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác GCN gắn liền với đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng NN Nông nghiệp NĐ-CP Nghị định-Chính phủ TMDV Thương mại dịch vụ TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra.............................................................. 31 Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2018 ................. 35 Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Mỹ Đức............................................... 37 Bảng 3.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức ....................... 39 Bảng 3.4. Thống kê khối lượng và tình hình cập nhật hồ sơ ......................... 42 Bảng 3.5. Tình hình công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất đai huyện Mỹ Đức ........................................................................................ 45 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 .. 49 Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ........................................................................................................ 50 Bảng 3.8. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ...53 Bảng 3.9. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức 56 Bảng 3.10. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức .58 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ ....................... 62 Bảng 3.12. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã ................................ 63 Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 64 Bảng 3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .............. 66 Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................ 67 Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .............. 69 Bảng 3.17. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ......................................................................................... 71
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất của nhiều ngành nhiều lĩnh vực. Tại Việt Nam đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân. Đất đai luôn là đề tài nóng bỏng bởi đơn giản vì nguồn tài nguyên này không tăng trong khi dân số ngày càng tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau ngày càng tăng như: sử dụng vào mục đích đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng. Chính vì tầm quan trọng như vậy nên đất đai được quy định cụ thể trong Hiến pháp, Luật... Hiến pháp năm 2013 đã quy định Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua Quyết định công nhận quyền sử dụng, Quyết định cho thuê đất, Quyết định giao đất, thu hồi đất; Quyết định về giá đất... Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện các quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra.
2 Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội. Trong những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế - xã hội, biến động sử dụng đất nhiều, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, đáp ứng theo yêu cầu của thời đại mới đòi hỏi ngày càng cao. Xuất phát từ thực tế trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội” nhằm đề xuất các giải pháp thực hiện tốt công tác này trên địa bàn nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội. - Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp chính quyền địa phương cũng như hộ gia đình, cá nhân nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của của người sử dụng đất, trên cơ sở đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đề xuất chính sách quản lý công tác này hiệu quả hơn. - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho những nhà quản lý đất đai trong việc theo dõi, quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…). Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho
4 tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [22]. Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [22]. Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân
5 sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [19]. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) [20] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
6 thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [19]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
7 Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [4]. 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
8 thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013). - Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại. - Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
9 - Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ. - Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ. - Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật. - Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế
10 chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. - Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. 1.1.4. Thị trường đất đai Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá [24]. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta [24].
11 Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai. - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau: + Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; + Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; + Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi suất, cầm cố và thế chấp; + Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…). - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước. - Giai đoạn đầu: Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;