Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu biến động giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:75

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm xác định và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên các tuyến đường thuộc địa bàn TP.Việt Trì. Đề xuất và định hướng các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu biến động giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT CƯỜNG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT CƯỜNG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01. 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Việt Cường
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào tạo sau đại học cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy hướng dẫn tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Vũ Thị Quý đã tận tình giúp đỡ hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 3 tháng 8 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Việt Cường
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................. v DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. vi DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Tổng quan về giá đất .................................................................................. 4 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất .................................................... 8 1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu .............................................. 16 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 18 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 18 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý - sử dụng đất trên địa bàn TP. Việt Trì năm 2017 ................................................................ 18 2.3.2. Giá đất ở quy định chung trên phạm vi cả nước và địa bàn TP Việt Trì .... 18 2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Việt Trì giai đoạn 2013-2017 .................................................................................. 18 2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp ................................................... 19 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 19 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 19
iv 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................... 19 2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích ..... 21 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 22 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ năm 2017 .......................... 22 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ............................................................ 22 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của TP Việt Trì năm 2017 .......... 26 3.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì ......................................... 34 3.2.1. Giá đất ở theo quy định trên phạm vi cả nước ...................................... 34 3.2.2. Giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì........................................................ 34 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017 .............................................................................. 46 3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ............. 46 3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................. 47 3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của ô đất đến giá đất .................... 51 3.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ........................................ 53 3.3.5. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất ............................................. 55 3.3.6. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất ......................... 55 3.3.7. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất........................... 57 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 60 1. Kết luận ....................................................................................................... 60 2. Đề nghị ........................................................................................................ 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 65
v DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt 1 BĐS Bất động sản 2 CNH – HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa 3 CP Chính phủ 4 ĐTH Đô thị hóa 5 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng 6 Gqđ Giá quyết định 7 Gtt Giá thị trường 8 KCN Khu công nghiệp 9 KTXH Kinh tế xã hội 10 NĐ Nghị định 11 QĐ Quyết định 12 TN&MT Tài nguyên và môi trường 13 TP Thành phố 14 TT Thông tư 15 UBND Ủy ban nhân dân 16 VT Vị Trí
vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của TP Việt Trì ........................ 32 Bảng 3.2: Khung giá đất ở do Nhà nước quy định ......................................... 34 Bảng 3.3: Bảng giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................. 37 Bảng 3.4: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm ....................... 40 Bảng 3.5: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm......................... 43 Bảng 3.6: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người giai đoạn 2013-2017....................................................................................... 46 Bảng 3.7: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất .......................................... 48 Bảng 3.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền ô đất đến giá đất .................... 51 Bảng 3.9: Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất trong giai đoạn 2013-2017 ....................................................................................... 54
vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ................................................................ 17 Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính TP Việt Trì .......................................... 22 Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên ba tuyến Đường Hùng Vương, đường Nguyệt Cư, đường Âu Cơ ...................................... 50 Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền tới giá đất .................. 53 Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ..................... 54 Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất................................ 56
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Những vấn đề về định giá đất và bất động sản luôn được quan tâm; Đặc biệt với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào
2 của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá. Đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Việc xác định chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; Một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ được phân bổ đó sử dụng tốt và hiệu quả. Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc định hướng thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyên sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc TP Việt Trì có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau Đại học, sự giúp
3 đỡ của Phòng tài nguyên và Môi trường Thành phố Việt Trì và dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài + Nghiên cứu biến động thực trạng giá đất ở theo quy định trên các tuyến đường thuộc địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. + Xác định và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên các tuyến đường thuộc địa bàn TP.Việt Trì. +Đề xuất và định hướng các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ biến động thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất. - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp cho công tác định giá đất được chính xác hơn. + Giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế chênh lệch so với giá đất ở Nhà nước ban hành. + Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Tổng quan về giá đất Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: sự khác nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [8], thì giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
5 hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.1. Địa tô Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
6 cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II: - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17]. 1.1.2. Lãi suất ngân hàng Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
7 lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. 1.1.3. Quan hệ cung - cầu Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. P S P0 E E' D0 P1 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
8 cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất - Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Nghị quyết số 18/2014/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Phú Thọ khóa XVII, Kỳ họp thứ chín.
9 - Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ; - Quyết định số 2978/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc Quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ; - Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 41/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc điều chỉnh bổ sung bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định 39/2016/QĐ-UBND ngày 16/12/2016 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
10 Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: “Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng”. Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [11], “trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng”. Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”. Theo đó, đất đai là một phạm vi không gian như một vật mang những giá trị theo ý niệm của con người. 1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất 1.3.2.1. Giá đất và định giá đất: Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
11 nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 [15], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [15], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013 [16], nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô