Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đề xuất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau đo đạc bản đồ địa chính tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:123

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn góp phần giải quyết khó khăn vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đo đạc địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đề xuất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau đo đạc bản đồ địa chính tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN VĂN QUÝ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SAU ĐO ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN BÁ LONG Hà Nội, 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày … tháng …. năm 2020 Người cam đoan Nguyễn Văn Quý
ii LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới quý thầy cô lãnh đạo và giảng viên Trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Phòng đào tạo Sau đại học đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới thầy giáo, TS. Nguyễn Bá Long đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tôi hoàn thành tốt luận văn này. Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường - UBND huyện Thanh Oai, Lãnh đạo Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Thanh Oai, lãnh đạo UBND xã và công chức địa chính 2 xã Dân Hòa, Cao Dương đã cung cấp tài liệu, số liệu cho tôi để hoàn thành luận văn thuận lợi. Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020 Tác giả Nguyễn Văn Quý
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i MỤC LỤC ................................................................................................... iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................... ix ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4 1.1. Đất đai.................................................................................................. 4 1.2. Vai trò của đất đai ................................................................................ 5 1.3. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................... 7 1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................... 8 1.4.1. Khái niệm ....................................................................................... 8 1.4.2. Vai trò của giấy chứng nhận QSD đất ............................................ 9 1.4.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSD đất ................................... 11 1.4.4. Đối tượng và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ............................ 13 1.5. Cấp đổi giấy chứng nhận .................................................................... 15 1.5.1. Các trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận ............................ 15 1.5.2. Trình tự, thủ tục cấp đổi GCN ...................................................... 15 1.5.3. Sự cần thiết của việc cấp đổi giấy chứng nhận sau đo đạc bản đồ địa chính ................................................................................................ 17 1.6. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................... 17 1.6.1. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993 ................................ 17 1.6.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 .......................................... 19 1.6.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 .......................................... 20 1.6.4. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay ................................................... 23
iv 1.7. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những gợi mở cho Việt Nam ................................... 24 1.7.1. Khái quát pháp luật của một số quốc gia về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu đất đai ........................................ 24 1.7.2. Những gợi mở đối với Việt Nam từ việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật và thực tiễn pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai của một số nước.................. 26 Theo Sở tài nguyên và môi trường (2012): ............................................ 26 1.8. Thực trạng đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước...................................................................................................... 29 1.9. Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 31 1.10. Tổng quan về dự án “Xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hà Nội” ....................................... 32 Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................ 33 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .......................................................... 33 2.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ............................................................ 33 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 34 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 34 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 34 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................ 35 2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh ............................... 36 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 37 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội ................................................................................................ 37
v 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 37 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................... 39 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................... 41 3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ........................................ 47 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai ............ 52 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai. .................................... 52 3.2.2. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2015-2018 ........................ 55 3.3. Đánh giá công tác đo đạc đối với đất ở, đất vườn, ao trong khu dân cư theo dự án đo đạc tổng thể trên địa bàn huyện Thanh Oai ......................... 58 3.3.1. Quy trình triển khai dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hà Nội ....................... 58 3.3.2. Đánh giá tiến độ dự án trên địa bàn huyện Thanh Oai từ thực tế hai xã Dân Hòa và xã Cao Dương . ............................................................. 64 3.3.3. Khối lượng cấp đổi GCN đất ở, đất vườn, ao dự kiến sau đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai .................................... 67 3.3.4. Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận đất ở, đất vườn, ao hiện nay trên địa bàn huyện Thanh Oai. ................................................ 69 3.4. Đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai .......................................................................... 71 3.4.1. Kết quả của công tác dồn điền đổi thửa trên địa bàn huyện Thanh Oai ......................................................................................................... 71 3.4.2. Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận đất nông nghiệp. ..... 73 3.5. Những khó khăn vướng mắc trong công tác chỉnh lý, cấp đổi giấy GCN sau đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai ....................... 77 3.5.1. Khó khăn trong việc đăng ký biến động, cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất ở, đất vườn, ao hiện nay .......................................................... 77
vi 3.5.2. Khó khăn đối với việc cấp đổi giấy chứng nhận sau đo đạc bản đồ địa chính ................................................................................................ 78 3.5.3. Đối với việc cấp đổi giấy chứng nhận tại xã Cao Dương ............. 79 3.5.4. Đối với việc cấp đổi giấy chứng nhận tại xã Dân Hòa ................. 82 3.5.5. Đối với việc lựa chọn phương án tháo gỡ vướng mắc, tồn tại qua ý kiến của nhân dân .................................................................................. 83 3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai ............................................................................................................ 85 3.6.1. Giải pháp chung ........................................................................... 85 3.6.2. Giải pháp cụ thể giải quyết các vướng mắc đối với GCN đã cấp hiện nay ................................................................................................. 90 3.6.3. Đối với việc chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau đo đạc bản đồ địa chính. ...................................................... 90 3.6.4. Giải pháp tháo gỡ khó khăn từ thực tế tồn tại của các giấy chứng nhận đã cấp ........................................................................................... 92 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ........................................................................ 95 PHỤ LỤC
vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích DĐĐT Dồn điền đổi thửa ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng giá trị sản xuất một số ngành chủ yếu tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2015 - 2018 ................................................................................... 42 Bảng 3.2. Giá trị sản xuất nông nghiệp theo giá hiện hành phân theo ngành kinh tế từ năm 2015 đến 2018 ...................................................................... 44 Bảng 3.3. Hiện trạng diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Thanh Oai ...... 47 Bảng 3.4. Tình hình biến động về nguồn lao động trên địa bàn huyện Thanh Oai. .............................................................................................................. 49 Bảng 3.5. Lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân ........... 51 Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2018 ..................... 52 Bảng 3.7. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2015-2018 ......................... 55 Bảng 3.8. Đánh giá tiến độ thực hiện dự án tổng thể trên địa bàn 2 xã Dân Hòa, xã Cao Dương ...................................................................................... 64 Bảng 3.9. Khối lượng GCN đất ở, đất vườn, ao dự kiến cần cấp mới và cấp đổi sau đo đạc bản đồ địa chính .................................................................... 67 Bảng 3.10. Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận đất ở, đất vườn, ao nói chung trên địa bàn huyện Thanh Oai ...................................................... 69 Bảng 3.11. Kết quả thực hiện dồn điền đổi thửa và cấp giấy chứng nhận tại xã Dân Hòa và xã Cao Dương ........................................................................... 72 Bảng 3.12. Tổng số giấy chứng nhận đất nông nghiệp được cấp trên địa bàn huyện Thanh Oai .......................................................................................... 74 Bảng 3.13. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận đất nông nghiệp ..................................................... 75 Bảng 3.14. Ý kiến người dân về giải pháp đối với các trường hợp trên giấy chứng nhận có mục đích sử dụng là chữ “T”, “Đất ở + vườn” ...................... 83
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội ................ 37 Hình 3.2. Sơ đồ giai đoạn 1, công tác chuẩn bị ............................................. 58 Hình 3.3. Sơ đồ giai đoạn 2, đo đạc, thu thập thông tin thửa đất ................... 60 Hình 3.4. Sơ đồ giai đoạn 3, đo đạc chi tiết, cấp giấy chứng nhận với trường hợp chưa ghép biên kín ................................................................................ 61 Hình 3.5. Sơ đồ giai đoạn 3, đo đạc chi tiết, cấp giấy chứng nhận với trường hợp đã ghép biên kín .................................................................................... 62 Hình 3.6. Sơ đồ giai đoạn 4, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ..................... 63
1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, mọi hoạt động trong đời sống con người đều gắn liền với đất đai. Tuy nhiên đất đai là có hạn, do vậy việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai giúp tạo động lực phát triển kinh tế xã hội, ổn định chính trị, chính vì vậy chúng ta cần có những quy định, chính sách chặt chẽ trong công tác quản lý, sử dụng đất để có thể sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, bên cạnh đó nhà nước cũng trao các quyền cho người sử dụng đất, trong đó một trong các quyền cơ bản nhất và quan trọng nhất đối với người sử dụng đất đó là quyền được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1, điều 66, Luật Đất đai năm 2013). Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa mang lại sự yên tâm để người dân sinh sống, sản xuất, tạo điều kiện cho việc phát huy các tiềm lực của đất đai. Thực hiện Chương trình số 02-CTr/TU ngày 29/8/2011 của Thành ủy Hà Nội (khóa XV) về “Phát triển nông nghiệp, xây dựng nông thôn mới, từng bước nâng cao đời sống nông dân giai đoạn 2011 - 2015” và Quyết định số 6264/QĐ-UBND ngày 27/11/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc “phê duyệt dự án Xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hà Nội”, với mục đích đo đạc, chỉnh lý theo hiện trạng đang sử dụng của toàn bộ các thửa đất nhằm quản lý hết các thửa đất đang có trong địa bàn, Kết nối các hồ sơ pháp lý đang quản lý với hiện trạng đang sử
2 dụng (đến mức tối đa). Cấp lần đầu, cấp đổi giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sau đo đạc bản đồ địa chính. Nằm trong chương trình của dự án, Thanh Oai là một huyện đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 20 km về phía Bắc. Toàn huyện có 20 xã và 01 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 12.385,56 ha. Phía Bắc giáp quận Hà Đông; Phía Đông giáp huyện Thường Tín và huyện Thanh Trì; Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ; Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Phú Xuyên; Thanh Oai nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, ở cửa ngõ thủ đô Hà Nội và có quốc lộ 21B đi qua, vị trí của huyện có lợi thế rất đặc biệt cho phát triển toàn diện kinh tế - xã hội, mở rộng thị trường, giao lưu hàng hóa và thu hút vốn đầu tư. Thanh Oai có hệ thống giao thông khá thuận lợi (đường Quốc lộ 21B; Đường tỉnh lộ 427, 429; đường đê sông Đáy và hệ thống đường liên xã); ngoài ra các dự án: đường Trục phía Nam và đường Vành đai 4 đang triển khai xây dựng thuận lợi cho đi lại, sản xuất, lưu thông hàng hóa phát triển kinh tế xã hội. Cùng với những lợi thế về sự phát triển, nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện là rất cần thiết. Tuy nhiên, cùng với những nhu cầu đó việc thực hiện cấp giấy chứng nhận sau đo đạc bản đồ địa chính cũng còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc cần có sự quan tâm vào cuộc, tháo gỡ của các cấp, các ngành để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như phát huy được tối đa tiềm năng của đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu; “Đề xuất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau đo đạc bản đồ địa chính tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”.
3 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Góp phần giải quyết khó khăn vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đo đạc địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. - Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai. - Đánh giá các khó khăn, tồn tại trong công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay trên địa bàn huyện Thanh Oai. - Đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhằm hoàn thiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đo đạc bản đồ địa chính. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: nghiên cứu góp phần bổ sung, hoàn thiện cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho cơ quan có thẩm quyền, các nhà quản lý đất đai đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Đất đai Theo Huỳnh Thanh Hiền (2015), khái niệm đất đai (Land) Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất các nhà đánh giá đất nhìn nhận đất đai là một nhân tố sinh thái (theo FAO 1976), bao gồm các thuộc tính sinh học và tự nhiên tác động đến sử dụng đất. Đây là lý luận có tính chất cơ sở thông qua 4 kỳ hội thảo quốc tế từ năm 1972 - 1980. Học thuyết sinh thái học cảnh quan ra đời và họ coi đất đai như là những vật mang của các hệ sinh thái. Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Các điều kiện tự nhiên tạo nên chất lượng đất đai bao gồm các yếu tố sau: - Đặc trưng về thổ nhưỡng: Bao gồm loại hình thổ nhưỡng, tính chất lý hoá học đất, độ dày tầng đất, thành phần cơ giới, kết von,… - Đặc trưng về khí hậu: nhiệt độ, bức xạ mặt trời, ánh sáng, mưa gió, sương muối,… - Đặc trưng về nước: Ngập nước, chất lượng nước, khả năng tưới tiêu,… - Đặc trưng khác: Bao gồm địa hình, địa mạo, địa chất thuỷ văn,… - Sinh vật,…và đặc biệt là hoạt động của con người. Theo Christian và Stewart 1968, Brinkman và Smith 1973: “Một vạt đất xác định về mặt địa lý là một diện tích của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trên, bên trong và bên dưới nó như là: khí hậu, đất (soil), điều kiện địa chất, điều kiện thuỷ văn, thực vật và động vật cư trú, những hoạt động trước đây và hiện nay của con người, ở chừng mực mà các thuộc tính này có ảnh hưởng đến việc sử dụng vạt đất đó của con người hiện tại và trong tương lai”.
5 1.2. Vai trò của đất đai Theo Phạm Tôn (2016), vai trò của đất đai với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể: - Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân. -Về mặt tự nhiên: Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người
6 biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đất đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày nay. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người. - Về mặt kinh tế- xã hội: Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định. Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng. Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp. Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại tài sản không thể thiếu, có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng
7 đồng. Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 1.3. Khái niệm về đăng ký đất đai Theo Nguyễn Bá Long (2008), đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Đăng ký đất đai thực chất là quá trình thực hiện công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính, xây dựng đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCNQSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm hồ sơ để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật. Như vậy, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai gồm 2 giai đoạn: - Giai đoạn 1: Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện.
8 - Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu, do có biến động (diện tích, hình thể, chủ sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng…) nên phải có đăng ký lại để thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập 1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.4.1. Khái niệm Theo mục 16, điều 3 Luật Đất đai 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai, tránh tình trạng lấn chiếm, tranh chấp của người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật... Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
9 khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này. 1.4.2. Vai trò của giấy chứng nhận QSD đất Theo Bùi Thị Thúy Hường (2015), Giấy chứng nhận QSD đất có các vai trò sau: - Đối với Nhà nước và xã hội, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể: + Giám sát hiện trạng sử dụng đất. + Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa. + Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta.
10 - Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường. - Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể… - Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.